Auf Widerstand der Anwohner gestoßen
Nachdem die Marke Miniso die Räumlichkeiten kürzlich zurückgegeben hatte, wurden im Rahmen des Projekts Thao Dien Pearl (Thu Duc City) 3.000 m2 Gewerbefläche von der Einzelhandels- zur Bürofläche umgewandelt.
Auch einige kleinere Projekte mit weniger als 10.000 m2 in Vororten müssen ihre Funktion von modernen Einzelhandelsflächen in Büro- oder Coworking-Räume umwandeln, wie beispielsweise das Pearl Plaza-Projekt und das Republic Plaza-Projekt.
Die von der Novaland Group entwickelten Wohnblöcke waren ursprünglich als Einkaufszentren geplant, wurden nun jedoch ganz oder teilweise in Büros zur Miete umgewandelt.
Als wir das von der Novaland Group erbaute Sunrise City-Apartmenthaus in der Nguyen Huu Tho-Straße (Bezirk 7) besuchten, sahen wir, dass unter den Gebäudeblöcken die meisten Geschäftsräume leer standen. Viele Schilder weisen auf die Vermietung oder Veräußerung von Gewerberäumen und Ladenlokalen hin. In einigen Gebäuden des Projekts wurden die gewerblich genutzten Teile vom Investor als Büros angemietet, insbesondere an Banken, die dort Transaktionsbüros und Filialen eröffnen.
Der gewerblich genutzte Teil des Wohnhauses Sunrise City steht seit vielen Jahren leer, was für eine Verschwendung.
Auch im Apartmentgebäude Moonlight Residences (Thu Duc City) protestierten Anwohner kürzlich gegen die Umwandlung der Gewerbefläche in Büros zur Miete durch den Investor. Dies betrifft die Rechte der Bewohner und gilt auch als Ursache für die Verzögerung bei der Vergabe von rosa Büchern für Wohnungen. Einige der Wohnhäuser und Geschäftsgebäude der Hung Thinh Corporation wurden ebenfalls teilweise in Büros umgewandelt.
Dies ist auch in vielen anderen Mehrfamilienhäusern der Fall: Der Investor hat die Gewerbefläche im Kontext des leerstehenden Einkaufszentrums ebenfalls in Büros zur Vermietung aufgeteilt.
Der Investor eines Mehrfamilienhauses sagte, das Projekt sei seit fast drei Jahren in Betrieb, bis jetzt stünden aber die meisten Mietflächen leer. Derzeit konnte das Unternehmen lediglich einen Supermarkt und einen Kindergarten zur Anmietung gewinnen. Um Verschwendung zu vermeiden, hat der Investor die Gewerbefläche in Mietbüros aufgeteilt.
Umfüllen zur Abfallreduzierung
Laut Frau Giang Huynh, Leiterin der Forschung und bei S22M (Savills HCMC), haben kleinere Projekte oft Schwierigkeiten, Mieter zu gewinnen und zu halten. Die meisten dieser Projekte liegen in neuen Wohngebieten weit abseits der Innenstadt und ihr Geschäftsmodell beschränkt sich auf einige Dienstleistungen wie Gastronomie, Lebensmittelgeschäfte, Friseursalons usw. Diese Mieter sind oft nicht in der Lage, hohe Mieten zu zahlen. Daher sind diese Modelle für Anleger meist finanziell nicht sinnvoll. Daher tendieren sie dazu, die Funktionen dieser Projekte in kommerziell effektivere Formen umzuwandeln, beispielsweise in Büros zur Miete.
Viele Mehrfamilienhäuser haben den gewerblichen Teil des Sockelgebäudes in Büros umgewandelt.
Frau Giang Huynh sagte auch, dass das größte Problem des vietnamesischen Einzelhandelsflächenmarktes in den Augen ausländischer Mieter der Mangel an hochwertigen Flächen sei. Vietnam wird oft mit alteingesessenen Nachbarmärkten wie Thailand und Malaysia verglichen, wo es viele große, geräumige Räumlichkeiten und eine Reihe hochwertiger Einkaufszentrumsprojekte gibt. In Ho-Chi-Minh-Stadt sind Einzelhandelsflächen in den zentralen Bezirken stets bei großen internationalen Marken begehrt, die neu auf dem vietnamesischen Markt sind. Diese Marken haben oft strenge Standortanforderungen, um den Zugang zu vielen Kunden sowie eine beeindruckende Markenpräsenz auf der Straße oder in berühmten Einkaufszentren sicherzustellen.
"Bei Reihenhäusern gibt es noch weitere Hindernisse, darunter mehrstöckige Gebäude, die die Baueffizienz und Flächennutzung einschränken. Außerdem gibt es Sicherheitsprobleme, es gibt Parkmöglichkeiten und rechtliche Verfahren für die Anmietung. Dies alles lässt internationale Marken in der Phase der Geschäftsgründung zögern", sagt Giang Huynh.
Unterdessen mangelt es auf dem Büromietmarkt derzeit an Angebot, sagt Nguyen Hong Hai, Vorstandsvorsitzender der VNO Company, einem auf Immobilienbewirtschaftung und -verwaltung spezialisierten Unternehmen. Obwohl die Büromieten nicht so hoch sind wie die Gewerbemieten, wird dadurch auch die Abfallmenge bis zu einem gewissen Grad begrenzt. Gleichzeitig war es für den gewerblichen Teil der meisten der kürzlich neu in Betrieb genommenen Wohnungen – insbesondere während der Covid-19-Pandemie und als der Immobilienmarkt eingefroren war – sehr schwierig, Mieter zu finden, da die meisten Unternehmen und Menschen ihre Geschäftstätigkeit einschränkten und die Räumlichkeiten zurückgaben.
„Einige Banken und Investoren beauftragen unser Unternehmen mit der Umwandlung des Gewerbebereichs in Büroflächen zur Vermietung. Rechtlich ist dies nicht zulässig, da jede Funktion für diesen Zweck genutzt wird. Angesichts der gegenwärtigen Schwierigkeiten und um eine Verschwendung von Gewerbeimmobilien zu vermeiden, wird die Erlaubnis zur Funktionsumwandlung jedoch dazu beitragen, die Verluste für Investoren zu verringern und die Verschwendung zu reduzieren, da auf dem Markt für Büroflächen zur Vermietung großer Mangel herrscht“, schlug Herr Hai vor.
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