Rechtzeitige Verhinderung der Inflation von Wohn- und Grundstückspreisen

Da der Immobilienmarkt vielerorts noch immer am Boden ist, hat der jüngste starke Anstieg der Wohnungs- und Grundstückspreise in Hanoi und einigen nördlichen Provinzen und Städten die Anleger überrascht. Als jedoch der Gewinner der Auktion für ein Grundstück im Wert von über 100 Millionen VND/m2 in Thanh Oai (Hanoi) die Anzahlung nicht mehr anbot, wurde vielen Leuten klar, dass es sich dabei um einen Trick von Spekulanten handelte.

Kontrollieren Sie den Kauf und Weiterverkauf mehrfach

In einem Dokument, das letzte Woche an die Gemeinden verschickt wurde, erklärte das Bauministerium, dass sich der Immobilienmarkt in letzter Zeit auf einer nicht nachhaltigen Bahn entwickelt habe und viele potenzielle Risiken berge. Insbesondere verbreiten einige Investoren und Makler Gerüchte, kaufen und verkaufen Immobilien und verfälschen Informationen, um die Immobilienpreise aus persönlichem Vorteil in die Höhe zu treiben.

In dem Dokument des Ministeriums wird von Grundstücksversteigerungen gesprochen, die in den Vororten von Hanoi für Aufruhr in der Öffentlichkeit gesorgt haben. Nach Angaben dieser Agentur haben die rekordhohen Zuschlagspreise, die um ein Vielfaches höher sind als der Anfangspreis, die sozioökonomische Entwicklung und die gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes beeinträchtigt.

Um die oben beschriebene Situation zu verhindern, forderte das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte auf, sich auf die Umsetzung vieler Aufgaben zu konzentrieren. Hierzu gehört die Überprüfung und Beurteilung der Immobiliengeschäftsaktivitäten von Unternehmen, Investoren, Handelsplätzen und Maklern vor Ort. Darüber hinaus müssen die Behörden den Kauf und Verkauf von Immobilien häufig kontrollieren, insbesondere in Gebieten, Projekten und Mehrfamilienhäusern mit ungewöhnlichen Preissteigerungen. Führen Sie Inspektionen durch, untersuchen Sie und ergreifen Sie Maßnahmen zur Korrektur von Preisinflation, Preismanipulation und Spekulation sowie zur Behandlung von Verstößen gegen Bodengesetze, Gesetze zum Immobiliengeschäft und damit verbundene Gesetze.

Unmittelbar nach der schriftlichen Mahnung des Bauministeriums erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa die offizielle Mitteilung Nr. 9648, in der es die zuständigen Behörden beauftragte, die Organisation der Versteigerung von Landnutzungsrechten in dem Gebiet zu überprüfen, um die Einhaltung des Gesetzes, Öffentlichkeit und Transparenz sicherzustellen. Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen bei Auktionen für Landnutzungsrechte, insbesondere Absprachen zur Marktmanipulation, Preiserhöhungen zur Schaffung ungesunder Märkte und unrealistische Preisgestaltungen zum Zwecke der Profitgier, müssen umgehend erkannt und streng geahndet werden.

Laut Herrn Tran Hoa Nam, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, wird die Gemeinde zur Stabilisierung des örtlichen Immobilienmarktes weiterhin die Entwicklung von Sozialwohnungen fördern, das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ effektiv umsetzen und das „120.000 Milliarden VND-Kreditprogramm“ effektiv umsetzen.

Unterdessen sagte Herr Le Quoc Thanh, stellvertretender Direktor des Finanzministeriums der Provinz Khanh Hoa, dass die Provinz im Jahr 2025 41 Häuser und Grundstücke versteigern werde. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die vom Entwicklungsinvestitionsfonds und der Stadtverwaltung der Stadt Ninh Hoa verwaltet werden, um Einnahmen zu generieren und die Entwicklungsressourcen zu ergänzen.

Darüber hinaus konzentriert sich die Provinz Khanh Hoa auf die Fertigstellung von Zonenplänen (Maßstab 1/2.000) in drei wichtigen Bereichen: Wirtschaftszone Van Phong (Teil des Bezirks Van Ninh und der Stadt Ninh Hoa), Stadt Nha Trang und neues Stadtgebiet Cam Lam. Wenn die Neuplanung abgeschlossen ist, können Ausschreibungen und Versteigerungen neuer Projekte durchgeführt werden.

In den Vororten von Hanoi gibt es viele Maklerdienste, die Grundstücke zu Auktionspreisen verkaufen. Foto: THUY LINH

Erhöhte Kaution und hohe Bußgelder

Aus der Sicht eines Brancheninsiders sagte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), dass der Staat zur Verhinderung von Spekulationsverhalten und „Preisinflation“ einen geeigneten Rahmen für die Grundstückspreise neu definieren müsse, da der Rahmen für die Grundstücksauktionen derzeit niedriger sei als der Marktpreis.

Erhöhen Sie gleichzeitig die Anzahlung, vielleicht auf 10–20 % des Wertes des versteigerten Grundstücks, um die Spekulationen der Investoren und die Preissteigerung zu minimieren. Insbesondere Personen, die bei einer Grundstücksauktion den Zuschlag erhalten, das Grundstück dann aber nicht kaufen, empfiehlt Herr Chung, ihre Kreditwürdigkeit herabzusetzen oder sie von der Teilnahme an weiteren Grundstücksauktionen auszuschließen. „Preismanagement und Auktionsmethoden sind notwendig“, betonte Herr Chung.

Laut Dr. Chau Hoang Than, Leiter der Abteilung für Verwaltungsrecht an der juristischen Fakultät der Universität Can Tho, muss die Entscheidung, Land zu versteigern, einheitlich vom Volkskomitee der Provinz umgesetzt werden, damit die Versteigerung von Landnutzungsrechten ihre Wirksamkeit maximieren kann. Außerdem ist es notwendig, die Anzahl und Lage der Grundstücke und Parzellen zu überprüfen und festzulegen. Es muss ein geeigneter Auktionsplan erstellt werden, um zu vermeiden, dass durch „Drip“ Knappheit entsteht. Für eine effektive Versteigerung ist es notwendig, die Liste der Grundstücke und Parzellen zu prüfen, zu ordnen und zu veröffentlichen. Insbesondere müssen bei Massenauktionen überschüssige Lagerbestände vermieden werden.

„Wir können nicht voreilig schlussfolgern, dass die Auktionsergebnisse um ein Vielfaches höher sind als der Startpreis, wie beispielsweise bei der Grundstücksauktion im Bezirk Hoai Duc in Hanoi, wo es zu instabilen Verhältnissen kommt. In dieser Region herrscht jedoch eindeutig eine Preisinflation. Der zu niedrig angesetzte Startpreis spiegelt möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktpreis zum Zeitpunkt der Auktion wider“, kommentierte Dr. Chau Hoang Than.

Aus rechtlicher Sicht schlug Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Anwaltskanzlei SENLAW vor, dass zur Vermeidung von Preisinflation und Marktinstabilität ein Startpreis festgelegt werden müsse, der mit dem Marktpreis übereinstimmt. Da der Startpreis die Grundlage für die Berechnung der Anzahlung darstellt, wird die Anzahlung nicht zurückerstattet, wenn der Auktionsgewinner den Auktionsgewinnpreis nicht oder nicht vollständig bezahlt.

Laut Lawyer Lien ist zwar in der Verordnung 10/2023/ND-CP eine Erhöhung der Kaution bei der Teilnahme an Grundstücksauktionen auf 20 % des Grundstückswerts vorgesehen, die Grundstücksfläche wird jedoch nach dem Startpreis für die Auktion berechnet (viermal höher als zuvor). Da der Startpreis jedoch niedrig ist, ist dies nicht wirksam. „Wenn wir den Startpreis niedrig halten, müssen wir den Einlagensatz über die derzeitigen 20 % hinaus erhöhen, da die Auktionsteilnehmer finanziell bereit sein müssen.

Darüber hinaus besteht eine weitere Lösung darin, die Verwaltungsstrafe für die Nichtunterzeichnung eines Kauf- und Verkaufsvertrags für versteigerte Vermögenswerte (Verzicht auf die Kaution) zu erhöhen. Derzeit wird dieses Verhalten für Einzelpersonen nur mit einer Geldstrafe von 7 bis 10 Millionen VND geahndet (gemäß Punkt c, Klausel 1, Artikel 23, Dekret 82/2020/ND-CP)“, schlug Frau Lien vor.

Unterdessen verwies Dr. Ho Quoc Tuan, Dozent und Leiter des Ausbildungsprogramms „Master of Finance & Accounting“ an der Universität Bristol im Vereinigten Königreich auf internationale Erfahrungen, die zeigten, dass das einzige Instrument zur Stabilisierung des Immobilienmarktes die Einführung einer angemessenen Steuer sei, die auf dem Grundsatz basiere, dass die Gewinne im Immobiliengeschäft nur den Gewinnen im Warenhandel und bei der Erbringung von Dienstleistungen entsprächen. Von dort aus ist es möglich, Preisinflation oder virtuelle Preise zu verhindern.

Ein Grundstückshandelsplatz direkt an den versteigerten Grundstücken in den Vororten von Hanoi. Foto: THUY LINH

Landfieber ist unwahrscheinlich

Herr Bui Minh Thanh, Parteisekretär der Stadt Ben Cat in der Provinz Binh Duong, sagte, dass in der Gegend seit kurzem ein lokales „Landfieber“ ausgebrochen sei, das sich vor allem entlang des Saigon-Flusses, etwa in den Bezirken An Tay, An Dien, Rach Bap … und in der Gegend entlang der Ringstraße 4, konzentriere. Dies zeige sich an der Zahl der Menschen, die in die geschäftigen Notariate kämen, um Geschäfte abzuschließen, und auch die Haushaltseinnahmen aus Landnutzungsgebühren seien deutlicher gestiegen als im gleichen Zeitraum.

Herr Thanh sagte jedoch, dass Spekulation und Preisinflation dank des neuen Bodengesetzes deutlich zurückgegangen seien. Darüber hinaus verwaltet die Gemeinde auch streng die Flächennutzungsplanung und die funktionale Zonierung und verbreitet aktiv Informationen über Planungs- und Immobilienprojekte mit klarem Rechtsstatus an die Bevölkerung.

Herr Nguyen Huu Nghia, Direktor eines Immobilienunternehmens in der Provinz Binh Duong, räumte ebenfalls ein, dass Spekulation und Preisinflation nicht mehr so ​​grassieren würden wie zuvor, wenn der Immobilienmarkt wieder „aufheizt“, und zwar aus zwei wichtigen Gründen: Das neue Bodengesetz hat die Grundstückspreise in allen Gebieten angehoben, sodass die Praxis eingeschränkt wird, „ein 10 Milliarden VND teures Stück Land zu kaufen, aber 100 Millionen VND Steuern zu deklarieren“; Zweitens sind die Anforderungen an die Grundstücksbewertung für Bankkredite viel strenger geworden.

Früher hatte die Bank eine eigene Bewertungseinheit eingerichtet, und manchmal war der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger als von der Bewertungsbank angegeben. Nun gibt es eine unabhängige Bewertungsstelle, die zwar nicht absolut ist, aber strenger als zuvor sein wird.

Projekte bekannt machen, die nicht für den Handel infrage kommen

Um Preisspekulationen bei der Erholung des Immobilienmarktes in der Provinz Binh Thuan vorzubeugen, hat das Bauministerium eine Liste mit 33 Immobilienprojekten veröffentlicht, die noch immer nicht für Transaktionen in Frage kommen. Darunter befinden sich 17 Wohn- und Stadtgebietsprojekte sowie 16 Resort-Tourismusprojekte, die laut Vorschriften nicht für Immobiliengeschäftstransaktionen in Frage kommen. Die meisten dieser Projekte befinden sich in „Golden Land“-Lage in der Stadt Phan Thiet und den benachbarten Bezirken und Städten.

Zuvor waren diese 33 Projekte von der Provinz „gepfiffen“ worden, weil die Investoren und Vertreiber einiger Immobilienprojekte in der Provinz Binh Thuan Immobilien durch das Halten, Reservieren und Registrieren von Standorten beworben und übertragen hatten, um Geld von Käufern zu sammeln. Zwar sind diese Formen im Wohnungsbaugesetz, im Immobilienwirtschaftsgesetz und in den damit verbundenen Rechtsvorschriften nicht geregelt.

Quelle: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm