Dem Bericht von Savills zufolge verzeichnet der Wohnungsmarkt in Hanoi im vierten Quartal 2023 sowohl im Flachbau- als auch im Apartmentsegment das niedrigste Neuangebot der letzten zehn Jahre.
Im Wohnungssegment stieg das Angebot im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 52 %, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sank es jedoch um 1 % auf 2.876 Einheiten. Das Primärangebot erreichte 11.911 Einheiten, ein Rückgang von 40 % gegenüber dem Vorquartal und 41 % gegenüber dem Vorjahr.
Der durchschnittliche Immobilienpreis in beiden Segmenten bleibt hoch. Davon entfielen 63 % des neuen Angebots auf Wohnungen mit Preisen zwischen 51 und 70 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 24 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
49 % der verkauften Einheiten entfielen auf Wohnungen in dieser Preisklasse, ein Plus von 21 % gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND machten 42 % der im Jahr 2023 verkauften Einheiten aus, gegenüber 3 % im Jahr 2019.
Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND machen 55 % des Marktanteils aus. Nur 3 % der Wohnungen haben einen Verkaufspreis von unter 2 Milliarden VND.
Für Personen mit echtem Wohnbedarf bietet sich möglicherweise der Zweitmarkt für den Kauf eines Hauses an. (Foto: Cong Hieu).
Im Flachbausegment wird das gesamte Neuangebot im Jahr 2023 272 Einheiten erreichen, was einem Rückgang von 82 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Primärangebot erreichte 710 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorquartal und 23 % gegenüber dem Vorjahr. Mit einem Marktanteil von 44 % sind Reihenhäuser das Hauptprodukt.
Die Zahl der verkauften Wohnungen erreichte im vierten Quartal 2023 3.045 Einheiten, was einem Anstieg von 45 % gegenüber dem Vorquartal und 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Absorptionsrate des neuen Angebots liegt bei 46 %.
Obwohl die meisten Investoren im Flachbausegment keine Preisänderungen vornahmen, führte der hochpreisige Bestand an Flachbauten zu einem Anstieg der Primärpreise.
So stiegen beispielsweise die Preise für Erstvillen im Vergleich zum Vorquartal um 55 % auf 160 Millionen VND/m2 Grundstück, was hauptsächlich auf den Verkauf des günstigen Angebots in Me Linh zurückzuführen ist, das im dritten Quartal 2023 verkauft wird. Die Preise in angrenzenden Gebieten stiegen vierteljährlich um 3 % auf 194 Millionen VND/m2 Grundstück. Auch die Ladenhauspreise stiegen vierteljährlich um 3 % auf 328 Millionen VND/m2 Grundstück.
Laut Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, steigen die Preise im Wohnungssegment weiterhin aufgrund gestiegener Grundstücks- und Baukosten, einer ausgebauten Infrastruktur und verbesserter Qualität.
„ Das Angebot auf dem Markt ist weiterhin begrenzt, was dazu führt, dass der durchschnittliche Primärverkaufspreis auf dem gesamten Markt weiter steigt“, sagte Frau Hang.
Laut Frau Hang bieten sich für Menschen mit echtem Wohnungsbedarf angesichts des begrenzten Angebots und der hohen Primärpreise möglicherweise Chancen auf dem Sekundärmarkt. Der Zweitmarkt bietet den Vorteil, dass der Kauf mehr Optionen, günstigere Preise und mehr Rechtssicherheit bietet.
Beispielsweise liegt der Preis für Zweitwohnungsvillen pro Quadratmeter Grundstück um 7 % unter dem durchschnittlichen Erstwohnungspreis, Zweitwohnungsreihenhäuser sind 24 % günstiger als Erstwohnungsprodukte und Zweitwohnungsreihenhäuser für gewerbliche Zwecke sind 40 % günstiger als die Erstwohnungspreise auf dem Markt.
Gleichzeitig können Eigenheimkäufer mit einem neuen Angebot aufgrund der wachsenden Infrastruktur rechnen. Infrastrukturinvestitionsprojekte wie die Ringstraßen 3, 5 und 4 werden den Wohnungsmarkt von Hanoi erweitern und zielen darauf ab, die Nachfrage auf die Innenstadt und die zentralen Gebiete zu verlagern.
Eine ausgebaute Infrastruktur wird die Nachfrage nach Wohnraum in den Nachbarprovinzen und Gebieten mit angemessenen Preisen und größeren Grundstücksreserven steigern.
Laut dem Bericht von Savills sei dies auch ein positiver Punkt für das Angebot, da Wohnimmobilien in den dezentralen Gebieten und den benachbarten Provinzen zunehmend dazu beitragen würden, den Wohnungsbedarf Hanois zu decken.
Dementsprechend werden im Jahr 2024 12.100 neue Wohnungen auf dem Markt entstehen, von denen 87 % des Marktanteils auf die Bezirke Hoang Mai, Nam Tu Liem und Ha Dong entfallen werden. Hung Yen und Bac Ninh werden von 2024 bis 2026 etwa 203.000 Wohnungen liefern. Bis 2026 wird das Flachbausegment voraussichtlich 14.000 neue Einheiten aus 37 Projekten umfassen.
Darüber hinaus dürften sich die Verabschiedung des Wohnungsbaugesetzes, des Immobilienwirtschaftsgesetzes und jüngst des Grundstücksgesetzes positiv auf den Markt auswirken.
Frau Hang sagte, dass die Regelung, die von Investoren verlangt, ihren finanziellen Verpflichtungen nachzukommen, bevor zukünftige Produkte entstehen, einer der Inhalte sei, die das Vertrauen der Käufer stärke.
„ Daher ist davon auszugehen, dass in den Jahren 2024–2025 und in den Folgejahren das Marktvertrauen stärker gefestigt sein wird, die Produkte von seriösen Investoren mit echter Finanzkraft bereitgestellt werden und der Markt dadurch ausgewogener und produktreicher sein wird“, sagte Frau Hang.
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