Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten
Nach Angaben des Bauministeriums haben derzeit 15 von 63 Bauabteilungen im ganzen Land die Unterlagen geprüft und eine Liste mit förderfähigen Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten zusammengestellt. Diese sollen dem Volkskomitee der Provinz zur Prüfung vorgelegt werden. Anschließend wird eine Liste mit 40 Projekten mit einem Investitionsvolumen von 43.707 Milliarden VND und einem Kreditbedarf von 18.010 Milliarden VND veröffentlicht.
Davon haben Volkskomitees aus 11 Provinzen eine Liste mit 24 Projekten bekannt gegeben, die im Rahmen des Kreditprogramms in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Kredite in Frage kommen. Das Gesamtinvestitionskapital beläuft sich auf 31.673,1 Milliarden VND. Die Kreditnachfrage beträgt 12.442,78 Milliarden VND und entspricht 10,37 % des im Rahmen des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND ausgezahlten Kapitals.
Zu den Provinzen, die darlehensberechtigte Projekte angekündigt haben, gehören: Tra Vinh (2 Projekte); Tay Ninh (1 Projekt); Ha Tinh (1 Projekt); Binh Duong (4 Projekte); Ba Ria – Vung Tau (1 Projekt); An Giang (2 Projekte); Bac Giang (1 Projekt); Kien Giang (2 Projekte); Bac Ninh (6 Projekte); Hau Giang (1 Projekt); Stadt. Da Nang (3 Projekte).
Auch die Bauämter anderer Provinzen und Städte prüfen die Unterlagen und erstellen eine Liste förderfähiger Projekte, die den Volkskomitees der Provinzen und Städte zur Prüfung und Veröffentlichung vorgelegt wird. Falls die Kredite für die Projekte genehmigt werden, werden 12.442 Milliarden VND aus dem Anreizpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND ausgezahlt.
Wenn die laufenden Projekte abgeschlossen werden, wäre fast ein Drittel des Vorhabens mit einer Million Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen abgeschlossen.
Im Rahmen des sozialen Wohnungsbauprogramms für Menschen mit geringem Einkommen in städtischen Gebieten wurden außerdem Investitionen in den Bau von 34 Projekten mit einem Bauumfang von etwa 14.202 Wohnungen abgeschlossen. Aktuell werden 201 Projekte mit rund 161.227 Wohnungen weiter umgesetzt. Im Rahmen des Arbeiterwohnungsprogramms für den Industriepark wurden Investitionen und der Bau von sieben Projekten mit einem Bauumfang von etwa 5.314 Wohnungen abgeschlossen. Aktuell befinden sich 93 Projekte mit einem Bauumfang von rund 127.272 Wohnungen in der Umsetzung.
Allein in den ersten 7 Monaten des Jahres 2023 wurden 10 soziale Wohnungsbauprojekte und Wohnungen für Industrieparkarbeiter mit insgesamt rund 19.853 Wohnungen begonnen. Davon handelt es sich um 7 Projekte im Bereich Sozialwohnungen mit einem Umfang von 8.815 Wohnungen; Arbeiterwohnungen in 3 Projekten, Umfang 11.038 Einheiten.
In Bezug auf die Ergebnisse der Umsetzung des Kreditunterstützungspakets gemäß Resolution Nr. 11/NQ-CP zum sozioökonomischen Erholungs- und Entwicklungsprogramm hat das Bauministerium die Liste der kreditwürdigen Projekte dreimal auf dem elektronischen Informationsportal des Ministeriums bekannt gegeben und sie mit 24 kreditwürdigen Sozialwohnungsprojekten, Arbeiterwohnungen und Renovierungen alter Wohnungen im Umfang von 20.188 Wohnungen an die Staatsbank übermittelt. Die Gesamtinvestition für die oben genannten 24 Projekte beträgt etwa 19.014 Milliarden VND und der von den Kommunen vorgeschlagene Kapitalbedarf beträgt etwa 7.516 Milliarden VND.
Hindernisse bei den Kreditzinsen müssen weiter abgebaut werden
In Bezug auf die verbleibenden Schwierigkeiten und Probleme bei der Entwicklung von Sozialwohnungen erklärte die Regierung außerdem, dass die derzeitigen Verfahren für Investitionen, den Bau sowie den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen nach wie vor kompliziert und langwierig seien. Insbesondere die Preisfestsetzung vor dem Verkauf, der Vermietung oder dem Mietkauf von Sozialwohnungen, deren Bau mit außerbudgetären Mitteln finanziert wird, muss von der Landesagentur geprüft werden, was ebenfalls zeitaufwändig und für die Unternehmen kostspielig ist.
Auch die Regelung, dass bei sozialen Wohnungsbauprojekten mindestens 20% der Projektfläche für die Vermietung reserviert werden müssen und Investoren erst nach 5 Jahren Nutzung verkaufen dürfen, ist nach wie vor nicht sachgerecht. Denn in der Realität gibt es viele Projekte, die diese Gegend nicht vermieten können, was dazu führt, dass die Wohnungen leer stehen und verschwendet werden, während die Investoren sie nicht verkaufen können. Das führt dazu, dass kein Kapital zurückgewonnen werden kann, was zu sozialer Verschwendung führt und die Attraktivität von Investitionen in soziale Mietprojekte mindert.
Durch die Beseitigung rechtlicher, organisatorischer und insbesondere finanzierungstechnischer Probleme wird das Interesse der Investoren am sozialen Wohnungsbau steigen.
Was die verbleibenden Hindernisse betrifft, so sind laut einer Umfrage der Vietnam Real Estate Association (VNREA) Fragen der Umsetzung und Rechtmäßigkeit auch heute noch drängende Probleme. Rechtliche Probleme betreffen vor allem Grundstücke, Investitionsverfahren, Planungsanpassungen und Baufeldräumung, Schwankungen bei Investitionskosten, Rohstoffe und unangemessene Wohnungspreise.
VNREA schlug außerdem vor, dass es starke Anreizmechanismen geben sollte, um Investoren anzuziehen, wie etwa Richtlinien zu Grundstücksfonds, Investorenauswahl, Landzuteilung usw. für soziale Wohnungsbauprojekte. Gleichzeitig muss der Investitionsprozess spezifisch gestaltet sein, sodass die Bearbeitungszeit von 24 – 36 Monaten auf 12 Monate verkürzt wird. Die Kommunen müssen außerdem Infrastrukturinvestitionen außerhalb der Projektgrenzen priorisieren, damit bei der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten diese sofort angeschlossen werden können und die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten ab 2024 beschleunigt wird.
Darüber hinaus stellt laut Nguyen Van Khoi, Vorsitzender des VNREA, die Frage der Vorzugszinsen für Käufer von Sozialwohnungen für viele Projektbesitzer und Käufer immer noch ein Hindernis dar. Aus der Umfrage von VNREA geht hervor, dass Investoren und Käufer von Sozialwohnungen in Gegenden mit Projekten und Nachfrage nach Sozialwohnungen Kredite zu hohen Zinssätzen aufnehmen müssen, die für Investoren 8,7 %/Jahr und für Käufer 8,2 %/Jahr betragen.
Diese Realität macht es für Investoren und Käufer schwierig, Cashflow zu mobilisieren. Aus diesem Grund hat VNREA empfohlen, dass es Investoren in den sozialen Wohnungsbau gestattet werden sollte, Kredite zu einem Zinssatz von unter 6 %/Jahr aufzunehmen, und dass es Eigenheimkäufern gestattet werden sollte, Kredite zu einem Zinssatz von unter 4,5 %/Jahr aufzunehmen.
Mit der Beseitigung rechtlicher Hindernisse und der Gewährung von Vorzugskrediten können sich soziale Wohnungsbauprojekte Ende 2023 und 2024 stark entwickeln. Von da an wird das Projekt zum Bau von 1 Million Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen bald abgeschlossen sein.
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