Die astronomischen Wohnungspreise in Hanoi, wie man die Gelegenheit des „billigen Geldes“ nutzen kann, Vietnamesen können direkt Häuser und Grundstücke kaufen

Die Staatsbank informiert über Kredite für zukünftige Immobilienkäufe, Experten geben Ratschläge, wie man die Gelegenheit des „billigen Geldes“ im Jahr 2024 nutzen kann, Vietnamesen können direkt Häuser und Grundstücke kaufen … sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Immobilien sind derzeit noch einer der wichtigsten Märkte, in die Menschen investieren möchten. Im Bild: Perspektive der Stadtgebietsplanung „Green Garden“. (Quelle: Green Garden)

Kein Verbot von Krediten für den Kauf künftiger Wohnimmobilien

Als Reaktion auf Bedenken hinsichtlich eines Verbots von Krediten für zukünftige Wohnungskäufe erklärte ein Vertreter der Staatsbank, dass das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN zur Änderung des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN, das ab 1. Juli 2024 in Kraft tritt und die Eigenkapitalquoten für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken regelt, das Recht auf zukünftige Wohnungskäufe nicht einschränkt.

Insbesondere ändert Rundschreiben 22 weder die Bestimmungen zur Kreditvergabe für diese Art von Wohnraum, noch schränkt es die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen ein, künftig Wohnraum zu erwerben.

Als immobilienbesicherte Kredite gelten nach geltendem Recht Kredite zum Erwerb und zur Durchführung von Immobilienprojekten sowie durch die Immobilie selbst besicherte Projekte, aus denen sich die Kredite ergeben. Als Darlehen gilt ein Hypothekendarlehen, das folgende Bedingungen erfüllen muss: Die Rückzahlung erfolgt nicht aus den Mieteinnahmen des durch das Darlehen finanzierten Hauses, das Haus ist gemäß Kaufvertrag bezugsfertig fertiggestellt, das durch das Darlehen finanzierte Haus muss unabhängig bewertet werden...

Demnach wird für Kredite zum Immobilien- und Wohnungskauf sowie für Hypotheken auf zukünftige Vermögenswerte ein Risikokoeffizient von 30 % bis 120 % angewendet, abhängig vom Loan-to-Value-Verhältnis (LTV), das sich aus dem Verhältnis des Kreditsaldos zum Wert der Sicherheiten errechnet.

Laut dem Vertreter der Staatsbank verringert das neue Rundschreiben außerdem den Risikokoeffizienten bei der Kreditvergabe zum Zweck des Erwerbs von Sozialwohnungen im Vergleich zur Kreditvergabe zum Erwerb von Immobilien und anderen Wohnimmobilien. Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen werden daher bei der Berechnung der Eigenkapitalquote für Banken mit einem niedrigeren Risikokoeffizienten belegt. Ziel dieses Schrittes ist es, Spielraum zu schaffen und Banken zu ermutigen, Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen entsprechend den Richtlinien und Projekten der Regierung zu vergeben.

Darüber hinaus senkt Rundschreiben 22 auch den Risikokoeffizienten für die Kreditvergabe zur Finanzierung von Gewerbeimmobilienprojekten in Industrieparks von 200 % auf 160 %. Für Kredite zu Zwecken der Landwirtschaft und ländlichen Entwicklung gilt ebenfalls ein Risikokoeffizient von 50 %.

Hinsichtlich der Regelungen für Kredite für Immobilien und andere Wohnzwecke versicherte die Staatsbank, dass diese im Vergleich zu vorher unverändert blieben.

Nach den neuen Vorschriften der Staatsbank gilt der Zustand fertiggestellter Häuser gemäß Hauskaufvertrag nur noch für Hypothekendarlehen (die im Vergleich zu anderen immobilienbesicherten Forderungen mit einem niedrigeren Risikokoeffizienten vergeben werden).

Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.

Daher bekräftigt die Staatsbank, dass diese Regelung die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum Kauf von Wohnraum in Zukunft nicht einschränkt und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024) steht.

Exorbitante Wohnungspreise

Nach Angaben des Bauministeriums werden die Wohnungspreise in den beiden Großstädten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im vierten Quartal 2023 gemäß den aggregierten Berichten der Gemeinden und Umfragedaten von Marktforschungsinstituten weiter steigen, insbesondere in den zentralen Gebieten.

Im erschwinglichen Wohnungssegment (Preis unter 25 Millionen VND/m2) gibt es auf dem Markt fast keine Projekte, sondern hauptsächlich im mittleren Wohnungssegment (Preis 25-50 Millionen VND/m2), die für die Mobilisierung von Kapital und den Handel geeignet sind.

Insbesondere in Hanoi gab es laut einem zusammenfassenden Bericht im vierten Quartal 2023 bei einigen Projekten einen durchschnittlichen Preisanstieg in Gebieten wie: Bezirk Thanh Xuan um etwa 3,5 %; Der Bezirk Ha Dong legte um etwa 3,7 % zu; Der Bezirk Hoang Mai verzeichnete einen Anstieg von etwa 3,8 %; Der Bezirk Nam Tu Liem verzeichnete einen Anstieg von etwa 4,1 % …

Dabei beträgt der Verkaufspreis für erschwingliche Wohnungen 25–35 Millionen VND/m2; Die Preise für Wohnungen im mittleren Preissegment liegen zwischen 35 und 50 Millionen VND/m2. Der Verkaufspreis von Luxuswohnungen liegt bei über 50 Millionen VND/m2, üblicherweise bei 60–70 Millionen VND/m2.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), äußerte sich zu diesem Thema und sagte, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi auf dem Primärmarkt kontinuierlich steigen, weil es in dieser Zeit nur sehr wenige Investoren mit Projekten gibt. Bei den Investoren, die in dieser Phase ein Angebot haben, handelt es sich meist um Großinvestoren, die keine finanziellen Schwierigkeiten haben. Daher ist der Angebotspreis hoch, um den Gewinn zu maximieren. Der Durchschnittspreis für Wohnungen in Hanoi auf dem Primärmarkt beträgt 51,7 Millionen VND/m2.

Laut Herrn Dinh ist es aufgrund der Inputkosten schwierig, das Primärpreisniveau zu senken (der Wohnungsindex und die Preise für Baumaterialien steigen jedes Jahr um etwa 6 %). Gleichzeitig steigen Inflation und Zinsen. Hinzu kommt, dass die Zahl neu genehmigter gewerblicher Wohnbauprojekte immer geringer wird und auch die Grundstücksfonds in zentralen Lagen knapp werden.

Darüber hinaus stellte dieser Experte fest, dass die Preise für Wohnungen in Hanoi auf dem Primärmarkt zwar nicht gesunken seien, Eigenheimkäufer jedoch im Wettlauf der Investoren nach wie vor von beispiellosen Vorzugsregelungen profitieren würden.

„Käufer können in Raten zahlen, profitieren von Vorzugszinsen und zwei- bis dreimal längeren tilgungsfreien Zeiten als in den Vorjahren. Dies steigert die Liquidität des Wohnungssegments auf dem Primärmarkt“, erklärte Herr Dinh.

Immobilien sind nach wie vor ein interessanter Anlagekanal.

Manh Quan, Mitbegründer des Home Buyers Forum, gab Hauskäufern Tipps, wie sie die Gelegenheit des „billigen Geldes“ im Jahr 2024 nutzen können. Er erklärte, dass der Immobilienmarkt neben anderen Märkten wie Aktien und Gold immer noch einer der wichtigsten Märkte sei, in den die Menschen derzeit investieren möchten. Obwohl die Menschen nicht bereit sind, sofort Geld zu investieren, sind sie dennoch sehr am Immobilienmarkt interessiert, um in Zukunft Entscheidungen treffen zu können.

Wohnung im Stadtgebiet Thu Thiem, HCMC. (Quelle: VNA

Insbesondere im Cashflow-Bereich erfährt der Markt neue Entwicklungen. Derzeit sind die Zinssätze der Banken entsprechend der geldpolitischen Ausrichtung des Staates sehr niedrig; bei manchen Banken liegen sie sogar nur bei 3 % pro Jahr und damit unter dem Inflationsziel.

„Das bedeutet, dass viele Menschen mit Bankeinlagen nicht nur keine Zinsen erzielen, sondern auch an Wert verlieren. Daher müssen sie neue Anlagemöglichkeiten finden, darunter natürlich auch Immobilien. Sie interessieren sich daher für neue Immobilienprojekte, insbesondere für Wohnungsbauprojekte. Anstatt Geld bei Banken anzulegen, müssen sie Anlagemöglichkeiten finden, um den Wert des Geldes zu erhalten“, sagte Manh Quan.

Laut dem One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insights stiegen die Preise für Erstwohnungen in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 16,3 % in allen drei Segmenten: erschwinglich, Mittelklasse und High-End. Dies spiegelt nicht nur die Investitionstätigkeit für profitablen Handel wider, sondern zeigt auch den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Menschen.

Die Zahlen der letzten Jahre wiesen auf ein begrenztes Angebot und nur sehr wenige fertiggestellte Wohnungsbauprojekte in Hanoi hin. Aufgrund der langsamen Erteilung von Baugenehmigungen wurden nur wenige Projekte realisiert. Auch ein Anstieg der Wohnungspreise ist unvermeidlich.

„Auch wenn die Preise für Wohnungen steigen, entscheiden sich Menschen mit Einkommenssituationen oder Grundbedürfnissen, die sich nicht aufschieben lassen – etwa die Gründung einer neuen Familie und die Trennung von Haushalten – immer noch für den Kauf“, kommentierte Herr Quan.

Andererseits zeigt sich nach der Beobachtung von Herrn Quan aufgrund des Anstiegs der Wohnungspreise in den letzten Monaten eine neue Verschiebung auf dem Markt: Viele Menschen entscheiden sich zunehmend für ebenerdige Häuser und Wohngrundstücke, da bei dieser Art von Immobilien an manchen Standorten der Preis pro Nutzfläche noch immer niedriger ist als bei Wohnungen und die Immobilienpreise nicht stark gestiegen sind – das zeigen alle Berichte über den Immobilienmarkt.

Herr Quan sagte, dass dies auch eine verständliche Veränderung sei, da die Preise für Wohnungen immer höher würden, sodass die Menschen ihre Entscheidungen ändern müssten. Die Entscheidung, ein Reihenhaus oder ein Wohngrundstück zu kaufen, sei keine schlechte Entscheidung. Da Wohngrundstücke dauerhaft in der roten Liste aufgeführt sind, kaufen viele Menschen diese Art von Immobilien auch gerne, weil ihre Preise stabil sind und sie sogar als Zukunftseigentum über viele Generationen hinweg bestehen bleiben können.

Vietnamesen können Häuser und Grundstücke direkt kaufen.

Am 18. Januar verabschiedete die 15. Nationalversammlung offiziell das geänderte Landgesetz. Einer der Inhalte, auf die viele Menschen achten, sind die Änderungen im Zusammenhang mit den Rechten der Landnutzer.

Die Rechte der Landnutzer bleiben grundsätzlich gemäß den geltenden Bodengesetzen gewahrt. Das geänderte Landgesetz sieht Änderungen, Ergänzungen und Erweiterungen der Rechte für Landnutzer vor, einschließlich derjenigen vietnamesischer Herkunft.

Insbesondere im Hinblick auf die Rechte und Pflichten hinsichtlich der Landnutzung von im Ausland lebenden Vietnamesen: Vervollständigen Sie die Anweisung, dass im Ausland lebende Vietnamesen mit vietnamesischer Staatsangehörigkeit, die vietnamesische Staatsbürger sind, die gleichen Rechte in Bezug auf Land haben (nicht nur das Recht auf Wohngrundstücke), wie vietnamesische Staatsbürger im Land (inländische Einzelpersonen), und behalten Sie die gleichen Richtlinien bei wie die aktuellen Gesetze für im Ausland lebende Menschen vietnamesischer Herkunft, um zur Förderung von Investitionen und zur Anziehung von Überweisungen von im Ausland lebenden Vietnamesen ins Land beizutragen.

Gemäß Klausel 4, Artikel 3 des Gesetzes über die vietnamesische Staatsangehörigkeit sind im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft Vietnamesen, die die vietnamesische Staatsangehörigkeit besaßen, deren Staatsangehörigkeit durch die Blutlinie bei der Geburt bestimmt wurde und deren Kinder und Enkelkinder dauerhaft im Ausland leben und ihren Wohnsitz haben.

Daher ist es ganz einfach zu verstehen, dass die Nachkommen von Menschen, die im Ausland die vietnamesische Staatsangehörigkeit besaßen, auch wenn sie nicht die vietnamesische Staatsangehörigkeit besitzen, im Land noch immer die gleichen Landrechte haben wie vietnamesische Bürger.

Da der Kreis der Subjekte mit Landnutzungsrechten erweitert wird, erweitert das Gesetz auch die Fälle, in denen der Staat Land mit Landnutzungsgebühren zuweist. Auf der Grundlage der Übernahme der Subjekte, denen der Staat Land mit Landnutzungsgebühren zuweist, in Artikel 55 des Landgesetzes von 2013, hat Artikel 119 des geänderten Landgesetzes eine Reihe von Subjekten ergänzt, denen der Staat Land mit Landnutzungsgebühren zuweist.

Darunter 2 Fälle im Zusammenhang mit Personen vietnamesischer Herkunft:

Erstens wird im Ausland lebenden Personen vietnamesischer Herkunft und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital Land zugeteilt, um gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes gewerbliche Wohnungsbauprojekte umzusetzen. Landnutzung aufgrund der Übertragung von Immobilienprojekten gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte in Fällen, in denen der Staat Land mit Erhebung einer Landnutzungsgebühr zuweist.

Zweitens wird Haushalten, Einzelpersonen und im Ausland lebenden Menschen vietnamesischer Herkunft aufgrund einer Landentschädigung Land zugeteilt, wenn der Staat gemäß den Bestimmungen des geänderten Landgesetzes Land zurückfordert.

Das Gesetz sieht außerdem vor, dass das Bezirksvolkskomitee den Landnutzern und Eigentümern von mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, bei denen es sich um Einzelpersonen, Wohngemeinschaften und im Ausland lebende Personen vietnamesischer Herkunft handelt, Zertifikate ausstellt.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-cao-ngat-cach-tan-dung-co-hoi-tien-re-nguoi-goc-viet-duoc-truc-tiep-mua-nha-dat-259720.html