Immobilienmarkt im südlichen Ferienort „im Rückwärtsgang“?

Projekt „Stillstand“

Wenn in den vergangenen Jahren das Segment der Ferienimmobilien, Küstenvillen, Apartments, Condotels usw. erwähnt wurde, waren viele Menschen von der rasanten Entwicklung überrascht. Investoren konkurrieren um Verkäufe, Produkteinführungen, Gewinnzusagen und Fortschritte für die Investoren.

Dieses Segment hat die Marktliquidität erhöht und den Ferienimmobilienmarkt zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit gemacht.

Seit 2022 ist jedoch ein Rückgang bei Ferienimmobilienprojekten zu verzeichnen, und viele Projekte sind aufgrund der Auswirkungen der Marktwirtschaft , der Verschärfung der Gesetze durch die Behörden und der Schwierigkeiten der Kunden, bei Kreditinstituten Kapital zu leihen, sogar „zurückgegangen“.

Laut dem Bewertungsbericht von DKRA Vietnam (einer Marktforschungsgesellschaft für Immobilien) ist derzeit in den meisten Segmenten des Ferienimmobilientyps im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 ein starker Rückgang des Angebots und der Nachfrage zu verzeichnen.

Insbesondere im Segment der Ferienvillen ging das Primärangebot im gleichen Zeitraum um 8 % zurück, vor allem in den zentralen und südlichen Regionen. Die allgemeine Marktnachfrage ist gering; der Verbrauch ist im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 15 % gesunken, der niedrigste Stand seit einem Jahrzehnt.

Das Primärverkaufspreisniveau tendiert weiterhin seitwärts. Der Zweitmarkt verzeichnete eine durchschnittliche Preissenkung von 15 % – 20 % gegenüber dem Vertragspreis. Strategien zur Gewinn-/Umsatzbeteiligung/-verpflichtung, zur Zinsstützung und zur Tilgung tilgungsfreier Mittel werden noch immer häufig angewendet, um die Liquidität zu erhöhen, sind jedoch nicht so wirksam wie erwartet.

Im Segment der Ferien-Reihenhäuser/Geschäftshäuser war ein anhaltender Rückgang des Angebots zu verzeichnen, wobei mehr als 97 % des Primärangebots im Quartal aus dem Bestand alter Projekte stammten.

Der Markt ist der „dunklen Zone“ noch nicht entkommen, obwohl es in der Tourismusbranche viele Verbesserungen gegeben hat. Die Primärverkaufspreise schwankten kaum und tendierten weiterhin seitwärts. Der Markt ist weiterhin mit zahlreichen Liquiditätsproblemen und Preissteigerungspotenzialen konfrontiert, da das Vertrauen der Anleger und die Aussicht auf eine Erholung dieses Segments weiterhin sehr gering sind.

Eine Küstenunterteilung eines 5-Sterne-Resort-Immobilienprojektkomplexes.

Im Segment Condotel ist das Primärangebot im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur leicht um 6 % gestiegen, die Hauptprodukte stammen weiterhin aus dem Bestand alter Projekte.

Die Gesamtnachfrage auf dem Markt verzeichnete den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Die Primärpreise schwankten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht und blieben aufgrund der hohen Inputkosten hoch. Um die Marktnachfrage anzukurbeln, werden weiterhin häufig Verkaufsstrategien angewandt, die sich auf die Unterstützung des Cashflows konzentrieren, wie etwa die Verlängerung von Zahlungsplänen, Tilgungspausen, Zinsstützungen usw.

Der Markt befindet sich im „Winterschlaf“

Laut Aufzeichnungen zahlreicher Maklerunternehmen und Vertriebskanäle wird ab Ende 2023 das Segment der Ferienimmobilien im südlichen Markt, beispielsweise Ba Ria – Vung Tau , wachsen. Binh Thuan … fast kein Investor führt Verkaufs- oder Werbeaktivitäten für Produkte durch.

Die Unternehmen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Erledigung rechtlicher Verfahren, den Bau von Projekten zur termingerechten Auslieferung an Kunden oder den Betrieb temporärer Unterteilungen zur rentablen Vermietung.

Aufzeichnungen zufolge werden in der Provinz Ba Ria – Vung Tau Projekte wie Charm Ho Tram mit Resort-Apartment-Produkten, Condotel, Resort-Villen und Hotels ab 2021 zum Verkauf angeboten und voraussichtlich Ende 2024 übergeben.

Allerdings ist das Projekt bislang nur im Rohbau und noch nicht fertiggestellt und kann weder an Kunden übergeben noch in Betrieb genommen werden.

Ein Projekt, das noch nicht an Kunden zur Nutzung übergeben wurde, im Inneren werden viele Rohbauteile errichtet.

In der Provinz Binh Thuan wird seit 2019 auch das Thanh Long Bay-Projekt mit rund 90 Hektar zum Verkauf angeboten. Allerdings wurden vom Investor erst einige Unterteilungen errichtet und ein Übergabetermin für die Kunden ist noch nicht festgelegt.

Ebenfalls in der Provinz Binh Thuan wurde das Projekt Sumerland Mui Ne von Hung Loc Phat im Jahr 2019 als 5-Sterne-Resort, Unterhaltung, Stadthäuser, Hotels usw. beworben. Der Investor befindet sich derzeit jedoch noch im Bau und hat die Immobilie noch nicht übergeben.

Herr Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, kommentierte: „Nachdem Condotels durch die Verschärfung der Gesetze durch die Behörden zerstört wurden und Investoren nicht mehr in der Lage waren, die vereinbarten Gewinne auszuzahlen, sowie aufgrund des langsamen Investitionsfortschritts, hatten Kunden kein Interesse mehr am Kauf von Resort-Villen. Daher ist die Marktliquidität derzeit gering, es gibt keine Käufer und Verkäufer, da Kunden kein Risiko eingehen möchten. Insbesondere Projekte, die seit vier bis fünf Jahren zum Verkauf stehen, aber noch nicht fertiggestellt und übergeben sind, ziehen Kunden an.“

Laut Herrn Lang sind die aktuellen gesetzlichen Regelungen für den Immobilienmarkt von großer Bedeutung. Bisher hatten manche Investoren keine Zeit, die rechtlichen Dokumente vorzubereiten, bevor sie ihre Produkte auf den Markt brachten. Erst als diese „verschärft“ wurden, sahen sie die Konsequenzen. Auch die Kunden gerieten in Schwierigkeiten, weil ihr Kapital im Produkt steckte.

Ein Resort-Immobilienprojekt in der Provinz Ba Ria – Vung Tau.

Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Real Estate Company, bemerkte außerdem, dass es in anderen Segmenten bislang zwar viele Anzeichen einer Erholung gegeben habe, der Ferienimmobiliensektor jedoch noch nicht aus der „düsteren“ Lage herausgekommen sei.

Unternehmen, die sich in diesem Segment entwickeln, werden sicherlich viel Zeit benötigen, um rechtliche Verfahren abzuschließen, finanzielle Mittel für eine Beschleunigung des Fortschritts bereitzustellen, Infrastrukturprojekte umzusetzen usw. In drei bis vier Jahren kann das Segment der Ferienimmobilien dann zurückkehren.

Angebotsprognose: Leichter Anstieg erwartet, Liquidität gering

Laut der Prognose von DKRA wird das Angebot an Condotels im Bereich der Ferienimmobilien in der kommenden Zeit im Vergleich zum ersten Quartal 2024 voraussichtlich leicht zunehmen und um etwa 100 bis 200 Einheiten schwanken, die sich hauptsächlich auf Ba Ria – Vung Tau konzentrieren. Unterdessen schwankte das Angebot an Ferienvillen und Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern im Vergleich zum vorherigen Quartal nicht stark, und es wird erwartet, dass der Markt mit einem Primärangebot von 100 - 150 Ferienvillen bzw. 80 - 100 Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern versorgt wird.

Die allgemeine Marktnachfrage bleibt weiterhin gering und der Abwärtstrend dürfte bis Ende 2024 anhalten. Die Primärpreise bleiben stabil und dürften kurzfristig keine deutlichen Schwankungen aufweisen. Rabattrichtlinien, Zinsstützungen, Tilgungsfreiräume, Leasingverpflichtungen usw. werden auch im kommenden Quartal in großem Umfang Anwendung finden.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html