Immobilienmarkt im südlichen Ferienort „im Rückwärtsgang“?

Projekt „Stillstand“

Wenn in den vergangenen Jahren das Segment der Ferienimmobilien, Küstenvillen, Apartments, Condotels usw. erwähnt wurde, waren viele Leute von der rasanten Entwicklung überrascht. Investoren konkurrieren darum, zu verkaufen, Produkte einzuführen, Gewinne zu erzielen und Fortschritte für die Investoren zu erzielen.

Dieses Segment hat die Marktliquidität erhöht und den Ferienimmobilienmarkt zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit gemacht.

Seit 2022 haben sich die Ferienimmobilienprojekte jedoch verlangsamt, und viele Projekte wurden aufgrund der Auswirkungen der Marktwirtschaft, der rechtlichen Verschärfungen durch die Behörden und der Schwierigkeiten der Kunden, Kapital von Kreditinstituten zu leihen, sogar „umgekehrt“.

Laut dem Bewertungsbericht von DKRA Vietnam (einer Forschungseinheit für den Immobilienmarkt) ist derzeit im Bereich der Ferienimmobilien in den meisten Segmenten ein starker Rückgang bei Angebot und Verbrauch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 zu verzeichnen.

Insbesondere im Segment der Ferienvillen ging das Primärangebot im gleichen Zeitraum um 8 % zurück, hauptsächlich in den zentralen und südlichen Regionen. Die Gesamtnachfrage auf dem Markt ist gering. Der Verbrauch ist im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 15 % gesunken, das ist der niedrigste Stand seit einem Jahrzehnt.

Das Primärverkaufspreisniveau tendiert weiterhin seitwärts. Der Zweitmarkt verzeichnete eine durchschnittliche Preissenkung von 15 – 20 % gegenüber dem Vertragspreis. Strategien zur Gewinn-/Umsatzbeteiligung/-verpflichtung, zur Zinsstützung und zur tilgungsfreien Zeit werden zur Steigerung der Liquidität noch immer häufig angewandt, sind jedoch nicht so wirksam wie erwartet.

Das Segment der Ferien-Reihenhäuser/Geschäftshäuser verzeichnete einen weiteren Rückgang des Angebots, wobei mehr als 97 % des Primärangebots im Quartal aus Beständen alter Projekte stammten.

Obwohl es in der Tourismusbranche viele Verbesserungen gegeben hat, ist der Markt noch nicht aus der „dunklen Zone“ herausgekommen. Die Primärverkaufspreise unterlagen keinen großen Schwankungen und tendierten weiterhin seitwärts. Der Markt hat weiterhin mit zahlreichen Liquiditätsproblemen und einem hohen Preissteigerungspotenzial zu kämpfen, da das Vertrauen der Anleger und die Aussichten auf eine Erholung dieses Segments weiterhin sehr gering sind.

Eine Küstenunterteilung eines 5-Sterne-Resort-Immobilienprojektkomplexes.

Das Primärangebot im Condotel-Segment stieg im ersten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur leicht um 6 %, die Hauptprodukte stammen weiterhin aus Lagerbeständen alter Projekte.

Die Gesamtmarktnachfrage verzeichnete den niedrigsten Stand der letzten fünf Jahre. Die Primärpreise unterlagen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum keinen Schwankungen und blieben aufgrund der hohen Inputkosten hoch. Um die Marktnachfrage anzukurbeln, werden nach wie vor häufig Verkaufsstrategien verfolgt, die auf die Unterstützung des Cashflows abzielen, wie etwa eine Verlängerung von Zahlungsplänen, tilgungsfreie Zeiträume, Zinsstützung usw.

Der Markt befindet sich im „Winterschlaf“

Laut Aufzeichnungen vieler Maklerunternehmen und Vertriebskanäle wird ab Ende 2023 das Segment der Ferienimmobilien im südlichen Markt, beispielsweise Ba Ria – Vung Tau, wachsen. Binh Thuan … fast kein Investor führt Verkaufs- oder Werbeaktivitäten für Produkte durch.

Die Unternehmen konzentrieren sich hauptsächlich auf die Erledigung rechtlicher Schritte, den Bau von Projekten, um diese termingerecht an die Kunden auszuliefern oder den Betrieb temporärer Unterteilungen zur gewinnbringenden Vermietung.

Aufzeichnungen zufolge werden in der Provinz Ba Ria – Vung Tau Projekte wie Charm Ho Tram mit Resort-Apartment-Produkten, Condotel, Resort-Villen und Hotels ab 2021 zum Verkauf angeboten und voraussichtlich Ende 2024 übergeben.

Allerdings befindet sich das Projekt bislang lediglich im Rohbau und ist noch nicht fertiggestellt, sodass es weder an Kunden übergeben noch in Betrieb genommen werden kann.

Ein Projekt, das noch nicht an Kunden zur Nutzung übergeben wurde, im Inneren werden viele Rohbauelemente errichtet.

In der Provinz Binh Thuan wird seit 2019 auch das Thanh Long Bay Projekt mit rund 90 Hektar zum Verkauf angeboten. Allerdings wurden erst einige Unterteilungen vom Investor errichtet und ein Übergabetermin für die Kunden ist noch nicht vorgesehen.

Ebenfalls in der Provinz Binh Thuan wurde das Projekt Sumerland Mui Ne von Hung Loc Phat im Jahr 2019 als 5-Sterne-Resort, Unterhaltung, Stadthäuser, Hotels usw. beworben. Der Investor befindet sich derzeit jedoch noch im Bau und hat noch nicht übergeben.

Herr Le Dinh Lang, Direktor von Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, kommentierte dies wie folgt: „Nachdem Condotels durch die Verschärfung der Gesetze durch die Behörden ‚zerschlagen‘ wurden und die Anleger nicht mehr über genügend Geld verfügten, um die zugesagten Gewinne auszuzahlen, und auch die Investitionen nur langsam vorankamen, waren die Kunden nicht länger daran interessiert, Ferienvillen zu kaufen. Daher ist die Marktliquidität derzeit gering, es gibt keine Käufer und Verkäufer, weil die Kunden kein Risiko eingehen wollen. Insbesondere Projekte, die bereits seit 4-5 Jahren am Markt sind, bei denen aber noch einige Bereiche nicht fertiggestellt und übergeben wurden, ziehen Kunden an.

Besonders wichtig seien laut Herrn Lang die aktuellen gesetzlichen Regelungen für den Immobilienmarkt. Bisher hatten einige Investoren keine Zeit, die rechtlichen Dokumente vorzubereiten, bevor sie ihre Produkte auf den Markt brachten. Erst als diese „verschärft“ wurden, sahen sie die Konsequenzen. Auch die Kunden waren in Schwierigkeiten, weil ihr Kapital im Produkt vergraben war.

Ein Resort-Immobilienprojekt in Ba Ria – Provinz Vung Tau.

Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Real Estate Company, bemerkte außerdem, dass in anderen Segmenten bislang zwar viele Anzeichen einer Erholung zu erkennen seien, der Immobiliensektor im Ferienortbereich jedoch noch nicht aus seiner „düsteren“ Lage herausgekommen sei.

Unternehmen, die sich in diesem Segment entwickeln, werden sicherlich viel Zeit benötigen, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, finanzielle Mittel für die Beschleunigung des Fortschritts bereitzustellen, Infrastrukturprojekte umzusetzen usw., bevor das Segment der Ferienimmobilien in drei bis vier Jahren wieder Fuß fassen kann.

Angebot soll leicht steigen, Liquidität ist gering

Laut der Prognose der DKRA wird in der kommenden Zeit das Angebot an Condotels im Ferienimmobilienbereich im Vergleich zum ersten Quartal 2024 voraussichtlich leicht zunehmen und um etwa 100 bis 200 Einheiten schwanken, die meisten davon konzentrierten sich auf Ba Ria – Vung Tau. Unterdessen schwankte das Angebot an Ferienvillen und Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern im Vergleich zum vorherigen Quartal nicht stark. Es wird erwartet, dass der Markt mit einem Primärangebot von 100 - 150 Ferienvillen bzw. 80 - 100 Ferienreihenhäusern/Geschäftshäusern versorgt wird.

Die allgemeine Marktnachfrage bleibt weiterhin gering und der Abwärtstrend dürfte bis Ende 2024 anhalten. Die Primärpreise bleiben stabil und dürften kurzfristig keine deutlichen Schwankungen aufweisen. Rabattrichtlinien, Zinsstützungen, Tilgungsfreiräume, Leasingverpflichtungen usw. werden auch im kommenden Quartal in großem Umfang Anwendung finden.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-phia-nam-cai-so-lui-a669641.html