Annäherung der Grundstückspreise an den Markt: So vermeiden Sie, mit dem Strom zu schwimmen

Eine Anpassung der Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt an den Markt bringt zwar Vorteile in Bezug auf die Transparenz, muss aber das Risiko kontrollieren, dass dies ausgenutzt wird, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben.

Der Auktionspreis für das Grundstück im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai liegt 10-15 Mal über dem Listenpreis - Foto: D.T

Angesichts des knappen Wohnungsangebots stellt die Kontrolle der Immobilienpreise und die Verhinderung eines „Mitschwimmens mit dem Strom“ eine große Herausforderung für Verwaltungsbehörden und die Bevölkerung dar. Ziel der Anpassung ist es, die Rechte der Landnutzer zu sichern. Gleichzeitig muss jedoch der Trick unter Kontrolle gebracht werden, steigende Grundstückspreise auszunutzen, um die Immobilienpreise anzuheben.

Zentrales Land von 600-700 Millionen VND/ ^m2

Laut der neuen Grundstückspreisliste, die am 20. Dezember vom Volkskomitee von Hanoi bekannt gegeben wurde und ab sofort bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist, beträgt der höchste Preis für Wohngrundstücke etwa 695 Millionen VND/ ^m² und gilt für Grundstücke neben der Straße an den zentralen Routen des Bezirks Hoan Kiem, wie etwa: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Dieser Preis gilt auch für die folgenden Strecken: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho und Tran Hung Dao.

Im Vergleich zur Preisliste der Stadt Hanoi aus dem Jahr 2019 hat sich der Preis für Wohngrundstücke in den Straßen Hang Ngang und Hang Dao um das 3,7-fache erhöht.

Auch laut der gerade von Hanoi herausgegebenen neuen Preisliste werden gewerbliche Dienstleistungsgrundstücke um 50 bis 100 % teurer angeboten als zuvor. Die höchsten Preise für Gewerbegrundstücke gibt es nach wie vor in den Straßen des Bezirks Hoan Kiem, beispielsweise Hang Khay, Hang Ngang und Hang Dao, mit über 244 Millionen VND/ ^m2 .

Gleichzeitig stiegen in Hanoi auch die Preise für Ackerland , Reisfelder, ein- und mehrjährige Nutzpflanzen sowie Aquakulturflächen um etwa 15 Prozent.

Laut der neuen Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt, die Ende Oktober 2024 veröffentlicht wurde, liegen die höchsten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt mit 687,2 Millionen VND/ ^m2 an den drei Routen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue.

Die neue, marktnahe Grundstückspreisliste, die Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gerade herausgegeben haben, wird die Grundlage für die Berechnung der Entschädigung und die Festlegung der Grundstückspreise für Personen und Organisationen sein, die einer Grundstücksräumung unterliegen. Dies ist auch die Grundlage für die Berechnung der Grundnutzungssteuer, der Einkommensteuer aus der Übertragung von Landnutzungsrechten, der Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit der Landnutzung, der Übertragung oder der Durchführung von Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Grundstücken.

Die Nguyen Hue Straße ist eine der Straßen mit den höchsten Grundstückspreisen in Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Die neue Preisspanne beträgt nur 10 % des Höchstgebots.

Laut Tuoi Tre hat Hanoi zwar die Grundstückspreisliste erhöht, um näher am Markt zu sein, doch in vielen Gebieten sind die neuen Preisrahmen drei- bis viermal höher als die alten Preisrahmen aus dem Jahr 2019. Dennoch besteht in vielen Gebieten immer noch eine große Lücke zu den Höchstpreisen bei Grundstücksauktionen.

Beispielsweise beträgt der Preis für ländliches Land in der Gemeinde Thanh Lam, an der Straße vom Dorf Duc Hau zum Dorf Thanh Van, 1,54 Millionen VND/ ^m² . Ebenso liegen die Preise für ländliche Grundstücke an Gemeindestraßen in der Gemeinde Dai Thinh zwischen 1,01 und 1,54 Millionen VND/ ^m² . Derweil beträgt der Höchstpreis einer Grundstücksversteigerung im gleichen Gebiet im Stadtgebiet Thanh Lam – Dai Thinh im Jahr 2024 etwa 60 Millionen VND/ ^m2 .

Ein Gebiet, in dem sich viele Wohnungsbauprojekte konzentrieren, das in jüngster Zeit ein Brennpunkt für Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt von Hanoi ist und eine neue, recht gemäßigte Grundstückspreisliste aufweist. Während die Preise vieler Apartmentprojekte in der Gemeinde An Khanh im Bezirk Hoai Duc zwischen 60 und 80 Millionen VND/ ^m² schwanken, liegen sie laut der neu herausgegebenen Grundstückspreisliste (Grundstückspreise im Gebiet nahe der Thang Long Avenue durch die Gemeinde An Khanh) nur zwischen 2,3 und 8,6 Millionen VND/ ^m² .

Für das Stadtgebiet LIDECO, Bezirk Hoai Duc, 31 m Straßenfront, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtgrundstückspreis von 6,5 bis 9,3 Millionen VND/ ^m2 ; 24 m breite Straße, Preis 5,9 – 8,5 Millionen VND/ ^m2 ; 13,5 m breite Straße, Preis 4,6 – 6,3 Millionen VND/ ^m2 . Gebiet der Nationalstraße 32, Stadt Phung, Bezirk Dan Phuong, Grundstückspreis 2,9 – 9,2 Millionen VND/ ^m2 .

Ähnlich verhält es sich mit den ländlichen Grundstücken an der Nationalstraße 21B, die durch die Stadt Kim Bai bis zum Ende der Gemeinde Hong Duong führen. Die Preise für ländliche Grundstücke liegen zwischen 3,5 und 6,1 Millionen VND/ ^m² . Städtisches Land an der Straße vom Dorf Kim Bai zur Stadt Kim Bai (Abschnitt neben der Nationalstraße 21B) kostet 3,4 – 5,7 Millionen VND/ ^m2 ; Cat Dong Village Road – Kim Bai Town (Abschnitt neben der Nationalstraße 21B bis zum Day Left Deich), Preis 3,4 – 7,5 Millionen VND/ ^m2 .

Inzwischen wurde der Preis für versteigertes Land im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (angrenzend an die Stadt Kim Bai) kürzlich auf über 100 Millionen VND/ ^m2 hochgetrieben.

Verhinderung der Ausnutzung erhöhter Grundstückspreise zur Steigerung der Immobilienpreise

Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise, insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, stark gestiegen, was viele Sorgen über Schwankungen auf dem Immobilienmarkt ausgelöst hat. Experten und Branchenführer haben gewarnt, dass die lokalen Behörden Lösungen brauchen, um die Situation unter Kontrolle zu bringen, in der Anpassungen der Grundstückspreise ausgenutzt werden, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben. Dies verschärft den Angebotsmangel und drängt viele Menschen, insbesondere Gering- und Mittelverdiener, vom Markt.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sind die derzeit hohen Immobilienpreise nicht nur auf den Anstieg der Grundstückspreise zurückzuführen, sondern auch auf das knappe Angebot. Demnach sind die Grundstückskosten nur ein Faktor in der Kostenstruktur von Immobilien, während der entscheidende Preisfaktor die Knappheit des Wohnungsangebots ist.

Wenn es eine Lösung gibt, das Angebot zu erhöhen und die Transaktionen auf dem Markt anzukurbeln, werden die Immobilienpreise tendenziell sinken. Daher ist die Ausweitung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, eine der grundlegenden Lösungen zur Stabilisierung des Marktes.

Angesichts der aktuellen Wohnungsknappheit in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt könnte die Anpassung der Grundstückspreise an die Marktpreise jedoch zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen. Herr Chau warnte, dass neben der Anpassung der Grundstückspreise auch die Mieten für Grundstücke in Großstädten tendenziell steigen würden, was zusätzlichen Druck auf die Immobilienpreise ausübe.

Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte, dass die Anpassung der Grundstückspreisliste näher an den Marktpreis gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes eine richtige Maßnahme sei.

Ziel ist es, den Markt transparenter zu gestalten und gleichzeitig die Rechte der Bürger bei der Berechnung der Registrierungsgebühren sowie bei der Übertragung oder Änderung von Landnutzungsrechten zu wahren. Obwohl die Preisliste für neues Land in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bei 600 – 700 Millionen VND/m2 liegt, ist sie immer noch niedriger als der tatsächliche Marktpreis. Dies wird dazu beitragen, die Menschen zu transparenteren Transaktionen zu ermutigen und gleichzeitig den Verwaltungsbehörden dabei zu helfen, die Inflation der Grundstückspreise zu minimieren.

Herr Thanh betonte außerdem, dass die neue Grundstückspreisliste an den tatsächlichen Wert von Gebieten angepasst werde, die über viele Jahre hinweg stabil entwickelt worden seien. Für Neubaugebiete, insbesondere solche, die für die Entwicklung von Wohnbauprojekten umgebaut werden, gibt es jedoch noch keine offiziellen Grundstückspreislisten. Experten weisen darauf hin, dass sich Grundstückspreise in Neubaugebieten erst dann ermitteln lassen, wenn Projekte umgesetzt und in Betrieb genommen werden. Nur dann können entsprechende Referenzpreise festgelegt werden.

Abschließend bekräftigten die Experten auch, dass der Zweck der Anpassung der Grundstückspreisliste nicht darin bestehe, einen Preisschock hervorzurufen, sondern transparente Marktabläufe zu fördern, Spekulationen zu minimieren und die Grundstückspreise in sich rasch entwickelnden Gebieten in die Höhe zu treiben.

Die Festlegung der Grundstückspreise auf der Grundlage praktischer Faktoren wie Entschädigungskosten, Infrastrukturinvestitionen und Unternehmensgewinnen wird dazu beitragen, den Grundstücksmarkt vernünftiger zu gestalten und anormale Grundstückspreissteigerungen zu vermeiden, die sich negativ auf die nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes auswirken.

Da die Grundnutzungsgebühren und Räumungskosten nur noch 7-20% betragen, wird die Anwendung einer neuen, marktnahen Grundstückspreisliste in der kommenden Zeit den Verkaufspreis von Häusern und Immobilien im Vergleich zur Vorperiode um durchschnittlich 15-20% erhöhen. ( Bauministerium )

* Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Experte für Landrecht):

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Landrechtsexperte)

Die Anpassung der Grundstückspreise an den Marktwert könnte für Spekulanten im Jahr 2025 zu einem Vorwand werden, die Preise und Eigenheimpreise zu erhöhen. Daher müssen Eigenheimkäufer bei der Anzahlung für den Kauf eines Eigenheims vorsichtig sein. Steigende Grundstückspreise können die Inputkosten für Wohnbauprojekte erhöhen, es ist jedoch zu beachten, dass dies nicht der Hauptfaktor ist, der in letzter Zeit zu steigenden Wohnungspreisen geführt hat. Der Hauptfaktor ist nach wie vor das Gesetz von Angebot und Nachfrage, daher müssen Verwaltungsbehörden und Kommunen über geeignete Maßnahmen verfügen, um die Immobilienpreise zu kontrollieren und zu senken.

Quelle: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm