Bodenpreise näher an den Markt bringen: So vermeiden Sie, „mit dem Strom zu schwimmen“

Eine marktnähere Anpassung der Grundstückspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bringt zwar Vorteile in Bezug auf die Transparenz, doch muss auch das Risiko kontrolliert werden, dass dies ausgenutzt wird, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben.

Der Auktionspreis für das Grundstück im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai liegt 10-15 Mal über dem Listenpreis - Foto: D.T

Angesichts des knappen Wohnungsangebots stellt das Problem der Kontrolle der Immobilienpreise und der Verhinderung eines „Mitschwimmens mit dem Strom“ eine große Herausforderung für Verwaltungsbehörden und die Bevölkerung dar. Ziel der Anpassung ist es, die Rechte der Landnutzer zu sichern. Gleichzeitig muss aber auch der Trick kontrolliert werden, steigende Grundstückspreise auszunutzen, um die Immobilienpreise anzuheben.

Zentrales Land von 600-700 Millionen VND/ ^m2

Laut der neuen Grundstückspreisliste, die am 20. Dezember vom Volkskomitee von Hanoi bekannt gegeben wurde und ab sofort bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist, beträgt der höchste Preis für Wohngrundstücke etwa 695 Millionen VND/ ^m2 und gilt für Grundstücke neben der Straße an den zentralen Routen des Bezirks Hoan Kiem, wie z. B.: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Dieser Preis gilt auch für die folgenden Routen: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho und Tran Hung Dao.

Im Vergleich zur Preisliste der Stadt Hanoi aus dem Jahr 2019 hat sich die Wohnbaufläche in den Straßen Hang Ngang und Hang Dao um das 3,7-fache erhöht.

Laut der soeben in Hanoi veröffentlichten neuen Preisliste sind gewerbliche Dienstleistungsgrundstücke um 50 bis 100 Prozent teurer als zuvor. Die höchsten Gewerbegrundstückspreise gibt es nach wie vor in den Straßen des Bezirks Hoan Kiem, beispielsweise Hang Khay, Hang Ngang und Hang Dao, mit über 244 Millionen VND/ ^m2 .

Gleichzeitig stiegen in Hanoi auch die Preise für Ackerland, Reisfelder, ein- und mehrjährige Nutzpflanzen sowie Aquakulturflächen um etwa 15 Prozent.

Laut der neuen Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt von Ende Oktober 2024 liegen die höchsten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt mit 687,2 Millionen VND/ ^m2 an den drei Routen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue.

Die neue, marktnahe Grundstückspreisliste, die Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gerade herausgegeben haben, wird als Grundlage für die Berechnung der Entschädigungen und die Festlegung der Grundstückspreise für Personen und Organisationen dienen, die von der Räumung betroffen sind. Dies ist auch die Grundlage für die Berechnung der Grundnutzungsteuer, der Einkommensteuer aus der Übertragung von Landnutzungsrechten sowie der Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit der Landnutzung, der Übertragung oder der Durchführung von Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Grundstücken.

Die Nguyen Hue Street ist eine der Straßen mit den höchsten Grundstückspreisen in Ho-Chi-Minh-Stadt - Foto: QUANG DINH

Der neue Preisrahmen beträgt lediglich 10 % des Höchstgebots.

Laut Tuoi Tre hat Hanoi zwar seine Grundstückspreisliste erhöht, um näher am Markt zu sein. In vielen Gebieten sind die neuen Preise jedoch drei- bis viermal so hoch wie die alten Preisrahmen aus dem Jahr 2019. Dennoch besteht in vielen Gebieten immer noch eine enorme Lücke zu den Gewinnerpreisen bei Grundstücksauktionen.

Beispielsweise beträgt der Grundstückspreis für ländliches Land in der Gemeinde Thanh Lam, gelegen an der Straße vom Dorf Duc Hau zum Dorf Thanh Van, 1,54 Millionen VND/ ^m2 . Ebenso liegt der Preis für ländliche Grundstücke an Gemeindestraßen in der Gemeinde Dai Thinh zwischen 1,01 und 1,54 Millionen VND/ ^m² . Unterdessen liegt der Höchstpreis bei einer Grundstücksversteigerung im gleichen Gebiet im Stadtgebiet Thanh Lam – Dai Thinh im Jahr 2024 bei etwa 60 Millionen VND/ ^m2 .

Ein Gebiet, in dem sich viele Wohnungsbauprojekte konzentrieren, das in jüngster Zeit ein Brennpunkt für Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt von Hanoi ist und eine neue, recht gemäßigte Grundstückspreisliste aufweist. Während die Preise vieler Wohnbauprojekte in der Gemeinde An Khanh im Bezirk Hoai Duc zwischen 60 und 80 Millionen VND/ ^m² schwanken, liegen sie laut der neu herausgegebenen Grundstückspreisliste (Grundstückspreise im Gebiet nahe der Thang Long Avenue durch die Gemeinde An Khanh) lediglich zwischen 2,3 und 8,6 Millionen VND/ ^m² .

Für das Stadtgebiet LIDECO, Bezirk Hoai Duc, 31 m Straßenfront, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtgrundstückspreis von 6,5 – 9,3 Millionen VND/ ^m2 ; 24 m breite Straße, Preis 5,9 – 8,5 Millionen VND/ ^m2 ; 13,5 m breite Straße, Preis 4,6 – 6,3 Millionen VND/ ^m2 . Gebiet der Nationalstraße 32, Stadt Phung, Bezirk Dan Phuong, Grundstückspreis 2,9 – 9,2 Millionen VND/ ^m2 .

Ähnlich verhält es sich mit den ländlichen Grundstücken an der Nationalstraße 21B, die durch die Stadt Kim Bai bis zum Ende der Gemeinde Hong Duong führen. Hier liegen die Preise zwischen 3,5 und 6,1 Millionen VND/ ^m² . Städtisches Land an der Straße vom Dorf Kim Bai zur Stadt Kim Bai (Abschnitt neben der Nationalstraße 21B) kostet 3,4 – 5,7 Millionen VND/ ^m2 ; Dorfstraße Cat Dong – Stadt Kim Bai (Abschnitt neben der Nationalstraße 21B bis zum linken Deich), Preis 3,4 – 7,5 Millionen VND/ ^m2 .

Inzwischen ist der Preis für versteigertes Land im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (angrenzend an die Stadt Kim Bai) vor Kurzem auf über 100 Millionen VND/ ^m2 gestiegen.

Verhinderung der Ausnutzung erhöhter Grundstückspreise zur Steigerung der Immobilienpreise

Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise, insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, stark gestiegen, was viele Sorgen über Schwankungen auf dem Immobilienmarkt auslöste. Experten und Branchenführer warnen, dass die lokalen Behörden Lösungen brauchen, um die Situation unter Kontrolle zu bringen, dass Bodenpreisanpassungen ausgenutzt werden, um die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben. Dies verschärft den Angebotsmangel und drängt viele Menschen, insbesondere Gering- und Mittelverdiener, vom Markt.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sind die derzeit hohen Immobilienpreise nicht nur auf den Anstieg der Grundstückspreise zurückzuführen, sondern auch auf das knappe Angebot. Demnach stellen die Grundstückskosten nur einen Faktor in der Kostenstruktur von Immobilien dar, der wesentliche preisbestimmende Faktor ist hingegen die Knappheit des Wohnungsangebots.

Wenn es eine Lösung gibt, das Angebot zu erhöhen und die Transaktionen auf dem Markt anzukurbeln, werden die Immobilienpreise tendenziell sinken. Daher ist die Ausweitung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, eine der grundlegenden Lösungen zur Stabilisierung des Marktes.

Angesichts der aktuellen Wohnungsknappheit in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt könnte die Anpassung der Grundstückspreise an die Marktpreise jedoch zu einem weiteren Preisanstieg für Eigenheime führen. Herr Chau warnte, dass neben der Anpassung der Grundstückspreise auch die Mieten für Grundstücke in Großstädten tendenziell steigen, was zusätzlichen Druck auf die Immobilienpreise ausübe.

Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte, dass die Anpassung der Grundstückspreisliste näher an den Marktpreis gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes eine richtige Maßnahme sei.

Ziel ist es, den Markt transparenter zu machen und gleichzeitig die Rechte der Bürger bei der Berechnung von Registrierungsgebühren sowie bei der Übertragung oder Änderung von Landnutzungsrechten zu wahren. Obwohl der Listenpreis für neues Land in den zentralen Gebieten von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bei 600 – 700 Millionen VND/m2 liegt, ist er immer noch niedriger als der tatsächliche Marktpreis. Dies wird die Bevölkerung zu transparenteren Transaktionen ermutigen und gleichzeitig den Verwaltungsbehörden helfen, die Inflation der Grundstückspreise zu minimieren.

Herr Thanh betonte außerdem, dass die neue Grundstückspreisliste an den tatsächlichen Wert von Gebieten angepasst werde, die über viele Jahre hinweg stabil entwickelt wurden. Für Neubaugebiete, insbesondere solche, die für die Entwicklung von Wohnbauprojekten umgebaut werden, gibt es jedoch derzeit noch keine offiziellen Grundstückspreise. Experten zufolge können Grundstückspreise in Neubaugebieten erst dann ermittelt werden, wenn Projekte umgesetzt und in Betrieb genommen werden. Erst dann können entsprechende Referenzpreise angegeben werden.

Abschließend bekräftigten die Experten auch, dass der Zweck der Anpassung der Grundstückspreisliste nicht darin bestehe, einen Preisschock hervorzurufen, sondern vielmehr darin, transparente Marktvorgänge zu fördern, Spekulationen zu minimieren und die Grundstückspreise in sich rasch entwickelnden Gebieten in die Höhe zu treiben.

Die Festlegung der Grundstückspreise auf der Grundlage praktischer Faktoren wie Entschädigungskosten, Infrastrukturinvestitionen und Unternehmensgewinnen wird dazu beitragen, den Grundstücksmarkt vernünftiger zu gestalten und anormale Grundstückspreissteigerungen zu vermeiden, die sich negativ auf die nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes auswirken.

Die Grundnutzungsgebühren und Räumungskosten betragen lediglich 7-20%, die Anwendung einer neuen, marktnahen Grundstückspreisliste wird in der kommenden Zeit zu einer durchschnittlichen Steigerung der Verkaufspreise von Häusern und Immobilien um 15-20% gegenüber der Vorperiode führen. (Bauministerium)

* Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Landrechtsexperte):

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Experte für Grundstücksrecht)

Eine Anpassung der Grundstückspreise an den Marktwert könnte für Spekulanten im Jahr 2025 zu einer Ausrede werden, die Preise und Eigenheimpreise in die Höhe zu treiben. Eigenheimkäufer müssen daher bei der Anzahlung für den Kauf eines Eigenheims wachsam sein. Steigende Grundstückspreise können zwar die Investitionskosten für Wohnbauprojekte erhöhen, es ist jedoch anzumerken, dass dies in letzter Zeit nicht der Hauptfaktor für den Anstieg der Wohnungspreise ist. Der wichtigste Faktor ist nach wie vor das Gesetz von Angebot und Nachfrage, daher müssen Verwaltungsbehörden und Kommunen über entsprechende Strategien verfügen, um die Immobilienpreise zu kontrollieren und zu senken.

Quelle: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm