Wenn sich der Markt erholt, sind die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt astronomisch hoch, und es gibt kaum bezahlbare Wohnungen.

Der Markt hat immer noch viele Schwierigkeiten, die Politik muss verschoben werden, wird sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 verbessern; Die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind im Vergleich zum Einkommen der Menschen zu hoch. Thai Nguyen ist entschlossen, Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren, Grundmieten usw. einzutreiben, so die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Die Immobilienbranche hat noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen, könnte sich aber in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erholen. (Quelle: SBV)

Der Immobilienmarkt wird in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 florieren

Eines der Signale, das eine Erholung der Immobilienbranche vorhersagt, ist die Senkung der Kreditzinsen auf ein niedrigeres Niveau, was die Hauptantriebskraft für die Erholung der gesamten Branche sein wird. Aktuell werden die Mobilisierungszinsen seit dem ersten Quartal 2023 angepasst, die Entwicklung der Kreditzinsen verzögert sich jedoch.

Laut dem Bericht der WiGroup über die Geschäftsergebnisse im zweiten Quartal 2023 hat die Immobilienbranche noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen, könnte sich aber in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 erholen.

Insbesondere das Wachstum des Gewinns nach Steuern (NPAT) im zweiten Quartal 2023 der gesamten Wohnimmobilienbranche (ohne Vinhomes) verzeichnete im gleichen Zeitraum ein negatives Wachstum von etwa -46 %, obwohl der absolute Wert im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einen Anstieg verzeichnete, es jedoch keinen wirklich starken Katalysator gab, der den Gewinn der gesamten Branche ankurbelte, um sich von der Talsohle zu erholen.

Bei genauerer Betrachtung der Wachstumsanalyse von 20 Unternehmen (die 90 % der Kapitalisierung der Branche ausmachen) zeigen die Daten, dass nur fünf Immobilienunternehmen im zweiten Quartal ein positives Wachstum verzeichneten.

Dafür gibt es jedoch zwei Hauptgründe: plötzliches Wachstum, das auf anderen Gewinnen und nicht auf dem Kerngeschäft beruht, oder hohes Wachstum aufgrund niedriger Gewinne im gleichen Zeitraum.

Andere große Unternehmen der Branche verzeichneten allesamt einen Gewinnrückgang von über 20 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum, was die allgemeinen Schwierigkeiten des Immobilienmarktes widerspiegelt.

Der Lagerbestandswert der gesamten Branche ist im Vergleich zum ersten Quartal 2023 gesunken. Enge gesetzliche Rahmenbedingungen und eine Verknappung der Kreditströme in den Immobilienmarkt sind die beiden Hauptgründe dafür, dass Unternehmen Schwierigkeiten bei der Umsetzung ihrer Projekte haben.

Auch wenn die gesamten Immobilientransaktionen im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 66 % und im Vergleich zum Vorquartal um 9 % zurückgingen, ist die Nachfrage nicht sehr optimistisch.

Um ihr „Überleben“ zu sichern, müssen Immobilienmanager laut WiGroup eine defensive Strategie umsetzen, indem sie den Fremdkapitalanteil auf ein sicheres Niveau senken, die Zinsaufwendungen reduzieren und eine Insolvenz vermeiden, während die Verkaufsaktivitäten deutlich zurückgehen. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 erreichte das Verhältnis von Gesamtverschuldung zu Zinsen/Eigenkapital der gesamten Branche das 0,48-fache.

Die gesamten Zinsaufwendungen beliefen sich in diesem Zeitraum auf 2.030 Milliarden VND, ein leichter Anstieg im Vergleich zum ersten Quartal, der widerspiegelt, dass die Kreditzinsen immer noch recht hoch sind und keine Anzeichen einer Abkühlung zeigen. Die Zahlungsfähigkeit der Unternehmen der Branche, gemessen am EBIT/Zins-Verhältnis, hat im Vergleich zum ersten Quartal 2023 abgenommen.

Darüber hinaus wurde der gesetzliche Korridor entfernt, um das Immobilienangebot wieder zu öffnen. Der soziale Wohnungsbau kann ein Katalysator für die Wohnimmobilienbranche sein, da dieser Bereich von zahlreichen Fördermaßnahmen der Regierung profitiert.

„Dementsprechend wird sich die Erholung des Immobilienmarktes im Allgemeinen und der Wohnimmobilienbranche im Besonderen etwa in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 abzeichnen, wenn die Unterstützungspolitik zu greifen beginnt“, schätzte WiGroup.

Genehmigung der Investitionspolitik für das Wohngebietsprojekt Ho Son 3

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Lang Son, Luong Trong Quynh, hat gerade die Entscheidung Nr. 1282/QD-UBND erlassen, mit der er die Investitionspolitik des Wohngebietsprojekts Ho Son 3 im Bezirk Huu Lung durch Ausschreibung an ausgewählte Investoren genehmigt.

Gemäß der Entscheidung umfasst der Umsetzungsumfang des Wohngebietsprojekts Ho Son 3: Die Provinzstraße DT.242 an der Nord- und Nordostgrenze und die Straße, die zur Schnellstraße Hanoi – Lang Son führt; Südlich grenzt die Autobahn Hanoi – Lang Son; Der Osten grenzt an das derzeitige Wohngebiet der Gemeinde Ho Son und des Volkskomitees der Gemeinde Ho Son. Im Westen und Südwesten grenzt der Thuong-Fluss an ihn.

Ziel des Projekts ist die Investition in den Bau eines Wohngebiets mit einem synchronen und modernen technischen Infrastruktursystem mit Arbeiten gemäß der genehmigten Planung. Nutzen Sie den vorhandenen Landfonds voll aus, erfüllen Sie die Bedürfnisse aller Subjekte mit Bedarf an Wohngrundstücken und Wohnraum und leisten Sie einen aktiven Beitrag zum Wohnungsbauprogramm des Bezirks Huu Lung im Besonderen und der Provinz Lang Son im Allgemeinen.

Das Wohngebietsprojekt Ho Son 3 verfügt über ein Gesamtinvestitionskapital (ohne Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungskosten) von 1.379 Milliarden VND bei einer Gesamtlandfläche von 400.000 m² (40 Hektar). Der Projektumfang umfasst die folgenden Elemente: Hochhäuser mit einer Fläche von 4.656 m², niedrige Reihenhäuser mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 111.392 m² (1.102 Grundstücke), niedrige Villen mit einer Gesamtfläche von 20.510,7 m² (131 Grundstücke), Umsiedlungswohnungen mit einer Gesamtfläche von 8.216 m² (84 Grundstücke) und andere Arbeiten wie technische Infrastruktur, kommerzielle Dienstleistungszentren … Die Bevölkerungszahl beträgt 7.000 Menschen.

Die Betriebsdauer des Projekts beträgt 50 Jahre ab dem Datum, an dem der Investor den Bescheid über die Landzuteilung oder die Pacht erhält, wobei der Projektdurchführungsfortschritt 48 Monate nicht überschreiten darf.

Thai Nguyen: Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten entschlossen eintreiben

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen hat die Leiter der Abteilungen, Zweigstellen und Sektoren sowie die Vorsitzenden der Volkskomitees der Bezirke und Städte soeben aufgefordert, eine Reihe von Aufgaben dringend und konsequent durchzuführen, um weiterhin synchron Lösungen umzusetzen und die Eintreibung der Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten in der Provinz voranzutreiben und dabei die bestmöglichen Ergebnisse bei der Einziehung des Staatshaushalts zu erzielen.

Im Jahr 2023 hat der Volksrat der Provinz Thai Nguyen die Aufgabe zugewiesen, 20.000 Milliarden VND aus dem Staatshaushalt einzunehmen, wovon 4.800 Milliarden VND auf Landnutzungsgebühren und 700 Milliarden VND auf Grundpacht entfallen. Zum 31. Juli betrugen die Einnahmen aus der Landnutzung in der Provinz Thai Nguyen lediglich 734.778 Milliarden VND, was 15,3 % der von der Provinz festgelegten Schätzung entspricht. Die Grundrente erreichte 296.086 Milliarden VND, was 42,3 % der von der Provinz festgelegten Schätzung entspricht.

Der Mitteilung der Steuerbehörde zufolge beträgt die Summe der gemeldeten geschuldeten Landnutzungsgebühren 681.240 Milliarden VND und die Summe der gemeldeten geschuldeten Landmietgebühren 94.865 Milliarden VND für 14 Wohn- und Stadtgebietsprojekte.

Einige Gründe für die niedrigen Gebühreneinnahmen bei Projekten in der Provinz Thai Nguyen werden auf den schleppenden Immobilienmarkt im vergangenen Jahr zurückgeführt, der niedrige Transaktionsraten verursachte. Viele Unternehmen sind auf Kredite und mobilisiertes Kapital angewiesen, während die Kreditzinsen nach wie vor hoch sind und der Zugang zu Kapital schwierig ist. Darüber hinaus haben viele Steuerzahler die Steuergesetze nicht ausreichend eingehalten.

Nach dem Plan der Steuerbehörde der Provinz Thai Nguyen müssen Projekte mit Landnutzungsschulden spätestens bis Ende September 2023 ihren Verpflichtungen gegenüber dem Staatshaushalt nachkommen.

In Dokument Nr. 4151/UBND-KT vom 18. August beauftragte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen die Steuerbehörde der Provinz: Umsetzung angemessener Maßnahmen zur Schuldeneintreibung gemäß den Vorschriften für jeden Steuerschuldfall; Konzentrieren Sie sich insbesondere auf die sofortige Umsetzung von Maßnahmen zur Forderung, Durchsetzung und Veröffentlichung von Informationen gemäß den Bestimmungen des Steuerverwaltungsgesetzes und der Leitfäden zur Umsetzung für Steuerzahler mit hohen Steuerschulden, Verzögerungen und langwierigen Inkassomaßnahmen zur Eintreibung von Steuerschulden gegenüber dem Staatshaushalt.

Weisen Sie die angeschlossenen Einheiten an, den Fortschritt bei der Bearbeitung von Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten in der Provinz genau zu prüfen und zu überwachen. Monatlich Bericht erstatten und den Umgang mit Schulden im Zusammenhang mit Landnutzungsgebühren und Grundrenten in der Provinz bewerten, Schwierigkeiten und Probleme zusammenfassen, die während des Umsetzungsprozesses auftreten, dem Volkskomitee der Provinz Bericht erstatten und es beraten, damit es diese gemäß den Vorschriften prüfen und anweisen kann.

Volkskomitees der Bezirke und Städte: Übernehmen Sie die Führung und koordinieren Sie sich mit der Steuerbehörde der Provinz, um direkt mit Unternehmen zusammenzuarbeiten, die in der Region Landnutzungsgebühren und Grundrenten schulden, um eine rechtzeitige Zahlung an den Staatshaushalt zu fordern. Entwickeln Sie Programme und weisen Sie Abteilungen, Bereichen und angeschlossenen Einheiten spezifische Aufgaben zu, um eine enge Abstimmung mit der regionalen Steuerbehörde zu gewährleisten und sich auf die Einforderung und sorgfältige Bearbeitung landbezogener Schulden zu konzentrieren.

Der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Thai Nguyen erklärte außerdem: „Falls der Gewinner der Auktion den Betrag für die Auktion des Landnutzungsrechts nicht oder nicht ausreichend innerhalb von 120 Tagen ab dem Datum der Entscheidung zur Anerkennung des Auktionsergebnisses zahlt, wird das Volkskomitee auf der zuständigen Ebene die Entscheidung zur Anerkennung des Auktionsergebnisses des Landnutzungsrechts gemäß den Bestimmungen in Klausel 2, Artikel 3 des Dekrets Nr. 10/2023/ND-CP vom 3. April 2023 der Regierung aufheben.“

Die Immobilienpreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind 18- bis 32-mal höher als das Einkommen.

Savills hat gerade Zahlen zur Möglichkeit veröffentlicht, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ein Haus zu besitzen.

Insbesondere zitierte diese Einheit den Bericht zum Housing Affordability Index in Asia Pacific 2023 des Urban Land Institute (ULI), aus dem hervorgeht, dass Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi die beiden Städte mit durchschnittlichen Immobilienpreisen in der Region sind. Allerdings ist der Unterschied im Vergleich zum Einkommen der Menschen recht groß.

Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt beträgt der durchschnittliche Hauspreis 296.000 USD (mehr als 7 Milliarden VND) bei einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von 9.120 USD/Jahr (etwa 220 Millionen VND).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Staatliche Fördermaßnahmen sind von entscheidender Bedeutung, um den Menschen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. (Quelle: Screenshot/DT)

Nach Berechnungen der Berichtseinheit beträgt die Lücke zwischen Immobilienpreisen und Einkommen in Ho-Chi-Minh-Stadt das 32,5-fache. Dieser Wert ist der zweithöchste in der Region, nach Shenzhen (35-mal) und sogar höher als in Peking (29,3-mal), Shanghai (24,1-mal) und Hongkong (26,5-mal).

In Hanoi liegt dieser Index bei 18,3, wobei das durchschnittliche jährliche Haushaltseinkommen 9.967 USD (ca. 240 Millionen VND) beträgt. höher als in Seoul (17,3-mal), Tokio (16,1-mal) und Singapur im gewerblichen Wohnungsbau (13,7-mal).

Auf dem Mietwohnungsmarkt beträgt die durchschnittliche Monatsmiete pro Wohnung in Ho-Chi-Minh-Stadt 592 USD, was etwa mehr als 14 Millionen VND entspricht. Dieser Markt eignet sich vor allem für junge Arbeitnehmer mit hohem Einkommen oder für in Vietnam arbeitende Ausländer.

Bei der Analyse der Erschwinglichkeit von Wohnraum für die Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Frau Giang Huynh, stellvertretende Direktorin und Forschungsleiterin bei S22M Savills Ho-Chi-Minh-Stadt, dass sich die meisten Menschen nur bezahlbaren Wohnraum und bezahlbare Wohnungen leisten könnten.

Laut Frau Giang sind erschwingliche Wohnungen im Preisbereich zwischen 2 und 4 Milliarden VND derzeit Mangelware. Zuvor machte diese Produktlinie etwa 60 % des Marktangebots aus; Im Jahr 2023 wird sein Anteil nur noch rund 25 % betragen. Dies beeinträchtigt die Chancen der Menschen, ein Eigenheim zu besitzen.

Frau Giang ist davon überzeugt, dass die staatliche Unterstützungspolitik entscheidend dazu beiträgt, dass die Menschen in der Lage sind, sich eine Wohnung zu leisten. Praktische Erfahrungen aus verschiedenen Ländern haben die positiven Auswirkungen von Wohnlösungen auf die sozioökonomische Entwicklung gezeigt.

„Die Erwägung der Regierung, Steuern einzuführen, um spekulative Käufe einzuschränken und die Landfonds für den Bau von bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen, zeigt ihr Engagement für die Förderung eines stabilen und nachhaltigen Wohnungsmarktes, der den Eigenheimkäufern zugutekommt“, sagte Frau Huynh.

Darüber hinaus sagte sie, dass die Entwicklung von Sozialwohnungen ein vorrangiges Thema sei, da sie dabei trage, die Wohnungsprobleme von Menschen mit niedrigem Einkommen zu lösen, die Sozialwirtschaft anzukurbeln, die Bevölkerungszerstreuung zu beschleunigen, städtische Gebiete in die Vororte auszudehnen und die Nachhaltigkeit der Stadtplanung zu erhöhen.

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