Immobilienunternehmen in einer Spirale aus Liquiditätsmangel und Kapitalknappheit

[Anzeige_1]

Unternehmen haben einen eingeschränkten Zugang zu Kapital, Banken stehen vor Schwierigkeiten

In einer kürzlichen Diskussion bemerkte Herr Le Hong Khang, Direktor für Analyse und Kreditbewertung bei FiinRatings, dass die Geschäftslage von Immobilienunternehmen im ersten Halbjahr des letzten Jahres im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre immer noch grundsätzlich schlecht gewesen sei. Das Geschäft hat sich verbessert, aber nicht wesentlich.

Diese Ratingagentur erklärte, dass die oben genannten Bewertungen auf Daten zu Verschuldung, Rentabilität und Gewinnqualität von Immobilienunternehmen basieren, die lediglich auf durchschnittlichem Niveau liegen.

Abgesehen von einigen wenigen Großunternehmen mit sauberen Grundstücksfonds und klarer Rechtsform, die in diesem Jahr positive Geschäftsergebnisse verzeichnen können, befinden sich die meisten mittelständischen Immobilienunternehmen in einer Warteposition. Darüber hinaus sind viele Immobilienunternehmen heute mit zwei sehr großen Problemen konfrontiert und müssen diese bewältigen. Das erste Problem besteht darin, dass der Zugang zu Kapital viel schwieriger ist als in der Vorperiode.

Herr Khang merkte an, dass Immobilienunternehmen in der Vergangenheit auf vielfältige und flexible Kapitalquellen zugreifen konnten. Sie können Kapital aus Investitionskooperationsverträgen, Eigenheimkäufern, Anleihen, Bankkrediten usw. mobilisieren. Bisher sind diese Kanäle jedoch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert, darunter auch der Kanal für Bankkredite.

Gleichzeitig standen die Geschäftsbanken in jüngster Zeit im Sinne des Rundschreibens 02 und des Dekrets 08 zur Umschuldung ihrer Kunden ebenfalls unter großem Druck, Unternehmen zu unterstützen. Daher müssen auch Geschäftsbanken bei Investitionen in Immobilienprojekte die Investitionsstandards erhöhen und Projekte sorgfältig prüfen.

Er fügte hinzu, dass es für Projekte mit voll legalen Investoren, die jedoch nicht in dem Segment liegen, auf das sich Banken konzentrieren, ebenfalls sehr schwierig sei, Kapital zu leihen.

Die Einengung des Zugangs zu Kapital aus Krediten für Immobilienunternehmen spiegelt sich auch in den Cashflow-Daten der Unternehmen wider. Der Cashflow aus Kreditaktivitäten der meisten Unternehmen wird im Jahr 2023 stark zurückgehen, wenn die Lage auf dem Anleihemarkt düster ist und die Banken die Kreditvergabe einschränken. So sank beispielsweise der Cashflow von Novaland von 30.150 Milliarden VND auf 4.876 Milliarden VND, der von Dat Xanh von 7.351 Milliarden VND auf 3.300 Milliarden VND.

Bis zum zweiten Quartal hatten sich die Einnahmen aus der Kreditaufnahme dieser Unternehmen nicht verbessert. Die Krediteinnahmen von Novaland im letzten Quartal entsprachen 19 % von 2023, die von Dat Xanh 27 % und die von DIC Corp 16 %.

Das Problem des schwierigen Zugangs zu Kapital für Immobilienunternehmen wurde auch von Herrn Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär der Vietnam Banking Association, angesprochen.

Herr Hung sagte, dass das Bankkapital für Immobilienkredite nicht gering sei. Die gesamten ausstehenden Kredite für Immobilien und Immobiliengeschäfte machten zum 1. August fast 22 % der gesamten ausstehenden Kredite der Wirtschaft aus. Die ausstehenden Kredite für das direkte Immobiliengeschäft betragen etwa 1,2 Millionen Milliarden VND und die Kredite für Verbraucher 1,8 Millionen Milliarden VND.

Bei der Bewertung der rechtlichen Probleme, die Immobilienunternehmen melden, stellte Herr Hung die Frage, ob diese an dem Mechanismus liegen oder daran, dass die Unternehmen den Mechanismus anwenden und ihn nicht beheben können. Er sagte, dass viele Projekte rechtliche Probleme hätten, die nicht gelöst werden könnten, weil sie nicht den gesetzlichen Bestimmungen entsprächen.

Gleichzeitig steht die Bankenbranche vor Herausforderungen durch Projektstaus und rechtliche Probleme. Bei Projekten, deren Verfahren noch nicht abgeschlossen sind, stehen die Banken vor dem Problem, dass Gelder in diesen Projekten stagnieren, was eine Kapitalumschichtung erschwert. „Der Bankensektor steht vor dieser Herausforderung. Dabei ist es nicht so, dass der Bankensektor keine günstigen Bedingungen für die Produktion und Geschäftseinheiten, einschließlich Immobilien, schaffen würde. Das ist wirklich ein Grund zur Sorge“, betonte Herr Hung.

Er warf die Frage auf, dass es derzeit keine Statistiken darüber gebe, wie viele unfertige Immobilien das Geld der Bürger und Banken „horten“ und wie viele dieser Projekte fertiggestellt werden könnten.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — Herr Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär der Vietnam Banks Association (Foto: Dan Viet).

Herr Nguyen Quoc Hung sagte, dass die Bankenbranche außerdem allen Ebenen der Branche empfehle, die Leitlinien schnell abzuschließen und Hindernisse zu beseitigen, damit festgefahrene Projekte bald in die Praxis umgesetzt werden könnten.

Er sagte, wenn die Bankenbranche nicht aufpasse, werde dies enorme rechtliche Konsequenzen haben. In der Vergangenheit konnten selbst mittellose Unternehmen Immobiliengeschäfte tätigen, dann in eine schwierige Lage geraten und mussten gerettet werden. Drei in Kraft tretende Immobiliengesetze werden dieses Problem angehen und Chancen für leistungsfähige Immobilienunternehmen schaffen.

Herr Hung sagte, die Bank sei bereit, in Unternehmen zu investieren, die über echtes Kapital und Kapazitäten verfügen. Insbesondere sind Banken bereit, Immobilienunternehmen, die Sozialwohnungen entwickeln, Kredite zu gewähren. Was Immobilienunternehmen angeht, sagte Herr Hung, sie sollten sich umstrukturieren und ihre Ressourcen neu bewerten.

verwalten

Da der Zugang zu Kapital von Banken oder Unternehmensanleihen schwieriger wird als zuvor, sind Immobilienunternehmen gezwungen, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Zu den weiteren Kanälen der Kapitalmobilisierung dieses Unternehmens zählen die Ausgabe von Aktien, der Verkauf von Projekten und die Aufnahme von USD-Krediten.

Bei vielen Investoren wurden die Pläne zur Kapitalmobilisierung durch Aktienausgabe auf der Jahreshauptversammlung 2023 genehmigt. Beispielsweise emittierte Novaland im Rahmen einer Privatplatzierung 2.000 Milliarden VND und gab Kaufrechte im Wert von 11.700 Milliarden VND an bestehende Aktionäre aus. Die Dat Xanh Group gab 1.700 Milliarden VND in Form von Privataktien aus und gab 1.800 Milliarden VND in Form von Kaufrechten an bestehende Aktionäre aus.

Khang Dien House gibt 3.000 Milliarden VND an professionelle Investoren aus. Phat Dat hat im vergangenen Mai die Liste der Aktionäre zur Ausgabe von Aktienkaufrechten im Wert von 1.300 Milliarden VND fertiggestellt. DIC Corp plant, Kaufrechte im Gesamtwert von 3.000 Milliarden VND auszugeben.

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilienunternehmen, wenn auch zögerlich, immer noch nutzen, um Kapital zu beschaffen, ist der Verkauf von Projekten. Zu den Deals, bei denen Projekte an ausländische Investoren verkauft werden, gehört der Verkauf eines 3,68 Hektar großen Projekts in Thu Duc City durch die Tam Luc Real Estate Joint Stock Company an Gamuda Land für 315,8 Millionen USD.

Die Thuan Thanh Joint Stock Company hat 2.060 Quadratmeter Land im Wert von 14,3 Millionen USD im Distrikt 8 von Ho-Chi-Minh-Stadt an Sky World Development Berhad verkauft. Becamex IDC verkauft das 18,9 Hektar große Stadtgebietsprojekt Tan Thanh an Capitaland. Or Nam Long kündigte auf der Jahreshauptversammlung 2024 einen Plan an, in den nächsten drei Jahren durch den Verkauf von Projektkapital und nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten etwa 6.000 Milliarden VND zu mobilisieren.

Wenn das Projekt nicht verkauft wird, entscheidet sich das Unternehmen für den Aufbau einer strategischen Beziehung zur Umsetzung von Projekten, wie beispielsweise die Zusammenarbeit von HTN mit Marubeni bei der Umsetzung des Projekts eines neuen Verwaltungszentrums in Thu Duc City.

Dies zeigen auch die Zahlen in den Jahresabschlüssen, denn auch der Cashflow aus der Veräußerung von Beteiligungen an anderen Geschäftsbereichen großer Immobilienunternehmen ist von 2022 bis heute stark gestiegen.