Immobilienunternehmen in einer Spirale aus Liquiditätsmangel und Kapitalknappheit

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Unternehmen haben einen eingeschränkten Zugang zu Kapital, Banken stehen vor Schwierigkeiten

In einer kürzlichen Diskussion bemerkte Herr Le Hong Khang, Direktor für Analyse und Kreditrating bei FiinRatings, dass die Geschäftslage von Immobilienunternehmen im ersten Halbjahr des letzten Jahres im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre immer noch grundsätzlich schlecht gewesen sei. Das Geschäft hat sich verbessert, aber nicht wesentlich.

Diese Ratingagentur erklärte, dass die oben genannten Bewertungen auf Daten zur Verschuldung, Rentabilität und Gewinnqualität von Immobilienunternehmen basierten, die lediglich auf durchschnittlichem Niveau lägen.

Abgesehen von einigen Großunternehmen mit sauberen Grundstücksfonds und klarer Rechtsform, die in diesem Jahr positive Geschäftsergebnisse verzeichnen können, befinden sich die meisten mittelgroßen Immobilienunternehmen in einer Warteposition. Darüber hinaus sind viele Immobilienunternehmen heute mit zwei sehr großen Problemen konfrontiert und müssen diese bewältigen. Das erste Problem besteht darin, dass der Zugang zu Kapital viel schwieriger ist als in der Vorperiode.

Herr Khang merkte an, dass Immobilienunternehmen in der Vergangenheit auf vielfältige und flexible Kapitalquellen zugreifen konnten. Sie können Kapital aus Investitionskooperationsverträgen, Eigenheimkäufen, Anleihen, Bankkrediten usw. mobilisieren. Bisher sind diese Kanäle jedoch mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert, darunter auch der Kanal der Bankkredite.

Gleichzeitig standen auch die Geschäftsbanken im Sinne des Rundschreibens 02 und des Dekrets 08 zur Umschuldung ihrer Kunden in jüngster Zeit unter großem Druck, Unternehmen zu unterstützen. Daher müssen auch die Geschäftsbanken bei Investitionen in Immobilienprojekte die Anlagestandards erhöhen und die Projekte sorgfältig prüfen.

Er fügte hinzu, dass es für Projekte mit legalen Investoren, die jedoch nicht in dem von Banken bevorzugten Investitionssegment angesiedelt sind, ebenfalls sehr schwierig sei, Kapital zu leihen.

Die Einengung des Zugangs zu Kapital aus Krediten für Immobilienunternehmen spiegelt sich auch in den Cashflow-Daten der Unternehmen wider. Der Cashflow aus Kreditaufnahmen der meisten Unternehmen wird im Jahr 2023 stark zurückgehen, wenn die Lage auf dem Anleihemarkt düster ist und die Banken die Kreditvergabe einschränken. So sank beispielsweise der Cashflow von Novaland von 30.150 Milliarden VND auf 4.876 Milliarden VND und der von Dat Xanh von 7.351 Milliarden VND auf 3.300 Milliarden VND.

Bis zum zweiten Quartal hatten sich die Erträge dieser Unternehmen aus der Kreditaufnahme nicht verbessert. Die Krediteinnahmen von Novaland im letzten Quartal entsprachen 19 % von 2023, die von Dat Xanh 27 % und die von DIC Corp 16 %.

Das Problem des schwierigen Zugangs zu Kapital für Immobilienunternehmen wurde auch von Herrn Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär der Vietnam Banking Association, angesprochen.

Herr Hung sagte, dass das Bankkapital für Immobilienkredite nicht gering sei. Die gesamten ausstehenden Kredite für Immobilien und Immobilienunternehmen machten zum 1. August fast 22 % der gesamten ausstehenden Kredite der Wirtschaft aus. Die ausstehenden Kredite für das direkte Immobiliengeschäft betragen etwa 1,2 Millionen Milliarden VND und die Kredite für Verbraucher 1,8 Millionen Milliarden VND.

Bei der Bewertung der rechtlichen Probleme, die Immobilienunternehmen melden, stellt Herr Hung die Frage, ob diese an dem Mechanismus liegen oder daran, dass die Unternehmen den Mechanismus anwenden und nicht in der Lage sind, ihn zu beheben. Er sagte, dass viele Projekte rechtliche Probleme hätten, die nicht gelöst werden könnten, weil sie nicht den gesetzlichen Bestimmungen entsprächen.

Gleichzeitig steht die Bankenbranche vor Herausforderungen durch Projektrückstände und rechtliche Probleme. Bei Projekten, deren Verfahren noch nicht abgeschlossen sind, stehen die Banken vor dem Problem, dass das Geld in diesen Projekten stagniert, was eine Kapitalumschichtung erschwert. „Der Bankensektor steht vor dieser Herausforderung. Nicht, dass der Bankensektor keine günstigen Bedingungen für Produktion und Geschäftseinheiten, einschließlich Immobilien, schaffen würde. Das ist wirklich ein Grund zur Sorge“, betonte Herr Hung.

Er warf die Frage auf, dass es derzeit keine Statistiken darüber gebe, wie viele unfertige Immobilien das Geld der Bürger und der Banken „horten“ und wie viele dieser Projekte fertiggestellt werden können.

Doanh nghiệp bất động sản trong vòng xoáy kẹt tiền, đói vốn - 1 — Herr Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär der Vietnam Banks Association (Foto: Dan Viet).

Herr Nguyen Quoc Hung sagte, dass die Bankenbranche außerdem allen Ebenen der Branche empfehle, die Leitlinien schnell abzuschließen und Hindernisse aus dem Weg zu räumen, damit festgefahrene Projekte bald in die Praxis umgesetzt werden können.

Er sagte, wenn die Bankenbranche nicht aufpasse, werde dies gravierende rechtliche Konsequenzen haben. In der Vergangenheit konnten auch mittellose Unternehmen Immobiliengeschäfte tätigen, dann in eine schwierige Lage geraten und mussten gerettet werden. Das Inkrafttreten von 3 Immobiliengesetzen wird dieses Problem lösen und leistungsfähigen Immobilienunternehmen Chancen eröffnen.

Herr Hung sagte, die Bank sei bereit, in Unternehmen zu investieren, die über echtes Kapital und Kapazitäten verfügen. Insbesondere sind Banken bereit, Immobilienunternehmen Kredite zu gewähren, die Sozialwohnungen entwickeln. Was die Immobilienunternehmen angeht, sagte Herr Hung, sie sollten sich umstrukturieren und ihre Ressourcen neu bewerten.

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Da der Zugang zu Kapital von Banken oder Unternehmensanleihen schwieriger als zuvor wird, sind Immobilienunternehmen gezwungen, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Zu den weiteren Kanälen der Kapitalmobilisierung dieses Unternehmens gehören die Ausgabe von Aktien, der Verkauf von Projekten und die Aufnahme von USD-Krediten.

Viele Investoren haben ihre Pläne zur Kapitalmobilisierung durch Aktienemission auf der Jahreshauptversammlung 2023 genehmigt bekommen. So hat Novaland beispielsweise 2.000 Milliarden VND in einer Privatplatzierung ausgegeben und 11.700 Milliarden VND in Form von Kaufrechten an bestehende Aktionäre ausgegeben. Die Dat Xanh Group gab Privataktien im Wert von 1.700 Milliarden VND aus und gab Kaufrechte im Wert von 1.800 Milliarden VND an bestehende Aktionäre aus.

Khang Dien House gibt 3.000 Milliarden VND an professionelle Anleger aus. Phat Dat hat im vergangenen Mai die Liste der Aktionäre zur Ausgabe von Aktienkaufrechten im Wert von 1.300 Milliarden VND fertiggestellt. DIC Corp plant, Kaufrechte im Gesamtwert von 3.000 Milliarden VND auszugeben.

Eine weitere Möglichkeit, die Immobilienunternehmen, wenn auch zögerlich, immer noch zur Kapitalbeschaffung nutzen, ist der Verkauf von Projekten. Zu den Deals, bei denen Projekte an ausländische Investoren verkauft wurden, gehört der Verkauf eines 3,68 Hektar großen Projekts in Thu Duc City durch die Tam Luc Real Estate Joint Stock Company an Gamuda Land für 315,8 Millionen USD.

Die Thuan Thanh Joint Stock Company hat 2.060 Quadratmeter Land im Wert von 14,3 Millionen USD im Bezirk 8 von Ho-Chi-Minh-Stadt an Sky World Development Berhad verkauft. Becamex IDC verkauft das 18,9 Hektar große Stadtgebietsprojekt Tan Thanh an Capitaland. Or Nam Long kündigte auf der Jahreshauptversammlung 2024 einen Plan an, in den nächsten drei Jahren durch den Verkauf von Projektkapital und nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten etwa 6.000 Milliarden VND zu mobilisieren.

Wenn das Projekt nicht verkauft wird, beschließt das Unternehmen, eine strategische Partnerschaft zur Umsetzung von Projekten einzugehen. So kooperiert beispielsweise HTN mit Marubeni bei der Umsetzung des Projekts für ein neues Verwaltungszentrum in Thu Duc City.

Dies zeigen auch die Zahlen in den Jahresabschlüssen, denn auch der Cashflow aus der Veräußerung von Beteiligungen an anderen Geschäftsbereichen großer Immobilienunternehmen ist von 2022 bis heute stark angestiegen.