Neue Punkte des überarbeiteten Wohnungsgesetzes 2023: Studenten können günstige Häuser kaufen

Kürzlich, am 27. November, verabschiedete die 15. Nationalversammlung das geänderte Wohnungsgesetz. In einem neu veröffentlichten Analysebericht der Immobilienbranche wies die Vietcap Securities Company auf wichtige Änderungen zwischen dem Wohnungsbaugesetz von 2013 und dem überarbeiteten Wohnungsbaugesetz von 2023 hin.

Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau im gewerblichen Bereich

Im Wohnungsbaugesetz von 2013 ist die Verpflichtung, Sozialwohnungen in gewerblichen Projekten zu nutzen, nicht speziell geregelt. Allerdings schreibt das Dekret 49/2021/ND-CP (gültig ab 1. April 2021) vor, dass bei Investitionsprojekten zum Bau von gewerblichem Wohnraum und städtischen Gebieten mit einer Flächennutzungsgröße von 2 Hektar oder mehr in Sonder- und Typ-I-Stadtgebieten oder 5 Hektar oder mehr in Typ-II- und Typ-III-Stadtgebieten 20 % der gesamten Wohnfläche in von den zuständigen Behörden genehmigten Detailplanungsprojekten reserviert werden müssen und in den Bau technischer Infrastruktursysteme für den Bau von Sozialwohnungen investiert werden muss.

Das überarbeitete Wohnungsbaugesetz 2023 legt eindeutig fest, dass das Volkskomitee der Provinz gemäß dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan der Provinz ausreichende Landmittel für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen muss.

In besonderen städtischen Gebieten des Typs I, Typs II und Typs III beschließt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage von Regierungsvorschriften, dass der Investor eines Investitionsprojekts für den Bau von gewerblichen Wohnungen einen Teil der Wohngrundstücksfläche des Projekts, in den Bau eines technischen Infrastruktursystems investiert hat, für den Bau von Sozialwohnungen reservieren muss oder den Sozialwohnungsgrundstücksfonds, der in den Bau eines technischen Infrastruktursystems investiert hat, an einem anderen Ort als dem Umfang des Investitionsprojekts für den Bau von gewerblichen Wohnungen in diesem städtischen Gebiet ansiedeln muss oder einen Geldbetrag zahlen muss, der dem Wert des Grundstücksfonds entspricht, der in den Bau eines technischen Infrastruktursystems investiert hat, um Sozialwohnungen zu bauen.

Daraus lässt sich schließen, dass Investoren ihren Verpflichtungen zur Entwicklung von Sozialwohnungen flexibler nachkommen können, da sie nicht verpflichtet sind, Sozialwohnungen im Rahmen gewerblicher Projekte zu errichten und stattdessen alternative Optionen wählen können, wie etwa die Bereitstellung von Sozialwohnungsgrundstücken außerhalb gewerblicher Projekte oder die Zahlung von Geldern an die lokalen Behörden.

Anreize für Investoren in sozialen Wohnungsbau

Das Wohnungsbaugesetz aus dem Jahr 2013 legt fest, dass Investoren von der Zahlung von Grundnutzungsgebühren und Grundpacht befreit sind, wenn ihnen vom Staat Grundstücke zugeteilt oder gepachtet werden, die für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen bestimmt sind.

In der Realität müssen manche Investoren jedoch die Verfahren zur Festsetzung des Grundstückspreises, zur Berechnung der Landnutzungsrechte und der Grundrente abwarten, bevor sie eine Befreiung beantragen können.

Mit dem novellierten Wohnungsbaugesetz von 2023 sind Investoren für die gesamte Grundstücksfläche des Projekts von Grundnutzungsgebühren und Grundmieten befreit. Darüber hinaus müssen Investoren keine Verfahren zur Bestimmung des Grundstückspreises, zur Berechnung der Landnutzungsrechte und der befreiten Grundrente durchführen und müssen keine Verfahren zur Beantragung der Befreiung von Landnutzungsrechten und Grundrenten durchführen.

Nach Einschätzung von Vietcap trägt die klare Regelung im Gesetz, dass keine Verfahren zur Bestimmung von Landnutzungsrechten erforderlich sind, dazu bei, die Verfahren für Investoren in sozialen Wohnungsbau zu verkürzen.

Investoren von Sozialwohnungsprojekten erhalten die Möglichkeit, die Bauzeit zu verkürzen und ihre Gewinnspanne zu erhöhen (Foto: Hai Long).

Gewinnmarge für Investoren

Im Wohnungsbaugesetz von 2013 ist die Gewinnspanne für Sozialwohnungsprojekte nicht eindeutig festgelegt. Genauere Anweisungen finden sich jedoch im Dekret 100/2015 (gültig ab 10. Dezember 2015). Darin ist festgelegt, dass der Verkaufspreis von Sozialwohnungen vom Projektinvestor auf Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau, der Darlehenszinsen (sofern vorhanden) und des Standardgewinns des gesamten Projekts, der 10 % der Gesamtinvestitionskosten nicht übersteigen darf, festgelegt wird. Vorbehaltlich staatlich vorgeschriebener Anreize muss der gewerbliche Geschäftsanteil im gesamten sozialen Wohnungsbau berücksichtigt werden und der Grundsatz einer Gewinnmaximierung von 10 % gewährleistet sein.

Der neue Punkt im geänderten Wohnungsbaugesetz von 2023 besteht darin, dass Investoren im Bereich des sozialen Wohnungsbaus Anspruch auf einen Gewinn von maximal 10 % der gesamten Bauinvestitionskosten haben und maximal 20 % der gesamten Wohnfläche innerhalb des Projektgebiets für Investitionen in den Bau technischer Infrastruktursysteme reservieren dürfen, um in den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und gewerblichen Wohnungsbauwerken zu investieren.

Der Investor eines Sozialwohnungsbau-Investitionsprojekts darf die Bauinvestitionskosten dieses Dienstleistungs-, Gewerbe- und kommerziellen Wohnungsbauprojekts gesondert abrechnen, d. h. er darf die Bauinvestitionskosten dieses Dienstleistungs-, Gewerbe- und kommerziellen Wohnungsbauprojekts nicht in den Sozialwohnungspreis einbeziehen, und er hat Anspruch auf den gesamten Gewinn, der auf den Bereich dieses Dienstleistungs-, Gewerbe- und kommerziellen Wohnungsbauprojekts entfällt. Bei Investitionen in den Bau von gewerblichen Wohnungen hat der Investor für die Fläche des gewerblichen Wohnungsbaus eine Grundsteuer gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes zu entrichten.

Somit können Investoren durch die Entwicklung von sozialem Wohnungsbau über das Gewerbegebiet zusätzliche Gewinne erzielen.

Erweiterung des Kreises der Subjekte, die Anspruch auf den Erwerb von Sozialwohnungen haben

Das geänderte Wohnungsbaugesetz von 2023 ändert und ergänzt zwei Gruppen von Subjekten, die für Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Frage kommen.

Erstens: Studierende von Universitäten, Akademien, Hochschulen, Berufsschulen und Fachschulen, soweit gesetzlich vorgeschrieben; Schüler eines öffentlichen Internats.

Zweitens gibt es Unternehmen, Genossenschaften und Genossenschaftsverbände in Industrieparks.

Grundsätze für Verkauf, Mietkauf und Vermietung von Sozialwohnungen

Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2013 ist es dem Mieter oder Käufer einer Sozialwohnung nicht gestattet, das Haus innerhalb eines Zeitraums von mindestens 5 Jahren ab dem Datum der vollständigen Bezahlung des Miet- oder Hauskaufpreises weiterzuverkaufen.

Falls der Käufer oder Mieter innerhalb von 5 Jahren ab dem Datum, an dem er den Kauf- oder Mietpreis des Hauses vollständig bezahlt hat, das Haus verkaufen möchte, kann es nur an die Sozialwohnungsverwaltungseinheit oder an ein Subjekt verkauft werden, das zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigt ist, wenn diese Einheit den Kaufpreis nicht auf den Höchstverkaufspreis begrenzt, der dem Verkaufspreis der gleichen Art von Sozialwohnungen am gleichen Ort und zum gleichen Verkaufszeitpunkt entspricht.

Nach dem überarbeiteten Wohnungsbaugesetz von 2023 dürfen Käufer und Mietkäufer innerhalb von fünf Jahren Wohnungen nur an den Investor des sozialen Wohnungsbau-Investitionsprojekts oder an zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigte Personen zu einem Höchstverkaufspreis weiterverkaufen, der dem Verkaufspreis dieser Sozialwohnung im Kaufvertrag mit dem Investor des sozialen Wohnungsbau-Investitionsprojekts entspricht.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-moi-cua-luat-nha-o-sua-doi-2023-sinh-vien-duoc-mua-nha-gia-re-20231205091850163.htm