Entfesseln Sie Immobilienprojekte

Viele Experten sind überzeugt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Bürgern Landnutzungsrechte für kommerzielle Wohnbauprojekte auszuhandeln, die Bindung von Projekten lockern, das Wohnungsangebot erhöhen und zur Lösung des Wohnungsmangels beitragen wird.

Die Regierung hat der Nationalversammlung außerdem vorgeschlagen, Unternehmen die Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte auf Grundstücken zu gestatten, auf denen sich Betriebe befinden, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen. Auf dem Foto: Das goldene Land der Hanoi Soap Factory im Cao-Xa-La-Industriegebiet in der Nguyen Trai-Straße 233, 233B, 235 (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi) verursacht nach vielen Jahren der Umsiedlung immer noch keine Verschwendung von Landressourcen – Foto: DANH KHANG

Der Resolutionsentwurf zu diesem Pilotmechanismus wurde gerade von der Nationalversammlung kommentiert und soll in der Sitzungsperiode, die Ende November endet, verabschiedet werden.

Angesichts der aktuellen Wohnungsversorgung auf dem Markt mit einem Schwerpunkt auf den Segmenten Mittelklasse, Oberklasse und Luxuswohnungen fordern einige Meinungen jedoch auch, dass der Pilotmechanismus eine klare Ausrichtung haben sollte, wobei der Vereinbarung über die Erlangung von Landnutzungsrechten zur Entwicklung des Segments bezahlbarer Wohnungen und bezahlbarer Wohnungen, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken, Vorrang eingeräumt werden sollte.

Hunderte Immobilienprojekte warten auf ihre Lösung

Im März 2024 teilte das Bauministerium bei einer Sitzung der Arbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung, Förderung und Anleitung der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten mit, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt 143 Immobilienprojekte, in Hanoi 246 Projekte, in Hai Phong 4 Projekte, in Binh Dinh 16 Projekte und in Can Tho 34 Projekte gebe … die darauf warten, dass die Arbeitsgruppe, die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen die Hindernisse aus dem Weg räumen.

Man erkennt, dass landesweit noch immer Hunderte von Immobilienprojekten „eingefroren“ sind.

Viele Projekte können aufgrund fehlenden Baulandes nicht umgesetzt werden. Investoren geben Geld aus, um planmäßiges Land zu kaufen, können ihre Projekte jedoch nicht verwirklichen, weil ihnen ... 1 ^Quadratmeter Wohngrundstück fehlt.

Darüber hinaus hat die Regierung in dem der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorgelegten Pilot-Resolutionsentwurf vorgeschlagen, dass die Nationalversammlung der Genehmigung durch Unternehmen zustimmen solle, gewerbliche Wohnungsbauprojekte auf Grundstücken von Betrieben umzusetzen, die aufgrund von Umweltverschmutzung oder aus Gründen der Bau- und Stadtplanung umgesiedelt werden müssen.

In Hanoi selbst verschmutzen viele Produktionsstätten die Umwelt im Innenstadtbereich. Nach der Verlagerung ihrer Fabriken in Vororte oder benachbarte Provinzen wurden viele jahrzehntelang verlassene „goldene Ländereien“ freigelegt.

Typischerweise handelt es sich dabei um einen Cluster aus drei Fabriken (Sao Vang-Kautschukfabrik, Hanoi-Seifenfabrik und Thang Long-Tabakfabrik) mit einer Gesamtfläche von etwa ^{150.000 m²} , nachdem sie in die Vororte verlagert worden waren und viele Jahre lang brach lagen.

Unter ihnen ist das „goldene Land“ der Hanoi-Seifenfabrik, das schon vor vielen Jahren umgesiedelt wurde, auf dem aber bis heute immer noch Gras wächst, weil es keinen Mechanismus gibt, um es in Land für den gewerblichen Wohnungsbau umzuwandeln.

Ein Projekt in der Mai Chi Tho Street, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Unternehmen und Grundeigentümer sind zufrieden

In einem Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen das Recht auf die Nutzung von anderem Land (kein Wohngrundstück) für gewerbliche Wohnbauprojekte auszuhandeln, für Unternehmen, die in Immobilien investieren, eine weitere Möglichkeit darstellt, an Land zu kommen.

Dieser Mechanismus gewährleistet außerdem das Verhandlungsrecht der Landnutzer und verringert so die Zahl der Beschwerden im Zusammenhang mit dem Landerwerb zur Projektumsetzung.

„Obwohl der derzeitige Mechanismus zur Landrückgewinnung viel besser ist als der vorherige (die Höhe der Entschädigung ist zufriedenstellender und marktorientierter), ist er nicht so gut wie der Pilotmechanismus für Unternehmen und Personen mit Landnutzungsrechten zur Aushandlung von Landübertragungen“, betonte Herr Chau.

So gab es beispielsweise in Bezirk 3 von Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Jahren 48 alte Wohnhäuser. Bislang gab es 5 alte Wohnhäuser, bei denen sich Unternehmen bereit erklärt haben, 100 % der alten Wohnungen von den Bewohnern zurückzukaufen, um das Projekt zum Bau neuer gewerblicher Wohnhäuser durchzuführen. Es gab jedoch keine Beschwerden, da dies ein Mechanismus des fairen Kaufens und Verkaufens ist.

Es gibt immer noch 43 alte Mehrfamilienhäuser, die noch nicht renoviert wurden, weil wir keinen Mechanismus haben, um Investoren zu Verhandlungen über den Rückkauf alter Wohnungen zu ermutigen.

Laut Herrn Chau stecken viele gewerbliche Wohnungsbauprojekte derzeit fest, weil die Unternehmen über Grundstücke verfügen, die nicht als Wohngrundstücke genutzt werden können, sodass dort nicht gebaut werden kann.

Während es auf dem Wohnungsmarkt an Wohnraum mangelt (aufgrund eines Mangels an Wohnbauprojekten), würde sich die Anzahl der genehmigten gewerblichen Wohnbauprojekte erhöhen, wenn die Nationalversammlung ein Pilotprojekt zur Aushandlung von Kaufverträgen für nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke durch Unternehmen für gewerblichen Wohnbau starten würde. Dies wiederum würde das Angebot an Wohnraum in der kommenden Zeit erhöhen.

Herr Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, erklärte, dass die Pilotpolitik, die es Unternehmen ermöglicht, Verhandlungen über den Kauf von Nicht-Wohngrundstücken von Privatpersonen zum Bau gewerblicher Wohnprojekte zu führen, eine offene Richtung für die Entwicklung des Wohnungsmarktes sei.

Dieser Mechanismus ermöglicht es Immobilienunternehmen auch, mit Landnutzern durch die Übertragung von Landnutzungsrechten und die Einbringung von Landanteilen zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zusammenzuarbeiten.

Dadurch wird der Grundstücksfonds für den Wohnungsbau erhöht und der Wohnungsbedarf der Menschen gedeckt. "Unternehmen direkt verhandeln zu lassen und Landnutzungsrechte von den Menschen zurückzukaufen, wird sicherlich viel billiger sein, als Ausschreibungen und Auktionen für Landnutzungsrechte zum Bau kommerzieller Wohnprojekte zu organisieren. Direkte Verhandlungen zwischen den beiden Parteien werden "virtuelle Preise" bei Landauktionen vermeiden", kommentierte Herr Cuong.

Viele Immobilienexperten waren zudem der Ansicht, dass das Pilotprojekt, das es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen über den Kauf von landwirtschaftlichen Flächen und anderen Grundstücken zum Bau von Gewerbeimmobilien zu verhandeln, auch der derzeitigen Landverschwendung in städtischen Gebieten vorbeugen würde.

Tatsächlich gibt es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt viele nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, die seit vielen Jahren brach liegen. Das Pilotprojekt für Rückkauf- und Umwandlungsvereinbarungen wird dazu beitragen, dass Land effizienter genutzt werden kann, während der Staat weiterhin Gebühren und Steuern für die Landnutzung erhebt und die Menschen mehr Möglichkeiten haben, Häuser zu kaufen.

Förderung von kostengünstigem gewerblichem Wohnungsbau

Obwohl das Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung von Nutzungsrechten für Nicht-Wohngrundstücke für gewerblichen Wohnungsbau ermöglicht, unterstützt wird, sind viele Experten der Ansicht, dass bei diesem Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung von Kaufrechten für Nicht-Wohngrundstücke für gewerbliche Wohnungsbauprojekte ermöglicht, erschwingliche gewerbliche Wohnungsbauprojekte priorisiert werden sollten, die an die örtlichen Gegebenheiten angepasst sind.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com, empfiehlt, diesen Pilotmechanismus zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum und preiswerte Gewerbewohnungen zu schaffen und so das Wohnungsangebot zu erhöhen und den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken.

Herr Tuan ist der Ansicht, dass die Erhöhung des Wohnungsangebots durch den Pilotmechanismus mit den praktischen Bedürfnissen vereinbar sein muss. Wenn es keine klare Richtung gibt und die Unternehmen, nachdem sie sich bereit erklärt haben, den Menschen Land abzukaufen, sich nur auf die Entwicklung von teurem Gewerbewohnungsbau (ca. 50 Millionen VND/ ^m2 ) konzentrieren, um wie in der Vergangenheit hohe Gewinne zu erzielen, wird das Ziel, Angebot und Nachfrage auf dem Markt auszugleichen, nicht erreicht.

Ein weiterer Punkt laut Herrn Tuan besteht darin, dass bei dem Pilotprogramm, das Unternehmen den Kauf nicht zu Wohnzwecken genutzter Grundstücke zum Bau gewerblicher Wohnprojekte ermöglicht, die Situation vermieden werden muss, dass einige Investoren mit finanziellem Potenzial diese Regelung ausnutzen, um Grundstücke zu kaufen und sie dort zu belassen, bis der Preis steigt, um sie dann an andere Unternehmen zu übertragen.

Es müssen zusätzliche Vorschriften hinzugefügt werden, die vorschreiben, dass Unternehmen, die über Land verhandeln und es von Privatpersonen kaufen, innerhalb von zwei bis drei Jahren gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen müssen. Andernfalls müssen sie das Land an einen anderen Investor übertragen, der das Projekt umsetzt, andernfalls wird das Land zurückgefordert.

Mit den beiden Beschlüssen werden Hindernisse für den Immobilienmarkt aus dem Weg geräumt.

Neben der Pilotresolution, die es Unternehmen ermöglicht, über die Übertragung von Nicht-Wohngrundstücken von der Bevölkerung zu verhandeln, um gewerbliche Wohnprojekte zu bauen, plant die Regierung auch, der Nationalversammlung eine spezielle Resolution zur Behandlung von grundstücksbezogenen Problemen, zur Verlagerung umweltverschmutzter Fabriken, zur Neuordnung der Zentralen staatlicher Behörden sowie zu Projekten, die Inspektionen, Prüfungen, Untersuchungen und Gerichtsurteilen unterliegen, zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

Mit diesen beiden Beschlüssen sollen die Vermögenswerte „wiederbelebt“ werden, die derzeit in Hunderten von auf Eis gelegten Wohnungsbau- und Städtebauprojekten im ganzen Land stecken. Mit dem Mechanismus aus den Beschlüssen der Nationalversammlung verfügen Unternehmen über eine Grundlage, um Projektinvestitionsverfahren abzuschließen, weiterhin Wohnungsbauprojekte umzusetzen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und zum Ausgleich von Angebot und Nachfrage auf dem Markt beizutragen.

Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, DO DUC DUY:

„Von lokalen Politikern falsch gemachte Projekte werden gerettet“

Die Anweisung der zuständigen Behörden zur thematischen Entschließung lautet, dass Projekte, die aufgrund von Fehlern der lokalen Behörden und Führungskräfte ins Stocken geraten sind, gelöst werden sollen, damit die Unternehmen mit der Umsetzung der Projekte fortfahren können. Bei Projekten dieser Art wurden die meisten lokalen Politiker, die gegen das Gesetz verstoßen haben, bestraft.

Projekte, bei denen die Unternehmen absichtlich Fehler machen, werden widerrufen, um eine Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden.

Ich frage mich immer noch, wie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen lauten

Apartment-Projekt in der Le Van Luong Straße, Gemeinde Nhon Duc, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Ein Investor in Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass die Regierung den Pilotbeschluss nicht nur der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorlege, sondern dass Ho-Chi-Minh-Stadt auch die Zahl der Unternehmen prüfe, deren Grundstücke aufgrund von Vorschriften nicht weiterkämen und die keine Projekte umsetzen könnten. Der Überprüfung zufolge sind allein auf diesem Unternehmen fast 20 Grundstücke im Bezirk Binh Chanh, Bezirk 8, Thu Duc... gesperrt.

Diese Person sagte, dass es sich bei dem Großteil des Landes um landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen und keine Wohnflächen handele und dass das Unternehmen die Übertragung von der Bevölkerung abgeschlossen habe, das Projekt jedoch nicht durchgeführt werden könne, weil das Gesetz dies nicht erlaube.

Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig, aber die Unternehmen können die verfügbaren Landressourcen nicht für weitere Projekte nutzen und haben keine Bezugsquelle, die sie verkaufen könnten, um Geld wiederzubekommen, also ist es sehr schwierig. Solange die Unternehmen weiterhin die Zinsen für ihre Bankkredite zahlen müssen, häufen sich die Schwierigkeiten.

Dieses Unternehmen ist nach Lektüre des Resolutionsentwurfs, der demnächst zur Genehmigung vorgelegt werden soll, der Ansicht, dass es sich hierbei um eine notwendige Maßnahme zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Unternehmen und den Markt handelt und dass demnächst die Möglichkeit besteht, dass der Entwurf zur Genehmigung vorgelegt wird.

Für Bedenken seitens der Wirtschaft sorgt allerdings, dass der Beschlussentwurf die Bedingungen für die Umsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten regelt.

Dementsprechend ist es Immobilienunternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten gemäß dieser Entschließung umsetzen, gestattet, den Nutzungszweck für eine oder mehrere Grundstücksarten, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen, zu ändern, um das Projekt umzusetzen; nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen, kein Wohngrundstück; Wohngrundstück und sonstiges Grundstück auf demselben Grundstück im Falle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten.

Diese Regelung kann dahingehend interpretiert werden, dass Unternehmen, die bereits Land besitzen, den Zweck von landwirtschaftlichen Flächen und nicht landwirtschaftlichen Flächen, die kein Wohngrundstück sind, ändern können, um Projekte durchzuführen. Wenn sie jedoch von Anfang an eine Übertragung erhalten, müssen sie Grundstücke übertragen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke auf demselben Grundstück haben.

Wenn der Beschluss also angenommen und wie vom Unternehmen verstanden umgesetzt wird, handelt es sich nicht um eine vollständige Beseitigung.

Diese Person erläuterte weiter, dass es derzeit neben Unternehmen, die im Rahmen ihrer gewerblichen Nutzungsrechte über verfügbare Landmittel verfügen, auch Fälle gebe, in denen Unternehmen Einzelpersonen im Unternehmen zuvor den Kauf landwirtschaftlicher Flächen gestattet hätten, diese jedoch aufgrund rechtlicher Probleme noch nicht in die gewerblichen Nutzungsrechte aufgenommen hätten. Oder es gibt Unternehmen mit ausreichenden Ressourcen, die für die Durchführung von Projekten Landübertragungen von Bürgern erhalten möchten.

Wenn man das oben Gesagte so versteht, können Unternehmen nur Gebiete kaufen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke enthalten, was den Zugriff des Unternehmens auf die Landressourcen einschränkt.

„Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Nationalversammlung kürzlich auch auf die Unzulänglichkeit hingewiesen, da in Wirklichkeit die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt werden, die ursprünglich kein Wohngebiet sind, und die detaillierte Planung des Projekts auch viele verschiedene Arten von Grundstücken wie Wohngrundstücke, Verkehrsflächen, Grünflächen umfasst … sodass die Bestimmungen des Bodengesetzes in der Praxis nicht umgesetzt werden können. Daher muss die Redaktion dies überdenken“, schlug er vor.

Sollte eine Phrase entfernen

Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, äußerte die gleichen Bedenken und meinte, dass die Formulierung „für Fälle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten“ aus der Verordnung über Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück gestrichen werden sollte, um Missverständnisse bei der Umsetzung der Resolution zu vermeiden.

Dies bedeutet, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen oder von Anfang an eine Übertragung erhalten haben, drei Arten von Grundstücken nutzen können: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen, kein Wohngrundstück; Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück für gewerbliche Wohnbauvorhaben, sofern sie den Planungs- und Flächennutzungsplänen sowie den weiteren im Beschluss genannten Kriterien entsprechen.

„Das ist die einzige Möglichkeit, die Engpässe zu beseitigen und Landressourcen freizugeben“, sagte Chau.

Quelle: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm