Entfesseln Sie Immobilienprojekte

Viele Experten sind davon überzeugt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen Landnutzungsrechte für die Durchführung kommerzieller Wohnbauprojekte auszuhandeln, die Projektbindung aufheben, das Wohnungsangebot erhöhen und zur Lösung des Wohnungsmangels beitragen wird.

Die Regierung schlug der Nationalversammlung außerdem vor, Unternehmen die Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte auf Grundstücken zu gestatten, auf denen sich Betriebe befinden, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden müssen. Auf dem Foto: Das goldene Land der Hanoi Soap Factory im Cao-Xa-La-Industriegebiet in der Nguyen-Trai-Straße 233, 233B, 235 (Bezirk Thanh Xuan, Hanoi) verursacht nach vielen Jahren der Umsiedlung immer noch keine Verschwendung von Landressourcen – Foto: DANH KHANG

Der Resolutionsentwurf zu diesem Pilotmechanismus wurde gerade von der Nationalversammlung kommentiert und soll in der Sitzung, die Ende November endet, angenommen werden.

Angesichts der aktuellen Wohnungsversorgung auf dem Markt, die sich auf die Segmente Mittelklasse, Oberklasse und Luxuswohnungen konzentriert, deuten einige Meinungen jedoch auch darauf hin, dass der Pilotmechanismus eine klare Ausrichtung haben sollte, wobei der Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Entwicklung des Segments bezahlbarer Wohnungen und bezahlbarer Wohnungen Vorrang eingeräumt werden sollte, um den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken.

Hunderte von Immobilienprojekten warten auf ihre Lösung

Im März 2024 teilte das Bauministerium bei einer Sitzung der Arbeitsgruppe des Premierministers zur Überprüfung, Förderung und Anleitung der Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung von Immobilienprojekten mit, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt 143 Immobilienprojekte, in Hanoi 246 Projekte, in Hai Phong 4 Projekte, in Binh Dinh 16 Projekte und in Can Tho 34 Projekte darauf warteten, dass die Arbeitsgruppe, die Ministerien, Zweigstellen und Kommunen die Hindernisse aus dem Weg räumen.

Es ist ersichtlich, dass im ganzen Land noch immer Hunderte von Immobilienprojekten „eingefroren“ sind.

Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, weil es an Bauland fehlt. Investoren geben Geld aus, um planmäßig Grundstücke zu kaufen, können ihre Projekte jedoch trotzdem nicht realisieren, weil ihnen ... 1 ^Quadratmeter Wohngrundstück fehlt.

Darüber hinaus hat die Regierung in dem der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorgelegten Pilot-Resolutionsentwurf vorgeschlagen, dass die Nationalversammlung der Genehmigung für die Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Unternehmen auf Grundstücken von Betrieben zustimmen solle, die aufgrund von Umweltverschmutzung oder aufgrund von Bau- und Stadtplanungsvorschriften verlegt werden müssten.

Gerade in Hanoi belasten zahlreiche Produktionsstätten die Umwelt im Innenstadtbereich. Nach der Verlagerung ihrer Fabriken in Vororte oder benachbarte Provinzen wurden viele jahrzehntelang verlassene „Goldgruben“ freigelegt.

Typischerweise besteht der Cluster aus drei Fabriken (Sao Vang-Gummifabrik, Hanoi-Seifenfabrik und Thang Long-Tabakfabrik) mit einer Gesamtfläche von etwa ^{150.000 m²} , nachdem sie in die Vororte verlegt und viele Jahre lang brachliegen gelassen wurden.

Unter ihnen ist das „goldene Land“ der Hanoi-Seifenfabrik, das schon vor vielen Jahren umgesiedelt wurde, auf dem aber bis heute immer noch Gras wächst, weil es keinen Mechanismus gibt, um es in Land für den gewerblichen Wohnungsbau umzuwandeln.

Ein Projekt in der Mai-Chi-Tho-Straße, Bezirk An Phu, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Unternehmen und Grundeigentümer sind zufrieden

Im Gespräch mit Tuoi Tre erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass der Pilotmechanismus, der es Unternehmen ermöglicht, mit Privatpersonen über die Erlangung von Landnutzungsrechten außer Wohngrundstücken zu verhandeln, um gewerbliche Wohnbauprojekte durchzuführen, eine weitere Methode für Unternehmen darstellt, die in Immobilien investieren, um Zugang zu Land zu erhalten.

Dieser Mechanismus gewährleistet außerdem das Verhandlungsrecht der Landnutzer und verringert so die Zahl der Beschwerden beim Landerwerb zur Projektumsetzung.

„Obwohl der derzeitige Mechanismus zur Landrückgewinnung viel besser ist als zuvor (die Entschädigungshöhe ist zufriedenstellender und marktorientierter), ist er nicht so gut wie der Pilotmechanismus für Unternehmen und Personen mit Landnutzungsrechten zur Aushandlung von Landübertragungen“, betonte Herr Chau.

Im Bezirk 3 von Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gab es in den letzten Jahren 48 alte Wohnhäuser. Bisher gab es fünf alte Wohnhäuser, bei denen sich Unternehmen bereit erklärt haben, 100 % der alten Wohnungen von den Bewohnern zurückzukaufen, um das Projekt zum Bau neuer gewerblicher Wohnhäuser umzusetzen. Es gab jedoch keine Beschwerden, da es sich dabei um einen Mechanismus für fairen Kauf und Verkauf handelt.

Es gibt immer noch 43 alte Mehrfamilienhäuser, die noch nicht renoviert wurden, weil wir keinen Mechanismus haben, um Investoren zu Verhandlungen über den Rückkauf alter Wohnungen zu ermutigen.

Laut Herrn Chau stecken viele gewerbliche Wohnungsbauprojekte derzeit fest, weil die Unternehmen über Grundstücke verfügen, die nicht als Wohngrundstücke dienen, sodass keine Bauarbeiten durchgeführt werden können.

Während es auf dem Wohnungsmarkt aufgrund der Knappheit an Wohnbauprojekten an Angebot und Nachfrage mangelt, wird die Zahl der genehmigten gewerblichen Wohnbauprojekte steigen, wenn die Nationalversammlung ein Pilotprojekt startet, das es Unternehmen erlaubt, über den Kauf von Nicht-Wohngrundstücken für gewerbliche Wohnbauprojekte zu verhandeln. Dadurch wird sich das Angebot an Wohnprodukten in der kommenden Zeit erhöhen.

Herr Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club, erklärte, dass die Pilotpolitik, die es Unternehmen ermöglicht, über den Kauf von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um gewerbliche Wohnprojekte zu errichten, eine offene Richtung für die Entwicklung des Wohnungsmarktes darstelle.

Dieser Mechanismus ermöglicht es Immobilienunternehmen auch, mit Landnutzern zusammenzuarbeiten, indem sie Landnutzungsrechte übertragen und Anteile an Land einbringen, um gewerbliche Wohnbauprojekte umzusetzen.

Dadurch werden die Grundstücksfonds für den Wohnungsbau aufgestockt und der Wohnungsbedarf der Menschen gedeckt. „Unternehmen direkte Verhandlungen zu ermöglichen und den Rückkauf von Landnutzungsrechten zu ermöglichen, ist sicherlich wesentlich günstiger, als Ausschreibungen und Auktionen für Landnutzungsrechte zum Bau gewerblicher Wohnprojekte zu organisieren. Durch direkte Verhandlungen zwischen den beiden Parteien werden „virtuelle Preise“ bei Landauktionen vermieden“, kommentierte Herr Cuong.

Viele Immobilienexperten äußerten zudem die Ansicht, dass das Pilotprojekt, das es Unternehmen ermöglicht, über den Kauf landwirtschaftlicher Flächen und anderer Grundstücke von Privatpersonen zu verhandeln, um damit Gewerbewohnungen zu bauen, auch die derzeitige Landverschwendung in städtischen Gebieten verhindern würde.

Tatsächlich gibt es in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt viele nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, die seit vielen Jahren brach liegen. Das Pilotprojekt für Rückkauf- und Umwandlungsvereinbarungen wird dazu beitragen, dass Land effizienter genutzt wird, während der Staat weiterhin Landnutzungsgebühren und Steuern einzieht und die Menschen mehr Möglichkeiten haben, Häuser zu kaufen.

Förderung von kostengünstigem Gewerbewohnungsbau

Obwohl das Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung von Nutzungsrechten für Nichtwohngrundstücke für gewerblichen Wohnungsbau ermöglicht, von vielen Experten unterstützt wird, sind sie der Ansicht, dass bei dem Pilotprojekt, das Unternehmen die Aushandlung von Kaufrechten für Nichtwohngrundstücke für gewerbliche Wohnungsbauprojekte ermöglicht, bezahlbare gewerbliche Wohnungsbauprojekte priorisiert werden sollten, die an die örtlichen Gegebenheiten angepasst sind.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor Süd von Batdongsan.com, empfiehlt, diesen Pilotmechanismus zu nutzen, um bezahlbaren Wohnraum und preiswerte Gewerbewohnungen zu schaffen und so das Wohnungsangebot zu erhöhen und den tatsächlichen Wohnungsbedarf der Mehrheit der Menschen zu decken.

Herr Tuan ist der Ansicht, dass die Erhöhung des Wohnungsangebots durch den Pilotmechanismus mit den praktischen Bedürfnissen im Einklang stehen muss. Wenn es keine klare Richtung gibt und die Unternehmen, nachdem sie sich bereit erklärt haben, Land von den Menschen zu kaufen, sich wie in der Vergangenheit nur auf die Entwicklung von teurem Gewerbewohnungsbau (ca. 50 Millionen VND/ ^m2 ) konzentrieren, um hohe Gewinne zu erzielen, wird das Ziel, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt ins Gleichgewicht zu bringen, nicht erreicht werden.

Ein weiterer Punkt ist laut Herrn Tuan, dass das Pilotprogramm, das Unternehmen den Kauf von Nicht-Wohngrundstücken von Privatpersonen zum Bau gewerblicher Wohnprojekte ermöglicht, die Situation vermeiden muss, dass einige Investoren mit finanziellem Potenzial diese Regelung ausnutzen, um Grundstücke zu kaufen und sie dort zu belassen, bis der Preis steigt, um sie dann an andere Unternehmen zu übertragen.

Es müssen Vorschriften hinzugefügt werden, die vorschreiben, dass Unternehmen, die Land von Privatpersonen verhandeln und kaufen, innerhalb von zwei bis drei Jahren gewerbliche Wohnbauprojekte umsetzen müssen. Andernfalls müssen sie das Land an einen anderen Investor übertragen, der das Projekt durchführt, andernfalls wird das Land zurückgefordert.

Das Resolutionsduo wird Hindernisse für den Immobilienmarkt beseitigen.

Zusätzlich zu der Pilotresolution, die es Unternehmen ermöglicht, über die Übertragung von Nichtwohngrundstücken von Privatpersonen zu verhandeln, um damit gewerbliche Wohnprojekte zu errichten, plant die Regierung außerdem, der Nationalversammlung eine spezielle Resolution zur Behandlung landbezogener Probleme, der Verlagerung umweltbelasteter Fabriken, der Neuanordnung von Hauptsitzen staatlicher Behörden sowie von Projekten, die Inspektionen, Prüfungen, Untersuchungen und Gerichtsurteilen unterliegen, zur Prüfung und Genehmigung vorzulegen.

Mit diesen beiden Resolutionen sollen die Vermögenswerte „wiederbelebt“ werden, die sich derzeit in Hunderten von auf Eis gelegten Wohnungs- und Stadtentwicklungsprojekten im ganzen Land befinden. Mit dem Mechanismus aus den Beschlüssen der Nationalversammlung verfügen Unternehmen über eine Grundlage, um Projektinvestitionsverfahren abzuschließen, weiterhin Wohnungsbauprojekte umzusetzen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und zum Ausgleich von Angebot und Nachfrage auf dem Markt beizutragen.

Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt DO DUC DUY:

„Von lokalen Entscheidungsträgern falsch umgesetzte Projekte werden gerettet“

Die Anweisung der zuständigen Behörden zur thematischen Resolution lautet, dass Projekte, die aufgrund von Fehlern der lokalen Behörden und Führungskräfte ins Stocken geraten sind, gelöst werden sollen, damit die Unternehmen die Umsetzung der Projekte fortsetzen können. Bei Projekten dieser Art wurden die meisten lokalen Politiker, die gegen das Gesetz verstoßen haben, bestraft.

Projekte, bei denen die Unternehmen absichtlich Fehler machen, werden zurückgezogen, um eine Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden.

Ich frage mich immer noch, wie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen lauten

Apartmentprojekt in der Straße Le Van Luong, Gemeinde Nhon Duc, Bezirk Nha Be, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: NGUYEN VAN TRUNG

Ein Investor in Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte, dass die Regierung die Pilotresolution nicht nur der Nationalversammlung zur Prüfung und Genehmigung vorlege, sondern dass Ho-Chi-Minh-Stadt auch die Zahl der Unternehmen prüfe, deren Grundstücke aufgrund von Vorschriften nicht weiterkämen und die keine Projekte umsetzen könnten. Der Überprüfung zufolge sind allein auf dieses Unternehmen im Bezirk Binh Chanh, Bezirk 8, Thu Duc, fast 20 Grundstücke gesperrt.

Diese Person sagte, dass es sich bei dem Großteil des Landes um landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen und nicht um Wohngrundstücke handele und dass das Unternehmen die Übertragung von der Bevölkerung abgeschlossen habe, das Projekt jedoch nicht durchgeführt werden könne, weil das Gesetz dies nicht erlaube.

Der Immobilienmarkt war in letzter Zeit schwierig, aber die Unternehmen können die verfügbaren Landressourcen nicht nutzen, um weitere Projekte durchzuführen, und haben keine Bezugsquelle, die sie verkaufen können, um Geld zurückzubekommen, also ist es sehr schwierig. Solange die Unternehmen weiterhin Zinsen für Bankkredite zahlen müssen, häufen sich die Schwierigkeiten.

Dieses Unternehmen ist nach Lektüre des Resolutionsentwurfs, der demnächst zur Genehmigung vorgelegt werden soll, der Ansicht, dass es sich hierbei um eine notwendige Maßnahme zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Unternehmen und den Markt handelt und dass es bald die Möglichkeit haben wird, zur Genehmigung vorgelegt zu werden.

Für Unternehmen ist es jedoch bedenklich, dass der Resolutionsentwurf die Bedingungen für die Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten festlegt.

Dementsprechend dürfen Immobilienunternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten gemäß dieser Entschließung umsetzen, den Nutzungszweck für eine oder mehrere Arten von Grundstücken ändern, um das Projekt umzusetzen, einschließlich landwirtschaftlicher Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen, keine Wohnflächen; Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück im Falle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten.

Diese Regelung kann dahingehend interpretiert werden, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen, den Zweck landwirtschaftlicher Flächen oder nichtlandwirtschaftlicher Flächen, bei denen es sich nicht um Wohngrundstücke handelt, ändern können, um Projekte durchzuführen. Bei einer Übertragung von Anfang an müssen jedoch Grundstücke übertragen werden, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke auf demselben Grundstück umfassen.

Wenn der Beschluss also angenommen und wie vom Unternehmen verstanden umgesetzt wird, handelt es sich nicht um eine vollständige Entfernung.

Diese Person erklärte weiter, dass es derzeit neben Unternehmen, die im Rahmen ihrer Geschäftsnutzungsrechte über verfügbare Landmittel verfügen, auch Fälle gebe, in denen Unternehmen zuvor Einzelpersonen im Unternehmen den Kauf landwirtschaftlicher Flächen gestattet hätten, diese jedoch aufgrund rechtlicher Probleme noch nicht in die Geschäftsnutzungsrechte aufgenommen hätten. Oder es gibt Unternehmen mit ausreichenden Ressourcen, die von den Menschen Landübertragungen erhalten möchten, um Projekte durchzuführen.

Wenn man das oben Gesagte so versteht, können Unternehmen nur Gebiete kaufen, die sowohl Wohngrundstücke als auch andere Grundstücke enthalten, was den Zugang des Unternehmens zu Landressourcen einschränkt.

„Der Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Nationalversammlung kürzlich auf die Unzulänglichkeit hingewiesen, da in Wirklichkeit die meisten Immobilienprojekte auf Grundstücken umgesetzt werden, die ursprünglich nicht als Wohngebiete genutzt werden. Zudem umfasst die detaillierte Planung der Projekte viele verschiedene Arten von Grundstücken wie Wohngebiete, Verkehrsflächen, Grünflächen … so dass die Bestimmungen des Bodengesetzes in der Praxis nicht umgesetzt werden können. Daher muss die Redaktion dies überdenken“, schlug er vor.

Sollte eine Phrase entfernen

Der Vorsitzende des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, Le Hoang Chau, äußerte die gleichen Bedenken und meinte, dass die Formulierung „für Fälle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten“ aus der Verordnung über Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück gestrichen werden sollte, um Missverständnisse bei der Umsetzung der Resolution zu vermeiden.

Dies bedeutet, dass Unternehmen, die bereits über Land verfügen oder von Anfang an eine Übertragung erhalten haben, drei Arten von Land nutzen können: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen, keine Wohnflächen; Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück für gewerbliche Wohnbauprojekte, sofern sie den Planungs-, Flächennutzungsplänen und anderen Kriterien im Beschluss entsprechen.

„Nur so können wir den Engpass beseitigen und Landressourcen freisetzen“, sagte Chau.

Quelle: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm