Welche Kosten führen zu ungewöhnlich hohen Immobilienpreisen?

Die Wohnungspreise in Hanoi steigen ungewöhnlich stark an, weit über die Möglichkeiten der Mehrheit der Menschen mit durchschnittlichem und niedrigem Einkommen, Häuser zu kaufen - Foto: N.TRAN

Laut Bauministerium setzen sich die aktuellen Immobilienpreise aus Grundstückskosten, Baukosten, Kreditzinsen, Unternehmensgewinnen, Steuern und Maklergebühren zusammen...

Um die Immobilienpreise unter Kontrolle zu halten, empfehlen einige Experten Lösungen zur Anpassung der Grundstückspreise, zur Berechnung angemessener Steuern, Gebühren und Projektkreditzinsen, bei gleichzeitiger Kontrolle der Rohstoffpreise, einem Ausgleich von Angebot und Nachfrage sowie zur Verhinderung von Immobilienspekulationen.

Der Preis für eine Wohnung im mittleren Preissegment beträgt ebenfalls 100 Millionen VND/m2

Nach Angaben des Bauministeriums sind im zweiten Quartal dieses Jahres in Hanoi die Verkaufspreise einiger Apartmentprojekte stark angestiegen. Die Preise für Wohnungen im Stadtgebiet Royal City stiegen um 33 %, für die Wohnungen von The Pride um 33 %, für die Wohnungen im Stadtgebiet My Dinh Song Da – Sudico um 32 % und für Vinhomes West Point um 28 %. In einigen alten Stadtgebieten wie dem Stadtgebiet Trung Hoa – Nhan Chinh stiegen die Wohnungspreise ebenfalls um 25 %, und im Umsiedlungswohnungsgebiet in Nam Trung Yen stiegen sie um 20 %.

Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnungen ist im Mai 2024 im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 gestiegen, insbesondere beim Projekt Udic Westlake lag er bei 56,7 Millionen VND/m2, D‘. El Dorado 85,3 Millionen VND/m2, HDI Tower 160,1 Millionen VND/m2, Feliz Homes 53,9 Millionen VND/m2, GoldSeason 63,8 Millionen VND/m2.

Das Bauministerium gab an, dass für Wohnungen der mittleren Preisklasse früher Preise zwischen 50 und 70 Millionen VND/m2 verlangt wurden, der Transaktionspreis nun jedoch auf 70 bis 100 Millionen VND/m2 gestiegen sei.

Beispielsweise liegt der Preis für das Projekt Noble Crystal Tay Ho bei rund 187 Millionen VND/m2, für Mandarin Garden bei 80 bis 105 Millionen VND/m2. Insbesondere beim Projekt The Grand in der Hai Ba Trung Straße im Bezirk Hoan Kiem erzielen einige Wohnungen einen Verkaufspreis von fast 1 Milliarde VND/m2.

In Ho-Chi-Minh-Stadt stieg im zweiten Quartal 2024 das Segment der Mittelklassewohnungen um 2 %, das Segment der gehobenen Preisklasse um 5 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023. Der Mangel an neuem Angebot trieb auch die Verkaufspreise gebrauchter Wohnungsprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt in die Höhe.

Insbesondere hat das Apartmentprojekt City Garden einen durchschnittlichen Verkaufspreis von 85 Millionen VND/m2, eine Steigerung von 18 %; Das Antonia-Projekt (Bezirk 7) und Masteri Thao Dien (Thu Duc City) legten um 11 % bzw. 10 % zu. Zum Ende des zweiten Quartals stiegen die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zum Ende des Jahres 2023 durchschnittlich um etwa 6 %.

Einige Apartmentprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt erzielen hohe Verkaufspreise, wie etwa Cantavil An Phu, das um 22,6 % auf 54,5 Millionen VND/m2 stieg, Zenity (Bezirk 1) stieg um 18,2 % auf 101,4 Millionen VND/m2, Green View (Bezirk 7) stieg um 25,1 % auf 53,9 Millionen VND/m2, The Panorama (Bezirk 7) stieg um 15,5 % auf 69,6 Millionen VND/m2.

Warum sind die Preise ungewöhnlich hoch?

Aktuelle Erhebungen und Einschätzungen des Bauministeriums zeigen, dass die Kosten für die Grundnutzungsgebühren pro Quadratmeter Wohnfläche recht hoch sind. Im Wohngebiet von GP Invest in Hanoi etwa 15 Millionen/36,35 Millionen VND, was 41,5 % des Verkaufspreises entspricht; Apartmentprojekt in Hai Phong 6,67 Millionen/34,54 Millionen VND, entsprechend 19,3 % des Verkaufspreises; Flachbau-Wohnprojekt in Hai Phong 60,14 Millionen/156,83 Millionen VND.

Ähnlich verhält es sich im Stadtgebiet Dong Tang Long in der Stadt Thu Duc (HCMC): 2,34 Millionen bzw. 8,84 Millionen VND. Villenprojekt im Stadtgebiet Chanh My, Provinz Binh Duong, die Landnutzungsgebühr beträgt 16,3 % des Verkaufspreises.

Nach Angaben des Bauministeriums werden die Landnutzungskosten von Projekten bei Anwendung des Grundstückspreises von 2024 weiter stark ansteigen. Insbesondere stiegen die Landnutzungsgebühren in der Wohnungspreisstruktur des Projekts GP Invest um 60 %, im Stadtgebiet Dong Tang Long und in der Stadt Thu Duc um etwa 60 – 65 %, und beim Villenprojekt Chanh My stieg der Verkaufspreis um 50 %.

Das Bauministerium schätzte, dass die Anwendung einer neuen, marktnahen Grundstückspreisliste in der kommenden Zeit zu einem durchschnittlichen Anstieg der Wohnungs- und Immobilienpreise um 15 bis 20 Prozent im Vergleich zur Vorperiode führen wird. Konkret betragen die Bauinvestitionskosten pro Quadratmeter Wohnraum beim GP Invest-Wohnungsbauprojekt (Hanoi) 5,1 Millionen/36,3 Millionen VND, was etwa 14,1 % des Verkaufspreises entspricht. Apartmentprojekt in Hai Phong 15,7 Millionen/34,5 Millionen VND, was etwa 45,5 % des Verkaufspreises entspricht. Flachbau-Wohnprojekt in Hai Phong 31,2 Millionen/156,8 Millionen VND, das entspricht 20,53 % des Hausverkaufspreises …

Zudem hätten die Investitionskosten für den Bau von Wohnbauprojekten in letzter Zeit aufgrund gestiegener Kosten für Brandschutz und -bekämpfung kaum oder nur unwesentlich geschwankt, obwohl jedes Projekt unterschiedliche Größenordnungen und Produkte aufweise, erklärte das Bauministerium.

Was die Kosten für die Aufnahme von Fremdkapital zur Realisierung von Wohnbauprojekten betrifft, so betragen die Zinskosten laut diesem Ministerium etwa 3 bis 5 Prozent der gesamten Bauinvestitionskosten, wenn für Wohnbauprojekte 30 bis 70 Prozent des gesamten Projektinvestitionskapitals als kommerzielles Kapital aufgenommen werden. Die normalen Verkaufskosten für gewerbliche Wohnbauprojekte betragen 3 bis 7 % des Immobilienverkaufspreises und können bei einigen Projekten bis zu 15 % des Hausverkaufspreises betragen.

Die letzte Gruppe, aus der sich die aktuellen Immobilienpreise zusammensetzen, sind Steuerkosten, Gewinne und Verwaltungskosten des Projektbesitzers, die bei Hochhäusern 10 – 20 % und bei niedrigen Häusern 20 – 30 % des Verkaufspreises betragen.

Quelle: Bauministerium – Grafik: T.DAT

Wie lassen sich die Immobilienpreise senken?

Auf Grundlage aller Arten von Kosten und des Verhältnisses der Kosten, die den Verkaufspreis eines Hauses ausmachen, wie oben beschrieben, sagte Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident der Real Estate Brokerage Association, im Gespräch mit Tuoi Tre , dass die aktuellen Grundstückspreise im Vergleich zum Einkommen der Menschen sehr hoch seien und die Verwaltungsbehörden die Grundstückspreise daher der Realität anpassen müssten.

„Das Prinzip der marktgerechten Grundstückspreise eignet sich für städtische Gebiete mit stabiler Entwicklung und klaren Transaktionsparametern, wie beispielsweise Distrikt 1, Thu Duc City (HCMC), Hoan Kiem, Ba Dinh und Dong Da (Hanoi). Für unbebaute Gebiete wird es jedoch sehr gefährlich, wenn wir die Grundstückspreise nicht anpassen, um eine Entwicklungsdynamik zu schaffen“, sagte Herr Thanh.

Herr Thanh verwies auf ein Beispiel aus China, das zeige, dass Unternehmen zwar viele Häuser bauen, die Preise aber hoch seien (teilweise aufgrund der hohen Grundstückspreise), sodass die Häuser nicht verkauft werden könnten. Wenn Unternehmen in Schwierigkeiten geraten, kann der Staat sie nicht retten, selbst wenn er es wollte. Denn die endgültige Entscheidung liegt letztlich beim Hauskäufer.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, ist die Grundstückskostenstruktur eines Wohnbauprojekts einschließlich der Landnutzungsgebühren und der Kosten für die Baufeldräumung sehr hoch und hängt von der Baudichte des jeweiligen Projekts ab.

Aus der Perspektive eines Immobilieninvestmentunternehmens betonte Herr Nguyen Quoc Khanh, Vorsitzender der DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, dass für Unternehmen, die heute in Wohnprojekte investieren, die Zeit das Wichtigste sei. Durch die Verkürzung der Verfahrensdauer bei Wohnungsbauprojekten durch klare Regelungen können Unternehmen ihre Kosten für die Einhaltung der Vorschriften senken und so die Wohnungspreise senken.

Laut Herrn Thanh muss die Entwicklungsorientierung des Immobilienmarktes auf Stabilität und die Verbesserung der Lebensqualität der Menschen ausgerichtet sein. Eine Gewinnspanne von 10 bis 20 % des Hausverkaufspreises ist für Immobilieninvestoren normal. Um zu sehen, ob das stimmt, muss man sich jedoch die Realität ansehen. Denn es gibt große Immobilienprojekte, die auf völlig neuem Land gebaut werden und Käufer anlocken. Der Gewinn des Projektinvestors ist um ein Vielfaches höher als die statistische Zahl.

Viele Immobilienexperten sind zudem der Ansicht, dass zur Ausbalancierung des derzeitigen Wohnungsangebots und der Wohnungsnachfrage eine Erhöhung des Angebots an kostengünstigem Wohnraum erforderlich sei. Dieses Angebot ist maßgeblich auf die Beteiligung von Ministerien, Zweigstellen und Kommunen angewiesen. Darüber hinaus ist ein Mentalitätswandel nötig, bei dem es nicht darum geht, Land auszubeuten, sondern darum, die Landkosten auf einem Niveau zu halten, das für das Einkommen der Mehrheit der Bevölkerung angemessen ist. Angesichts der derzeit hohen Grundstückspreise werden sich viele Unternehmen nicht trauen, in Projekte zu investieren, was eine Ausweitung des Wohnungsangebots in naher Zukunft schwierig machen wird.

Um die aktuellen Immobilienpreise zu senken, müssten laut Herrn Le Hoang Chau die folgenden sechs Dinge getan werden:

1. Reduzieren Sie die Grundstückskosten.

2. Reduzieren Sie die damit verbundenen Steuern und Gebühren.

3. Reduzieren Sie die Zinskosten.

4. Halten Sie die Materialkosten für das Projekt, einschließlich Benzin und Strom, stabil.

5. Wie lässt sich der Genehmigungsprozess für Wohnungsbauprojekte vereinfachen und dadurch die Kosten für die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften senken?

6. Verhindern Sie Immobilienspekulationen, schaffen Sie absichtlich virtuelle Preisniveaus, um Gewinne zu erzielen, erhöhen Sie die Anzahlung für Grundstücksauktionen auf 20 % und bestrafen Sie diejenigen streng, die ihre Anzahlung nach dem Gewinn der Auktion aufgeben.

Es gibt auch spekulative Gründe, die zu virtuellen Preisen führen.

Das Bauministerium bestätigte außerdem, dass die hohen Immobilienpreise teilweise darauf zurückzuführen seien, dass Immobilieninvestoren die Knappheit auf dem Markt ausnutzten, um hohe Preise anzubieten. Einige spekulative Gruppen, Investoren und Einzelpersonen, die als Makler tätig sind, stören den Markt, um „die Preise in die Höhe zu treiben und virtuelle Preise zu schaffen“.

Normalerweise zahlen Immobilieninvestoren etwa 3 % des Verkaufspreises an den Börsenmakler und den Verkaufsmakler. Allerdings berechnen die Börsenmakler bei Transaktionen mit Kunden je nach Marktlage oft einen Aufschlag. Diese Differenz ist nicht festgelegt und kann 5 %, 10 % oder 20 % des Verkaufspreises betragen.

Beispielsweise liegt der Verkaufspreis eines Flachbau-Wohnprojekts in Hung Yen bei 7 bis 8 Milliarden VND/Einheit. Der durchschnittliche Preisunterschied beträgt etwa 750 Millionen VND. Wenn sich der Markt jedoch abkühlt, beträgt der Preisunterschied nur 250 Millionen VND/Einheit.

Immobilienprojekt im Bau im Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Knappes Wohnungsangebot, fieberhafte Preise, geringe reale Transaktionen

Das Fieber der Immobilienpreise in Hanoi seit Jahresbeginn wirft für die Menschen viele Fragen hinsichtlich der aktuellen Wohnungsbaupolitik auf. Die Immobilienpreise sind im Laufe der Quartale kontinuierlich gestiegen und haben ein neues, himmelhohes Preisniveau erreicht, das das Preisniveau des Vorjahres weit übertrifft, während die tatsächlichen Transaktionen auf dem Markt zurückgegangen sind. Während das Wohnungsangebot weiterhin knapp ist, ist bezahlbarer Wohnraum „ausgestorben“, das Angebot an Sozialwohnungen und Wohnungen für Geringverdiener nimmt ab, und in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es fast kein neues Angebot. Die Immobilienpreise sind hoch und die Mehrheit der Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen, die eine echte Wohnung benötigen, können sich den Kauf eines Hauses nicht leisten.

Angesichts ungewöhnlicher Anzeichen auf dem Immobilienmarkt wird sich der Premierminister in der kommenden Zeit mit Unternehmen und Gruppen aus dem Immobiliensektor treffen, um Lösungen zur Entspannung des Marktes zu besprechen.

Laut einem Bericht, der die Kostenstruktur, den Verkaufspreis und die Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise analysiert und den das Bauministerium kürzlich (18. September) an die Regierung geschickt hat, nimmt das Wohnungsangebot im Land stark ab. Im zweiten Quartal 2024 wurden lediglich 9 Wohnbauprojekte fertiggestellt, wobei rund 6.000 Wohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Betrieb genommen wurden. Und wenn wir die erste Hälfte dieses Jahres mit einbeziehen, lag der fertiggestellte Wohnungsbestand lediglich bei rund 9.000 Wohnungen, Einfamilienhäusern und Reihenhäusern. Die Zahl der neu genehmigten Wohnbauprojekte beträgt lediglich rund 20.000 Einheiten.

Der Mangel an Wohnraum und Grundstücken in Hanoi seit Ende 2023 hat die Immobilienpreise rapide in die Höhe getrieben. Bei einigen zum Verkauf stehenden Luxusapartmentprojekten in der Region West Lake liegen die anfänglichen Angebotspreise allesamt bei über 100 Millionen VND/m2. Unterdessen wurden im Super-Urban-Gebiet Vinhomes Co Loa gerade Reihenhäuser mit Preisen von über 300 Millionen VND/m2 auf den Markt gebracht. Insbesondere wurden die Preise für versteigerte Grundstücke in ländlichen Dörfern und Vororten von Hanoi wie Hoai Duc, Thanh Oai und Phuc Tho, 30 bis 40 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, auf über 100 Millionen VND/m2 hochgetrieben.

Bauministerium identifiziert Ursachen und Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise

4 Gründe für steigende Immobilienpreise:

1. Die Grundstückskosten steigen gemäß der neuen Grundstückspreisliste, Grundstücksauktionen liegen um ein Vielfaches über dem Startpreis, wodurch das Grundstückspreisniveau steigt.

2. Das Phänomen der „Erstellung virtueller Preise und Preissteigerungen“ durch Spekulanten und Einzelpersonen, die als Immobilienmakler tätig sind.

3. Mangelndes Immobilien- und Wohnungsangebot, um den Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen gerecht zu werden.

4. Die jüngsten wirtschaftlichen Schwankungen im Zusammenhang mit den Aktien-, Anleihen- und Goldmärkten haben zu einem starken Kapitalfluss in Immobilien geführt, um einen sicheren „Hafen“ zu finden.

6 Lösungen zur Senkung der Immobilienpreise:

1. Beseitigung von Verfahrens- und Rechtmäßigkeitsschwierigkeiten, Erhöhung des Marktangebots, Förderung einer sicheren und nachhaltigen Marktentwicklung.

2. Die Arbeit bei Grundstücksauktionen korrigieren, die Regelungen für Grundstücksauktionen dahingehend verbessern, dass die Anzahlungen erhöht, die Anfangspreise realistischer festgelegt, die Fristen für die Auszahlung von Auktionsgewinnen verkürzt und die Anzahl der Bieter mit Spekulationsabsichten eingeschränkt werden.

3. Erforschen und schlagen Sie Steuerrichtlinien für Menschen vor, die viele Häuser und Grundstücke besitzen, um Spekulationen einzuschränken.

4. Über Lösungen und Maßnahmen verfügen, um die negativen Auswirkungen der Veröffentlichung neuer Grundstückspreislisten gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024 zu begrenzen.

5. Pilotmodell eines vom Staat verwalteten Transaktionszentrums für Immobilien- und Landnutzungsrechte.

6. Verstärkte Kontrolle und Prüfung der Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte, der Ausschreibung von Projekten zur Nutzung von Land sowie effektive Verwaltung der Geschäftsaktivitäten im Bereich Immobiliendienstleistungen, der Immobilienhandelsflächen und der Maklertätigkeiten.

Sozialwohnungen in den Nachbarländern

Laut einem Bericht der thailändischen Zeitung „Nation “ von Anfang April sagte Narit Therdsteerasukdi, Generalsekretär des Board of Investment of Thailand (BOI), dass die Steueranreize für Wohnimmobilien seit dem 15. März vom Board genehmigt seien. Diese Anreize sind Teil der dritten Phase eines Projekts zur Bereitstellung von Darlehen, um Menschen mit niedrigem Einkommen beim Kauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen zu unterstützen, das von der Government Housing Bank of Thailand (GHB) ins Leben gerufen wurde.

Derzeit gilt das Steuerförderungsprogramm nur für Einfamilienhäuser mit einer Mindestfläche von 70 Quadratmetern und für Wohnungen mit einer Grundfläche von mindestens 24 Quadratmetern. Laut Herrn Therdsteerasukdi unterstützt die BOI seit 1993 Wohnungsbauprojekte für Geringverdiener. Dabei hat sich die BOI an der Bereitstellung von 44 Wohnungsbauprojekten mit 34.900 Wohnungen in der Hauptstadt Bangkok sowie in den Provinzen Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom und Chonburi beteiligt.

Laut der Nachrichtenagentur Bernama kündigte die malaysische Regierung am 17. September an, dass sie im Rahmen des People's Housing Programme (PPR) im ganzen Land mindestens 23 neue Projekte für bezahlbaren Wohnraum auf den Weg bringen werde. Der stellvertretende Minister für Wohnungswesen und Kommunalverwaltung (KPKT), Datuk Aiman ​​​​Athirah Sabu, sagte, dass die malaysische Regierung bis September 2024 166 bezahlbare Wohnbauprojekte abgeschlossen habe, darunter 104.081 Wohneinheiten für Geringverdiener, und weiterhin 16 weitere Projekte baue.

Die Häuser im Rahmen des PPR-Projekts kosten zwischen 45.000 und 60.000 Ringgit (zwischen 10.700 und über 14.000 USD) pro Einheit. Zukünftige Projekte werden mit neuen Annehmlichkeiten ausgestattet, die zur Verbesserung der Lebensqualität der Bewohner beitragen.

Quelle: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm