Je weiter man sich vom Zentrum entfernt, desto stärker weicht die Grundstückspreisliste von der Realität ab.

In einigen Vororten von Hanoi sind die Marktpreise 300 – 600 % höher als die in der Preisliste für neues Land angegebenen. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied dagegen nur 30 % oder weniger.

In einigen Vororten von Hanoi sind die Marktpreise 300 – 600 % höher als die in der Preisliste für neues Land angegebenen. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied dagegen nur 30 % oder weniger.

Vergleichen Sie den regulierten Grundstückspreis und den Marktpreis in den Bezirken. Grafik: Thanh Vu

Preisunterschied bis zu 600%

Nach den Untersuchungen des Reporters der Investment Newspaper spiegelt die neue Grundstückspreisliste den Marktpreis im Stadtzentrumsbereich besser wider. Hanoi wie die Bezirke Hoan Kiem, Hai Ba Trung und Dong Da. In den Bezirken Ha Dong, Thanh Xuan, Long Bien oder Dong Anh, Hoai Duc, Chuong My ist die Lücke zwischen dem regulierten Preis und dem tatsächlichen Preis jedoch immer noch groß.

Beispielsweise beträgt der Grundstückspreis in der Hang Dao Street (Bezirk Hoan Kiem) 695,3 Millionen VND/m2 – dies ist auch der höchste in der neuen Grundstückspreisliste verzeichnete Wert. Im Vergleich zur Realität ist der Preisunterschied nicht allzu groß und schwankt zwischen 700 Millionen VND und 1 Milliarde VND/m2, also nur 1 – 30 % höher als der regulierte Preis.

Ebenso beträgt der Grundstückspreis in der Phan Dinh Phung Straße (Bezirk Ba ​​Dinh) nach der Modernisierung 450,84 Millionen VND/m2. Derzeit werden Häuser hier für 480 – 650 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, 5 – 30 % mehr als der regulierte Preis.

Für den Bezirk Dong Da wurde für die Cat Linh Straße ein neuer Preis von 264,13 Millionen VND/m2 verzeichnet. Diese Zahl liegt nur 2 – 28 % unter dem Marktpreis, während einige Häuser hier für 270 – 370 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten werden.

Die aktuelle Grundstückspreisliste wird ein wichtiges „Baustein“ in der Übergangsphase sein, bevor die Stadt die jährliche Grundstückspreisliste erstellt. Das Bodengesetz von 2024 verleiht der Bezirksebene die Befugnis, Bodenpreislisten herauszugeben, was dazu beitragen wird, die Bodenpreise realistischer zu gestalten.

Es ist ersichtlich, dass sich die Grundstückspreise in den vier alten zentralen Bezirken von Hanoi kaum vom Marktpreis unterscheiden, was in den erweiterten Bezirken jedoch nicht der Fall ist. Beispielsweise beträgt der regulierte Grundstückspreis in der Vu Tong Phan Straße (Bezirk Thanh Xuan) nur 85,96 Millionen VND/m2, doch Anwohner sagten, dass kein Haus für weniger als 120 Millionen VND/m2 zum Verkauf stehe, was fast 40 % über dem Listenpreis für Grundstücke liege.

Auch im Bezirk Ha Dong gibt es große Unterschiede bei den Grundstückspreisen. Frau Thu Hoai, eine Investorin, sagte, dass der Grundstückspreis hier nur halb so hoch sei wie der Marktpreis. Sie hat gerade ein Stück Land mit einer Parkgasse vor der Tür im Bezirk Yen Nghia für 48 Millionen VND/m2 verkauft. Grundstücke in Lage 2 (Gasse ab 3,5 m) kosten hier laut Preisliste 23,2 Millionen VND/m2, also weniger als die Hälfte des tatsächlichen Preises.

Dies wiederholt sich weiterhin bei Grundstücken in der Tu Dinh-Straße (Bezirk Long Bien). Dementsprechend beträgt der Grundstückspreis in der Tabelle 38,8 Millionen VND/m2, aber als wir den Makler baten, ein Grundstück zu diesem Preis zu finden, schüttelten alle den Kopf und gaben auf. Denn der Preis für Grundstücke an der Straße liegt bei über 110 Millionen VND/m2, also 183 % über dem regulierten Preis.

In Vororten ist die Lücke sogar noch größer. Laut Herrn Duc Tung (Gemeinde Hoang Van Thu, Bezirk Chuong My) war vor kurzem jemand bereit, eine Anzahlung zu leisten und sein Grundstück hier für 15 Millionen VND/m2 zu kaufen. Doch in der Grundstückspreisliste kostet dieses ländliche Wohngebiet nur etwa 2,3 Millionen VND/m2, also 300 – 500 % weniger als der Transaktionspreis.

Im Bezirk Dong Anh – einem Ort, der sich darauf vorbereitet, ein Bezirk zu werden – unterscheiden sich die Grundstückspreise auf dem „Papier“ erheblich von denen auf dem Markt. Laut der regulierten Grundstückspreisliste kostet Land an der Straße in der Gemeinde Xuan Canh 13,39 Millionen VND/m2 – diese Zahl liegt etwa 640 % unter dem tatsächlichen Preis. Als Standort eines Super-Immobilienprojekts sind die Grundstückspreise hier in letzter Zeit „explodiert“. Derzeit liegen die Preise für Grundstücke an der Straße hier über 100 Millionen VND/m2. Grundstücke in der Gasse kosten ebenfalls bis zu 70 Millionen VND/m2.

Was den Bezirk Hoai Duc betrifft, wo Grundstücksauktionen im Wert von mehreren Milliarden Dollar stattfinden, so ist der regulierte Listenpreis für Grundstücke erheblich niedriger als der Preis für Wohngrundstücke und der Preis für versteigerte Grundstücke. Dementsprechend wurde das Land in der Tien Le-Straße (Gemeinde Tien Yen) vom Volkskomitee der Stadt zugeteilt. Hanoi hat einen Wert von 12,66 Millionen VND/m2 ermittelt. Allerdings sagten Einheimische, dass die Grundstückspreise rapide gestiegen seien, seit die Ringstraße 4 durch dieses Gebiet verläuft. Derzeit werden Häuser und Grundstücke in der Gasse dieser Gegend für 50 – 60 Millionen VND/m2 gehandelt. Für Immobilien auf der Straße beträgt der Preis bis zu 70 – 90 Millionen VND/m2.

Der höchste Zuschlagspreis für versteigertes Land in der Gemeinde Tien Yen betrug 133 Millionen VND/m², auch bei anderen Grundstücken lag der durchschnittliche Zuschlagspreis bei bis zu 80 – 90 Millionen VND/m². Im Vergleich zu den in der neuen Tabelle angegebenen Grundstückspreisen liegt der Marktpreis um 480 – 730 % höher.

  Grundstückspreise werden realistischer

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu sagte der Direktor eines Immobilienunternehmens, dass die von der Firma gesammelten Daten ähnliche Ergebnisse zeigten: Je weiter man sich von den Kernbezirken entfernte, desto stärker unterschieden sich die Grundstückspreise vom Marktpreis.

„Diese Preisliste spiegelt nicht das Gesamtbild des Immobilienmarktes in Hanoi wider. Ich persönlich denke, dass die regulierten Grundstückspreise nur in den zentralen Bezirken dem tatsächlichen Niveau entsprechen. Je weiter draußen in den Vororten, desto stärker weichen die Preise ab“, kommentierte er.

Herr Tran Dat Khanh, CEO von Biggee, einer Plattform zur Analyse von Immobilieninformationen, sagte, dass zwischen regulierten Preisen und Marktpreisen eine große Lücke bestehe. Der Grund liegt darin, dass die aktuelle Preisliste von den Volkskomitees der Provinzen/Städte festgelegt wird. Dies führt unauffällig dazu, dass die Grundstückspreise unflexibel sind und nicht den wahren Marktwert widerspiegeln.

„Das Bodengesetz von 2024 ermächtigt die Bezirksregierung, Grundstückspreislisten herauszugeben. Dies trägt dazu bei, die Grundstückspreise realistischer zu halten. Dies ist umso bedeutsamer, da die tatsächlichen Grundstückstransaktionspreise die Obergrenze des aktuellen städtischen Grundstückspreisrahmens weit überschreiten“, erklärte Herr Khanh.

Laut dem Volkskomitee der Stadt. Hanoi, die aktuelle Grundstückspreisliste wird ein wichtiges „Stück“ in der Übergangsphase sein, bevor die Stadt die jährliche Grundstückspreisliste erstellt. Anpassungen und Ergänzungen werden aktualisiert, um Stabilität und Anpassung an die tatsächliche Situation zu gewährleisten und gleichzeitig den Anforderungen der sozioökonomischen Entwicklung gerecht zu werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html