Je weiter man sich vom Zentrum entfernt, desto stärker weicht die Grundstückspreisliste von der Realität ab.

Báo Đầu tưBáo Đầu tư17/01/2025

In einigen Vororten von Hanoi sind die Marktpreise 300 – 600 Prozent höher als die in der Preisliste für neues Land angegebenen Preise. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied dagegen nur 30 % oder weniger.


In einigen Vororten von Hanoi sind die Marktpreise 300 – 600 Prozent höher als die in der Preisliste für neues Land angegebenen Preise. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied dagegen nur 30 % oder weniger.

Vergleich der regulierten Grundstückspreise und der Marktpreise in den Bezirken (Grafik: Thanh Vu)
Vergleichen Sie den regulierten Grundstückspreis und den Marktpreis in den Bezirken. Grafik: Thanh Vu

Preisunterschied bis zu 600%

Nach Untersuchungen des Reporters der Investment Newspaper spiegelt die neue Grundstückspreisliste den Marktpreis im Stadtzentrum genauer wider. Hanoi, wie die Bezirke Hoan Kiem, Hai Ba Trung und Dong Da. In den Bezirken Ha Dong, Thanh Xuan, Long Bien oder Dong Anh, Hoai Duc, Chuong My ist die Lücke zwischen dem regulierten Preis und dem tatsächlichen Preis jedoch immer noch groß.

Beispielsweise beträgt der Grundstückspreis in der Hang Dao Street (Bezirk Hoan Kiem) 695,3 Millionen VND/m2 – dies ist zugleich der höchste Wert, der in der neuen Grundstückspreisliste verzeichnet ist. Verglichen mit der Realität ist der Preisunterschied nicht allzu groß. Er schwankt zwischen 700 Millionen und 1 Milliarde VND/m2 und liegt damit nur 1 bis 30 % über dem regulierten Preis.

Ebenso beträgt der Grundstückspreis in der Phan Dinh Phung Straße (Bezirk Ba ​​Dinh) nach der Modernisierung 450,84 Millionen VND/m2. Derzeit werden hier Häuser für 480 – 650 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten, also 5 – 30 % mehr als der regulierte Preis.

Für den Bezirk Dong Da wurde für die Cat Linh Straße ein neuer Preis von 264,13 Millionen VND/m2 verzeichnet. Diese Zahl liegt nur 2 – 28 % unter dem Marktpreis, während einige Häuser hier für 270 – 370 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten werden.

Der aktuelle Grundstückspreisspiegel wird ein wichtiger „Baustein“ in der Übergangszeit sein, bevor die Stadt den jährlichen Grundstückspreisspiegel erstellt. Das Bodengesetz von 2024 erteilt die Befugnis, auf Bezirksebene Bodenpreislisten herauszugeben, was dazu beitragen wird, die Bodenpreise realistischer zu gestalten.

Es ist ersichtlich, dass sich in den vier alten zentralen Bezirken von Hanoi die Grundstückspreise kaum von den Marktpreisen unterscheiden, in den erweiterten Bezirken ist dies jedoch nicht der Fall. Beispielsweise beträgt in der Vu Tong Phan Straße (Bezirk Thanh Xuan) der regulierte Grundstückspreis nur 85,96 Millionen VND/m2, doch Anwohner sagten, dass kein Haus für weniger als 120 Millionen VND/m2 zum Verkauf stehe, was fast 40 % über dem Listenpreis für Grundstücke liege.

Auch der Bezirk Ha Dong ist ein Ort mit großen Unterschieden bei den Grundstückspreisen. Frau Thu Hoai, eine Investorin, sagte, dass der Grundstückspreis hier nur halb so hoch sei wie der Marktpreis. Sie hat gerade ein Grundstück mit einer Autoparkgasse vor der Tür im Bezirk Yen Nghia für 48 Millionen VND/m2 verkauft. Laut Preisliste kostet Grundstücke in Lage 2 (Gasse ab 3,5 m) hier 23,2 Millionen VND/m2, also weniger als die Hälfte des tatsächlichen Preises.

Dies wiederholt sich weiterhin bei Grundstücken in der Tu Dinh Straße (Bezirk Long Bien). Dementsprechend beträgt der Grundstückspreis in der Tabelle 38,8 Millionen VND/m2, aber als wir den Makler baten, ein Grundstück zu diesem Preis zu finden, schüttelten alle den Kopf und „gaben auf“. Denn der Preis für straßenseitiges Land liegt bei über 110 Millionen VND/m2, also 183 % über dem regulierten Preis.

In Vororten ist die Kluft sogar noch größer. Laut Herrn Duc Tung (Gemeinde Hoang Van Thu, Bezirk Chuong My) war vor kurzem jemand bereit, eine Anzahlung zu leisten und sein Grundstück hier für 15 Millionen VND/m2 zu kaufen. Doch in der Grundstückspreisliste kostet dieses ländliche Wohngebiet nur etwa 2,3 Millionen VND/m2, also 300 – 500 % weniger als der Transaktionspreis.

Im Bezirk Dong Anh – einem Ort, der sich darauf vorbereitet, ein Bezirk zu werden – unterscheiden sich die Grundstückspreise auf dem „Papier“ erheblich von denen auf dem Markt. Laut der regulierten Grundstückspreisliste kostet Land an der Straße in der Gemeinde Xuan Canh 13,39 Millionen VND/m2 – diese Zahl liegt etwa 640 % unter dem tatsächlichen Preis. Da es sich hier um den Standort eines großen Immobilienprojektes handelt, sind die Grundstückspreise hier in jüngster Zeit „explodierend“ gestiegen. Derzeit liegen die Preise für straßenseitige Grundstücke hier bei über 100 Millionen VND/m2. Grundstücke in der Gasse kosten ebenfalls bis zu 70 Millionen VND/m2.

Was den Bezirk Hoai Duc betrifft, wo Grundstücksauktionen im Wert von Milliarden Dollar stattfinden, so ist der regulierte Listenpreis für Grundstücke erheblich niedriger als die Preise für Wohngrundstücke und die Preise für versteigerte Grundstücke. Dementsprechend wurde das Land in der Tien-Le-Straße (Gemeinde Tien Yen) vom Volkskomitee der Stadt zugeteilt. Hanoi hat ihn auf 12,66 Millionen VND/m2 festgelegt. Allerdings sagten Einheimische, dass die Grundstückspreise stark gestiegen seien, seit die Ringstraße 4 durch dieses Gebiet verläuft. Derzeit werden Häuser und Grundstücke in der Gasse dieser Gegend für 50 – 60 Millionen VND/m2 gehandelt. Für Immobilien auf der Straße beträgt der Preis bis zu 70 – 90 Millionen VND/m2.

Für versteigertes Land betrug der höchste Zuschlagspreis in der Gemeinde Tien Yen 133 Millionen VND/m2, auch bei anderen Grundstücken lag der durchschnittliche Zuschlagspreis bei bis zu 80 – 90 Millionen VND/m2. Verglichen mit den in der neuen Tabelle angegebenen Grundstückspreisen liegt der Marktpreis um 480 - 730 % höher.

  Grundstückspreise werden realistischer

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu sagte der Direktor einer Immobilienfirma, dass die von der Firma erhobenen Daten ähnliche Ergebnisse zeigten: Je weiter man sich von den Kernbezirken entfernt, desto stärker weichen die Listenpreise für Grundstücke vom Marktpreis ab.

„Diese Preisliste spiegelt nicht genau das Gesamtbild des Immobilienmarktes von Hanoi wider. Persönlich bin ich der Meinung, dass die regulierten Grundstückspreise nur in den zentralen Bezirken an das tatsächliche Niveau heranreichen. „Je weiter man in die Vororte geht, desto größer ist der Preisunterschied“, sagte er.

Herr Tran Dat Khanh, CEO von Biggee, einer Informationsanalyseplattform für Immobilien, sagte, dass zwischen regulierten Preisen und Marktpreisen eine große Lücke bestehe. Der Grund liegt darin, dass die aktuelle Preisliste von den Volkskomitees der Provinzen/Städte festgelegt wird. Dies führt unsichtbar dazu, dass die Grundstückspreise unflexibel sind und nicht den wahren Marktwert widerspiegeln.

„Das Bodengesetz von 2024 erteilt die Befugnis, auf Bezirksebene Bodenpreislisten herauszugeben, was dazu beitragen wird, dass die Bodenpreise realistischer bleiben. Dies wird umso bedeutsamer, wenn der tatsächliche Transaktionspreis für Grundstücke die Obergrenze des aktuellen städtischen Preisrahmens deutlich übersteigt“, erklärte Herr Khanh.

Laut dem Volkskomitee der Stadt. Hanoi, die aktuelle Grundstückspreisliste wird ein wichtiges „Baustein“ in der Übergangsphase sein, bevor die Stadt die jährliche Grundstückspreisliste erstellt. Anpassungen und Ergänzungen werden aktualisiert, um Stabilität und Übereinstimmung mit der tatsächlichen Situation sicherzustellen und gleichzeitig den Anforderungen der sozioökonomischen Entwicklung gerecht zu werden.


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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html

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