Erwägen Sie, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht aufzugeben

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Auf der Grundlage der Meinungen von Unternehmen und Verbänden hat der Vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) schriftlich auf die offizielle Mitteilung Nr. 5080/BTNMT-QHPTTND des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt geantwortet. Es ging um die Bitte um Kommentare zum Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP der Regierung vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise und zum Entwurf eines Rundschreibens zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT des Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt vom 30. Juni 2014 zur detaillierten Beschreibung der Methoden zur Grundstücksbewertung. Grundstückspreisliste erstellen und anpassen; Konkrete Grundstücksbewertungs- und Grundstückspreisermittlungsberatung (nachfolgend Entwurf genannt).

Verfahren zur Grundstücksbewertung

Im Vergleich zu den aktuellen Vorschriften wurden im Verordnungsentwurf und im Rundschreibenentwurf die Methoden zur Grundstücksbewertung angepasst. Demzufolge gibt es bei der Durchführung der Grundstücksbewertung nur noch drei Methoden: Vergleichsmethode, Ertragswertmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Dies bedeutet, dass bei der Bewertung von Grundstücken weder die Überschussmethode noch die Abzugsmethode mehr angewendet werden.

Einige Unternehmen sind der Ansicht, dass man zu einem bestimmten Zeitpunkt über die Abschaffung der Überschussmethode aus der Grundstücksbewertung nachdenken sollte.

Erstens verursacht es Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung.

Derzeit gehen Unternehmen davon aus, dass bei einer Abkehr von der Überschussmethode die verbleibenden Methoden bei der Grundstücksbewertung in vielen Fällen auf einige Einschränkungen stoßen werden. So ist beispielsweise die Überschussmethode eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage des Nutzungszwecks mit Potenzial für zukünftige Entwicklung und nicht auf Grundlage des aktuellen Nutzungszwecks wie die Vergleichsmethode oder die Ertragswertmethode.

Für diese Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial gibt es im Allgemeinen keine vergleichbaren oder gleichartigen Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anzuwenden (unter der Voraussetzung, dass mindestens drei vergleichbare Grundstücke auf dem Markt übertragen wurden oder bei der Auktion für Landnutzungsrechte den Zuschlag erhalten haben).

Die Vergleichsmethode weist hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen auf, da sich Transaktionsinformationen häufig nur schwer mit der zu bewertenden Immobilie abgleichen lassen. Es müssen zahlreiche klare und genaue Transaktionsinformationen vorhanden sein, obwohl in der Realität der Transaktionspreis auf dem Papier in vielen Fällen nicht mit dem tatsächlichen Transaktionspreis übereinstimmt.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird durchgeführt, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Anpassungskoeffizient für Grundstückspreise wird vom Volkskomitee der Provinz durch Analyse und Vergleich der Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste mit den üblichen Grundstückspreisen auf dem Markt ermittelt. Da die Ermittlung des Anpassungskoeffizienten ebenfalls auf Vergleichsdaten basiert, weist auch sie wie die Vergleichsmethode Mängel hinsichtlich der Informationen und Eingangsdaten auf.

Derzeit spiegelt die Grundstücksdatenbank unseres Landes nicht wirklich die Realität des Marktes wider. Daher kann die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf aufgrund der oben genannten Mängel zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung führen.

Die Residualmethode hingegen geht von der theoretischen Grundlage aus, dass der Barwert eines Vermögenswerts der Restwert ist, der sich aus der Schätzung der angenommenen Entwicklung abzüglich aller zur Erstellung dieser Entwicklung aufgewendeten Kosten ergibt. Der Kern dieser Methode besteht darin, die Grundstückspreise rückwärts zu berechnen, das heißt, man beginnt mit dem Verkaufserlös zukünftiger fertiggestellter Entwicklungsprodukte und zieht die notwendigen Entwicklungskosten ab, die in die Erstellung dieses Produkts investiert werden müssen. Grundstücke mit Entwicklungspotenzial werden mit dieser Methode bewertet, wenn andere Bewertungsmethoden nicht in Frage kommen.

Zweitens: Konsistenz zwischen den Vorschriften zur Immobilienbewertung.

Die Überschussmethode ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die von professionellen Bewertungsorganisationen angewendet wird und als eine der Bewertungsmethoden gilt, die bei der Bewertung von Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Brachflächen oder Grundstücke mit Bauten auf dem Grundstück, die renoviert oder abgerissen werden können, um auf dem Grundstück neue Gebäude zur besten und effektivsten Nutzung zu errichten) angewendet werden. Die Überschussmethode wurde im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11 vorgeschrieben, der mit dem Rundschreiben 145/2016/TT-BTC herausgegeben wurde.

Die Abschaffung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung durch den Entwurf führt dazu, dass die Vorschriften zur Immobilienbewertung in den einschlägigen Rechtsdokumenten nicht einheitlich sind.

Drittens: Ziele der Staatsverwaltung.

Einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode aus der Methode zur Grundstücksbewertung besteht darin, dass es sich dabei um eine Methode zur Immobilienbewertung handelt, die Managern als Berechnungsgrundlage für Investitionsentscheidungen dient (der Grundstückspreis muss im Voraus verfügbar sein) und nicht für die Aufgabe der Grundstücksbewertung geeignet ist, die der staatlichen Verwaltung von Grundstücken dient.

Wenn diese Methode nur zur Berechnung der Investitionseffizienz verwendet wird, bedeutet dies, dass der Grundstückswert so berechnet wurde, dass die beste und effektivste Nutzung erreicht wird. Dieser Grundstückspreis entspricht den Marktprinzipien. Der Staat verwendet diese Bewertungsmethode, um die Arten von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu bestimmen, um marktgerechte Grundstückspreise festzulegen und so die finanziellen Verpflichtungen zu bestimmen, die die Investoren dem Staat gegenüber erfüllen müssen.

„Aufgrund der obigen Analyse schlagen die Unternehmen vor, dass der Redaktionsausschuss erwägt, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht zu streichen“, sagte VCCI.

Ermitteln Sie die Preise für Gemeinschaftsgrundstücke auf dem Markt

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 1 des Entwurfs ist „der gängige Marktpreis für Grundstücke der Preis, der am häufigsten bei Transaktionen auf dem Markt auftritt, bei denen Auktionen für Landnutzungsrechte an Grundstücken mit demselben Nutzungszweck in einem Gebiet und innerhalb eines bestimmten Zeitraums gewonnen werden.“

Zur Ermittlung des „häufigsten Preises“ muss der Grundstücksgutachter sämtliche am Markt befindlichen Transaktionspreise innerhalb eines bestimmten Zeitraums erheben. Diese Tätigkeit kann nur durch die Synthese von Informationen staatlicher Stellen wie Grundbuchämtern und Steuerbehörden durchgeführt werden.

Den Rückmeldungen zufolge wird es für Beratungsorganisationen (mit Ausnahme von öffentlichen Dienstleistungseinheiten, die zugewiesene Funktionen und Aufgaben erfüllen) schwierig sein, in vollem Umfang auf diese Informationsquelle zuzugreifen.

Um die Arbeit von Beratungsorganisationen zu erleichtern, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, Vorschriften hinzuzufügen, die diesen Organisationen den Zugriff auf die oben genannten Informationsquellen ermöglichen.

Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung

Die Bestimmungen im Entwurf sowie im Dekret 44/2014/ND-CP legen die Methode der Grundstücksbewertung für die folgenden Fälle nicht klar fest: „Grundstücke, nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen sind Wohngrundstücke ohne ausreichende Mindestinformationen zu 3 Grundstücken.“ In diesem Fall kann weder die in Absatz 1, Artikel 5 (geändert) vorgeschriebene Vergleichsmethode angewendet werden, noch sind die Bestimmungen in Absatz 8, Artikel 5c anzuwenden, wenn nicht genügend Mindestinformationen zu drei Grundstücken mit demselben Nutzungszweck vorliegen, weil das Land nicht nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

In diesem Fall „unterliegt ein Grundstück oder eine Landfläche mit einem gemäß der Grundstückspreisliste berechneten Wert von über 200 Milliarden VND einer Pacht mit einmaliger Zahlung für die gesamte Pachtdauer“. Dieser Fall fällt nicht unter die in Artikel 5 (geändert) vorgeschriebenen Fälle der Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Hinweise zur Anwendung von Bodenbewertungsverfahren

Gemäß den Bestimmungen in Artikel 5b des Verordnungsentwurfs sind Informationen zu Grundstückspreisen zur Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung und davor, die aus folgenden Quellen gesammelt wurden: Auf dem Markt übertragene Grundstückspreise bei Grundbuchämtern, Steuerbehörden und Volkskomitees auf Gemeindeebene; Gewinnpreis der Auktion von Landnutzungsrechten bei der Organisation, die die Auktion von Landnutzungsrechten durchführt
Die oben gesammelten Informationsquellen scheinen nicht auszureichen, um genaue Informationen zu den Grundstückspreisen zu ermitteln. Derzeit gibt es bei Immobilientransaktionen auf dem Markt zwei Preise. Die im Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte angegebenen Preise (Informationen vom Grundbuchamt und der Steuerbehörde) entsprechen möglicherweise nicht dem tatsächlichen Transaktionspreis.

Um genauere Informationen zu gewährleisten, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss daher, Informationsquellen zu erweitern, wie etwa: Transaktionspreise auf Immobilienhandelsflächen; Vom Gutachter durch Untersuchung und Begutachtung ermittelter Preis.

Weisheit

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Quelle