Erwägen Sie, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht aufzugeben

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Auf der Grundlage der Meinungen von Unternehmen und Verbänden hat der Vietnamesische Handels- und Industrieverband (VCCI) schriftlich auf das Amtsblatt Nr. 5080/BTNMT-QHPTTND des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt geantwortet. Es ging um die Bitte um Kommentare zum Verordnungsentwurf zur Änderung und Ergänzung der Regierungsverordnung 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise und zum Rundschreibenentwurf zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 des Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt zur detaillierten Beschreibung der Methoden zur Grundstücksbewertung. Grundstückspreisliste erstellen und anpassen; Konkrete Grundstücksbewertungs- und Grundstückspreisbestimmungsberatung (nachfolgend Entwurf genannt).

Verfahren zur Grundstücksbewertung

Im Vergleich zu den geltenden Vorschriften wurden im Verordnungsentwurf und im Rundschreibenentwurf die Methoden zur Grundstücksbewertung angepasst. Demzufolge gibt es bei der Durchführung der Grundstücksbewertung nur noch drei Methoden: Vergleichsmethode, Ertragswertmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Dies hat zur Folge, dass bei der Bewertung von Grundstücken weder die Zuwachsmethode noch die Abzugsmethode mehr angewendet werden.

Einige Unternehmen sind der Ansicht, dass irgendwann über die Abschaffung der Überschussmethode aus der Grundstücksbewertung nachgedacht werden sollte.

Erstens verursacht es Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung.

Nach Ansicht von Unternehmen werden derzeit bei der Grundstücksbewertung viele der verbleibenden Methoden auf Einschränkungen stoßen, wenn die Mehrertragsmethode aufgegeben wird. So ist die Mehrertragsmethode eine Methode zur Bestimmung des Grundstückspreises auf Grundlage des Nutzungszwecks mit Potenzial für künftige Entwicklung und nicht wie die Vergleichsmethode oder die Ertragswertmethode auf Grundlage des aktuellen Nutzungszwecks.

Für diese Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial gibt es im Allgemeinen keine ähnlichen oder vergleichbaren Vermögenswerte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, um die Vergleichsmethode anwenden zu können (unter der Voraussetzung, dass es mindestens drei vergleichbare Grundstücke gibt, die auf dem Markt übertragen wurden oder bei der Auktion für Landnutzungsrechte den Zuschlag erhalten haben).

Die Vergleichsmethode weist hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen auf, da sich Transaktionsinformationen häufig nur schwer den zu bewertenden Immobilien zuordnen lassen. Es müssen viele klare und genaue Transaktionsinformationen vorhanden sein, während in der Realität der Transaktionspreis auf dem Papier in vielen Fällen vom tatsächlichen Transaktionspreis abweicht.

Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird durchgeführt, indem der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Grundstückspreisanpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz durch Analyse und Vergleich der Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste mit den üblichen Grundstückspreisen auf dem Markt ermittelt. Da auch die Ermittlung des Anpassungskoeffizienten auf Vergleichsdaten basiert, weist sie ebenso wie die Vergleichsmethode Mängel hinsichtlich der Informationen und der Eingangsdaten auf.

Derzeit spiegelt die Grundstücksdatenbank unseres Landes nicht wirklich die Realität des Marktes wider. Daher kann die Anwendung von lediglich drei Bewertungsmethoden wie im Entwurf aufgrund der oben genannten Mängel zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung führen.

Die Residualmethode hingegen geht von der theoretischen Grundlage aus, dass der Gegenwartswert eines Vermögenswerts der Restwert ist, der sich aus der Schätzung der angenommenen Entwicklung abzüglich aller zur Schaffung dieser Entwicklung aufgewendeten Kosten ergibt. Der Kern dieser Methode besteht darin, die Grundstückspreise rückwärts zu berechnen, das heißt, man beginnt mit dem Verkaufserlös zukünftiger fertiggestellter Entwicklungsprodukte und zieht die notwendigen Entwicklungskosten ab, die in die Herstellung dieses Produkts investiert werden müssen. Mit dieser Methode wird der Wert von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial ermittelt, wenn andere Bewertungsmethoden nicht infrage kommen.

Zweitens: Einheitlichkeit der Vorschriften zur Immobilienbewertung.

Die Surplus-Methode ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die von professionellen Bewertungsorganisationen angewendet wird und als eine der Bewertungsmethoden gilt, die bei der Bewertung von Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Brachflächen oder Grundstücke mit Bauten auf dem Grundstück, die renoviert oder abgerissen werden können, um auf dem Grundstück neue Gebäude für die beste und effektivste Nutzung zu errichten) angewendet werden. Die Überschussmethode wurde im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11 vorgeschrieben, der mit Rundschreiben 145/2016/TT-BTC herausgegeben wurde.

Die Abschaffung der Mehrkostenmethode bei der Grundstücksbewertung durch den Entwurf führt dazu, dass die Vorschriften zur Immobilienbewertung in den einschlägigen Rechtsdokumenten inkonsistent sind.

Drittens: Ziele der Staatsverwaltung.

Einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode aus der Grundstücksbewertungsmethode besteht darin, dass „dies eine Methode zur Immobilienbewertung ist, die Managern als Berechnungsgrundlage für Investitionsentscheidungen dient (der Grundstückspreis muss im Voraus verfügbar sein) und nicht für die Aufgabe der Grundstücksbewertung geeignet ist, die der staatlichen Verwaltung von Grundstücken dient“.

Wenn diese Methode nur zur Berechnung der Investitionseffizienz verwendet wird, bedeutet dies, dass der Grundstückswert im Hinblick auf die beste und effektivste Nutzung berechnet wurde und dieser Grundstückspreis den Marktprinzipien entspricht. Der Staat verwendet diese Bewertungsmethode, um die Arten von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial zu bestimmen, um marktgerechte Grundstückspreise festzulegen und so die finanziellen Verpflichtungen der Investoren gegenüber dem Staat zu bestimmen.

„Aufgrund der obigen Analyse schlagen die Unternehmen vor, dass der Redaktionsausschuss erwägt, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht zu streichen“, sagte VCCI.

Ermittlung der Grundstückspreise am Markt

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 1 des Entwurfs gilt: „Der gängige Marktpreis für Grundstücke ist der Preis, der am häufigsten bei auf dem Markt übertragenen Transaktionen auftritt, bei denen Auktionen für Landnutzungsrechte für Grundstücke mit demselben Nutzungszweck in einem Gebiet und innerhalb eines bestimmten Zeitraums gewonnen werden.“

Zur Ermittlung des „häufigsten Preises“ muss der Grundstückssachverständige sämtliche am Markt befindlichen Transaktionspreise innerhalb eines bestimmten Zeitraums erheben. Diese Tätigkeit kann nur durch die Synthese von Informationen staatlicher Stellen wie Grundbuchämtern und Steuerbehörden durchgeführt werden.

Den Rückmeldungen zufolge wird es für Beratungsorganisationen (mit Ausnahme von öffentlichen Dienstleistungseinheiten, die zugewiesene Funktionen und Aufgaben erfüllen) schwierig sein, in vollem Umfang auf diese Informationsquelle zuzugreifen.

Um die Arbeit von Beratungsorganisationen zu erleichtern, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss, Regelungen hinzuzufügen, die diesen Organisationen den Zugriff auf die oben genannten Informationsquellen ermöglichen.

Anwendung von Methoden zur Grundstücksbewertung

Die Bestimmungen im Entwurf sowie im Erlass 44/2014/ND-CP legen die Methode der Grundstücksbewertung für die folgenden Fälle nicht eindeutig fest: „Grundstücke, nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke sind Wohngrundstücke ohne ausreichende Mindestinformationen zu 3 Grundstücken“. Dieser Fall erfüllt gemäß den Vorschriften nicht die Bedingungen für die Anwendung der in Absatz 1, Artikel 5 (geändert) vorgeschriebenen Vergleichsmethode und ist auch kein Fall der Anwendung der Bestimmungen in Absatz 8, Artikel 5c, wenn nicht ausreichende Mindestinformationen zu 03 Grundstücken mit demselben Landnutzungszweck vorliegen, weil das Land nicht nicht landwirtschaftlich genutzt wird.

Im Falle eines „Grundstücks oder einer Grundstücksfläche mit einem nach der Grundstückspreisliste berechneten Wert von über 200 Milliarden VND muss die Grundstückspacht in einer Pauschale für die gesamte Pachtdauer gezahlt werden“. Dieser Fall fällt nicht unter die in Artikel 5 (geändert) festgelegten Fälle der Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Hinweise zur Anwendung von Bodenbewertungsverfahren

Gemäß den Bestimmungen in Artikel 5b des Dekretsentwurfs sind Informationen zu Grundstückspreisen zur Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten Informationen aus einem Zeitraum von höchstens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung und davor, die aus folgenden Quellen gesammelt wurden: Auf dem Markt übertragene Grundstückspreise bei Grundbuchämtern, Steuerbehörden und Volkskomitees auf Gemeindeebene; Gewinnpreis der Auktion für Landnutzungsrechte bei der Organisation, die die Auktion für Landnutzungsrechte durchführt
Die oben gesammelten Informationsquellen scheinen für eine genaue Ermittlung der Grundstückspreise nicht auszureichen. Derzeit gibt es bei Immobilientransaktionen auf dem Markt zwei Preise. Die im Vertrag zur Übertragung der Nutzungsrechte an dem Grundstück angegebenen Preise (Informationen erhalten Sie beim Grundbuchamt und bei der Steuerbehörde) entsprechen möglicherweise nicht dem tatsächlichen Transaktionspreis.

Um genauere Informationen zu gewährleisten, empfiehlt VCCI dem Redaktionsausschuss daher, die Informationsquellen zu erweitern, wie etwa: Transaktionspreise auf Immobilienhandelsflächen; Vom Gutachter durch Untersuchung und Begutachtung ermittelter Preis.

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