Wie ist die Grundstücksbewertung geregelt?

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Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung

Der Vorsitzendeder Nationalversammlung, Vuong Dinh Hue, unterzeichnete die Verkündung des Landgesetzes (Gesetz Nr. 31/2024/QH15). Das geänderte Landgesetz legt die Eigentumsverhältnisse am Land, die Befugnisse und Verantwortlichkeiten des Staates, der das gesamte Volkseigentum an Land vertritt und das Land einheitlich verwaltet, die Verwaltung und Nutzung des Landes sowie die Rechte und Pflichten der Bürger und Landnutzer in Bezug auf Land auf dem Gebiet Vietnams fest.

Insbesondere Artikel 158 legt die Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung fest. Im Einzelnen muss die Grundstücksbewertung folgende Grundsätze gewährleisten: Grundstücksbewertungsverfahren nach marktüblichen Grundsätzen; die richtigen Methoden, Ordnungen und Verfahren zur Grundstücksbewertung einhalten; Ehrlichkeit, Objektivität, Offenheit und Transparenz gewährleisten; Gewährleistung der Unabhängigkeit zwischen der Beratungsorganisation zur Festlegung von Grundstückspreisen, dem Land Price List Appraisal Council, dem jeweiligen Land Price Appraisal Council und der Agentur oder Person, die befugt ist, über Grundstückspreise zu entscheiden; Gewährleistung eines Interessenausgleichs zwischen Staat, Landnutzern und Investoren.

Die Grundlage für die Grundstücksbewertung umfasst: Zweck der Grundstücksnutzung für die Bewertung; Landnutzungsdauer: Für landwirtschaftliche Flächen, die vom Staat gemäß der Quote für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Haushalte und Einzelpersonen zugeteilt wurden, und für landwirtschaftliche Flächen innerhalb der Quote zum Erhalt von Übertragungsrechten, basiert die Landnutzungsdauer nicht auf der Grundlage der Quote. Eingangsinformationen zur Grundstücksbewertung nach Grundstücksbewertungsverfahren; Andere Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen; Bestimmungen der einschlägigen Gesetze zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung.

Dialog - Bodenrecht (novelliert): Wie ist die Bodenbewertungsmethode geregelt? — Bei der Grundstücksbewertung müssen Ehrlichkeit, Objektivität, Öffentlichkeit und Transparenz gewährleistet sein … (Foto: Huu Thang).

Zu den Eingabeinformationen für die Grundstücksbewertung gemäß den in Punkt c, Absatz 2 dieses Artikels vorgeschriebenen Grundstücksbewertungsmethoden gehören: In der nationalen Grundstücksdatenbank und der nationalen Preisdatenbank erfasste Grundstückspreise; Der Grundstückspreis ist im Vertrag zur Übertragung der Landnutzungsrechte angegeben. Auktionspreis der Landnutzungsrechte nach Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen; Durch Untersuchung und Vermessung ermittelte Grundstückspreise in Fällen, in denen die in Punkt a und b dieser Klausel genannten Grundstückspreisinformationen nicht vorliegen; Informationen zu Einnahmen, Ausgaben, Einkünften aus der Landnutzung.

Zu den Methoden der Grundstücksbewertung gehören: Die Vergleichsmethode wird umgesetzt, indem die Preise von Grundstücken mit demselben Nutzungszweck angepasst werden, bestimmte Ähnlichkeiten bei den Faktoren, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, festgestellt werden und der Gewinner der Auktion von Landnutzungsrechten, bei der der Gewinner der Auktion seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn erfüllt hat. Dies geschieht durch Analyse und Vergleich der Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, nachdem der Wert der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) ausgeschlossen wurde, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Die Einkommensmethode wird umgesetzt, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz für 12-monatige Termineinlagen in vietnamesischen Dong bei Geschäftsbanken geteilt wird, bei denen der Staat mehr als 50 % des Grundkapitals oder der gesamten Stimmrechte im Provinzgebiet hält, und zwar für drei aufeinanderfolgende Jahre bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung;

Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden;

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird durchgeführt, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Bodenpreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Grundstückspreisanpassungskoeffizient wird durch Vergleich des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste mit dem Marktpreis für Grundstücke ermittelt.

Die Fälle und Bedingungen für die Anwendung der Methode zur Grundstücksbewertung sind wie folgt festgelegt: Die Vergleichsmethode wird zur Bewertung in Fällen angewendet, in denen mindestens drei Grundstücke mit demselben Nutzungszweck vorhanden sind, bestimmte Ähnlichkeiten bei Faktoren vorliegen, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, und bei denen die Versteigerung von Landnutzungsrechten gewonnen wird, wobei der Auktionsgewinner seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß der Auktionsgewinnentscheidung nachgekommen ist;

Das Ertragswertverfahren wird bei der Bewertung in Fällen angewendet, in denen es sich bei dem Grundstück oder landwirtschaftlichen Grundstücken oder nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken nicht um Wohngrundstücke handelt und das zu bewertende Grundstück oder Land die Bedingungen für die Anwendung des Vergleichsverfahrens nicht erfüllt, die Einnahmen und Ausgaben aus der Landnutzung jedoch entsprechend dem zu bewertenden Landnutzungszweck ermittelt werden können;

Die Überschussmethode wird zur Bewertung von Grundstücken und Landflächen für Investitionsprojekte angewendet, die die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode oder der Ertragsmethode nicht erfüllen, aber die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten des Projekts schätzen können.

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, um speziell die Entschädigung zu bestimmen, wenn der Staat Land in Fällen zurückfordert, in denen viele benachbarte Grundstücke mit demselben Nutzungszweck zurückgefordert werden und deren Bodenpreise in der Bodenpreisliste angegeben sind, aber nicht die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode erfüllen.

Die in Absatz 5 dieses Artikels vorgeschriebenen Methoden zur Grundstücksbewertung werden verwendet, um konkrete Grundstückspreise zu bestimmen und Grundstückspreistabellen zu entwickeln. Werden zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise die in Absatz 5 Buchstaben a, b und d dieses Artikels genannten Methoden zur Grundstücksbewertung angewandt und sind die Ergebnisse niedriger als die Grundstückspreise in der Grundstückspreistabelle, so sind die Grundstückspreise in der Grundstückspreistabelle heranzuziehen.

Die Wahl der Methode zur Grundstücksbewertung wird von der Organisation vorgeschlagen, die die Grundstücksbewertung durchführt, und vom jeweiligen Landbewertungsrat entschieden.

Bodenpreisregulierung

Artikel 159 des Bodengesetzes legt eine Bodenpreisliste fest. Dementsprechend wird die Grundstückspreisliste in folgenden Fällen angewendet: Berechnung von Landnutzungsgebühren, wenn der Staat die Landnutzungsrechte von Haushalten und Einzelpersonen anerkennt; Änderung des Landnutzungszwecks von Haushalten und Einzelpersonen; Berechnung der Grundrente, wenn der Staat Land verpachtet und eine jährliche Grundrente einzieht;

Berechnung der Grundsteuer; Berechnung der Einkommensteuer aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen; Gebührenberechnung bei der Grundstücksverwaltung und -nutzung; Berechnung von Verwaltungsstrafen für Verstöße im Landsektor; Berechnen Sie die Entschädigung an den Staat für Schäden, die bei der Bewirtschaftung und Nutzung von Land entstehen.

Dialog - Bodenrecht (novelliert): Wie ist die Bodenbewertungsmethode geregelt? (Abbildung 2). — Die Grundstückspreisliste wird nach Fläche und Lage erstellt (Foto: Huu Thang).

Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten, wenn der Staat Landnutzungsrechte in Form einer Landzuteilung mit Erhebung einer Landnutzungsgebühr oder einer Landpacht mit einmaliger Erhebung einer Grundrente für die gesamte Pachtdauer für Haushalte und Einzelpersonen anerkennt;

Berechnen Sie den Anfangspreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Grundstücke zuweist oder verpachtet, wenn das Grundstück oder die Landfläche gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde; Berechnung der Landnutzungsgebühr für Fälle der Landzuteilung ohne Versteigerung von Landnutzungsrechten an Haushalte und Einzelpersonen; Berechnung der Grundnutzungsgebühr für den Fall des Verkaufs von staatseigenem Wohnraum an Mieter.

Die Grundstückspreisliste wird nach Fläche und Lage erstellt. Für Gebiete mit digitalen Katasterkarten und Bodenpreisdatenbanken erstellen Sie für jedes Grundstück eine Bodenpreistabelle auf Basis der Wertzone und des Standardgrundstücks.

Das Volkskomitee auf Provinzebene erstellt die erste Bodenpreisliste und legt sie dem Volksrat auf derselben Ebene zur Entscheidung vor. Diese Liste soll ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden. Das Volkskomitee der Provinz ist jedes Jahr dafür verantwortlich, dem Volksrat der Provinz Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Bodenpreisliste zur Entscheidung vorzulegen, damit diese ab dem 1. Januar des folgenden Jahres veröffentlicht und angewendet werden kann.

Falls es notwendig ist, die Grundstückspreisliste im Laufe des Jahres anzupassen, zu ändern oder zu ergänzen, ist das Volkskomitee der Provinz dafür verantwortlich, sie dem Volksrat der Provinz zur Entscheidung vorzulegen.

Die Landverwaltungsbehörde der Provinz ist dafür verantwortlich, das Volkskomitee der Provinz bei der Entwicklung, Anpassung, Änderung und Ergänzung von Bodenpreislisten zu unterstützen. Während des Umsetzungsprozesses ist es der Landeslandverwaltungsbehörde gestattet, eine Bodenpreisberatungsorganisation mit der Entwicklung, Anpassung, Änderung und Ergänzung der Bodenpreisliste zu beauftragen .

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Quelle