Wie ist die Grundstücksbewertung geregelt?

Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung

Der Vorsitzende der Nationalversammlung, Vuong Dinh Hue, unterzeichnete die Verkündung des Landgesetzes (Gesetz Nr. 31/2024/QH15). Das (geänderte) Bodengesetz regelt die Eigentumsverhältnisse am Boden, die Befugnisse und Pflichten des Staates, der das gesamte Volkseigentum am Boden vertritt und das Land einheitlich verwaltet, die Verwaltung und Nutzung des Bodens sowie die Rechte und Pflichten der Bürger und Landnutzer in Bezug auf das Land auf dem Gebiet Vietnams.

Insbesondere Artikel 158 legt die Grundsätze, Grundlagen und Methoden der Grundstücksbewertung fest. Im Einzelnen muss die Grundstücksbewertung folgende Grundsätze gewährleisten: Grundstücksbewertungsverfahren nach marktüblichen Grundsätzen; die korrekten Methoden, Reihenfolgen und Verfahren zur Grundstücksbewertung einhalten; Ehrlichkeit, Objektivität, Offenheit und Transparenz gewährleisten; Gewährleistung der Unabhängigkeit der Beratungsorganisation zur Grundstückspreisbestimmung, des Land Price List Appraisal Council, des jeweiligen Land Price Appraisal Council und der Agentur oder Person, die zur Festlegung der Grundstückspreise befugt ist; Gewährleistung eines Interessenausgleichs zwischen Staat, Landnutzern und Investoren.

Die Grundlagen der Grundstücksbewertung umfassen: Zweck der Grundstücksnutzung für die Bewertung; Landnutzungsbegriff Bei landwirtschaftlichen Flächen, die vom Staat entsprechend der Quote für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Haushalte und Einzelpersonen zugeteilt wurden, wird für landwirtschaftliche Flächen innerhalb der Quote kein Übertragungsrecht gewährt, und die Landnutzungsdauer richtet sich nicht danach. Eingangsdaten für die Grundstücksbewertung nach Grundstückswertverfahren; Andere Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen; Bestimmungen der einschlägigen Gesetze zum Zeitpunkt der Grundstücksbewertung.

Bei der Grundstücksbewertung müssen Ehrlichkeit, Objektivität, Öffentlichkeit und Transparenz gewährleistet sein … (Foto: Huu Thang).

Zu den Eingabeinformationen für die Grundstücksbewertung gemäß den in Punkt c, Absatz 2 dieses Artikels vorgeschriebenen Grundstücksbewertungsmethoden gehören: Die in der nationalen Grundstücksdatenbank und der nationalen Preisdatenbank erfassten Grundstückspreise; Der Grundstückspreis wird im Vertrag zur Übertragung der Landnutzungsrechte angegeben. Auktionspreis der Landnutzungsrechte nach Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen; Durch Untersuchung und Vermessung ermittelte Grundstückspreise in Fällen, in denen die in Punkt a und b dieser Klausel genannten Grundstückspreisinformationen nicht vorliegen; Informationen zu Einnahmen, Ausgaben, Einkünften aus der Grundstücksnutzung.

Zu den Methoden der Grundstücksbewertung gehören: Die Vergleichsmethode wird umgesetzt, indem die Preise von Grundstücken mit demselben Nutzungszweck angepasst werden, bestimmte Ähnlichkeiten bei Faktoren, die den auf dem Markt übertragenen Grundstückspreis beeinflussen, festgestellt werden und die Versteigerung von Landnutzungsrechten gewonnen wird, wobei der Gewinner der Auktion seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Entscheidung über den Auktionsgewinn erfüllt hat. Die Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, werden analysiert und verglichen, nachdem der Wert der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) ausgeschlossen wurde, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Die Einkommensmethode wird umgesetzt, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz für 12-monatige Termineinlagen in vietnamesischen Dong bei Geschäftsbanken geteilt wird, an denen der Staat mehr als 50 % des Grundkapitals oder der gesamten Stimmrechtsanteile in dem Provinzgebiet hält, und zwar für drei aufeinanderfolgende Jahre bis zum Ende des aktuellsten Quartals mit Daten vor dem Zeitpunkt der Grundstücksbewertung.

Die Überschussmethode wird umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Erschließungserlöse um die gesamten geschätzten Erschließungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effektivsten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Bebauungsdichte, maximale Stockwerkzahl des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung vermindert werden;

Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird durchgeführt, indem der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Der Grundstückspreisanpassungskoeffizient wird durch den Vergleich des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste mit dem Marktgrundstückspreis ermittelt.

Die Fälle und Bedingungen für die Anwendung der Grundstücksbewertungsmethode sind wie folgt festgelegt: Die Vergleichsmethode wird zur Bewertung in Fällen angewendet, in denen mindestens drei Grundstücke mit demselben Nutzungszweck vorhanden sind, gewisse Ähnlichkeiten bei Faktoren vorliegen, die den auf dem Markt gehandelten Grundstückspreis beeinflussen, und wenn der Gewinner der Auktion von Landnutzungsrechten seine finanziellen Verpflichtungen gemäß der Auktionsgewinnentscheidung erfüllt hat.

Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung in Fällen angewendet, in denen es sich bei dem Grundstück oder den landwirtschaftlichen Flächen oder nicht landwirtschaftlichen Flächen nicht um Wohngrundstücke handelt und das zu bewertende Grundstück oder die zu bewertenden Flächen die Bedingungen für die Anwendung des Vergleichsverfahrens nicht erfüllt, die Einnahmen und Ausgaben aus der Bodennutzung jedoch entsprechend dem zu bewertenden Bodennutzungszweck ermittelt werden können;

Die Mehrertragsmethode wird zur Bewertung von Grundstücken und Landflächen für Investitionsprojekte angewendet, welche die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode oder der Ertragswertmethode nicht erfüllen, aber eine Schätzung des gesamten Entwicklungsertrags und der gesamten Entwicklungskosten des Projekts ermöglichen;

Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten wird angewendet, um speziell die Entschädigung zu bestimmen, wenn der Staat Land in Fällen zurückfordert, in denen viele benachbarte Grundstücke mit demselben Nutzungszweck zurückgefordert werden und deren Bodenpreise in der Bodenpreisliste angegeben sind, aber nicht die Bedingungen für die Anwendung der Vergleichsmethode erfüllen.

Die in Absatz 5 dieses Artikels beschriebenen Methoden zur Grundstücksbewertung dienen der Bestimmung konkreter Grundstückspreise und der Erstellung von Grundstückspreistabellen. Werden zur Ermittlung konkreter Grundstückspreise die in Absatz 5 Buchstaben a, b und d dieses Artikels genannten Grundstücksbewertungsmethoden angewandt und sind die Ergebnisse niedriger als die Grundstückspreise in der Grundstückspreistabelle, so sind die Grundstückspreise in der Grundstückspreistabelle heranzuziehen.

Die Wahl der Methode zur Grundstücksbewertung wird von der Organisation vorgeschlagen, die die Grundstücksbewertung durchführt, und vom jeweiligen Grundstücksbewertungsrat entschieden.

Grundstückspreisordnung

Artikel 159 des Grundstücksgesetzes legt eine Grundstückspreisliste fest. Dementsprechend wird die Grundstückspreisliste in folgenden Fällen angewendet: Berechnung von Landnutzungsgebühren, wenn der Staat die Landnutzungsrechte von Haushalten und Einzelpersonen anerkennt; Änderung des Landnutzungszwecks von Haushalten und Einzelpersonen; die Grundrente berechnen, wenn der Staat Land verpachtet und eine jährliche Grundrente einzieht;

Berechnung der Grundsteuer; Berechnung der Einkommensteuer aus der Übertragung von Landnutzungsrechten für Haushalte und Einzelpersonen; Gebührenberechnung bei der Bewirtschaftung und Nutzung von Grundstücken; Berechnung von Verwaltungsstrafen für Verstöße im Landsektor; Berechnen Sie die Entschädigung an den Staat für Schäden, die bei der Bewirtschaftung und Nutzung des Landes entstanden sind.

Die Grundstückspreisliste wird nach Fläche und Lage erstellt (Foto: Huu Thang).

Berechnung von Grundnutzungsgebühren und Grundrenten, wenn der Staat Grundnutzungsrechte in Form einer Landzuteilung mit Erhebung einer Grundnutzungsgebühr oder einer Landpacht mit einmaliger Erhebung einer Grundrente für die gesamte Pachtdauer für Haushalte und Einzelpersonen anerkennt;

Berechnung des Anfangspreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten bei der staatlichen Landzuteilung oder Landverpachtung in Fällen, in denen das Grundstück oder die Landfläche gemäß einer detaillierten Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde; Berechnung der Landnutzungsgebühr für Fälle der Landzuteilung ohne Versteigerung der Landnutzungsrechte an Haushalte und Einzelpersonen; Berechnung der Grundnutzungsgebühr im Falle des Verkaufs von staatseigenem Wohnraum an Mieter.

Die Grundstückspreisliste wird je nach Fläche und Lage erstellt. Für Gebiete mit digitalen Katasterkarten und Grundstückspreisdatenbanken erstellen Sie für jedes Grundstück eine Grundstückspreistabelle auf Basis der Wertzone und des Standardgrundstücks.

Das Volkskomitee auf Provinzebene erstellt die erste Grundstückspreisliste und legt sie dem Volksrat auf derselben Ebene zur Entscheidung vor. Diese Liste soll ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden. Das Volkskomitee der Provinz ist jedes Jahr dafür verantwortlich, dem Volksrat der Provinz Anpassungen, Änderungen und Ergänzungen der Grundstückspreisliste zur Entscheidung vorzulegen, damit diese ab dem 1. Januar des folgenden Jahres veröffentlicht und angewendet werden kann.

Falls im Laufe des Jahres eine Anpassung, Änderung oder Ergänzung der Grundstückspreisliste erforderlich ist, obliegt es dem Provinzvolkskomitee, diese dem Provinzvolksrat zur Entscheidung vorzulegen.

Die Landverwaltungsbehörde der Provinz ist dafür verantwortlich, das Volkskomitee der Provinz bei der Entwicklung, Anpassung, Änderung und Ergänzung von Bodenpreislisten zu unterstützen. Während des Umsetzungsprozesses ist es der Landeslandverwaltungsbehörde gestattet, eine Grundstückspreisberatungsorganisation mit der Entwicklung, Anpassung, Änderung und Ergänzung der Grundstückspreisliste zu beauftragen .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html