Vorschlag, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht vorzuschreiben

Benötigen Sie ein „Sperrventil“, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu kontrollieren

Am Morgen des 15. Januar diskutiertedie Nationalversammlung im Rahmen der Fortsetzung des Programms der 5. außerordentlichen Sitzung im Saal eine Reihe neuer Inhalte bzw. unterschiedlicher Meinungen zum (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Nguyen Hoang Bao Tran (Delegation von Binh Duong), gab weitere Erläuterungen zu einigen Inhalten des Gesetzesentwurfs und würdigte die Arbeit des Redaktionsausschusses beim Empfang und der Überarbeitung wichtiger Inhalte sowie den erläuternden Bericht des Wirtschaftsausschusses .

In den Kommentaren in Absatz 5, Artikel 158 des Gesetzentwurfs heißt es: „Die in Punkt c zur Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aufgeführten Methoden zur Grundstücksbewertung werden umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks herangezogen werden.“

Die Delegierten empfahlen dem Redaktionsausschuss, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht vorzuschreiben, und zwar aus folgenden Gründen:

Erstens gibt es viele Methoden zur Grundstücksbewertung, aber die Grundstücksbewertung mit unterschiedlichen Methoden führt für das jeweilige Grundstück zu ähnlichen Ergebnissen.

Allerdings basieren die Ergebnisse der Grundstücksbewertung bei Anwendung der Überschussmethode auf Annahmen und Schätzungen, und in Gebieten mit begrenzten tatsächlichen Informationen und begrenzten Ertragskosten als Grundlage für die Schätzung ist der Grad der Zuverlässigkeit nicht hoch.

Darüber hinaus besteht das Potenzial, dass der Wert des Grundstücks im Laufe der Zeit aufgrund historischer Prozesse, kommerzieller Aktivitäten und anderer Tätigkeiten auf dem Grundstück selbst steigt.

Delegierter der Nationalversammlung, Nguyen Hoang Bao Tran.

„Allerdings ist es nicht sinnvoll, den Wert immer schrittweise zu steigern, da der Wert eines Grundstücks in einer Rezession oder bei ungünstigen Wirtschaftsfaktoren sinken kann. Derzeit ist beispielsweise der Markt für Immobilienprojekte nahezu eingefroren, sodass sich Risikofaktoren und negative Auswirkungen auf die Wirtschaft mit dieser Methode nicht genau messen lassen“, kommentierte Frau Tran.

Zweitens ist die Berechnung der oben angenommenen Faktoren sehr kompliziert, die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen große Fehler auf.

Laut dem Delegierten würde sich das Bewertungsergebnis ändern, wenn wir bei demselben Grundstück nur einen Indikator der angenommenen Faktoren ändern müssten. Dies ist die Hauptursache für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Festlegung konkreter Grundstückspreise in der Vergangenheit, und das Verständnis jeder Person ist je nach Umständen und Zeitpunkt unterschiedlich.

Darüber hinaus sei die Überschussmethode zwar im Dekret Nr. 44/2014 der Regierung und im Rundschreiben Nr. 36/2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt festgelegt, doch mit der Zeit stoße die Umsetzung nach Aussage des Delegierten noch immer auf zahlreiche Schwierigkeiten und Probleme. Die Faktoren zur Schätzung des Gesamtertrags und der gesamten angenommenen Entwicklungskosten des Immobilienprojekts werden auf Grundlage der Untersuchung, Erhebung und Sammlung von Informationen zu Verrechnungspreisen, Mietpreisen und Faktoren geschätzt, die den Ertrag und die Kosten von Projekten mit ähnlichen Merkmalen wie das zu bewertende Projekt ausmachen.

Da die Faktoren, die Umsatz und Kosten ausmachen, im Allgemeinen noch immer reguliert sind und es keine spezifischen Standards, Normen oder Kriterien gibt, gestaltet sich die Preisgestaltung nach wie vor schwierig.

Darüber hinaus ist die Beschreibung des Investitionsprojekts eines der wichtigen Dokumente, das als Grundlage für die Verwendung der Daten dient, die bei der Überschussmethode zum Projektdurchführungsfortschritt, zum Geschäftsfortschritt und zur Investitionskapitalquote angewendet werden, wobei diese Indikatoren eine entscheidende Rolle bei den Bewertungsergebnissen spielen.

Derzeit sind die Erklärungen zu Investitionsprojekten sehr lückenhaft und es fehlen Informationen, Daten oder unterstützende Zahlen. Angesichts unvollständiger Preisdatenbanken, unvollständiger Grundstücksdatenbanken, einschließlich Grundstückspreisdaten, und eines noch nicht vollständig entwickelten und transparenten Marktes für Landnutzungsrechte muss die Abschaffung einer Methode zur Grundstücksbewertung auch hinsichtlich ihrer Durchführbarkeit sorgfältig geprüft werden, um sicherzustellen, dass es nicht zu einer Überlastung bei der Umsetzung der Grundstücksbewertung kommt.

„Falls es notwendig ist, diese Methode beizubehalten, sollte es ein „Sperrventil“ geben, um die Genauigkeit und Angemessenheit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu kontrollieren“, schlug Delegierter Tran vor.

Darüber hinaus werden derzeit im Rahmen der Entschädigungs- und Landrückgewinnungsarbeiten tatsächlich Landrückgewinnungsarbeiten durchgeführt, um Projekte und Arbeiten zum Ausbaggern von Bächen, Gräben und Kanälen durchzuführen. Diese Arbeiten sind jedoch noch nicht durch das Bodengesetz und die Verordnungen und Rundschreiben zur Entschädigung und Räumung des Geländes geregelt. Daher stehen diese Arbeiten vor großen Schwierigkeiten, weil die Menschen nicht einverstanden sind und viele Petitionen eingereicht und sich sogar schon seit langem über die Entschädigungsentscheidungen des Staates beschwert haben, was zu Schwierigkeiten bei der Räumung des Geländes führt. Daher schlug der Delegierte vor, diesen Inhalt zu überprüfen.

Erschließung von Landressourcen

Im Rahmen seines Beitrags zur Fertigstellung des Gesetzesentwurfs zur Freigabe von Landressourcen für die allgemeine Entwicklung des Landes stellte der Delegierte Nguyen Thi Ngoc Xuan (Delegation Binh Duong) die Meinungen zahlreicher Unternehmen in der Provinz Binh Duong zu den Bedingungen für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte und zu Vereinbarungen über die Übertragung von Landnutzungsrechten unter Punkt b, Klausel 3, Artikel 122 und Punkt b, Klausel 1, Artikel 127 vor.

Der stellvertretende Vorsitzende der Nationalversammlung, Nguyen Duc Hai, leitete die Sitzung.

Die Delegierten schlugen vor, weitere Grundstücksfälle hinzuzufügen, wenn sie mit der genehmigten Planung vereinbar seien. Sie forderten, dass die Nationalversammlung diese Bestimmung sorgfältig prüft und gesondert darüber abstimmt oder dass die Regierung damit beauftragt wird, sie fünf Jahre lang zu testen, sie anschließend zusammenzufassen und der Nationalversammlung darüber Bericht zu erstatten.

Der Grund dafür liegt laut dem Delegierten in der bisherigen Praxis. Der Staat forderte Investitionen und wirtschaftliche Entwicklung. Viele Menschen und Unternehmen, die Geschäfte machen wollten, waren bereit, dem Staat verschiedene Arten von Grundstücken zu überlassen, darunter auch Wohngrundstücke, die für die Produktion und das Gewerbe zurückgemietet werden konnten. Dadurch wurden Arbeitsplätze geschaffen und ein wichtiger Beitrag zum Entwicklungsprozess des Ortes geleistet.

Wenn der Staat heute die Planung ändert und das Stadtgebiet renovieren und verschönern möchte, muss es einen Prioritätsmechanismus geben, der ihm die Möglichkeit gibt, weiterhin auf dem Land zu investieren und es zu entwickeln, das er seit vielen Generationen bewahrt, produziert und auf dem er Geschäfte gemacht hat.

Andererseits verfügt unser Staat über genügend Grundlagen, um die Herkunft der Unternehmen eindeutig bestimmen zu können. Handelt es sich bei dem Grundstück vor der Produktion und Geschäftsaufnahme um Eigentum des Unternehmens (durch Erbschaft, Schenkung oder Übertragung), muss dieser Punkt gründlich untersucht werden.

Darüber hinaus empfahlen die Delegierten, die gesetzlichen Regelungen zu Steuern und Finanzen bald zu ändern und zu vervollständigen, um die Vorteile aus der Umwandlung von Land für andere Nutzungszwecke in Wohnbauland zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte für drei Subjektgruppen zu harmonisieren: Landnutzer, Investoren und Staat, sodass der Staat die Vorteile proportional an die Landnutzer selbst umverteilen und in lokale sozioökonomische Entwicklungsprojekte investieren kann .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html