Vorschlag, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht vorzuschreiben

Benötigen Sie ein „Sperrventil“, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu kontrollieren

Am Morgen des 15. Januar diskutierte die Nationalversammlung im Rahmen der Fortsetzung des Programms der 5. außerordentlichen Sitzung im Saal eine Reihe neuer Inhalte bzw. unterschiedlicher Meinungen zum (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Nguyen Hoang Bao Tran (Delegation von Binh Duong), gab weitere Erläuterungen zu einigen Inhalten des Gesetzesentwurfs und würdigte die Arbeit des Redaktionsausschusses beim Erhalt und der Überarbeitung wichtiger Inhalte sowie des erläuternden Berichts des Wirtschaftsausschusses.

In den Kommentaren in Absatz 5, Artikel 158 des Gesetzentwurfs heißt es: „Die in Punkt c der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beschriebenen Methoden zur Grundstücksbewertung werden umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Erschließungserlöse von den gesamten geschätzten Erschließungskosten des Grundstücks abgezogen werden.“

Die Delegierten empfahlen dem Redaktionsausschuss, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aus folgenden Gründen nicht vorzuschreiben:

Erstens gibt es viele Methoden zur Grundstücksbewertung, aber die Grundstücksbewertung anhand unterschiedlicher Methoden führt für das jeweilige Grundstück zu ähnlichen Ergebnissen.

Allerdings basieren die Ergebnisse der Grundstücksbewertung bei Anwendung der Überschussmethode auf Annahmen und Schätzungen, und in Gebieten mit begrenzten tatsächlichen Informationen und begrenzten Ertragskosten als Grundlage für die Schätzung ist der Grad der Verlässlichkeit nicht hoch.

Darüber hinaus besteht das Potenzial, dass der Wert des Grundstücks im Laufe der Zeit aufgrund historischer Prozesse, kommerzieller Aktivitäten und anderer Tätigkeiten auf dem Grundstück selbst steigt.

Delegierter der Nationalversammlung, Nguyen Hoang Bao Tran.

"Den Wert immer schrittweise zu steigern, ist jedoch unvernünftig, da der Wert des Grundstücks in einer Rezession oder bei ungünstigen Wirtschaftsfaktoren sinken kann. Derzeit ist beispielsweise der Markt für Immobilienprojekte fast eingefroren, sodass diese Methode Risikofaktoren und negative Auswirkungen auf die Wirtschaft nicht genau messen kann", kommentierte Frau Tran.

Zweitens ist die Berechnung der oben angenommenen Faktoren sehr kompliziert, die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und mit großen Fehlern behaftet.

Laut dem Delegierten würde sich bei derselben Grundstücksfläche, wenn wir nur einen Indikator der angenommenen Faktoren ändern müssten, auch das Bewertungsergebnis ändern. Dies ist die Hauptursache für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Festlegung konkreter Grundstückspreise in der Vergangenheit, und das Verständnis jeder Person ist je nach den Umständen und zu den Zeiten unterschiedlich.

Darüber hinaus ist die Überschussmethode laut Aussage des Delegierten zwar in der Regierungsverordnung Nr. 44/2014 und im Rundschreiben Nr. 36/2014 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt festgelegt, doch im Laufe der Zeit ist die Umsetzung auf viele Schwierigkeiten und Probleme gestoßen. Die Faktoren zur Schätzung des Gesamtertrags und der gesamten angenommenen Entwicklungskosten des Immobilienprojekts werden auf Grundlage von Untersuchungen, Erhebungen und der Sammlung von Informationen zu Verrechnungspreisen, Mietpreisen und Faktoren geschätzt, die den Ertrag und die Kosten von Projekten mit ähnlichen Merkmalen wie das zu bewertende Projekt ausmachen.

Da die Faktoren, die Umsatz und Kosten ausmachen, noch immer weitgehend reguliert sind und es keine spezifischen Standards, Normen oder Kriterien gibt, gestaltet sich die Preisgestaltung nach wie vor schwierig.

Darüber hinaus ist die Beschreibung des Investitionsprojekts eines der wichtigen Dokumente, das als Grundlage für die Verwendung der im Rahmen der Überschussmethode verwendeten Daten zum Projektdurchführungsfortschritt, Geschäftsverlauf und Investitionskapitalsatz dient, wobei diese Indikatoren eine entscheidende Rolle für die Bewertungsergebnisse spielen.

Derzeit sind die Erläuterungen zu Investitionsprojekten sehr lückenhaft und es fehlen Informationen, Daten oder Belegzahlen. Angesichts unvollständiger Preisdatenbanken, unvollständiger Grundstücksdatenbanken, einschließlich Grundstückspreisdaten, und eines noch nicht vollständig entwickelten und transparenten Marktes für Landnutzungsrechte muss die Abschaffung einer Methode zur Grundstücksbewertung sorgfältig auf ihre Durchführbarkeit geprüft werden, um sicherzustellen, dass es nicht zu Engpässen bei der Umsetzung der Grundstücksbewertung kommt.

„Falls es notwendig ist, diese Methode beizubehalten, sollte es ein „Sperrventil“ geben, um die Genauigkeit und Angemessenheit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung zu kontrollieren“, schlug Delegierter Tran vor.

Darüber hinaus werden im Rahmen der Entschädigungs- und Landrückgewinnungsarbeiten derzeit tatsächlich Landrückgewinnungsmaßnahmen durchgeführt, um Projekte und Arbeiten zum Ausbaggern von Bächen, Gräben, Kanälen und Gruben durchzuführen. Diese Arbeiten sind jedoch im Bodengesetz und in den Verordnungen und Rundschreiben zur Entschädigung und Räumung des Geländes noch nicht geregelt. Daher stehen diese Arbeiten vor großen Schwierigkeiten, weil die Menschen damit nicht einverstanden sind, viele Petitionen eingereicht und sich sogar schon seit langem über die Entschädigungsentscheidungen des Staates beschwert haben, was zu Schwierigkeiten bei der Räumung des Geländes führt. Daher schlug der Delegierte vor, diesen Inhalt zu überprüfen.

Erschließung von Landressourcen

Die Delegierte Nguyen Thi Ngoc Xuan (Delegation aus Binh Duong) leistete ihren Beitrag zur Fertigstellung des Gesetzesentwurfs zur Freigabe von Landressourcen für die allgemeine Entwicklung des Landes und stellte die Meinungen zahlreicher Unternehmen in der Provinz Binh Duong zu den Bedingungen für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte und zu Vereinbarungen über die Übertragung von Landnutzungsrechten unter Punkt b, Klausel 3, Artikel 122 und Punkt b, Klausel 1, Artikel 127 vor.

Der stellvertretende Vorsitzende der Nationalversammlung, Nguyen Duc Hai, leitete die Sitzung.

Die Delegierten schlugen vor, dass weitere Landfälle hinzugefügt werden sollten, wenn sie mit der genehmigten Planung vereinbar sind. Sie forderten, dass die Nationalversammlung diese Bestimmung sorgfältig prüft und gesondert darüber abstimmt oder die Regierung beauftragt, sie fünf Jahre lang zu testen, sie dann zusammenzufassen und der Nationalversammlung Bericht zu erstatten.

Der Grund dafür liege laut dem Delegierten in der bisherigen Praxis. Der Staat habe zu Investitionen und wirtschaftlicher Entwicklung aufgerufen und viele geschäftswillige Menschen und Unternehmen hätten sich bereit erklärt, dem Staat verschiedene Arten ihrer Grundstücke zu überlassen, darunter auch Wohngrundstücke, die für die Produktion und Gewerbe zurückgepachtet werden könnten. So seien Arbeitsplätze geschaffen und ein wesentlicher Beitrag zum Entwicklungsprozess des Ortes geleistet worden.

Wenn der Staat heute die Planung ändert oder ein Stadtgebiet renovieren und verschönern will, muss es einen Prioritätsmechanismus geben, der dem Staat die Möglichkeit gibt, die Entwicklung auf genau dem Land fortzusetzen und in dieses zu investieren, das er seit vielen Generationen bewahrt, bewirtschaftet und auf dem er Geschäfte gemacht hat.

Andererseits verfügt unser Staat über genügend Grundlagen, um die Herkunft von Unternehmen eindeutig bestimmen zu können. Handelt es sich bei dem Grundstück vor Produktions- und Geschäftsaufnahme um Eigentum des Unternehmens (durch Erbschaft, Schenkung oder Übertragung), muss dieser Aspekt eingehend untersucht werden.

Darüber hinaus empfahlen die Delegierten, die gesetzlichen Regelungen im Steuer- und Finanzbereich bald zu ändern und zu vervollständigen, um die Vorteile aus der Umwandlung von Land für andere Nutzungszwecke in Wohnbauland zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte für drei Subjektgruppen zu harmonisieren: Landnutzer, Investoren und Staat, damit der Staat die Vorteile proportional an die Landnutzer selbst umverteilen und in lokale sozioökonomische Entwicklungsprojekte investieren kann .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html