Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt in neuem Entwurf 4 Methoden zur Grundstücksbewertung vor

[Anzeige_1]

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erarbeitet einen Erlass zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Regierungserlasses Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise und des Regierungserlasses Nr. 10/2023/ND-CP vom 3. April 2023 zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel der Dekrete zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes.

Derzeit gibt es gemäß Dekret Nr. 44/2014/ND-CP fünf Methoden zur Grundstücksbewertung, darunter die Methode des direkten Vergleichs; Subtraktionsmethode; Einkommensmethode; Residualmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlug im Entwurf jedoch vier Methoden zur Grundstücksbewertung vor.

Zunächst wird die Vergleichsmethode umgesetzt, indem die Preise von Grundstücken mit demselben Nutzungszweck, die erfolgreich auf den Markt gebracht wurden, angepasst werden. Dabei werden die bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte gewonnenen Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) analysiert und verglichen. Die Faktoren, die sich auf die Grundstückspreise auswirken, werden dabei nach Abzug des Wertes der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) analysiert und verglichen, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Zweitens wird die Einkommensmethode berechnet, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz (r) von 12-monatigen Einlagen in vietnamesischen Dong (VND) bei Geschäftsbanken mit mehr als 50 % des Grundkapitals im Besitz des Staates in der Provinz für 3 aufeinanderfolgende Jahre (berechnet vom 1. Januar bis 31. Dezember) vor dem Bewertungszeitpunkt geteilt wird.

Drittens wird die Überschussmethode umgesetzt, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effizientesten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl von Stockwerken des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.

Viertens wird die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten umgesetzt, indem der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Die Koeffizienten zur Anpassung der Grundstückspreise werden von den Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte (Provinzvolkskomitees) durch Vergleich der Grundstückspreise in der Grundstückspreisliste mit den üblichen Grundstückspreisen auf dem Markt herausgegeben.

Bedingungen für die Anwendung von Bodenbewertungsmethoden

Zur Ermittlung des Grundstückspreises wird die Vergleichsmethode angewendet, wenn mindestens drei vergleichbare Grundstücke vorhanden sind, die auf dem Markt übertragen wurden oder bei einer Auktion für Landnutzungsrechte den Zuschlag erhalten haben, mit Ausnahme der in Artikel 5 Absätze 2 und 3 sowie in den Punkten a, b, c und d des Absatzes 4 genannten Fälle.

Bei der Grundstücksbewertung wird zur Ermittlung der Einkünfte und Aufwendungen aus der Grundstücksnutzung das Ertragswertverfahren angewendet, mit Ausnahme der in Artikel 5 Absatz 4 Sätze 1 und 3 sowie in den Punkten a, b, c und d genannten Fälle.

Zur Bewertung von Grundstücken und Grundstücksflächen mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Nutzungsänderungen oder Planungsänderungen wird bei der Ermittlung der gesamten Entwicklungserlöse und der gesamten Entwicklungskosten die Mehrertragsmethode angewendet, mit Ausnahme der in Artikel 5 Absätze 1 und 2 sowie in den Punkten a, b, c und d des Absatzes 4 genannten Fälle.

Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird zur Ermittlung des Preises von Grundstücken und Grundstücksflächen in folgenden Fällen angewendet: In den in Punkt a, Absatz 4, Artikel 114 und Absatz 3, Artikel 189 des Grundstücksgesetzes genannten Fällen; Berechnung der jährlichen Grundrente in Fällen, in denen der Staat Land verpachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern; Anfangspreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten bei der staatlichen Landvergabe oder Landverpachtung in Fällen, in denen das Grundstück oder die Landfläche gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde. Mit dieser Regelung schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zwei Optionen vor:

Option 1: Bestimmen Sie den Grundstückspreis des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Landfläche mit einem Gesamtwert, der gemäß dem Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste für das Gebiet berechnet wird, das Grundnutzungsgebühren und Grundmieten unterliegt, und zwar von weniger als 90 Milliarden VND für zentral verwaltete Städte, weniger als 30 Milliarden VND für Berg- und Hochlandprovinzen und weniger als 60 Milliarden VND für die übrigen Provinzen in den in Punkten b und d, Klausel 4, Artikel 114, Klausel 2, Artikel 172 des Bodengesetzes genannten Fällen sowie im Fall der Berechnung der Grundmiete, die in einer Summe für die gesamte Pachtdauer gezahlt wird, wenn der Staat Land verpachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern;

Option 2: Ermittlung des Grundstückspreises des Grundstücks oder der Grundstücksfläche, die zur Berechnung der Grundnutzungsgebühren und Grundmieten für Haushalte und Einzelpersonen in den in Artikel 114 Buchstabe b, Absatz 4, genannten Fällen bewertet werden muss; Absatz 2, Artikel 172 des Bodengesetzes und der Fall der Berechnung der in einer Pauschale gezahlten Bodenmiete für die gesamte Mietdauer, wenn der Staat Land verpachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern.

Legen Sie konkrete Grundstückspreise fest, um die Entschädigung zu berechnen, wenn der Staat Land in Fällen zurückfordert, in denen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes eine Entschädigung zusteht, aber die in Absatz 1, Artikel 5 vorgeschriebene Methode zur Bodenbewertung nicht angewendet werden kann.

Kommentar (0)