Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt in neuem Entwurf 4 Methoden zur Grundstücksbewertung vor

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Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erarbeitet derzeit einen Erlass zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Regierungserlasses Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise sowie des Regierungserlasses Nr. 10/2023/ND-CP vom 3. April 2023 zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel der Erlasse zur Umsetzung des Grundstücksgesetzes.

Derzeit gibt es gemäß Dekret Nr. 44/2014/ND-CP fünf Methoden zur Grundstücksbewertung, darunter die Methode des direkten Vergleichs; Subtraktionsmethode; Einkommensmethode; Residualmethode und Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten.

Allerdings schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf vier Methoden zur Grundstücksbewertung vor.

Zunächst wird die Vergleichsmethode angewendet, indem die Preise erfolgreich auf den Markt gebrachter Grundstücke mit gleichem Nutzungszweck angepasst werden. Dabei werden die bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte (Vergleichsgrundstücke) gewonnenen Grundstücke analysiert und verglichen. Dabei werden die Faktoren, die sich auf die Grundstückspreise auswirken, nach Abzug des Werts der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (sofern vorhanden) analysiert und verglichen, um den Preis des zu bewertenden Grundstücks zu bestimmen.

Zweitens wird die Einkommensmethode berechnet, indem das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Landfläche durch den durchschnittlichen Sparzinssatz (r) von 12-Monats-Einlagen in vietnamesischen Dong (VND) bei Geschäftsbanken mit mehr als 50 % des Stammkapitals im Besitz des Staates in der Provinz für 3 aufeinanderfolgende Jahre (berechnet vom 1. Januar bis 31. Dezember) vor dem Bewertungszeitpunkt geteilt wird.

Drittens wird die Überschussmethode angewendet, indem die gesamten geschätzten Entwicklungserlöse abzüglich der gesamten geschätzten Entwicklungskosten des Grundstücks oder der Grundstücksfläche auf der Grundlage der effizientesten Landnutzung (Landnutzungskoeffizient, Baudichte, maximale Anzahl der Stockwerke des Gebäudes) gemäß der von der zuständigen staatlichen Behörde genehmigten Landnutzungsplanung und detaillierten Bauplanung berechnet werden.

Viertens wird die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten umgesetzt, indem der Grundstückspreis in der Grundstückspreistabelle mit dem Grundstückspreisanpassungskoeffizienten multipliziert wird. Die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte (Provinzvolkskomitees) erlassen Koeffizienten zur Anpassung der Grundstückspreise, indem sie die in der Grundstückspreisliste aufgeführten Grundstückspreise mit den üblichen Grundstückspreisen auf dem Markt vergleichen.

Bedingungen für die Anwendung von Bodenbewertungsmethoden

Die Vergleichsmethode wird zur Ermittlung des Grundstückspreises angewendet, wenn mindestens 3 vergleichbare Grundstücke vorhanden sind, die auf dem Markt übertragen wurden oder bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten den Zuschlag erhalten haben, mit Ausnahme der in Artikel 5 Absätze 2 und 3 sowie in den Punkten a, b, c und d des Absatzes 4 genannten Fälle.

Bei der Ermittlung der Einkünfte und Aufwendungen aus der Nutzung von Grundstücken wird das Ertragswertverfahren zur Bewertung von Grundstücken angewendet, mit Ausnahme der in Artikel 5 Absatz 4 Absätze 1 und 3 sowie Buchstaben a, b, c und d genannten Fälle.

Die Überschussmethode wird zur Bewertung von Grundstücken und Grundstücksflächen mit Entwicklungspotenzial aufgrund von Änderungen der Landnutzung oder Planungsänderungen angewendet, wenn die gesamten Entwicklungserlöse und die gesamten Entwicklungskosten ermittelt werden, mit Ausnahme der in den Sätzen 1 und 2 und den Punkten a, b, c und d, Satz 4, Artikel 5 genannten Fälle.

Die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird zur Bestimmung des Preises von Grundstücken und Landflächen in den folgenden Fällen angewendet: In den in Punkt a, Absatz 4, Artikel 114 und Absatz 3, Artikel 189 des Grundstücksgesetzes genannten Fällen; Berechnung der jährlichen Grundrente in Fällen, in denen der Staat Grundstücke verpachtet, ohne die Landnutzungsrechte zu versteigern; Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten bei der staatlichen Landvergabe oder -pacht in Fällen, in denen das Grundstück oder die Landfläche gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde. Mit dieser Regelung schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zwei Optionen vor:

Option 1: Bestimmen Sie den Grundstückspreis des zu bewertenden Grundstücks oder der zu bewertenden Landfläche mit einem Gesamtwert, der gemäß dem Grundstückspreis in der Grundstückspreisliste für das Gebiet berechnet wird, das Landnutzungsgebühren und Grundmieten unterliegt, und zwar von weniger als 90 Milliarden VND für zentral verwaltete Städte, weniger als 30 Milliarden VND für Berg- und Hochlandprovinzen, weniger als 60 Milliarden VND für die übrigen Provinzen in den in den Punkten b und d, Klausel 4, Artikel 114, Klausel 2, Artikel 172 des Bodengesetzes genannten Fällen und im Fall der Berechnung der Grundmiete, die in einer Pauschalsumme für die gesamte Pachtdauer gezahlt wird, wenn der Staat Land pachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern;

Option 2: Ermittlung des Grundstückspreises des Grundstücks oder der Grundstücksfläche, das bzw. die zur Berechnung der Grundnutzungsgebühren und Grundmieten für Haushalte und Einzelpersonen in den in Artikel 114 Buchstabe b, Absatz 4 genannten Fällen bewertet werden muss; Absatz 2, Artikel 172 des Bodengesetzes und der Fall der Berechnung der in einer Pauschale gezahlten Bodenmiete für die gesamte Mietdauer, wenn der Staat Land verpachtet, ohne Landnutzungsrechte zu versteigern.

Legen Sie spezifische Grundstückspreise fest, um die Entschädigung zu berechnen, wenn der Staat in Fällen, in denen gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes eine Entschädigung zusteht, die in Absatz 1, Artikel 5 vorgeschriebene Methode zur Grundstücksbewertung jedoch nicht angewendet werden kann, Land zurückfordert.

Weisheit

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