Bezahlbare Wohnungen werden in den nächsten drei Jahren weniger als 5 % des Angebots ausmachen.

Wohnungen unter 3 Milliarden VND gelten als erschwinglich.

Laut dem kürzlich von Savills Vietnam veröffentlichten Immobilienmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt stieg das Angebot an neuen Wohnungen im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 78 % und im Vergleich zum Vorjahr um 199 % auf 1.125 Einheiten aus einem neuen Projekt und 8 nachfolgenden Markteinführungen, wovon die Klasse B 70 % des Marktanteils des neuen Angebots ausmachte. Dadurch stieg das gesamte Primärangebot im Vergleich zum Vorquartal um 13 % auf 5.574 Einheiten.

Das Primärangebot blieb in den ersten sechs Monaten des Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 6.690 Einheiten stabil, wobei die Klasse B 56 % des Marktanteils ausmachte, gefolgt von Klasse C (40 % Marktanteil) und Klasse A (4 % Marktanteil). Die Primärversorgung konzentriert sich hauptsächlich auf den Osten (Thu Duc City) mit 57 % Marktanteil und den Westen (Binh Tan, Binh Chanh) mit 29 % Marktanteil.

Der Bericht kam zu dem Schluss, dass sich der Markt wieder auf Erholungskurs befindet und das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 655 % gestiegen ist, was ein Zeichen für das Marktvertrauen ist. Im zweiten Quartal 2024 wurden 2.288 erfolgreiche Transaktionen verzeichnet, was dank niedrigerer Kreditzinsen, klarer Produktlegalität und effektiver Verkaufsrichtlinien 70 % des Gesamtumsatzes im ersten Halbjahr entspricht. Im ersten Halbjahr lag der durchschnittliche Verkaufspreis für Erstwohnungen bei 72 Millionen VND/m2.

Der Bericht wies jedoch auch darauf hin, dass das Angebot an Wohnungen unter 3 Milliarden VND in Ho-Chi-Minh-Stadt zunehmend begrenzt sei und in den ersten sechs Monaten des Jahres nur 18 % des Primärangebots ausmachte, wobei die meisten Wohnungen mehr als 10 km vom Stadtzentrum entfernt lagen. Laut dem Forschungsmodell von Savills gelten Wohnungen unter 3 Milliarden VND derzeit als erschwingliches Segment. Experten gehen davon aus, dass die Erschwinglichkeit eine große Herausforderung für den Markt darstellen wird, da dieses Segment in den nächsten drei Jahren weniger als 5 % des Wohnungsangebots ausmachen wird.

Wohnungsperformance in den ersten 6 Monaten 2024

„Wir haben eine Analyse durchgeführt, um die Situation im Bereich bezahlbarer Wohnraum in Ho-Chi-Minh-Stadt zu verstehen. Dieses Modell berücksichtigt unterschiedliche Einkommensstufen basierend auf Einkommen, Ausgaben und Ersparnissen“, sagte Giang Huynh, Forschungsleiterin und S22M-Leiterin bei Savills Vietnam.

Dieser Experte geht davon aus, dass der Eigenheimkäufer 10 Jahre lang gespart hat, möglicherweise unterstützt durch seine Hypothek oder sein Eigenkapital. Daraus lässt sich schließen, dass eine Zweizimmerwohnung mit einem Preis von unter drei Milliarden VND/Einheit als erschwinglich gilt.

„Derzeit sind die meisten erschwinglichen Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verkauft, das aktuelle und zukünftige Angebot ist in Ho-Chi-Minh-Stadt sehr begrenzt. Und das neue und zukünftige Angebot an erschwinglichem Wohnraum wird hauptsächlich in Binh Duong entstehen, dem an Ho-Chi-Minh-Stadt grenzenden Gebiet. Daher ist es klar, dass Käufer von Ho-Chi-Minh-Stadt in diese Gegend ziehen müssen, um erschwingliches Angebot zu finden“, analysierte Frau Giang.

Die Preise im günstigen Segment steigen immer weiter.

Die Experten von Savills fügten außerdem hinzu, dass sich der Sekundärmarkt in der jüngsten Zeit angesichts des begrenzten Übergabeangebots und eines geringen Angebots an Primärprodukten ebenfalls positiver entwickelt habe. Im Jahr 2024 wird es bei vielen Projekten der Grade B und C zu starken sekundären Preissteigerungen kommen. Unterdessen geraten Luxusprojekte nach der Festlegung hoher Preise im Jahr 2023 auf dem Sekundärmarkt unter Druck. Es zeigt sich, dass Bezirke mit guter Anbindung durch verbesserte Infrastruktur und geringem Übergabeangebot ein starkes sekundäres Preiswachstum aufweisen.

Immobilien stehen vor vielen Herausforderungen

Der Director of Research und S22M von Savills analysierte das Reihenhaus-/Villensegment und kommentierte: „In einer Stadt mit über 10 Millionen Einwohnern verzeichneten wir im zweiten Quartal lediglich 668 Reihenhausimmobilien, 10 Neubauten und 72 Transaktionen. Der Markt ist in den letzten Jahren aufgrund zahlreicher Herausforderungen ähnlich wie das Wohnungssegment geschrumpft. Daher steigen die Primärpreise angesichts des begrenzten Angebots weiterhin stark an. Obwohl sie im Jahr 2024 sinken werden, dominieren hochpreisige Produkte weiterhin den Markt.“

Konkret zeigen die Daten, dass mehr als 77 % des gesamten Primärangebots einen Preis von über 30 Milliarden VND/Einheit haben. Die meisten dieser High-End-Produkte befinden sich in städtischen Gebieten und sind hauptsächlich in der Stadt Thu Duc konzentriert. Hohe Primärpreise, Konkurrenz vom Sekundärmarkt und günstige Produkte in den Nachbarprovinzen haben dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt zu schaffen gemacht. Bei Produkten über 30 Milliarden gab es Probleme, da nur 6 % davon absorbiert wurden. Dank der realen Nachfrage und der wettbewerbsfähigen Preise wiesen Reihenhäuser mit 31 % die höchste Absorptionsrate auf.

Im zweiten Quartal 2024 wurden teure gewerblich genutzte Reihenhäuser in The Global City verkauft, was zu einem Rückgang der Primärpreise um 2 % gegenüber dem Vorquartal und 4 % gegenüber dem Vorjahr führte und 320 Millionen VND/m2 Grundstück erreichte.

Betriebssituation des Villen- und Reihenhaussegments in Ho-Chi-Minh-Stadt in den ersten 6 Monaten des Jahres 2024

Der Bericht stellte fest, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2026 keine niedrigen Produkte mehr geben wird, die weniger als 5 Milliarden VND kosten, und dass nur 10 % des Primärangebots weniger als 10 Milliarden VND kosten werden. Mittlerweile machen Produkte dieser Preisklasse 85 % des Angebots in Binh Duong und 55 % in Dong Nai aus.

In der zweiten Hälfte des Jahres 2024 werden voraussichtlich 883 Flachbauten auf den Markt kommen, hauptsächlich aus den nächsten Phasen bestehender Projekte. Produkte mit einem Preis von über 20 Milliarden VND werden 80 % des zukünftigen Angebots ausmachen. Zwei neue Projekte, Foresta und The Meadow, werden 30 % des zukünftigen Angebots an Villen- und Stadthausprodukten abdecken. Für beide Projekte liegt eine Baugenehmigung vor.

Bis 2026 wird das zukünftige Angebot voraussichtlich 4.663 Einheiten erreichen, hauptsächlich konzentriert auf Distrikt 2, Binh Chanh und die Gebiete Nha Be. Aufgrund der Knappheit an Land und der Unterstützung durch die Infrastruktur haben sich die Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten fünf Jahren auf dem Primärmarkt verdreifacht und auf dem Sekundärmarkt verdoppelt. Steigende Preise haben Käufer von Eigenheimen mit echtem Wohnzweck dazu gezwungen, in die benachbarten Provinzen zu ziehen, wo sie geeignetere Alternativen finden.

Die Experten von Savills gaben einen Überblick und sagten, dass wichtige Infrastrukturprojekte im Gange seien und der Region durch die künftige Versorgung entlang wichtiger Infrastrukturrouten zugutekommen würden.

Quelle: https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html