Notwendigkeit der Harmonisierung der Interessen aller Parteien

Investoren haben Mühe, die Kosten zu „tragen“ und die Zinsen für Kredite zu zahlen

Nguoi Dua Tin (NDT): Während derzeit Millionen von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen den Wunsch nach einem Eigenheim hegen, ist das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen nahezu erschöpft. Was ist Ihrer Meinung nach die Ursache für die oben beschriebene Situation?

Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung, DKRA Group: Das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen, die den Bedürfnissen der Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen gerecht werden, besteht seit vielen Jahren.

Viele Faktoren beeinflussen dies, doch zwei Hauptfaktoren wirken sich direkt auf die Versorgung dieses Segments aus.

Erstens sind die Inputkosten hoch. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren Anzeichen eines Rückgangs zeigten, muss man zugeben, dass der vorherige Immobilienentwicklungszyklus von etwa 2014 bis 2020 dazu führte, dass die Immobilienpreise hoch blieben.

Dies führt zu extrem hohen Investitions- und Baukosten für Investoren von Immobilienprojekten. Da die Kosten für den Kauf von Grundstücken, Rohstoffen, Arbeitskräften usw. vertikal ansteigen, ist es sehr schwierig, den Preis fertiger Immobilien zu senken.

Herr Vo Hong Thang – Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung, DKRA Group.

Zweitens wird der Rechtsstatus von Immobilienprojekten in die Länge gezogen und es dauert lange, bis er geklärt ist. Bereits in der Phase der Grundstücksübergabe müssen Investoren Genehmigungsdokumente bei verschiedenen Regierungsebenen einholen und außerdem einen Entschädigungsplan für die Räumung des Geländes ausarbeiten. Dies kann dazu führen, dass die rechtliche Fertigstellung eines Projekts viele Jahre in Anspruch nimmt.

Insbesondere in bestimmten Geschäftszweigen wie dem Immobiliensektor ist die Fremdfinanzierung meist sehr hoch und die Kreditaufnahme über Anleihen und Banken ist sehr groß. Während sich das Projekt aufgrund unvollständiger Rechtsverfahren verzögert, muss das Unternehmen weiterhin enorme Zinsen aus Schulden „tragen“. Alle oben genannten Anhänge sind nach Fertigstellung im Produktpreis enthalten.

Daher ist es für Unternehmen sehr schwierig, die Produktpreise auf ein niedriges Niveau zu senken oder dem von der Mehrheit der Menschen gewünschten Konzept der „Erschwinglichkeit“ zu entsprechen, insbesondere im aktuellen Kontext, in dem die Kosten bereits sehr hoch sind.

Investor: Diese Aussage zeigt, dass Immobilieninvestoren aufgrund der Kostenproblematik „Kopfschmerzen“ haben. Können Sie bitte einige der Kosten, die Immobilienunternehmen tragen müssen, genauer darlegen und wie sich dies auf die Senkung der Immobilienpreise auswirkt?

Herr Vo Hong Thang: Inputkosten wie Landnutzungsgebühren, Entschädigungen für die Räumung von Baustellen, Zinsen für Bankdarlehen, Arbeitskosten, Kauf von Baumaterialien … sind alle stark gestiegen, in letzter Zeit sogar um ein Vielfaches.

Von der Bauordnung bis zur rechtlichen Fertigstellung dauert ein Projekt erwartungsgemäß im Durchschnitt nur etwa drei Jahre. Tatsächlich können Unternehmen, die offiziell bauen möchten, jedoch bis zu zehn Jahre mit dem Papierkram verbringen und so Ressourcen verschwenden.

Um Land zu besitzen, müssen Unternehmen eine Reihe von Entschädigungen und Räumungskosten zahlen, indem sie die Übertragung von Landnutzungsrechten sowie die Zahlung von Landnutzungsgebühren, Grundmieten und Gebühren zum Schutz von Reisfeldern an den Staat erhalten.

Außerdem steigen mit der Zeit die Baukosten für Arbeitskräfte, Materialien usw. Bei Wohnungsbauprojekten betragen die Baukosten ca. 50 %, bei Reihenhäusern ca. 30 % und bei Villen 20 %.

Ganz zu schweigen von der finanziellen Belastung, die entsteht, wenn Unternehmen Tilgung und Zinsen für Kredite zahlen müssen. Je länger die Fertigstellung des Projekts dauert, desto höher sind diese finanziellen Kosten. Und schließlich sind diese Kosten alle im Verkaufspreis enthalten, den Kunden beim Kauf eines Hauses zahlen müssen.

Für Unternehmen ist es unmöglich, Verluste hinzunehmen, nur um ihre Produkte auf den Markt zu bringen.

Angesichts der trüben Immobilienmarktlage der vergangenen zwei Jahre haben viele Investoren versucht, Eigenheimkäufern attraktive Anreize zu bieten und die Zahlungsfristen zu verlängern, um die Nachfrage anzukurbeln.

Tatsächlich handelt es sich dabei um eine Politik, die den Gewinnen der Anleger schadet, die sie jedoch dennoch akzeptieren, um Liquidität zu schaffen. Da die Kosten nun zu hoch sind, können die Unternehmen die Produktpreise nur noch senken, um die Interessen von Käufern und Verkäufern auf einem moderaten Niveau in Einklang zu bringen.

Es ist sehr schwierig, Immobilienunternehmen zu zwingen, die Hauspreise auf ein „erschwingliches“ Niveau zu senken, da die Unternehmen Gewinn machen müssen. Von Unternehmen kann man nicht erwarten, dass sie Verluste hinnehmen, nur um ihre Produkte zu verkaufen.

In der Vergangenheit rechneten viele Anleger mit Gewinnen von mehreren zehn Prozent, bevor sie überhaupt etwas unternahmen. Heute jedoch rechnen sie damit, bereits in frühen Phasen die Gewinnschwelle zu erreichen oder sogar Geld zu verlieren. Das höchste Ziel heutiger Investoren ist ein möglichst niedriger Verkaufspreis und die möglichst schnelle Mittelbeschaffung, um einen Cashflow zu generieren. Dies ist die beste Option für Kunden, die Immobilien besitzen möchten.

Erwartungen an ein erhöhtes Wohnungsangebot dank der Politik

Investor: Tatsächlich wird das Segment des bezahlbaren Wohnraums selbst im allgemein düsteren Kontext des Immobilienmarktes im Jahr 2023 weiterhin besondere Aufmerksamkeit von Kunden erhalten und Projekte in diesem Segment weisen stets ein stabiles Transaktionsvolumen auf.

Allerdings scheinen Investoren an der Entwicklung luxuriöser Stadthäuser und hochwertiger Wohnungen interessiert zu sein … Warum ist Ihrer Meinung nach dieses Paradoxon aufgetreten?

Herr Vo Hong Thang: Der rechtliche Stillstand, der gleichzeitig bei Tausenden von Projekten im ganzen Land auftrat, hat dazu geführt, dass in den letzten Jahren nur sehr wenige Projekte gestartet werden konnten und nur bestimmte Segmente betroffen waren.

Aufgrund der geringen Anzahl an Projekten mit angemessenen Preisen wird die Verkaufsgeschwindigkeit sicherlich sehr hoch sein, und die geschäftigen Transaktionen lassen uns leicht fälschlicherweise annehmen, dass nur Projekte mit niedrigen Kosten für die Leute von Interesse sind.

Allerdings muss man sich auch der Realität stellen, dass es bei Projekten in „Hotspots“ wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt praktisch keine Wohnungen gibt, deren Preis unter 50 Millionen VND/m2 liegt. Die oben genannten Projekte werden alle 70–80 Millionen VND/m2 kosten, sogar 100 Millionen VND/m2, auch bekannt als Luxusimmobilien.

Alle oben genannten Projekte befinden sich an erstklassigen Standorten, sodass es für Investoren schwierig ist, die Produktpreise zu senken. Und gerade in jüngster Zeit war die Zahl der startfähigen Luxusprojekte sehr gering, was auch zu einem geringen Transaktionsvolumen in diesem Segment führte.

Daher lässt sich anhand der Anzahl der Transaktionen auf dem Markt nicht feststellen, dass im Segment der Luxusimmobilien weniger Interesse besteht als im Segment der bezahlbaren Wohnungen bzw. des sozialen Wohnungsbaus.

Wenn die Kosten gesenkt werden, sinken auch sofort die Immobilienpreise.

Hinzu kommt, dass sich viele Unternehmen nach Ansicht einiger Investoren von Anfang an auf die Entwicklung des Segments Reihenhäuser und hochwertige Häuser eingestellt haben und eine langfristige Strategie für die Entwicklung dieses Segments verfolgen. Obwohl sie also wirklich mehr Segmente mit niedrigerem Wert entwickeln möchten, um die Marktnachfrage zu befriedigen, müssen sie dennoch akzeptieren, dass sie ihre ursprüngliche Ausrichtung beibehalten.

Hinzu kommt, dass einige Projekte nur unvollendet und mit sehr hohem Kapitaleinsatz umgesetzt wurden, sodass es für Investoren schwierig ist, problemlos in andere Immobiliensegmente zu wechseln.

Investor: Welche Lösungen müssen Ihrer Meinung nach umgesetzt werden, um das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum zu lösen? Das überarbeitete Bodengesetz wurde verabschiedet und wird in der Praxis angewendet. Welche Auswirkungen wird dies Ihrer Einschätzung nach auf das Angebot auf dem Immobilienmarkt haben?

Herr Vo Hong Thang: Aufgrund der wichtigsten politischen Maßnahmen des Staates können wir davon ausgehen, dass das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum in den nächsten drei bis fünf Jahren dramatisch zunehmen wird, wodurch der Wohnungsmangel ausgeglichen wird, der in letzter Zeit bei der Mehrheit der Menschen besteht.

Dabei kommt dem Staat nach wie vor die wichtigste Rolle zu. Ihm kommt die zentrale Aufgabe zu, die Entwicklung des Marktes durch Politik, Institutionen und Strategien zu steuern und auszurichten.

Das Wichtigste ist, alle rechtlichen Fragen des Projekts zu klären und die Bearbeitungszeit der Verwaltungsverfahren zu verkürzen, damit die Unternehmen schnell mit dem Bau beginnen können. Insbesondere die neu geänderten Gesetze werden sich nach ihrer offiziellen Umsetzung sicherlich unmittelbar positiv auf die Marktversorgung auswirken.

Zweitens ist es notwendig, die Kosten der Landnutzung zu überprüfen, und es sollte mehr Steuerförderungsprogramme für Unternehmen geben, die bezahlbaren Wohnraum und Sozialwohnungen entwickeln.

Drittens sollte Vietnam wie Singapur die Einrichtung zusätzlicher Fonds für den Wohnungsbau für Erstkäufer in Erwägung ziehen.

Und schließlich sollten wir in unserem Land mehr Fonds für sauberes Land schaffen und versteigern, damit Unternehmen leichter Zugang zu Land erhalten.

Für Unternehmen besteht weiterhin ein Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Steigen die Inputkosten, steigen auch die Verkaufspreise, und umgekehrt: Sinken die Kosten, sinkt auch sofort der Preis fertiger Immobilienprodukte. Um die oben genannten Kosten unter Kontrolle zu halten, spielt der Staat weiterhin eine wichtige Rolle bei der Entscheidung über den Anstieg oder Rückgang des Immobilienmarktes .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html