Was sagt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt?

In diesem Dokument schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor, die Methode zur Grundstücksbewertung zu ändern und zu ergänzen, um drei Methoden zur Grundstücksbewertung zu regeln, darunter: Vergleichsmethode; Einkommensmethode; Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Somit wurden im Dekretsentwurf im Vergleich zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP zwei Methoden zur Grundstücksbewertung reduziert.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde durch die Regelung von drei Bodenbewertungsmethoden (Vergleich, Einkommen, Bodenpreisanpassungskoeffizient) sichergestellt, dass alle Bodenbewertungsfälle abgedeckt sind, die der staatlichen Landverwaltung dienen.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde durch die Regelung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung sichergestellt, dass alle Fälle der Grundstücksbewertung abgedeckt sind, die der staatlichen Landverwaltung dienen. (Foto: DM)

Konkret ist die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode integriert, da die Abzugsmethode ein Schritt bei der Anwendung der Vergleichsmethode auf Grundstücke mit mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten ist, der angewendet wird, um den Wert der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte von dem verglichenen Grundstück abzutrennen.

Gleichzeitig schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Dekretsentwurf Nr. 44 vor, die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken zu verwenden.

Zur Begründung, warum die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken verwendet wird, führte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt laut einem Entwurf an die Regierung aus, dass es sich bei der Überschussmethode um eine Methode zur Bewertung von Grundstücken handelt, bei der die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse des Grundstücks abzüglich der gesamten angenommenen Entwicklungskosten berechnet werden.

Die Berechnung des angenommenen Gesamtertrags aus der Immobilienentwicklung muss dementsprechend auf den angenommenen Faktoren Übertragungspreis, Mietpreis, Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate, Trend und Volatilität des Übertragungspreises, zukünftiger Mietpreis, Belegungsrate usw. basieren und den Cashflow auf den Bewertungszeitpunkt entsprechend dem Kreditzinssatz der Bank abzinsen.

Die Berechnung der voraussichtlichen Gesamtkosten für die Entwicklung einer Immobilie basiert nicht nur auf den von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreisen, sondern hängt auch von der Bauzeit, der jährlichen Baurate, unvorhergesehenen Kosten, Zinskosten, dem Gewinn des Anlegers unter Berücksichtigung von Risikofaktoren, Werbe- und Vertriebskosten usw. ab.

Die Berechnung der oben genannten angenommenen Faktoren der gesamten Entwicklungserlöse und der gesamten Entwicklungskosten ist sehr kompliziert und die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und mit großen Fehlern behaftet (für dasselbe Grundstück ändert sich das Bewertungsergebnis, wenn nur ein Indikator der angenommenen Faktoren geändert wird). Sie lassen sich leicht ausbeuten und bergen Risiken für die Gutachter und diejenigen, die vor Ort über die konkreten Grundstückspreise entscheiden.

Dies ist die Hauptursache für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Festlegung konkreter Grundstückspreise in jüngster Zeit.

Im Immobiliengeschäft hingegen existiert immer zuerst das Grundstück und wird bewertet, bevor mit der Schaffung der Immobilie begonnen wird. Wenn man davon ausgeht, den zukünftigen Wert einer Immobilie zu schätzen, ist die Ermittlung des Grundstückspreises nicht angemessen, da der Grundstückspreis von der Immobiliengeschäftsmethode des Investors abhängt und nicht den wahren Marktwert des Grundstücks widerspiegelt.

Darüber hinaus wird die Überschussmethode häufig von Investoren verwendet, um durch Annahme von Einnahmen und Schätzung der anfallenden Kosten den erzielten Nutzen zu berechnen und so eine Entscheidung für oder gegen eine Investition zu treffen.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der Ansicht, dass im Sinne der Resolution Nr. 18-NQ/TW die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze gewährleisten muss. Daher steht die Tatsache, dass im Dekretsentwurf 44 die Überschussmethode nicht zur Berechnung des Grundstückswerts, der finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer und der Entschädigung bei staatlicher Landrückgewinnung angewendet wird, im Einklang mit der Politik der Partei.

Um die Einschränkungen zu überwinden, die sich aus der Nichtanwendung der Überschussmethode ergeben, wurde im Verordnungsentwurf Nr. 44 der Inhalt der Vergleichsmethode geändert und ergänzt.

Darin werden Leitlinien zur Bewertung von Grundstücken und Landflächen bereitgestellt, in die nicht in technische Infrastruktur investiert wurde, basierend auf einer Kombination von Abzugstechniken zum Abzug der Investitionskosten für technische Infrastruktur. Gleichzeitig muss die Regelung dahingehend ergänzt werden, dass bei der Ermittlung des Grundstückspreises zum Zwecke des Vergleichs und der Überprüfung die Methode des jährlichen Anpassungskoeffizienten angewendet werden muss, um die Richtigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung sicherzustellen.

Quelle: https://www.congluan.vn/chi-de-xuat-3-phuong-an-dinh-gia-dat-bo-tai-nguyen-va-moi-truong-noi-gi-post258175.html