Cởi trói cho các dự án bất động sản

Dự thảo nghị quyết về cơ chế thí điểm này vừa được Quốc hội cho ý kiến, dự kiến thông qua tại kỳ họp sẽ kết thúc vào cuối tháng 11 này.

Nhưng trước thực trạng nguồn cung nhà ở trên thị trường thời gian qua tập trung vào phân khúc chung cư trung, cao cấp, hạng sang, một số ý kiến cũng cho rằng cơ chế thí điểm nên có định hướng rõ ràng, ưu tiên việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, chung cư bình dân để đáp ứng nhu cầu ở thật của đa số người dân.

Hàng trăm dự án bất động sản chờ gỡ vướng

Tháng 3-2024, trong cuộc họp của Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết tại TP.HCM có 143 dự án bất động sản, Hà Nội 246 dự án, Hải Phòng 4 dự án, Bình Định 16 dự án, Cần Thơ 34 dự án… nằm chờ tổ công tác, các bộ, ngành và địa phương gỡ vướng.

Có thể thấy trên cả nước vẫn còn hàng trăm dự án bất động sản đang “đứng hình”.

Trong đó có rất nhiều dự án vì không dính đất ở nên không triển khai được. Chủ đầu tư bỏ tiền mua đất đúng quy hoạch cũng không thể xây dựng dự án vì thiếu… 1m² đất ở.

Bên cạnh đó, trong dự thảo nghị quyết thí điểm đang trình Quốc hội xem xét thông qua, Chính phủ cũng đề xuất Quốc hội đồng ý cho doanh nghiệp được thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích đất của cơ sở phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Ngay tại Hà Nội, có nhiều cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường khu vực nội đô sau khi di dời nhà máy ra các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận lại lộ ra nhiều khu “đất vàng” bỏ hoang cả chục năm.

Điển hình là cụm ba nhà máy cao su Sao Vàng, nhà máy xà phòng Hà Nội, nhà máy thuốc lá Thăng Long có tổng diện tích khoảng 150.000m² sau khi di dời ra ngoại thành để đất hoang nhiều năm.

Trong đó, khu “đất vàng” Nhà máy xà phòng Hà Nội đã di dời nhiều năm nhưng đến nay vẫn để cỏ mọc vì thiếu cơ chế chuyển đổi sang đất xây dựng nhà ở thương mại.

Doanh nghiệp và người có đất đều vui

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết cơ chế thí điểm doanh nghiệp được tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất khác, không phải đất ở từ người dân để làm dự án nhà ở thương mại bổ sung thêm một phương thức tiếp cận đất cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

Cơ chế này cũng bảo đảm quyền thỏa thuận của người có quyền sử dụng đất, giảm khiếu kiện trong thu hồi đất đai để thực hiện dự án.

“Dù cơ chế thu hồi đất hiện nay tốt hơn trước nhiều (mức đền bù thỏa đáng hơn, theo thị trường hơn) nhưng không bằng cơ chế thí điểm cho doanh nghiệp và người dân có quyền sử dụng đất tự thỏa thuận chuyển nhượng”, ông Châu nhấn mạnh.

Ví dụ tại quận 3, TP.HCM những năm qua có 48 khu nhà chung cư cũ, đến nay đã có 5 khu nhà chung cư cũ doanh nghiệp tự thỏa thuận mua lại 100% căn hộ chung cư cũ từ người dân để thực hiện dự án xây dựng các tòa chung cư thương mại mới nhưng không xảy ra khiếu kiện bởi đây là cơ chế thuận mua vừa bán.

Còn lại 43 tòa chung cư cũ đến nay chưa cải tạo được vì chúng ta chưa có cơ chế khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận mua lại chung cư cũ.

Cũng theo ông Châu, hiện nhiều dự án nhà ở thương mại tắc vì doanh nghiệp có đất không dính đất ở nên không xây dựng được.

Trong khi thị trường nhà ở đang thiếu hụt nguồn cung sản phẩm nhà ở (do thiếu hụt dự án nhà ở), nếu Quốc hội thí điểm cho doanh nghiệp được tự thỏa thuận mua lại đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở thương mại sẽ tăng số dự án nhà ở thương mại được cấp phép, qua đó tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Hữu Cường, chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhận định chủ trương thí điểm cho doanh nghiệp tự thỏa thuận mua đất không phải đất ở của dân để làm dự án nhà ở thương mại là một hướng mở cho sự phát triển thị trường nhà ở.

Cơ chế này cũng cho phép doanh nghiệp bất động sản hợp tác với người có quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp cổ phần bằng đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Điều này sẽ làm tăng quỹ đất xây dựng nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. “Việc cho doanh nghiệp được tự thỏa thuận trực tiếp, mua lại quyền sử dụng đất của người dân chắc chắn sẽ rẻ hơn rất nhiều so với việc tổ chức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở thương mại. Việc tự thỏa thuận trực tiếp giữa hai bên sẽ tránh được “giá ảo” trong đấu giá đất”, ông Cường nhận định.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nêu quan điểm việc thí điểm cho doanh nghiệp được tự thỏa thuận mua đất nông nghiệp, đất khác của người dân để xây nhà ở thương mại cũng ngăn chặn tình trạng lãng phí đất đai ở đô thị hiện nay.

Thực tế có nhiều khu đất xen kẹt không phải là đất ở tại Hà Nội, TP.HCM đã bỏ hoang nhiều năm qua. Việc thí điểm cho thỏa thuận mua lại, cho chuyển đổi sẽ giúp đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, trong khi Nhà nước vẫn thu được tiền sử dụng đất, tiền thuế, người dân thì có thêm lựa chọn để mua nhà.

Khuyến khích làm nhà thương mại giá thấp

Dù ủng hộ việc thí điểm cho doanh nghiệp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà ở thương mại nhưng nhiều chuyên gia cho rằng chủ trương thí điểm cho doanh nghiệp tự thỏa thuận mua lại đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại cần ưu tiên thực hiện các dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương.

Ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com, khuyến nghị cần sử dụng cơ chế thí điểm này để phát triển loại hình nhà ở vừa túi tiền, chung cư thương mại giá thấp để tăng nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thật của số đông người dân.

Ông Tuấn cho rằng việc tăng nguồn cung nhà ở thông qua cơ chế thí điểm phải phù hợp với nhu cầu thực tiễn, nếu không có định hướng rõ ràng, các doanh nghiệp sau khi thỏa thuận mua đất của người dân chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại giá cao, khoảng trên 50 triệu đồng/m², để thu lợi nhuận cao như thời gian qua thì sẽ không đạt được mục tiêu cân đối cung – cầu nhà ở trên thị trường.

Một lưu ý khác theo ông Tuấn là việc thí điểm cho doanh nghiệp mua gom đất không phải đất ở của người dân để làm dự án nhà ở thương mại cần tránh tình trạng một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, tận dụng quy định này để mua gom đất để đó, chờ tăng giá để sang nhượng lại cho doanh nghiệp khác.

Cần bổ sung quy định doanh nghiệp đi thỏa thuận, mua gom đất của người dân phải triển khai dự án nhà ở thương mại trong 2 – 3 năm, nếu không phải chuyển đổi cho chủ đầu tư khác làm dự án, còn để không đất thì sẽ bị thu hồi.

Vẫn còn băn khoăn về điều khoản quy định

Một chủ đầu tư dự án bất động sản ở TP.HCM cho biết cùng với việc Chính phủ trình Quốc hội xem xét thông qua nghị quyết thí điểm, vừa qua TP.HCM cũng đang rà soát lại số lượng doanh nghiệp có các khu đất đang bị vướng quy định chưa thực hiện được dự án. Riêng doanh nghiệp này theo rà soát có gần 20 khu đất ở các huyện Bình Chánh, quận 8, Thủ Đức… bị vướng.

Vị này cho biết phần lớn các khu đất đều là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, được doanh nghiệp hoàn tất nhận chuyển nhượng của người dân nhưng do luật không cho phép nên không thể làm được dự án.

Thời gian qua thị trường bất động sản khó khăn, nhưng doanh nghiệp không thể sử dụng nguồn lực đất đai có sẵn để làm thêm dự án, có nguồn cung bán ra để thu lại tiền nên rất khó khăn. Trong khi lãi suất vay ngân hàng, doanh nghiệp vẫn phải đóng, khó khăn chồng chất.

Đọc dự thảo nghị quyết chuẩn bị được xem xét thông qua, doanh nghiệp này cho rằng đây là một chính sách cần thiết nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, cho thị trường sắp có cơ hội được xem xét thông qua.

Dù vậy, một điểm băn khoăn của doanh nghiệp khi dự thảo nghị quyết quy định về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Theo đó, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất quy định tại nghị quyết này được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất để thực hiện dự án gồm đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Quy định như thế này sẽ có thể có cách hiểu doanh nghiệp đã có sẵn đất thì được chuyển mục đích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để làm dự án, riêng nhận chuyển nhượng từ đầu thì phải chuyển nhượng các thửa đất vừa có đất ở và đất khác trong cùng thửa.

Như vậy, nếu nghị quyết được thông qua và việc thực hiện đúng như cách hiểu của doanh nghiệp, việc tháo gỡ sẽ không triệt để.

Vị này giải thích thêm hiện nay ngoài những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất thuộc quyền sử dụng doanh nghiệp, có những trường hợp doanh nghiệp trước đây cho các cá nhân trong công ty đi mua đất nông nghiệp nhưng chưa đưa vào quyền sử dụng doanh nghiệp do vướng luật; hoặc có doanh nghiệp đủ nguồn lực đang muốn nhận chuyển nhượng đất của người dân để làm dự án.

Nếu hiểu như cách trên, doanh nghiệp chỉ mua được khu vực vừa có đất ở và đất khác sẽ bó hẹp cơ hội tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp.

“Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đây cũng nêu trước Quốc hội bất cập khi thực tế phần lớn các dự án bất động sản đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và quy hoạch chi tiết của dự án cũng gồm nhiều loại đất khác nhau như đất ở, đất giao thông, đất cây xanh… nên quy định tại Luật Đất đai là không triển khai được trên thực tế. Do vậy cơ quan soạn thảo cần xem xét lại điều này”, vị này kiến nghị.

Nên bỏ một cụm từ

Cùng băn khoăn này, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng quy định nên bỏ cụm từ “đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” trong điểm quy định về đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để tránh cách hiểu sai khi thực hiện nghị quyết.

Điều này có nghĩa doanh nghiệp đã có đất hoặc nhận chuyển nhượng từ đầu được sử dụng ba loại đất là đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải đất ở; đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm dự án nhà ở thương mại miễn phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các tiêu chí khác trong nghị quyết đưa ra.

“Như vậy mới khơi thông được điểm nghẽn, giải phóng được nguồn lực đất đai”, ông Châu nói.