تحديد أسعار الأراضي: حتى التدقيق أمر صعب

[إعلان 1]

في 18 أكتوبر/تشرين الأول، انعقد في هانوي منتدى "تعزيز الانتعاش الاقتصادي والتنمية: النقاط الرئيسية ودور التدقيق الحكومي". ومن بين المواضيع المهمة للمنتدى "إدارة الأراضي وتقييم الأراضي - أوجه القصور في الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق في الدولة" برئاسة نائب المراجع العام للدولة ها ثي مي دونج ونائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة لي مينه نجان.

وفي المنتدى، لم يشتكي ممثلو المستثمرين العقاريين من الصعوبات فحسب، بل شاركت بعض المحافظات والمدن الكبرى أيضًا في الصعوبات التي واجهتها هذه السلطات.

ومن المتوقع من الورشة بالتالي أن "تحدد" الصعوبات والمشاكل في تحديد أسعار الأراضي، ومن ثم اقتراح الحلول مع ديوان المحاسبة.

كما يتوافق تدقيق تحديد أسعار الأراضي مع الصورة 1 — "إدارة الأراضي وتقييم الأراضي - أوجه القصور في الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق في الدولة" برئاسة نائب المراجع العام للدولة ها ثي مي دونج ونائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة لي مينه نجان. الصورة: هوانغ تو

وتواجه المحافظات والمدن أيضًا صعوبة في تحديد أسعار الأراضي.

وفي الورشة، قالت لجنة الشعب في هانوي إن هذه الوكالة نفذت في الآونة الأخيرة اللامركزية وتفويض السلطات بشكل شامل لزيادة مبادرة لجان الشعب على مستوى المقاطعات في أعمال استعادة الأراضي؛ إزالة الأراضي؛ تحديد أسعار محددة للأراضي كأساس للتعويض وإعادة التوطين؛ حل المشاكل المتعلقة باستحواذ الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين وتنفيذ مشاريع الاستثمار العام في المدينة على الفور (مشاريع الطريق الدائري 3 والطريق الدائري 4؛ مشاريع السكك الحديدية، وغيرها).

من خلال الممارسة، تقدر لجنة الشعب لمدينة هانوي أن تطبيق أسعار الأراضي السكنية لتحديد أسعار إيجار الأراضي لوحدات الخدمة العامة التي تحولت إلى الاستقلال المالي وفقًا لأحكام الفقرة د، البند 3 من المرسوم الحكومي 44/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 غير مناسب.

وفي الوقت نفسه، تكافح اللجنة الشعبية الإقليمية في خان هوا أيضًا من أجل "تصحيح الأخطاء" في تحديد أسعار الأراضي للعديد من المشاريع السابقة.

وعلقت لجنة الشعب الإقليمية في خان هوا بأن تقييم الأراضي هو تقدير لقيمة الأرض في شكل نقدي لغرض محدد من الاستخدام، في وقت محدد. تلعب عملية تقييم الأراضي دورًا مهمًا في الاقتصاد وكذلك في أنشطة إدارة الأراضي التي تقوم بها الدولة.

بالإضافة إلى تحديد أسعار الأراضي المحددة لخدمة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي والتعويضات ودعم إعادة التوطين في المنطقة، يجب على مقاطعة خان هوا أيضًا تحديد أسعار الأراضي لمعالجة المشاريع التي بها انتهاكات وفقًا لاستنتاجات لجنة التفتيش المركزية ومفتشية الحكومة. وهذه مهمة جديدة وخاصة وصعبة للغاية بالنسبة لعمل تحديد أسعار الأراضي في المقاطعة.

شاركت هذه الوكالة في تحديد أسعار محددة للأراضي لتصحيح المشاريع غير القانونية ومشاريع تحصيل رسوم استخدام الأراضي. وقد وجهت اللجنة الدائمة للجنة الحزب الإقليمية ولجنة الشعب الإقليمية عن كثب ولكنها لا تزال بطيئة ولم تستوف متطلبات المهام الموكلة إليها بسبب المشاكل: يجب إعادة تحديد أسعار الأراضي للمشاريع بسبب تعديلات التخطيط والتغييرات في هيكل وشكل استخدام الأراضي؛ مشاكل في الوثائق القانونية الخاصة بالاستثمار والأراضي وتخطيط البناء والتفاصيل وأنواع الأراضي؛ لا توجد بيانات عن أسعار الأراضي في السوق،…

أكدت إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن إطار أسعار الأراضي وقائمة أسعار الأراضي تم بناؤها وفقًا للأنظمة، مع الأخذ في الاعتبار أسعار الأراضي الشائعة في السوق.

ومع ذلك، من خلال النتائج الموجزة للقرار رقم 19-NQ/TW، الذي يلخص تنفيذ قانون الأراضي لعام 2013، يمكن ملاحظة أنه حتى الآن، لم تعد بعض الأحكام القانونية المتعلقة بأسعار الأراضي فعالة في الممارسة العملية، مما يكشف عن بعض القيود مثل أن بعض أساليب تحديد أسعار الأراضي غير مناسبة للظروف الفعلية للمعلومات حول سوق حقوق استخدام الأراضي، وغير مناسبة لإدارة الدولة لأسعار الأراضي في سياق قاعدة بيانات أسعار الأراضي غير المكتملة؛

المستثمرون "يشكون" من الصعوبات

وفي كلمته خلال الورشة، قدم السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) تقييماً للوضع الحالي "لتحديد أسعار الأراضي" من أجل "تحديد أسعار الأراضي المحددة" وفقاً لأحكام قانون الأراضي لعام 2013.

كما يتوافق تدقيق تحديد أسعار الأراضي مع الصورة 2 — أقيمت ورشة عمل "إدارة الأراضي وتقييم الأراضي - أوجه القصور في الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق الحكومي" في إطار منتدى "تعزيز الانتعاش الاقتصادي والتنمية: الاختناقات ودور التدقيق الحكومي". الصورة: هوانغ تو.

وفقًا للسيد لي هوانج تشاو، فإن قانون الأراضي لعام 2013 والمرسوم 44/2014/ND-CP قد نصا على "5 طرق لتقييم الأراضي" و"تطبيق طرق تقييم الأراضي" ولكنها ليست كاملة، وليست محددة، وليست قريبة من الوضع العملي، وبعض اللوائح ليست "قياسية" حقًا، مثل "طريقة الطرح" التي تم النص عليها في حين أن هذه ليست سوى تقنية حسابية لـ "طريقة المقارنة"؛ أو لم تنظم بعد "طريقة تقييم الأراضي الجماعية" في حين أن الدولة طبقت في الواقع "طريقة تقييم الأراضي الجماعية" لبناء أسعار الأراضي في "إطار أسعار الأراضي" أو "قائمة أسعار الأراضي"؛ أو تطبيق "طريقة معامل تعديل سعر الأرض" فقط على المشاريع حيث تكون قيمة الأرض أو قطعة الأرض أقل من 30؛ 20؛ 10 مليار دونج حسب "قائمة أسعار الأراضي"، والتي لا تنطبق على المشاريع حيث تكون قيمة قطعة الأرض أو مساحة الأرض أعلى.

إن تطبيق "أساليب تقييم الأراضي" لا يعطي نتائج موثوقة. على سبيل المثال، بالنسبة لنفس المشروع، تطبق نفس وحدة استشارات تقييم الأراضي "طريقتين مختلفتين لتقييم الأراضي" "لتحديد سعر الأرض"، وهو ما يعطي في كثير من الأحيان نتيجتين مختلفتين مع اختلاف في القيمة بنحو 20٪؛ أو أن مشروعًا بين وحدتين استشاريتين لتقييم الأراضي وتطبيق "طريقة تقييم الأراضي" نفسها "لتحديد سعر الأرض" سيعطي أيضًا نتيجتين مختلفتين للغاية.

وضرب السيد تشاو مثالاً لمشروع منطقة حضرية في مقاطعة بينه ثوان حيث قامت الوكالة الحكومية الأولى بتقييم قيمة الأرض بمبلغ 900 مليار دونج، وقامت الوكالة الحكومية الثانية بتفتيش وتقييم قيمة الأرض بما يصل إلى 1800 مليار دونج، وقامت الوكالة الحكومية الثالثة بإعادة التفتيش وتقييم قيمة الأرض بأكثر من 3000 مليار دونج.

لأن تحديد أسعار الأراضي يُسبب صعوبات لكثير من المستثمرين، فقد قيّم السيد لي هوانغ تشاو الدور المهم للغاية الذي تضطلع به هيئة التدقيق في أداء مهمة تدقيق أعمال "تحديد أسعار الأراضي، وتقييمها، واتخاذ القرارات بشأنها" بهدف "تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي للمشاريع التي تستخدم الأراضي، وتقييم وتأكيد دقة وصدق المعلومات المالية العامة، والأصول العامة أو التقارير المالية المتعلقة بإدارة واستخدام المالية العامة، والأصول العامة، والامتثال للقانون، والكفاءة في إدارة واستخدام المالية العامة والأصول العامة".

حتى التدقيق يشكل مشكلة.

منطقة التدقيق الحكومية قلت أنه في الوقت الحالي، وحسب اللوائح، لدينا 5 طرق لتقييم الأراضي. ومن خلال ممارسة التدقيق، يتبين أن: المحليات تستخدم بشكل أساسي أسلوب المقارنة لحساب أسعار الأراضي المحددة عند تعويض الأراضي؛ طريقة الفائض لتقييم أراضي المناطق التخطيطية؛ طريقة الدخل في تقييم الأراضي الزراعية وطريقة معامل تعديل سعر الأراضي للقطع الأرضية الصغيرة ذات القيمة المنخفضة.

تعاني العديد من المناطق من تأخير في تقييم الأراضي المحددة. في كثير من الأحيان يكون الوقت المخصص للموافقة على أسعار الأراضي لجمع رسوم استخدام الأراضي متأخرًا كثيرًا عن الوقت المخصص لتخصيص الأراضي. هناك مشاريع استمرت لمدة سنتين إلى ثلاث سنوات دون الموافقة على سعر الأرض.

في كثير من الحالات، لم يتم تعديل أسعار الأراضي في الوقت المناسب عندما تؤثر تعديلات التخطيط على أسعار الأراضي أو عندما تنتهي دورة تثبيت أسعار إيجار الأراضي لمدة 5 سنوات. ويؤدي التأخير في تقييم الأراضي إلى عدم تحويل رسوم استخدام الأراضي في الوقت المناسب إلى ميزانية الدولة.

وتظهر عمليات التدقيق أنه في العديد من المشاريع، لا يتم تسعير أسعار الأراضي بشكل مناسب - أقل بكثير من سعر المزاد أو سعر السوق المرجعي في وقت التقييم. في كثير من الحالات، أدى اختيار العقارات المماثلة غير المتشابهة، إلى جانب التقدير غير المناسب وتعديل العوامل المختلفة، إلى خفض قيمة الأرض المقدرة.

هناك مشاريع تقوم باختيار أصول قابلة للمقارنة في وقت بعيد عن وقت التقييم، ولكنها لا تتضمن عامل تعديل السعر المقارن إلى المستوى في وقت التقييم. تأخذ العديد من المشاريع معلومات الأسعار للأصول القابلة للمقارنة وفقًا لعقود البيع في مكاتب التوثيق، مما لا يضمن موثوقية ودقة معلومات الأسعار في العقد مقارنة بسعر المعاملة الفعلي.

بالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من العوامل المتضمنة في التقييم تفتقر إلى أساس واضح، أو لا يتم تحديدها على أنها مناسبة للواقع مثل: معدل الاستثمار، ومعدل الإشغال، وهامش الربح القياسي للمستثمر، ونسبة تكلفة المبيعات، وعامل خصم التدفق النقدي...

أظهر تقييم ممارسات منطقة التدقيق الحكومية الأولى صعوبات وقصوراً في تحديد تكاليف الاستثمار التنموي بطريقة الفائض عند تقييم الأراضي. ومن خلال عمليات التدقيق، يتبين أنه لا يوجد تناسق بين المحليات: فبعض المحليات تنشئ وفقاً لمعدلات الاستثمار، وبعض المحليات تنشئ وفقاً لتقديرات مفصلة؛ هناك تقديرات مؤقتة محلية ومتطلبات تسوية مفصلة.

دور ديوان المحاسبة

وأكد الدكتور فو دينه آنه أن تقييم الأراضي بشكل عام وطرق تقييم الأراضي بشكل خاص هي واحدة من مواضيع التدقيق الرئيسية في هيئة التدقيق الحكومية في الآونة الأخيرة.

يجب أن تتبع أنشطة التدقيق لهذا المحتوى عن كثب متطلبات القرار المركزي بشأن إلغاء إطار أسعار الأراضي (إطار أسعار الأراضي المنصوص عليه في المرسوم 96/2019/ND-CP هو الأساس للمحليات لإصدار قوائم أسعار الأراضي للفترة 2020-2024)، وأن يكون لديها آليات وطرق لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وتنص على وظائف ومهام ومسؤوليات الوكالة المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي.

وبناء على ذلك، تقوم الحكومة المركزية بوضع المعايير والإجراءات اللازمة لتفتيش المحليات والإشراف عليها عند وضع قوائم أسعار الأراضي. تقوم المجالس الشعبية الإقليمية بتحديد أسعار الأراضي وتفتيشها والإشراف على تنفيذها.

"تجري هيئة التدقيق الحكومية تدقيقًا على تقييم الأراضي، واستقلال مجلس تقييم الأراضي، وقدرة منظمات استشارات تقييم الأراضي، وقدرة وأخلاقيات المقيمين، بالإضافة إلى الامتثال للوائح التي تضمن الدعاية والشفافية مثل: أسعار الأراضي العامة، والمعاملات الإلزامية من خلال قاعات التداول، والدفع عبر البنوك، وعدم وجود نقد؛ ..." - أبدى الدكتور فو دينه آنه رأيه حول دور هيئة التدقيق الحكومية في تحديد أسعار الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر