في 18 أكتوبر/تشرين الأول، انعقد في هانوي منتدى "تعزيز الانتعاش الاقتصادي والتنمية: النقاط الرئيسية ودور التدقيق الحكومي". ومن بين المواضيع المهمة للمنتدى "إدارة الأراضي وتقييم الأراضي - أوجه القصور في الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق في الدولة" برئاسة نائب المراجع العام للدولة ها ثي ماي دونج ونائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة لي مينه نجان.
وفي المنتدى، لم يشتكي ممثلو المستثمرين العقاريين فقط من الصعوبات، بل شاركت بعض المحافظات والمدن الكبرى أيضًا في الصعوبات التي واجهتها هذه السلطات.
ولذلك من المتوقع أن تقوم الورشة بـ"تحديد" الصعوبات والمشاكل في تحديد أسعار الأراضي، ومن ثم اقتراح الحلول مع ديوان المحاسبة.
"إدارة الأراضي وتقييم الأراضي - أوجه القصور في الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق الحكومية" برئاسة نائب المراجع العام للدولة ها ثي ماي دونج ونائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة لي مينه نجان. الصورة: هوانغ تو
وتواجه المحافظات والمدن أيضًا صعوبة في تحديد أسعار الأراضي.
وفي الورشة، قالت لجنة شعب هانوي إن هذه الوكالة نفذت في الآونة الأخيرة اللامركزية وتفويض السلطات بشكل شامل لزيادة مبادرة اللجان الشعبية على مستوى المقاطعات في أعمال استعادة الأراضي؛ إزالة الأراضي؛ تحديد أسعار محددة للأراضي كأساس للتعويض وإعادة التوطين؛ - حل المشاكل المتعلقة باستحواذ الأراضي والتعويض والدعم وإعادة التوطين وتنفيذ مشاريع الاستثمار العام في المدينة (مشاريع الطريق الدائري الثالث والرابع؛ ومشاريع السكك الحديدية، وغيرها) على وجه السرعة.
من خلال الممارسة، تقدر لجنة الشعب لمدينة هانوي أن تطبيق أسعار الأراضي السكنية لتحديد أسعار إيجار الأراضي لوحدات الخدمة العامة التي تحولت إلى الاستقلال المالي وفقًا لأحكام الفقرة د، البند 3 من المرسوم الحكومي 44/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 غير مناسب.
في هذه الأثناء، تكافح اللجنة الشعبية الإقليمية في خان هوا أيضًا من أجل "تصحيح الأخطاء" في تحديد أسعار الأراضي للعديد من المشاريع السابقة.
وعلقت لجنة الشعب الإقليمية في خان هوا بأن تقييم الأراضي هو تقدير لقيمة الأرض في شكل نقدي لغرض محدد من الاستخدام، في وقت محدد. تلعب عملية تقييم الأراضي دورًا مهمًا في الاقتصاد وكذلك في أنشطة إدارة الأراضي التي تقوم بها الدولة.
بالإضافة إلى تحديد أسعار الأراضي المحددة لخدمة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي والتعويضات ودعم إعادة التوطين في المنطقة، يجب على مقاطعة خانه هوا أيضًا تحديد أسعار الأراضي لمعالجة المشاريع التي بها انتهاكات وفقًا لاستنتاجات لجنة التفتيش المركزية ومفتشية الحكومة. وهذه مهمة جديدة وخاصة وصعبة للغاية بالنسبة لعمل تحديد أسعار الأراضي على وجه التحديد في المقاطعة.
شاركت هذه الوكالة في عمل تحديد أسعار الأراضي المحددة لتصحيح المشاريع غير القانونية ومشاريع تحصيل رسوم استخدام الأراضي. وجهت اللجنة الدائمة للجنة الحزب الإقليمية واللجنة الشعبية الإقليمية عن كثب لكنها لا تزال بطيئة ولم تستوف متطلبات المهام الموكلة إليها بسبب المشاكل: يجب إعادة تحديد أسعار الأراضي للمشاريع بسبب تعديلات التخطيط والتغييرات في هيكل وشكل استخدام الأراضي؛ - مشاكل في الوثائق القانونية الخاصة بالاستثمار والأراضي وتخطيط البناء والتفاصيل وأنواع الأراضي؛ لا توجد بيانات عن أسعار الأراضي في السوق،…
أكدت إدارة تخطيط وتنمية موارد الأراضي بوزارة الموارد الطبيعية والبيئة أن إطار أسعار الأراضي وقائمة أسعار الأراضي تم بناؤها وفقًا للأنظمة، مع الأخذ في الاعتبار أسعار الأراضي الشائعة في السوق.
ومع ذلك، من خلال نتائج الملخص للقرار رقم 19-NQ/TW، الذي يلخص تنفيذ قانون الأراضي لعام 2013، يمكن ملاحظة أنه حتى الآن، لم تعد بعض الأحكام القانونية المتعلقة بأسعار الأراضي فعالة في الممارسة العملية، مما يكشف عن بعض القيود مثل أن بعض أساليب تحديد أسعار الأراضي غير مناسبة للظروف الفعلية للمعلومات حول سوق حقوق استخدام الأراضي، وغير مناسبة لإدارة الدولة لأسعار الأراضي في سياق قاعدة بيانات أسعار الأراضي غير المكتملة؛
المستثمرون "يشكون" من الصعوبات
وفي حديثه في الورشة، قدم السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) تقييماً للوضع الحالي فيما يتعلق بـ "تحديد أسعار الأراضي" من أجل "تحديد أسعار الأراضي المحددة" وفقاً لأحكام قانون الأراضي لعام 2013.
أقيمت ورشة عمل "إدارة الأراضي وتقييم الأراضي - أوجه القصور في الممارسة ومن خلال أنشطة التدقيق الحكومي" في إطار منتدى "تعزيز الانتعاش الاقتصادي والتنمية: الاختناقات ودور التدقيق الحكومي". الصورة: هوانغ تو.
وفقًا للسيد لي هوانج تشاو، فإن قانون الأراضي لعام 2013 والمرسوم 44/2014/ND-CP قد نصا على "5 طرق لتقييم الأراضي" و"تطبيق طرق تقييم الأراضي" ولكنها ليست كاملة، وليست محددة، وليست قريبة من الوضع العملي، وبعض اللوائح ليست "قياسية" حقًا، مثل "طريقة الطرح" التي تم النص عليها في حين أن هذه ليست سوى تقنية حسابية لـ "طريقة المقارنة"؛ أو لم تنظم بعد "طريقة تقييم الأراضي الجماعية" في حين أن الدولة في الواقع طبقت "طريقة تقييم الأراضي الجماعية" لبناء أسعار الأراضي في "إطار أسعار الأراضي" أو "قائمة أسعار الأراضي"؛ أو تطبيق "طريقة معامل تعديل سعر الأرض" فقط على المشاريع التي تكون فيها قيمة الأرض أو قطعة الأرض أقل من 30؛ 20؛ 10 مليار دونج حسب "قائمة أسعار الأراضي"، والتي لا تنطبق على المشاريع التي تكون فيها قطعة الأرض أو مساحة الأرض ذات قيمة أعلى.
إن تطبيق "طرق تقييم الأراضي" لا يعطي نتائج موثوقة. على سبيل المثال، بالنسبة لنفس المشروع، تطبق نفس وحدة استشارات تقييم الأراضي "طريقتين مختلفتين لتقييم الأراضي" "لتحديد سعر الأرض"، وهو ما يعطي غالبًا نتيجتين مختلفتين بفارق في القيمة يبلغ حوالي 20٪؛ أو أن مشروعًا تقوم به وحدتان استشاريتان لتقييم الأراضي وتطبيق نفس "طريقة تقييم الأراضي" "لتحديد سعر الأرض" سيعطي أيضًا نتيجتين مختلفتين تمامًا.
وضرب السيد تشاو مثالاً لمشروع منطقة حضرية في مقاطعة بينه ثوان حيث قامت الوكالة الحكومية الأولى بتقييم قيمة الأرض بمبلغ 900 مليار دونج، وقامت الوكالة الحكومية الثانية بتفتيش وتقييم قيمة الأرض بما يصل إلى 1800 مليار دونج، وقامت الوكالة الحكومية الثالثة بإعادة التفتيش وتقييم قيمة الأرض بأكثر من 3000 مليار دونج.
وبما أن تحديد أسعار الأراضي يسبب صعوبات لكثير من المستثمرين، فقد قيم السيد لي هوانج تشاو الدور المهم للغاية الذي تلعبه هيئة الرقابة المالية في أداء مهمة تدقيق عمل "تحديد أسعار الأراضي، وتقييم أسعار الأراضي، والبت في أسعار الأراضي" من أجل "تحديد أسعار الأراضي المحددة لحساب رسوم استخدام الأراضي، وإيجارات الأراضي للمشاريع التي تستخدم الأراضي، من أجل "تقييم وتأكيد دقة وصدق المعلومات المالية العامة، والأصول العامة أو التقارير المالية المتعلقة بإدارة واستخدام المالية العامة، والأصول العامة، والامتثال للقانون والكفاءة في إدارة واستخدام المالية العامة والأصول العامة".
حتى التدقيق يعتبر مشكلة.
منطقة التدقيق الحكومي قلت أنه في الوقت الحالي، ووفقا للوائح، لدينا 5 طرق لتقييم الأراضي. ومن خلال ممارسة التدقيق، يتبين أن: المحليات تستخدم بشكل أساسي أسلوب المقارنة لحساب أسعار الأراضي المحددة عند تعويض الأراضي؛ طريقة الفائض لتقييم أراضي المناطق التخطيطية؛ طريقة الدخل في تقييم الأراضي الزراعية وطريقة معامل تعديل سعر الأراضي للقطع الأرضية الصغيرة ذات القيمة المنخفضة.
تعاني العديد من المناطق من تأخيرات في تقييم الأراضي المحددة. وغالبًا ما يكون الوقت المستغرق للموافقة على أسعار الأراضي لجمع رسوم استخدام الأراضي أطول كثيرًا من الوقت المستغرق لتخصيص الأراضي. وهناك مشاريع استمرت لمدة تتراوح بين عامين إلى ثلاثة أعوام دون الحصول على موافقة على أسعار الأراضي.
في كثير من الحالات، لم يتم تعديل أسعار الأراضي في الوقت المناسب عندما تؤثر تعديلات التخطيط على أسعار الأراضي أو عندما تنتهي دورة تثبيت أسعار إيجار الأراضي لمدة 5 سنوات. ويؤدي التأخير في تقييم الأراضي إلى عدم إدراج رسوم استخدام الأراضي في الوقت المناسب ضمن ميزانية الدولة.
وتظهر عمليات التدقيق أنه في العديد من المشاريع، لا يتم تسعير أسعار الأراضي بشكل مناسب - أقل بكثير من سعر المزاد أو سعر السوق المرجعي في وقت التقييم. في كثير من الحالات، أدى اختيار العقارات المماثلة غير المتشابهة، إلى جانب القياس غير المناسب وتعديل العوامل المختلفة، إلى خفض قيمة الأرض المقدرة.
هناك مشاريع تقوم باختيار أصول قابلة للمقارنة في وقت بعيد عن وقت التقييم، ولكنها لا تتضمن عامل تعديل السعر المقارن إلى المستوى في وقت التقييم. تأخذ العديد من المشاريع معلومات الأسعار للأصول القابلة للمقارنة وفقًا لعقود البيع في مكاتب التوثيق، مما لا يضمن موثوقية ودقة معلومات الأسعار في العقد مقارنة بسعر الصفقة الفعلي.
بالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من العوامل الداخلة في التقييم تفتقر إلى أساس واضح، أو لا يتم تحديدها على أنها مناسبة للواقع مثل: معدل الاستثمار، ومعدل الإشغال، وهامش الربح القياسي للمستثمر، ونسبة تكلفة المبيعات، وعامل خصم التدفق النقدي...
أظهر تقييم ممارسة التدقيق الحكومي في المنطقة الأولى وجود صعوبات وقصور في تحديد تكاليف الاستثمار التنموي بطريقة الفائض عند تقييم الأراضي. ومن خلال عمليات التدقيق، يتبين أنه لا يوجد تناسق بين المحليات: فبعض المحليات تنشئ وفقاً لمعدلات الاستثمار، وبعض المحليات تنشئ وفقاً لتقديرات مفصلة؛ هناك تقديرات مؤقتة محلية ومتطلبات تسوية مفصلة.
دور ديوان المحاسبة
وأكد الدكتور فو دينه أونه أن تقييم الأراضي بشكل عام وطرق تقييم الأراضي بشكل خاص هي واحدة من المواضيع الرئيسية للمراجعة في هيئة الرقابة الحكومية في الآونة الأخيرة.
يجب أن تتبع أنشطة التدقيق لهذا المحتوى عن كثب متطلبات القرار المركزي بشأن إلغاء إطار أسعار الأراضي (إطار أسعار الأراضي المنصوص عليه في المرسوم 96/2019/ND-CP هو الأساس للمناطق لإصدار قوائم أسعار الأراضي للفترة 2020-2024)، وأن يكون لديها آليات وطرق لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لمبادئ السوق، وتنص على وظائف ومهام ومسؤوليات الوكالة المسؤولة عن تحديد أسعار الأراضي.
وبناءً على ذلك، تقوم الحكومة المركزية بتطوير المعايير والإجراءات اللازمة للتفتيش والإشراف على المحليات في تطوير قوائم أسعار الأراضي. تقوم مجالس الشعب الإقليمية بتحديد أسعار الأراضي ومراقبتها والإشراف على تنفيذها.
"تجري هيئة الرقابة المالية للدولة تدقيقًا على تقييم الأراضي، واستقلال مجلس تقييم الأراضي، وقدرة منظمات استشارات تقييم الأراضي، وقدرة وأخلاقيات المقيمين، بالإضافة إلى الامتثال للوائح لضمان الدعاية والشفافية مثل: أسعار الأراضي العامة، والمعاملات الإلزامية من خلال صالات التداول، والدفع من خلال البنوك، وعدم وجود نقد؛ ..." - أعطى الدكتور فو دينه آنه رأيه حول دور هيئة الرقابة المالية للدولة في تحديد أسعار الأراضي.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)