VARS: الشقق ذات الأسعار المعقولة "تختفي" في هانوي ومدينة هوشي منه

ANTD.VN - إن الزيادة الأخيرة في المعروض العقاري تعود بشكل رئيسي إلى القطاع الفاخر، في حين يتم "التخلي" عن الإسكان بأسعار معقولة، مما يجعل الخلل بين العرض والطلب خطيرًا بشكل متزايد.

لا مزيد من العرض الجديد للشقق بأسعار معقولة

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فقد ارتفعت درجة حرارة سوق العقارات الفيتنامية تدريجيا بفضل القوة الدافعة الناجمة عن سياسات العرض والدعم الجديدة من الحكومة. ومع ذلك، فإن الزيادة في العرض تتركز بشكل رئيسي في قطاع المساكن الراقية، في حين يتم "التخلي" عن المساكن ذات الأسعار المعقولة.

تظهر بيانات أبحاث VARS أن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة (التي يقل سعرها عن 25 مليون دونج/م2) أصبح "منقرضًا" في السنوات القليلة الماضية، ومن الصعب جدًا، إن لم يكن من المستحيل، أن يظهر مرة أخرى في هانوي ومدينة هو تشي منه.

على وجه التحديد، في هانوي، بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 35% في عام 2018، وانخفضت إلى 20% في عام 2019 و12% فقط في عام 2020. وفي عامي 2021 و2022، استمر انخفاض المعروض من الشقق في هذا القطاع، حيث وصل إلى حوالي 4% فقط من إجمالي المعروض من الشقق التي تم إطلاقها للبيع، ووصل إلى 0% في عام 2023.

وفي مدينة هوشي منه، كان الانخفاض أقوى، حيث بلغت نسبة الشقق بأسعار معقولة التي تم إطلاقها حديثًا 20% في عام 2018، لكنها انخفضت إلى 0.5% فقط في عام 2020 قبل أن تختفي تمامًا في عام 2021.

حتى الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، شهد المعروض من الشقق انتعاشًا كبيرًا، ولكن حوالي 80٪ من المعروض من الشقق المعروضة للبيع في هانوي ومدينة هوشي منه كان سعر بيعها 50 مليون دونج/م2 أو أكثر.

كما يظهر البحث على مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس تقلبات متوسط ​​أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، فإن متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع العينة في هانوي يقترب من 60 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 64.0٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعات المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، مما يعكس زيادة بنسبة 30.6% خلال نفس الفترة.

لقد اختفى العرض من الشقق ذات الأسعار المعقولة في هانوي ومدينة هوشي منه.

لماذا لا تهتم الشركات بالقطاع منخفض التكلفة؟

وبحسب VARS، فإن السبب الرئيسي وراء عدم حصول الإسكان بأسعار معقولة على قدر كبير من الاهتمام من قبل مطوري العقارات هو أن هامش الربح من هذا القطاع أقل من هامش الربح في القطاعات الراقية. وتظهر حسابات مطوري المشاريع أنه مع هامش ربح يبلغ حوالي 15% فقط، فإذا تم حجب رأس المال لمدة 1-2 سنة أو تأخرت المبيعات لمدة 1-2 سنة، فسوف يخسر المطور المال.

علاوة على ذلك، أصبحت الأراضي المركزية نادرة بشكل متزايد، وهي تقع حاليًا وفي المستقبل بشكل أساسي في مناطق حضرية كبيرة مع سلسلة من البنية التحتية والمرافق العامة التي تحتاج إلى الاستثمار، بالإضافة إلى ارتفاع تكاليف المدخلات، وخاصة تكاليف الأراضي، ولا يمكن أن تكون الأسعار معقولة.

ثانياً، على الرغم من أن الحكومة قدمت العديد من السياسات لتشجيع تطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور التكلفة، فإن الإجراءات القانونية المتعلقة بالأراضي والتخطيط لا تزال تشكل عقبات رئيسية. إن إجراءات الترخيص المعقدة، وأوقات الانتظار الطويلة، وندرة صندوق الأراضي المخصص لتطوير الإسكان في المدن الكبرى تجعل مطوري المشاريع مضطرين إلى التفكير بعناية قبل الاستثمار في هذا القطاع.

وعلاوة على ذلك، لم يتم تنفيذ سياسات دعم الائتمان لمشتري المنازل في هذا القطاع بشكل متزامن.

ثالثًا، توفر المشاريع الراقية هوامش ربح عالية كما أنها ليست صعبة البيع. لأن الطلب على المساكن الراقية، بما في ذلك الاحتياجات السكنية والاستثمارية، من العملاء ذوي الدخل المرتفع يتزايد باستمرار جنبًا إلى جنب مع التنمية الاقتصادية والأجانب من موجة الاستثمار الأجنبي وكذلك الفيتناميين في الخارج على أساس الممر القانوني الجديد "تخفيف" شروط الملكية لهذه المجموعة.

هناك أيضًا عدد لا بأس به من العملاء على استعداد لدفع مبلغ إضافي لامتلاك المنتجات الأكثر محدودية وعالية الجودة في المشروع. وهذا يجعل قطاع الإسكان بأسعار معقولة أقل جاذبية لمطوري المشاريع.

الحاجة إلى تدخل الدولة

ولمعالجة النقص في المعروض من المساكن بأسعار معقولة، تعتقد منظمة VARS أن التدخل القوي من جانب الدولة أمر ضروري.

وعليه، يتعين على الدولة أن تبحث وتضع سياسات لخلق الظروف الملائمة للمستثمرين لتطوير الشقق التجارية بأسعار معقولة (الإعفاء من ضريبة الأراضي، أو ضريبة الشركات، أو زيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي مقارنة بالمعايير الخاصة بمشاريع الإسكان التجاري).

وفي الوقت نفسه، يتم إعطاء الأولوية لموافقة التخطيط وتراخيص البناء، مما يساعد على تقصير وقت تطوير المشروع.

ثانياً، ينبغي للدولة أن تعمل على تعزيز مشاريع التعاون بين الحكومة والقطاع الخاص لبناء مساكن بأسعار معقولة (توفر الدولة حوافز الأراضي والدعم القانوني).

ثالثا، هناك سياسة لدعم الطلب الشعبي على السكن. يمكن للحكومة أن تفكر في إنشاء صندوق لدعم تطوير وصيانة الشقق السكنية منخفضة التكلفة…

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الدولة بحاجة إلى سياسات للحد من الدوافع المضاربية، ويجب عليها أن تدرس وتطبق قريبا ضريبة العقارات، التي تستهدف أصحاب العقارات الذين لا يضعون عقاراتهم في أنشطة تجارية، أو لا يقومون بالبناء بعد حصولهم على الأرض...

من الضروري إنشاء هيئات أو لجان لمراقبة الإسكان، ووضع عقوبات صارمة ضد حالات المضاربة أو التلاعب بالأسعار أو زيادة الأسعار بشكل غير قانوني.

ومع ذلك، لكي تكون السياسات التنظيمية فعالة حقا، لا بد من ضمان عمل السوق بشكل آمن وصحي على المدى الطويل. وتحتاج الدولة إلى استكمال نظام المعلومات والبيانات الخاصة بسوق العقارات ونظام إدارة هوية المساكن في أقرب وقت.

المصدر: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd