العرض المحدود يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع
منذ عام 2018، تسببت السياسات المتعلقة بمصادر رأس المال وقرارات الهيئات والإدارات في التحكم بسوق العقارات في انخفاض خطير في المعروض من العقارات السكنية.
يتزايد الطلب على السكن باستمرار، مما يضع "ضغطًا" على العرض، ويدفع أسعار العقارات إلى تحديد مستويات جديدة باستمرار.
وتظهر بيانات جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام أن أسعار العقارات ارتفعت عشرات المرات خلال السنوات العشر الماضية. في عام 2021 وحده، ارتفعت أسعار المساكن المتوسطة بأرقام مزدوجة، حتى أنها تضاعفت عدة مرات خلال نفس الفترة.
ومن المرجح أن ترتفع أسعار العقارات في الأسواق التي تعاني من نقص العرض، وخاصة في أنواع العقارات ذات الطلب المرتفع. (الصورة: LD)
إن انخفاض أسعار الفائدة ومعدلات التضخم المرتفعة إلى مستويات قياسية هي عوامل تساهم في الارتفاع الحاد في أسعار المساكن، ولكن جوهر المشكلة هو نقص العرض.
وبحسب وزارة البناء، فإنه مع معدل النمو السكاني الحالي والطلب على السكن، فإنه من الضروري إضافة حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية كل عام. وبناء على ذلك، ومع الوضع الحالي لتطور العرض، ووفقاً لتقديرات VARS، فإن فيتنام ستعاني كل عام من نقص يبلغ نحو 300 ألف وحدة سكنية بسبب ظهور أسر حضرية جديدة، وخاصة بسبب الحاجة إلى "العيش بشكل منفصل" من جانب جيل الشباب المنفصل عن عائلاتهم الممتدة.
ومن المؤكد أن هذا النقص الحاد سوف يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع أكثر. ومع ذلك، فإن هذا النقص لا يحدث في جميع القطاعات، مما يعني أن أسعار العقارات لن تتأثر جميعها بنفس الطريقة.
في الواقع، لا يحدث نقص العرض إلا في مناطق وقطاعات معينة.
وبناء على ذلك، ففي حين تتمتع المناطق الريفية أو أطراف المدن الكبرى أو في المدن من النوع الثالث والرابع بإمدادات كافية أو حتى فائضة، تواجه المناطق الحضرية ضغوطاً زائدة بسبب الطلب المتزايد على المساكن.
إذا نظرنا إلى الصورة الكبيرة، فبينما من المرجح أن يظل المعروض من العقارات السكنية، وخاصة المساكن بأسعار معقولة، في نقص مستمر في المستقبل، فإن العقارات المنتجعية ذات القيمة العالية موجودة في محفظة المخزون لدى معظم شركات العقارات العملاقة.
ستستمر الأسعار في الارتفاع بمعدل أبطأ
وقال رئيس مجلس إدارة جمعية VARs السيد نجوين فان دينه إن أسعار العقارات، باعتبارها منتجًا محليًا للغاية، سترتفع بمعدلات مختلفة في مناطق وأسواق مختلفة، اعتمادًا بشكل أساسي على توازن العرض والطلب. ومع ذلك، فمن غير المرجح أن ترتفع أسعار المساكن بشكل عام بشكل كبير بحلول عام 2024.
وفي الواقع، كانت الحلول الجذرية لإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات فعالة. يتمتع جانب العرض في السوق بالقدرة على الوصول إلى تدفقات الائتمان. ومع ذلك، فإن الإقراض السكني يتجه نحو الانخفاض.
لأن القروض العقارية لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية ليست من أهم أولويات الناس في الوقت الحاضر، في ظل الصعوبات الاقتصادية. علاوة على ذلك، فإن العرض الحالي في السوق لا يتناسب مع احتياجات وقدرات الأغلبية المالية.
وفي الوقت نفسه، فإن شروط القروض "الصارمة" والتي يصعب الوفاء بها، إلى جانب بيئة الاستثمار والأعمال المحفوفة بالمخاطر، تجبر المستثمرين على أن يكونوا أكثر حذرا، مما يتسبب في انخفاض عدد العملاء المحتملين المشاركين في السوق أيضا. كما أن الصعوبات التي تواجه تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك التعامل مع إجراءات الاستثمار، والحصول على رأس المال، والمبيعات، وغيرها، سوف تؤثر بشكل مباشر على أسعار المساكن لأنها تؤثر على تقدم تسليم وبناء المساكن.
وقال السيد دينه "كلما طال الوقت اللازم لإصلاح مشاكل المدخلات المذكورة أعلاه، زادت احتمالية استمرار ارتفاع أسعار المساكن".
في الآونة الأخيرة، ارتفع خطر الديون المعدومة، مما أجبر البنوك على بيع آلاف المنتجات العقارية بشكل مستمر لاسترداد الديون. ومن المتوقع أن تستحق ملايين القروض المضمونة بالعقارات خلال الفترة المقبلة.
إن نتائج القروض وكيفية تعامل "المدين" مع هذه الأمور المالية يمكن أن تؤثر على أسعار المساكن. سواء اختار المقترضون بيع منازلهم أو حجزها، فإن هذا من شأنه أن يؤدي إلى زيادة المعروض من المنازل، وبالتالي إبطاء معدل ارتفاع الأسعار في السوق.
توصي شركات إدارة الأصول باتباع سياسات ائتمانية تحد من المضاربة. (الصورة: DM)
ومع ذلك، تتوقع شركة VARS أن يستمر قطاع الشقق في المدن الكبرى في الزيادة بشكل مطرد لأن العرض لم يواكب بعد الطلب من العملاء والمستثمرين.
وفي الوقت نفسه، تقع معظم المشاريع المقبلة في هانوي ومدينة هوشي منه في مناطق بعيدة عن المركز، حيث لا تزال أموال الأراضي وفيرة. إن البنية التحتية التي تشهد تحسناً مستمراً سوف تستمر في دفع مستوى أسعار هذه المشاريع إلى الارتفاع أكثر في المستقبل.
ولزيادة فرص الحصول على مساكن آمنة وبأسعار معقولة للناس في سياق النمو السكاني والتوسع الحضري، قال السيد دينه إن فيتنام بحاجة إلى حل أهم حلقة في سلسلة ارتفاع أسعار العقارات - نقص العرض، بسبب عدم استخدام الأراضي على النحو الأمثل.
وفي الوقت نفسه، من الضروري أيضًا استخدام أدوات لتنظيم العرض والطلب حتى يتطور السوق بشكل كبير.
وبحسب منظمة VARS، فمن الضروري أولاً تشديد الانضباط في التخطيط والتقييم والموافقة والتنفيذ. وتحتاج السلطات المختصة إلى استخدام الأدوات بشكل فعال لإنشاء وتعديل خطط التخطيط واستخدام الأراضي، وتنظيم العرض من خلال تخصيص أموال الأراضي لتطوير الإسكان فور وضع التخطيط.
وفي الوقت نفسه، يجب أن تتاح للناس الفرصة لمعرفة أفكارهم والمساهمة بها في تخطيط استخدام الأراضي وخططها. استخدام الأرض للغرض الصحيح، وبشكل اقتصادي، وتعظيم "قيمتها الاستخدامية".
ثانياً، من الضروري إزالة التخطيط "المعلق" وبناء ممر قانوني منفصل لتجارة الأراضي في المناطق المخططة. وفي الوقت نفسه، من الضروري التحكم بشكل صارم في الخبرة الإدارية والقدرة المالية للمقاول لضمان تقدم المشروع وتجنب الخسارة المالية وإهدار الموارد.
كلما كان الطلب المضاربي أكبر، وخرج عن السيطرة، كلما ارتفعت أسعار العقارات، وتقلبت بسعة كبيرة، مما يقلل من قدرة الناس على الحصول على السكن. ومن ثم فإنه من الضروري دراسة خيار تطبيق معدل ضريبي يتناسب مع الأصول المتراكمة وفقا لكمية وحجم العقارات المملوكة لتقليل حافز المضاربة.
وبالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تكون هناك سياسات ائتمانية للحد من المضاربة مثل تطبيق أسعار فائدة أعلى عند شراء عقار ثانٍ أو ثالث وما إلى ذلك.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)