سوق العقارات ليس قوياً بما يكفي "للتغلب على المنحدر" لكنه لم يعد "خارجاً عن السيطرة"

[إعلان 1]

في فترة ما بعد الظهر من يوم 12 أكتوبر، نظمت جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA) وجمعية وسطاء العقارات الفيتنامية (VARS) حدثًا مشتركًا للإعلان عن تقرير "تقييم عملية تعافي سوق العقارات في فيتنام في الربع الثالث من عام 2023 وتوقعات وضع السوق في الربع الرابع من عام 2023".

تنشط المعاملات العقارية من جديد

وفي كلمتها الافتتاحية، استشهدت السيدة فام ثي مين - نائب رئيس قسم أبحاث السوق واستشارات ترويج الاستثمار العقاري في VARS، ببيانات أبحاث VARS، قائلة إن السيولة في سوق العقارات تتحسن تدريجياً، خاصة مقارنة بالفترة الصعبة في نهاية العام الماضي والأشهر الأولى من هذا العام.

بدأ السوق يظهر المزيد من النقاط المضيئة. وهذه هي المناطق ذات الاقتصادات المتقدمة، مع الاهتمام والتركيز على تعزيز الاستثمار في البنية التحتية والنقل، مع العديد من مصادر العرض المناسبة للطلب مثل هانوي، هاي فونج، لاو كاي، دا نانغ، ومدينة هوشي منه. هو تشي منه،…

وقالت السيدة مين إن النتائج المذكورة أعلاه جاءت بفضل الجهود والاتصالات والتنسيق الوثيق بين أجهزة إدارة الدولة والمؤسسات. وعلى وجه الخصوص، أصدرت الحكومة بشكل مستمر ومتكرر ما يقرب من 20 وثيقة وإجراءات فرعية ذات صلة، وكان محتواها أقرب بشكل متزايد إلى الاحتياجات الفعلية للسوق والشركات.

وقالت السيدة مين "على الرغم من أن السوق ليست قوية بما يكفي لـ"التغلب على المنحدر"، إلا أنها نجت إلى حد ما من خطر "فقدان المكابح".

العقارات - سوق العقارات ليس قوياً بما يكفي — لقد تجاوز قطاع العقارات الفترة الأصعب، وبدأت المعاملات تتعافى تدريجيا من حيث الكمية والنوعية.

وتشير البيانات الواردة في التقرير إلى أن حجم المعاملات عبر السوق قد تزايد بمرور الوقت مع إدخال المزيد من المنتجات التي تناسب احتياجات الناس إلى السوق. وبناء على ذلك، سجل السوق في الربع الثالث من عام 2023 نحو 6 آلاف صفقة، وهو ما يزيد بنحو 1.5 مرة عن الربع الثاني وأكثر من ضعف الربع الأول من عام 2023.

ومع ذلك، مقارنة بالفترة السابقة، بلغ إجمالي عدد المعاملات في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023 حوالي 50% فقط مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي وحوالي 20% مقارنة بفترة حمى الأرض. والسبب هو أن السوق لا يزال يفتقر إلى العرض من المساكن الاجتماعية وشرائح الإسكان الميسور، لأن أسعار المساكن ترتفع باستمرار ولا تظهر أي علامات على التوقف.

وفي توقعه للمستقبل، يوضح تقرير VARS بوضوح أن التعافي الاقتصادي إلى جانب التوقعات الإيجابية للنمو الاقتصادي سيؤدي بالتأكيد إلى زيادة الطلب على العقارات في جميع القطاعات، من الشقق إلى المكاتب للإيجار والمصانع والعقارات التجارية... وخاصة في ظل العرض المحدود لأسباب عديدة، فإن ارتفاع أسعار العقارات في الفترة المقبلة هو أمر يمكن أخذه بعين الاعتبار.

وأشارت السيدة مين أيضًا إلى أن البنك المركزي خفض أسعار الفائدة التشغيلية أربع مرات متتالية منذ مارس 2023. وانخفضت أسعار الفائدة على القروض المصرفية بشكل واضح، لتتراوح من 6.7% إلى 10%، لتقترب من مستوى أوائل عام 2022، نزولاً من 0.4% إلى 3.5% مقارنة بنهاية الربع الثاني من عام 2023. يعتبر هذا معدل فائدة مناسب لمشتري المنازل. إن شراء منزل للسكن خلال هذه الفترة سوف يساعدك على الاستفادة الكاملة من مستويات الائتمان والأسعار.

الحاجة إلى المزيد من الآليات لتمكين المستثمرين من بناء المساكن الاجتماعية

وفي كلمته في الحدث، قال السيد لي دينه تشونغ - عضو مجموعة أبحاث العقارات VARS والمدير العام لشركة SGO Homes، إن سوق العقارات في المدن الكبرى أظهر علامات الوصول إلى القاع، مع التركيز على قطاع الشقق والإسكان الذي يقل سعره عن 10 مليارات دونج في المنطقة المركزية.

بالنسبة لقطاع الأراضي، لم تكن هناك إشارة إيجابية ولكن كانت هناك علامات على كسر القاع في نوع أرض المزاد، في المنطقة المحيطة بهانوي، السعر حوالي 2 مليار دونج، مع معدل امتصاص 70٪ - 80٪ مع سعر المزاد حوالي 5٪ أعلى من سعر البداية، يمكن نقله على الفور بفارق 30-50 مليون دونج / قطعة أرض.

لا يزال قطاع السياحة والمنتجعات هو القطاع الوحيد الذي لا يزال قاتماً، إذ ظل حجم المعاملات راكداً بسبب معنويات المستثمرين في السوق.

أعرب السيد نجوين هوانج نام - عضو مجموعة عمل البحث والتطوير العقاري VARS، المدير العام لشركة G-Home JSC، عن آرائه بشأن توفير السكن الاجتماعي، مؤكداً أن سياسة الدولة المتمثلة في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية هي سياسة إنسانية للغاية.

ولكن في الواقع، قال السيد نام إنه من الضروري الاعتراف بأن مليون وحدة سكنية اجتماعية لا تكفي السوق الحالية. وحتى لو تم تنفيذ المشروع المذكور أعلاه إلى أقصى حد، فإن الناس ما زالوا لديهم طلب كبير على الملكية.

في هذه الأثناء، لا تزال عملية تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي وإنشائها وفتح باب البيع تواجه العديد من المشاكل، بدءاً من الآليات القانونية والضوابط وشروط الشراء، فضلاً عن الحالات المؤهلة للحصول على السياسات.

وعلى وجه الخصوص، أشار السيد نام إلى الوضع الحالي حيث يجد الناس صعوبة بالغة في الوصول إلى السكن الاجتماعي لأن العديد من اللوائح صارمة للغاية، وتصنف الأغنياء والفقراء، مما يجعل السكن الاجتماعي بعيد المنال بالنسبة للعديد من فئات الناس.

ومن جانب المستثمرين، فإن تنفيذ بناء المساكن الاجتماعية يمثل مشكلة صعبة أيضًا بسبب الصعوبات في العديد من الجوانب بدءًا من الآليات والسياسات وحتى القدرة المالية للمؤسسات. ووفقًا للسيد نام، فإن بناء المساكن الاجتماعية "صعب ومحفوف بالمخاطر".

حتى أن هناك في السوق حالة من "عدم بيع" المساكن الاجتماعية، لأن المنطقة المخصصة للبناء تقع في موقع غير مناسب، ولا تلبي الاحتياجات المعيشية للسكان. وينفق العديد من المستثمرين الوقت والمال على البناء، ولكنهم يتعرضون "للتعذيب" بالإجراءات الإدارية لعقود من الزمن. وبعد الانتهاء من البناء وفتحه للبيع، إذا تكبدوا خسارة، فإنهم يتحملونها بأنفسهم. وإذا حققوا ربحًا يزيد عن 10%، فإنهم يضطرون إلى إعادته إلى الدولة ــ ويرى السيد نام أن هذا غير معقول.

وبناء على ذلك أوصى المدير العام لشركة جي هوم بضرورة أن تستهدف سياسات الإسكان كافة الفئات الاجتماعية. إن القواعد التي تحكم المستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي لابد وأن تتغير لكي تصبح أكثر ملاءمة. فالإسكان الاجتماعي ليس معروضاً للبيع للأثرياء، بل ينبغي أن يستهدف أيضاً أولئك الذين يتمتعون بدخل ومدخرات خاضعة للضريبة، ولكنهم لا يستطيعون الحصول على مساكن تجارية بأسعار مرتفعة.

وفي الوقت نفسه، ينبغي بناء آليات وسياسات للمستثمرين في اتجاه أكثر انفتاحا و"انفتاحا"، وينبغي الإشادة بها وتشجيعها وخلق الظروف التي تسمح لمؤسسات بناء المساكن الاجتماعية بالحصول على المزيد من الفرص لمواصلة البناء.

وفي الختام، قال السيد تران فان بينه - نائب رئيس مجلس الإدارة والأمين العام لجمعية VARS، إنه في الفترة المقبلة، إلى جانب الاختناقات القانونية ورأس المال، فإن ثقة العملاء والمستثمرين هي "الحاجز" الأخير الذي يجب حله حتى تتمكن سوق العقارات من العودة إلى طبيعتها حقًا.

ومن المتوقع أن يكون سوق العقارات في الربع الرابع من عام 2023 بمثابة نقطة انطلاق للتحول في عام 2024. ومن المؤكد أن الصورة العامة للسوق ستحمل العديد من النقاط المضيئة الجديدة. وخاصة في المناطق التي فيها مجال كبير للتطوير، والتخطيط المتزامن والحديث، والبنية التحتية التي تركز على الاستثمار، والأسعار غير المرتفعة .

[إعلان رقم 2]
مصدر