هل سوق العقارات "ساخن" حقًا؟

(دان تري) - يرى الخبراء أن سوق العقارات في المدن الكبرى فقط هو الذي يشهد نشاطا في الوقت الحالي، حيث ترتفع الأسعار بشكل كبير، في حين لا تزال المناطق الأخرى هادئة تماما.

التباين بين سوق العقارات في هانوي والمحافظات الأخرى

وبحسب بيانات وحدات البحث، ارتفعت أسعار الشقق القديمة والجديدة في هانوي بشكل كبير منذ بداية العام. وبناءً على ذلك، يتراوح متوسط ​​سعر الشقق الجديدة في هذا السوق حاليًا بين 65 مليون دونج/م2 إلى 70 مليون دونج/م2.

ولم تقتصر الزيادة على الشقق فحسب، بل شهدت قطاعات أخرى مثل المنازل في الأزقة والبيوت المتجاورة والفيلات في هانوي زيادة أيضاً في الآونة الأخيرة. وبحسب بيانات وحدة أبحاث العقارات، فمنذ الربع الأول من عام 2023 (عندما كان السوق هادئًا) وحتى الآن، زادت تقلبات الأسعار في بعض المناطق على مشارف هانوي بشكل كبير. وعلى وجه التحديد، ارتفعت أسعار الأراضي في منطقة هوآي دوك بنسبة 81%، وفي منطقة دونج آنه بنسبة 53%، وفي منطقة ثانه أواي بنسبة 90% مقارنة ببداية العام الماضي.

وعلى العكس من ذلك، لا تشهد أسواق العقارات الإقليمية سوى اتجاه طفيف للتعافي، وليس بنفس حيوية هانوي. قال الخبير العقاري فام دوك توان إن السوق في هانوي فقط هو الذي يشهد نشاطا في الوقت الحالي، حيث ارتفعت أسعار معظم القطاعات بشكل كبير. في هذه الأثناء، لا تزال أسواق العقارات في معظم المحافظات هادئة إلى حد كبير.

وبحسب قوله، في المقاطعات والمدن التي ارتفعت فيها أسعار الأراضي بشكل حاد في عامي 2021 و2022، ظلت جميعها هادئة حتى الآن، وخاصة في باك نينه وباك جيانج. والوضع مماثل في كوانج نينه وهاي فونج، ولكن بفضل الزخم الجيد للتنمية الاقتصادية، استأنفت السوق التداول.

قطعة أرض في ضواحي هانوي (الصورة: دونغ تام).

وهناك منطقة أخرى تشهد معاملات صعبة وهي مقاطعة هوا بينه، وهي منطقة معروفة بازدحامها بالعقارات السياحية، ولكنها الآن تعاني أيضاً من انخفاض السيولة.

وفي ثانه هوا، قال السيد توان إن هذه هي المنطقة التي سجلت أيضًا أقوى حمى للأراضي في عام 2021، عندما ذهب الجميع لشراء الأراضي. ومع ذلك، فإن حجم المعاملات هنا منخفض أيضًا، حيث لا يزال يتعين على معظم المستثمرين الذين يريدون إعادة البيع خفض السعر بنحو 20% مقارنة بالذروة.

خبير: المستثمرون يتجهون لتحويل التدفقات النقدية إلى سوق العقارات الإقليمية

وفي حديثه إلى مراسل دان تري ، قال السيد لي دينه تشونغ - عضو مجموعة عمل السوق في جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - إن "الموجة" العقارية الحالية تحدث محليًا فقط في هانوي ولم تنتشر إلى مقاطعات ومناطق أخرى.

وبحسب قوله، لن يكون من الممكن أن يشهد سوق الأراضي تطوراً أكثر توازناً في العديد من الأماكن إلا بحلول الربع الثاني من عام 2025. ومع ذلك، فإن الاستثمار في الأراضي في الوقت الحاضر يتطلب رؤية متوسطة الأجل، مع فترة استرداد رأس المال لمدة تتراوح بين سنة إلى ثلاث سنوات على الأقل، بدلاً من توقع "أمواج" سريعة.

أرض مقسمة في هانوي (الصورة: دونغ تام).

وأكد السيد تشونغ أيضًا أن أسعار الأراضي في ضواحي هانوي مرتفعة حاليًا، مما يفرض العديد من المخاطر المحتملة. لذلك، إذا أراد المستثمرون الاستثمار في هذا القطاع، فعليهم اختيار المناطق التي تتمتع ببنية تحتية متزامنة، وتنمية اقتصادية جيدة، ولكن أسعار الأراضي فيها لم ترتفع كثيراً في الآونة الأخيرة.

بدأ بعض المستثمرين رحلتهم لشراء الأراضي في بعض المناطق التي لم تشهد أسعارها ارتفاعًا ملحوظًا في الآونة الأخيرة. ويميل هؤلاء إلى المبادرة، إذ وفقًا لقانون تنظيم الأعمال العقارية الحالي لعام ٢٠٢٣، لا يُسمح بتقسيم وبيع الأراضي في ١٠٥ مدن وبلدات في جميع أنحاء البلاد.

وفي الوقت نفسه، ينصح هذا الخبير المستثمرين بعدم "وضع كل بيضهم في سلة واحدة"، أي الشراء بكميات كبيرة في هذا الوقت. وبدلاً من ذلك، ينبغي عليهم اختيار المشاريع التي تتمتع بوضع قانوني واضح، أو منتجات جذابة، أو مناطق ذات مرافق كاملة.

وفي معرض شرحه للتطورات المتناقضة في سوق العقارات في هانوي والمقاطعات الأخرى، قال الخبير نجوين آنه كيو إن الطلب الاستثماري من قبل الناس في هانوي كبير للغاية. في السابق، كانوا يذهبون في كثير من الأحيان إلى محافظات أخرى لشراء وبيع العقارات، مما جعل السوق الإقليمية أكثر حيوية.

ومع ذلك، بعد عامين من ركود سوق العقارات، غيّر المستثمرون في هانوي سلوكهم. وبدلاً من "الصيد في الخارج" كما كان من قبل، قاموا بسحب التدفقات النقدية من المحافظات وتحولوا إلى الاستثمار في قطاعات العقارات ذات التدفق النقدي في وسط هانوي مثل الشقق والمنازل في الأزقة والمنازل المتعددة الطوابق والفيلات والأراضي في الضواحي. ولذلك، شهد سوق العقارات في هانوي نشاطاً ملحوظاً في الآونة الأخيرة.

وذكر أن أسعار كافة قطاعات العقارات في هانوي بلغت ذروتها في أبريل. بالنسبة للشقق، كانت هناك مشاريع استمرت أسعارها في الارتفاع في الآونة الأخيرة، ولكن هذا محلي فقط ولا يمثل السوق بأكمله. وفيما يتعلق بالأراضي الضواحي، فإن بعض الأشخاص الذين استثمروا مبكرًا من عامي 2022 و2023 بدأوا في تحقيق الأرباح.

وقال كيو في توقعاته إنه في الفترة المقبلة، سيتجه بعض الناس إلى تحويل التدفقات النقدية إلى المحافظات، حيث لم ترتفع أسعار العقارات كثيرا في الفترة الأخيرة.

ومع ذلك، لن يصبح سوق الأراضي الإقليمية نابضًا بالحياة مرة أخرى إلا بحلول عام 2026-2027. وعلى وجه الخصوص، فإن المحافظات التي تتمتع بمزايا في التنمية الصناعية والسياحية سوف تحصل على التدفقات النقدية أولاً، ثم تنتشر على نطاق أوسع إلى العديد من المحافظات والمدن.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm