كن حذرًا قبل "حمى" سوق العقارات

ركن من مدينة ثانه هوا به العديد من قطع الأراضي المخطط لها والمعروضة بالمزاد العلني ولكن لم يتم استخدامها بعد.

وبحسب العديد من المصادر، شهدت أسعار العقارات في ثانه هوا في الآونة الأخيرة اتجاها تصاعديا، وخاصة في مدينة ثانه هوا والمناطق المجاورة. وعلى وجه الخصوص، يشكل قطاع الأراضي مركز الاهتمام، حيث ارتفعت الأسعار بنسبة تتراوح بين 20% و30% خلال الأشهر القليلة الماضية فقط.

والجدير بالذكر أن هذا لا يحدث فقط مع قطاعات العقارات التي تتمتع بوضع قانوني كامل، بل إن قطع الأراضي التي لا تحتوي على شهادات حق استخدام الأراضي أو الموجودة في مناطق التخطيط هي أيضًا مطلوبة بشدة. ولا تزال قطع الأراضي ذات الأصول غير المعروفة تباع بأسعار مرتفعة، حتى أن الوسطاء على استعداد لدفع وديعة "لحجز" مكان للزبائن. وتثير هذه الظاهرة الذعر لدى المستثمرين، وفي الوقت نفسه تزيد من خطر تشكل فقاعة عقارية.

وفقًا للسيد تران بوي إل، من منطقة كوانج هونج (مدينة ثانه هوا)، فقد اشترى في نهاية عام 2024 منزلًا في مشروع الإسكان، الحديقة الخضراء في المنطقة الحضرية لمدينة نام ثانه هوا مقابل 31 مليون دونج/متر مربع. حاليا، يتصل به الوسيط، ويقترح استعادة قطعة الأرض المذكورة أعلاه مع فارق سعر يبلغ حوالي 7 ملايين دونج/م2.

ومنذ بداية عام 2025، اجتذبت العديد من مزادات حقوق استخدام الأراضي التي أقيمت في محليات المقاطعة أيضًا عددًا كبيرًا من الطلبات المشاركة. تم رفع أسعار العديد من القطع الفائزة بالمزاد إلى 2-3 مرات أعلى من السعر الابتدائي. بالنسبة لقطع الأراضي في المواقع الجميلة، دفع المشاركون في المزاد 3 إلى 4 مرات أعلى من السعر الابتدائي.

بشكل عام، في مزاد حقوق استخدام الأراضي لـ 132 قطعة أرض في المناطق السكنية في القرى 5 و6 و7 في بلدية هوانغ كيم (هوانغ هوا)، منطقة التخطيط رقم 103/MBQH-UBND بتاريخ 16 ديسمبر 2019، تم تسعير بعض قطع الأراضي التي تم طرحها في المزاد من 800 مليون إلى أكثر من مليار دونج أعلى من السعر الابتدائي. على وجه الخصوص، هناك قطع أراضي بسعر ابتدائي يبلغ 1.2 مليار دونج، لكن سعر المزاد الفائز يصل إلى 3.6 - 3.9 مليار دونج. السيد نجوين فان هوي - مستثمر مرتبك: "سعر المزاد الفائز في مبنى رقم ١٠٣ في بلدية هوانغ كيم مرتفع جدًا مقارنةً بالواقع. فقد ارتفع سعر قطعة أرض في منطقة ضاحية، تفتقر إلى البنية التحتية والمرافق، إلى ما يقرب من ٤ مليارات دونج للقطعة، وهو ما يفوق الطلب الفعلي بكثير."

وبحسب ردود فعل المواطنين، شهدت المزادات في الآونة الأخيرة مشاركة مجموعات "سماسرة الأراضي" المحترفين في دفع الأسعار إلى الارتفاع بهدف خلق تأثير "الندرة"، ثم إعادة بيعها في السوق الثانوية.

وتستمر "حمى" مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في "تسخين" سوق العقارات في مدينة ثانه هوا، التي تتمتع بميزة كونها المركز الإداري والاقتصادي للمقاطعة. في العديد من مجموعات العقارات في مدينة ثانه هوا، يواصل المستثمرون مناقشة بحماس حول "الإمكانات" و"الفرصة" لزيادة سعر العقارات في الفترة المقبلة ويتوقعون قبول مستويات عالية من المعاملات. في الوقت الحالي، أسعار الأراضي حول المناطق مثل القريبة من Aeon Mall Thanh Hoa، والمباني الجديدة في أحياء دونج هاي، ودونج في، ودونج هوونج... "ساخنة" مع وصول أسعار البيع إلى 35 - 40 مليون دونج/م2.

ولم يقتصر الأمر على الأراضي فحسب، بل سجل سوق الشقق في مدينة ثانه هوا أيضًا ارتفاعًا كبيرًا في الأسعار. ارتفعت أسعار بعض مشاريع الشقق المنجزة بنسبة تتراوح بين 25% و30% مقارنة بمنتصف عام 2024. ويتسارع العديد من المستثمرين إلى شراء الشقق في المناطق القريبة من المراكز الإدارية والمستشفيات ومراكز التسوق... على أمل بيعها بأسعار أعلى في الأمد القريب. لا يؤدي هذا الوضع إلى إحداث اضطرابات في السوق فحسب، بل يفرض أيضًا مخاطر كبيرة على المستثمرين عديمي الخبرة، وخاصة أولئك الذين يشترون وفقًا لنفسية الجماهير.

تستعد مدينة ثانه هوا حاليًا لبيع سلسلة من الأراضي الجديدة بالمزاد العلني. في 26 مارس 2025، أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية القرار رقم 878/QD-UBND، بالموافقة على قائمة 892 مشروعًا لمزاد حقوق استخدام الأراضي في المقاطعة في عام 2025 (المرحلة الأولى). وتضم قائمة مشاريع مزاد حقوق استخدام الأراضي المعتمدة البالغ عددها 892 مشروعًا، 738 مشروعًا تم نقلها من عام 2024 و154 مشروعًا جديدًا، موزعة على المناطق والبلدات والمدن في المحافظة. ومن المتوقع أن تبلغ المساحة الإجمالية للأراضي التي من المتوقع طرحها في المزاد 730.9 هكتارًا، وبعد خصم تكاليف تطهير الأراضي والاستثمار في البنية التحتية، من المتوقع أن يصل صافي الإيرادات إلى أكثر من 17 مليار دونج. وتعتبر هذه خطوة مهمة لاستغلال موارد الأراضي بشكل فعال وزيادة إيرادات الميزانية وتلبية الطلب على الأراضي السكنية والأراضي للإيجار؛ وفي الوقت نفسه، فهي فرصة للمستثمرين الذين لديهم احتياجات حقيقية للوصول إلى صناديق الأراضي الرسمية ذات الوضع القانوني الواضح. ومع ذلك، فإن هذا يحمل أيضًا خطر تكرار عمليات رفع الأسعار الافتراضية إذا لم يتم التحكم فيها بشكل صارم، وخاصة في اختيار المشاركين في المزاد ومراقبة المعاملات بعد الفوز بالعطاء.

مشروع سكني في بلدة كوان لاو (ين دينه).

وبحسب مستثمرين محترفين، فإن "التسخين" غير المعتاد لسوق العقارات في ثانه هوا في المناطق التي لا تحتوي على العديد من عوامل البنية التحتية الرائدة هو علامة على "حمى افتراضية" متكررة. في هذا السياق، يمكن للمستثمرين الصغار غير المطلعين الذين يسارعون إلى استثمار أموالهم على أمل تحقيق الربح أن يقعوا بسهولة في "فخ".

وللسيطرة على السوق، أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية في 26 فبراير 2025 أيضًا النشرة الرسمية رقم 2397/UBND-CN بشأن التركيز على تصحيح ومعالجة التلاعب بالأسعار والمضاربة العقارية وتفتيش وفحص مشاريع الاستثمار العقاري والبناء. وبناء على ذلك، طلبت اللجنة الشعبية الإقليمية من إدارة البناء الإعلان فورًا عن المعلومات المتعلقة بالإسكان وسوق العقارات، ونشر الوثائق التي تعلن عن العقارات المؤهلة للأعمال التجارية؛ برنامج وخطة تطوير الإسكان؛ تخطيط استخدام الأراضي؛ التخطيط الحضري والريفي؛ برنامج التنمية الحضرية؛... ضمان المعلومات السوقية العامة والشفافة. وطلبت الوثيقة أيضًا من إدارة البناء فرض رقابة صارمة على أنشطة قاعات تداول العقارات وشركات خدمات الوساطة العقارية في المنطقة، وضمان الشفافية والاحترافية في هذه الأنشطة، ومنع والحد من انعدام الرقابة، مما قد يتسبب في عدم استقرار السوق؛ تعزيز التفتيش لتصحيح ومنع ومعالجة المخالفات التي تقع ضمن صلاحيات أنشطة المؤسسات والمستثمرين وصالات تداول العقارات والمؤسسات التي تقدم خدمات الوساطة العقارية ومزادات حقوق استخدام الأراضي في المنطقة على وجه السرعة؛ التركيز على الشرعية والشروط والإفصاح عن المعلومات... فيما يتعلق بالعقارات التي يتم إدخالها في أعمال مع زيادات غير طبيعية في الأسعار؛ لا تهدف إلى الربح، بل إلى تعطيل السوق.

تعد مقاطعة ثانه هوا من المقاطعات التي تتمتع بإمكانات كبيرة لتطوير العقارات على المدى الطويل بفضل التوسع الحضري السريع والتحسن التدريجي للبنية الأساسية والاهتمام من جانب العديد من الشركات الكبرى. ومع ذلك، لكي يتطور السوق بشكل صحي، يحتاج المستثمرون إلى إعطاء الأولوية للعوامل القانونية والإمكانات الحقيقية، بدلاً من مطاردة "الحمى" الافتراضية الناجمة عن الشائعات. ويقول خبراء العقارات إن المستثمرين بحاجة إلى اليقظة لتجنب الوقوع في الموجة النفسية وشراء أصول ليس لها قيمة حقيقية. من الأفضل الاستثمار فقط في المناطق التي تتمتع بتخطيط واضح ووثائق قانونية كاملة وطلب حقيقي على السكن من أجل الحصول على السيولة بسهولة.

المقال والصور: تونغ لام

المصدر: https://baothanhhoa.vn/than-trong-truoc-con-sot-cua-thi-truong-bat-dong-san-244653.htm