تشديد إجراءات تقسيم الأراضي وبيعها

DNVN - وفقًا لخبير القانون العقاري فام ثانه توان، فإن اللوائح الجديدة لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية (المعدل) "شددت" تقسيم الأراضي وبيعها من قبل شركات العقارات.

من المتوقع أن يدخل قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية لعام 2023 حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس. وعلق الخبير القانوني العقاري فام ثانه توان بأن هذين القانونين الجديدين "شددا" "تقسيم قطعة الأرض وبيع الأراضي" لشركات العقارات من منظورين. وذلك لتضييق نطاق مساحة المشروع التي يمكن تقسيمها إلى قطع وبيعها، وتحديد الإجراءات التي يجب على الشركات الالتزام بها.

وعلى وجه التحديد، بالنسبة للنطاق الإقليمي والمشاريع في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة أو النوع الأول والنوع الثاني والنوع الثالث أو المشاريع (بغض النظر عن المنطقة) التي تختار المستثمرين عن طريق مزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لقانون الأراضي، لن يُسمح للمستثمرين بممارسة الأعمال العقارية عن طريق تقسيم القطع وبيع الأراضي.

تسببت المشاريع التي تنفذها الشركات عن طريق تقسيم الأراضي وبيعها للمضاربين في حدوث العديد من حالات حمى الأراضي.

وفقًا لوزارة البناء، اعتبارًا من ديسمبر 2023، يوجد في فيتنام 902 منطقة حضرية. ومنها منطقتان حضريتان من فئة خاصة، و22 منطقة حضرية من الفئة الأولى (بما في ذلك 3 مناطق حضرية من الفئة الأولى تخضع مباشرة للحكومة المركزية)، و36 منطقة حضرية من الفئة الثانية، و45 منطقة حضرية من الفئة الثالثة، و95 منطقة حضرية من الفئة الرابعة، و702 منطقة حضرية من الفئة الخامسة.

لا يُسمح للمشاريع في 105 مدن وبلدات من المناطق الحضرية من الفئة الثالثة فما فوق بممارسة أعمال العقارات عن طريق تقسيم الأراضي وبيعها. وبالتالي، يتقلص نطاق المنطقة المسموح فيها للشركات بتقسيم الأراضي وبيعها بشكل كبير.

وبعبارة أخرى، في المناطق الحضرية من النوع الثالث وما فوق، يجب على المستثمرين بناء منازل للبيع، وليس "تقسيم" الأرض إلى قطع صغيرة للبيع كما كان من قبل"، علق السيد توان.

وفيما يتعلق بالإجراءات التي يجب على الشركات الالتزام بها، قال السيد توان إن القانون الجديد ينص على أنه من أجل نقل حقوق استخدام الأراضي في شكل تقسيم، يجب على الشركات تلبية الشروط "الضرورية" و"الكافية".

الشرط الضروري هو الحصول على وثيقة من اللجنة الشعبية للمحافظة تسمح للشركة بنقل حقوق استخدام الأرض في المشروع عن طريق تقسيم القطع وبيع الأرض. الشرط "الكافي" هو أن يقوم المستثمر بإجراءات التقدم بطلب للحصول على ترخيص من إدارة البناء، على غرار حالة توقيع عقد شراء وبيع مسكن مستقبلي.

وتساعد اللائحة الجديدة الجهات التي تتلقى تحويلات الأراضي من المستثمرين في الحصول على أساس لتحديد الوقت الذي يُسمح فيه للمستثمر بتوقيع عقد البيع والشراء بشكل واضح. يتم تحديد ذلك بناءً على ما إذا كان المستثمر لديه وثيقة من وزارة البناء أم لا.

إن اللائحة الجديدة لتشديد تقسيم الأراضي منطقية. فالشركات تُنفّذ مشاريعها بتقسيم قطع الأراضي وبيعها لبعض الأفراد في شكل مضاربة وشراء وإعادة بيع، مما أدى إلى حمى شراء الأراضي. وقد بلغت ذروة التهافت على الأراضي في أوائل عام ٢٠٢١ من الشمال إلى الجنوب، مما تسبب في هدر الأصول الاجتماعية.

وفي الوقت نفسه، لا تلزم القوانين الحالية المشترين للأراضي المقسمة بالبناء،" كما قال السيد توان.

ووفقاً للسيد توان أيضاً، فإن أحد الأحكام الجديرة بالملاحظة للغاية المنصوص عليها في قانون الأعمال العقارية (المعدل) هو الشرط الذي ينص على أن يقوم منقول حقوق استخدام الأراضي: "ببناء مساكن لضمان التقدم، وفقاً للتصميم المعتمد والتخطيط التفصيلي، ورخصة البناء في الحالات التي يتعين فيها منح رخصة البناء ووفقاً للاتفاقية الواردة في عقد نقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية الفنية في المشروع العقاري الموقع" (البند 2، المادة 34).

وهذا يشكل أساسًا مهمًا ليس فقط للمستثمرين بل أيضًا للسلطات المختصة للإشراف على بناء منازل المشترين. تجنب شراء الأراضي وتركها مهجورة أو للمضاربة الشخصية.

هوآي آنه

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260