معالجة مشكلة نقص المعروض من العقارات.

يجب توسيع شروط الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي لمشاريع الإسكان التجاري.

في الدورة الثامنة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، قدمت الحكومة إلى الجمعية الوطنية مشروع قرار بشأن تجربة تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات حقوق استخدام الأراضي (أو حقوق استخدام الأراضي القائمة)، على أن يكون تطبيقه على مستوى البلاد، وذلك بهدف إزالة الصعوبات القانونية التي تواجه مشاريع الإسكان التجاري التي تقع ضمن نطاق المناطق الحضرية (أقل من 20 هكتارًا). وفي حال موافقة الجمعية الوطنية، سيتم تنفيذه لمدة خمس سنوات، ابتداءً من 1 يناير 2025.

فك العقد في مشاريع متعددة

بحسب وزير الموارد الطبيعية والبيئة، دو دوك دوي، اعتبارًا من 1 يوليو 2015، ينص قانون الإسكان لعام 2014 على أحكام مختلفة عن قانون الأراضي. وبناءً على ذلك، فإن شروط استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي هي أن تكون الأرض مسجلة مسبقًا كأرض سكنية أو أرض سكنية وأخرى غير سكنية؛ وفي حالة نقل حق استخدام الأرض، يجب أن تكون الأرض سكنية.

وقد أدى هذا التنظيم، الذي تم استكماله في النقطة ب، والفقرة 1 والفقرة 6 من المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024، إلى تضييق نطاق الحالات المتعلقة بتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي على نطاق حضري، وخاصة في المناطق الجديدة أو المناطق التي لا توجد بها أراضٍ سكنية قائمة.

"في الواقع، كان الحد الأقصى لتخصيص الأراضي السكنية للأسر والأفراد على مر السنين 400 متر مربع، بينما تُخصص المساحة المتبقية للأراضي الزراعية ضمن نفس القطعة. لذلك، إذا حصل المستثمرون على حقوق استخدام الأراضي في المناطق السكنية، فلا يمكنهم فعل ذلك"، هذا ما صرح به وزير الموارد الطبيعية والبيئة.

علاوة على ذلك، يتم تطوير غالبية المشاريع العقارية على أراضٍ لم تكن مخصصة في الأصل كأراضٍ سكنية، وتشمل خطط المشاريع التفصيلية أنواعًا مختلفة من الأراضي مثل الأراضي السكنية وأراضي النقل والمساحات الخضراء وما إلى ذلك. لذلك، ووفقًا لأحكام البند (ب)، الفقرة 1، المادة 127 من قانون الأراضي لعام 2024، لا يمكن تنفيذ العديد من المشاريع عمليًا.

تم إعداد مشروع القرار لمعالجة صعوبات توفير مشاريع العقارات في ظل ارتفاع أسعارها، ويعود ذلك جزئياً إلى محدودية وصول المستثمرين إلى الأراضي. وصرح الوزير دو دوك دوي قائلاً: "من الضروري توسيع نطاق شروط الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، مما يساهم في الحد من شكاوى المواطنين، وضمان العدالة في الحصول على الأراضي بين المستثمرين والجهات المحلية، والحفاظ على استقرار المعروض من المساكن التجارية".

منطقة سكنية تجارية في المنطقة السابعة بمدينة هو تشي منه. الصورة: هوانغ تريو

وفقًا لما قدمته الحكومة، سيتم تطبيق هذا القرار على مستوى البلاد على مشاريع الأعمال العقارية في أربع حالات: الحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ حقوق استخدام الأراضي الحالية؛ حقوق استخدام الأراضي الحالية والحصول على حقوق استخدام الأراضي؛ وتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على أراضٍ مملوكة لمرافق يجب نقلها بسبب التلوث البيئي، أو مرافق يجب نقلها وفقًا للبناء أو التخطيط الحضري.

فيما يتعلق بشروط تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي من خلال اتفاقية بشأن حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي الحالية، يجب على المستثمرين الذين ينفذون مشاريع الإسكان الاجتماعي استخدام نوع واحد أو أكثر من أنواع الأراضي التالية: الأراضي الزراعية؛ الأراضي غير الزراعية بخلاف الأراضي السكنية؛ الأراضي السكنية والأراضي الأخرى داخل نفس قطعة الأرض، في حالة وجود اتفاقية بشأن حقوق استخدام الأراضي؛ ويجب أن يستوفوا معايير محددة.

ينبغي تجربتها على نطاق صغير.

خلال مناقشة هذه القضية، اتفق العديد من نواب الجمعية الوطنية على ضرورة إصدار قرار لإزالة الصعوبات والعقبات التي تعترض تنفيذ مشاريع الاستثمار والأعمال في مجال بناء المساكن الجديدة. وأقرّ النائب تران هوانغ نغان (من وفد مدينة هو تشي منه) بأن تطبيق هذه السياسة تجريبياً سيكون له أثر إيجابي واسع النطاق في دعم التنمية الاجتماعية والاقتصادية للبلاد، لا سيما في إزالة الصعوبات التي تعترض بناء المساكن الجديدة، وتهيئة الظروف المواتية لمستخدمي الأراضي والمستثمرين لتنفيذ مشاريع الإسكان الجديدة ومشاريع التنمية الحضرية بشكل استباقي، مما يسهم في تلبية احتياجات السكان من المساكن.

مع ذلك، أُثيرت عدة مخاوف. فقد جادل النائب دو فان ين (من مقاطعة با ريا - فونغ تاو) بأن اقتراح مشروع القرار بتوسيع نطاق الأراضي المخصصة للتجربة يتعارض مع قانون الأراضي. واقترح كذلك أنه في حال تنفيذ برنامج تجريبي، فينبغي أن يكون على نطاق أضيق، مع التركيز على المقاطعات والمدن ذات الاحتياجات السكنية المُلحة، وعدم التوسع على مستوى البلاد.

واقترح النائب يين أيضاً أن تقوم الحكومة بإجراء تقييم للأثر لتجنب حالات "إساءة استخدام السياسات لتراكم الأراضي الزراعية" أو "إضفاء الشرعية على الانتهاكات"، وذلك من أجل وضع لوائح أكثر صرامة ومعقولية وفعالية.

أعربت النائبة في الجمعية الوطنية، نغوين ثي ثو ها (وفد مقاطعة كوانغ نينه)، عن رأيها بضرورة إعادة تقييم الوضع الراهن للإسكان الاجتماعي في جميع المناطق، مؤكدةً أن العديد من مشاريع الإسكان الاجتماعي والإنشاءات لا تزال شاغرة أو غير مأهولة أو تفتقر إلى الإجراءات القانونية اللازمة. وأضافت أن العرض والطلب في سوق الإسكان الاجتماعي يختلفان من منطقة إلى أخرى، وأن "الطلب ليس متساوياً في جميع المناطق".

اقترح النائب ها ضرورة إجراء تقييم للوضع الراهن للإسكان الاجتماعي لفهم العرض والطلب في السوق المحلية قبل الموافقة على المسودة. ويتعين على الحكومة والجهات المعنية إجراء تقييم شامل، والنظر في إمكانية اختيار البرنامج التجريبي بناءً على المناطق أو المواقع المناسبة، وتحديد المواقع بدقة.

وحذرت السيدة ها قائلة: "إن البرنامج التجريبي كما هو مقترح في المسودة قد يؤدي إلى تشكيل منظمات وأفراد وشركات عقارية تستغل شراء وبيع ونقل الأراضي، وتكديس الأراضي وتوحيدها دون استخدامها بكفاءة، ثم تحقيق الربح وتحويل وسائل الإنتاج إلى مدخلات في انتظار تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي".

في تقرير التحقق، ذكر رئيس اللجنة الاقتصادية، فو هونغ ثانه، أن بعض أعضاء اللجنة أعربوا عن قلقهم من أن السماح باتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي غير السكنية لمشاريع الإسكان الاجتماعي سيؤدي إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي الزراعية وأنواع أخرى من الأراضي. وهذا قد يُسبب صعوبات جمة للأفراد والشركات، وكذلك للدولة فيما يتعلق بالاستحواذ على الأراضي والتعويضات.

طلب رئيس اللجنة الاقتصادية من الحكومة مراجعة وتوضيح تطبيق الآلية التجريبية من خلال اتفاقيات بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو حقوق استخدام الأراضي الحالية للأراضي الزراعية وغير الزراعية (التجارية والخدمية) لتجنب إساءة استخدام السياسة.

تجنب التحويل على نطاق واسع.

وافق نائب رئيس لجنة العلوم والتكنولوجيا والبيئة في الجمعية الوطنية، نغوين فونغ توان، على ضرورة تطبيق القرار على مستوى البلاد لضمان العدالة بين المناطق، وتجنب تعقيد معايير وشروط التنظيم، ومنع ظهور آلية "طلب ومنح". ومع ذلك، اقترح أن تتضمن الجهة التي صاغت القرار لوائح محددة لمنع تغيير استخدام الأراضي على نطاق واسع بعد دخول اللائحة حيز التنفيذ، الأمر الذي قد يؤثر ليس فقط على الرفاه الاجتماعي، بل على الأمن الغذائي أيضاً.

قم بمراجعة خطط استخدام الأراضي لكل منطقة.

أوضح النائب نغوين تروك سون (وفد بن تري) أن مسودة القرار تختلف في بعض جوانبها عن قوانين الاستثمار (المعدلة)، والأراضي (المعدلة)، والإسكان (المعدلة) التي أقرها المجلس الوطني مؤخرًا. وأكد على ضرورة مراجعة خطة استخدام الأراضي الوطنية، وخطط استخدام الأراضي، ولا سيما خطط استخدام الأراضي المحلية، عند تطبيق المشاريع التجريبية. وتساءل عما إذا كانت المشاريع غير المدرجة في خطط استخدام الأراضي السكنية أو الحضرية ستكون مجدية في حال تطبيقها تجريبيًا.

السيد لي هوانغ تشاو ، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA):

اللوائح التي تحدد مناطق الاستثمار.

قدمت جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) اقتراحًا إلى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه والجهات المعنية لإبداء ملاحظاتهم على القرار رقم 83/2024/QD-DT الصادر عن اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه. وبناءً على ذلك، يُقترح مراجعة وتعديل اللائحة الواردة في البند 1، المادة 2، لتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري العقارات ومشاريع الإسكان بنقل حقوق استخدام الأراضي المزودة بالبنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازلهم بأنفسهم في البلديات، باستثناء المدن الواقعة في المقاطعات الخمس: بينه تشان، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو، والتي لا تخضع لمزاد حقوق استخدام الأراضي لمشاريع بناء المساكن كما هو منصوص عليه.

لأنه، وفقًا للبند 6 من المادة 31 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، يُسمح لمستثمر مشروع عقاري أو مشروع بناء سكني بنقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية التقنية للأراضي غير الواقعة في الأحياء أو المناطق أو المدن المصنفة كمناطق حضرية خاصة أو من النوع الأول أو الثاني أو الثالث؛ وغير الخاضعة لمزاد حقوق استخدام الأراضي لمشاريع البناء السكني المنصوص عليها في قانون الأراضي. أما بالنسبة للمناطق الأخرى، فتُحدد اللجنة الشعبية للمحافظة، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمر المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء منازلهم بأنفسهم.

السيد نجو دوك سون ، المدير العام لشركة دي آر إتش القابضة المساهمة:

خلق فرص لمشتري المنازل.

تاريخيًا، كان تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي يتطلب استيفاء شروط معينة، منها: التوافق مع تخطيط استخدام الأراضي على مستوى المقاطعة، والتوافق مع لوائح البناء والتخطيط العمراني، والتوافق مع برامج وخطط تطوير الإسكان المحلية المعتمدة. عمليًا، ازداد تداخل وتضارب قانون الأراضي وقانون الإسكان، مما أدى إلى تشويه أسواق رأس المال والعقارات، وزيادة المخاطر على الشركات والمستثمرين والمحتاجين للسكن على حد سواء. يهدف البرنامج التجريبي المقترح من الحكومة إلى تنشيط سوق رأس المال، وتحقيق الاستقرار وتخفيف الأعباء المالية على الشركات، وتقليص وقت وتكلفة إعداد استثمارات المشاريع، وزيادة شفافية السوق، وتوفير مساكن بأسعار معقولة للمشترين. من شأن إزالة هذه العقبة أن تُنقذ ملايين الشركات التي تنتظر منذ سنوات.

كتبت إس. نونغ

المصدر: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm