يتضمن قانون الإسكان (المعدل) الذي أقره مجلس الأمة مؤخراً العديد من النقاط الجديدة، أبرزها أن الاستثمار في المنازل التي تحتوي على العديد من الشقق للبيع أو الإيجار (المعروفة باسم الشقق الصغيرة) يتطلب مشروعاً.
وفي تعليقه على ذلك، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن تشديد بناء وإدارة الشقق الصغيرة ضروري لأن هذا النوع من الشقق كان يتطور بشكل متفشي لفترة طويلة مع العديد من الانتهاكات.
من المتوقع أن يشهد سوق الشقق الصغيرة تشددا في الفترة المقبلة. (الصورة: كونغ هيو).
من شبه المستحيل بيع الشقق الصغيرة في المستقبل القريب للأشخاص دون وجود مشروع استثماري. وبناء على ذلك، فإن تطوير الشقق الصغيرة سيكون محدودا بشكل كبير بسبب اللوائح الإجرائية الصارمة.
وفي الوقت نفسه، فإن إقامة مشاريع استثمارية وتلبية الشروط اللازمة للاستثمار في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن سوف يشكل تحدياً كبيراً. لأن الشقق الصغيرة هي عبارة عن مباني شاهقة الارتفاع، مبنية على مساحة 200 – 300 متر مربع في الغالب، وتقع في أزقة عميقة. لذلك، فإن إنشاء مشروع مثل مبنى سكني تجاري عادي يكاد يكون مستحيلاً.
" في حالة الأزقة التي يقل عرضها عن مترين، فمن المستحيل وضع تخطيط 1/500 لأن العديد من العوامل غير مضمونة مثل: الوقاية من الحرائق، والبنية التحتية، ومؤشرات السكان، وتقييم الأثر البيئي. وأضاف السيد توآن أن تلبية هذه المتطلبات في ظل وجود الشقق الصغيرة الحالية أمر يكاد يكون مستحيلاً .
وبحسب السيد توان، فإن ترخيص المشروع والتخطيط له في حالة الشقق التجارية قد يستغرق عدة سنوات، بينما في حالة الشقق الصغيرة قد تستغرق هذه الفترة فترة أطول.
تقع العديد من الشقق الصغيرة في أزقة عميقة لا تتوافق مع معايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها. (الصورة: كونغ هيو).
بالإضافة إلى ذلك، يتم بناء الشقق الصغيرة في الغالب في المناطق المركزية، وبالتالي فإن اللوائح المتعلقة بارتفاع البناء صارمة للغاية، وعادةً ما يمكن بناء قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع فقط من حوالي 5 - 6 طوابق. مع هذه الكثافة والارتفاع، لا يستطيع المستثمرون تحقيق الربح، لذلك لن يفعل ذلك أحد.
في الواقع، يتم حاليًا بناء ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة الموجودة بدون تصاريح، لأنه إذا تم بناؤها وفقًا للأنظمة، فسوف يرى المستثمرون الخسائر بالفعل قبل أن يبدأوا حتى.
إذا اشتريت قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مقابل 10 مليارات، ولكنك تستطيع بناء 5 طوابق فقط وبناء 70% من المساحة، أي 700 متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي 22 مليون دونج/متر مربع. إذا بعتها مقابل 25 مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء 5 طوابق ، كما أوضح السيد توان.
لذلك، بحسب السيد توان، فإن نوع الشقق الصغيرة معرض للانحدار في الفترة المقبلة لأن الاضطرار إلى إنشاء مشروع استثماري جديد سوف يجعل الأمر مستحيلاً بالنسبة للعديد من الناس.
أما بالنسبة للشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط البناء فإن التكلفة ستكون مرتفعة جداً أيضاً، ولن تكون قادرة على المنافسة مع الشقق التجارية لأن تكلفة الاستثمار فيها باهظة للغاية.
ويتفق السيد فو كونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك للعقارات والخدمات المساهمة، مع الرأي نفسه، ويؤيد أيضًا وجهة نظر قانون الإسكان القائلة بأنه من الضروري تشديد إدارة الشقق الصغيرة لحماية حقوق والتزامات وسلامة المالكين.
وقال السيد كويت إن إعداد المشروع بشكل طبيعي يستغرق حوالي عامين أو ثلاثة أعوام، وتبلغ تكلفة هذه المرحلة حوالي 5-10% اعتمادًا على حجم وموقع المشروع.
رغم أن هذا المشروع معقد، إلا أنه ليس بإمكان الجميع القيام به بأنفسهم. تقع الشقق الصغيرة في الغالب في الأزقة العميقة، لذا من الصعب ضمان الوقاية من الحرائق ومكافحتها.
" في المستقبل، عند بناء شقق صغيرة، سيضطر أصحابها إلى إنشاء أعمال تجارية. وفي ذلك الوقت، سيكون من المستحيل التهرب من الضرائب كما هو الحال الآن، حيث سيكون لدى أصحاب المنازل الأراضي ثم يتقدمون بطلبات الحصول على تصاريح البناء بأنفسهم "، حسبما قال السيد كويت.
إن وجود قواعد أكثر شفافية ووضوحًا من شأنه أن يساعد على تطوير الشقق الصغيرة في الاتجاه الصحيح، ولكنها أيضًا تجعل من المستحيل على العديد من الأشخاص تحقيق الربح من هذا النوع من الشقق.
وبحسب السيد كويت، فإن سعر بيع الشقق الصغيرة سيكون أعلى في الفترة المقبلة، ولكن الناس سيكونون محميين بالقانون وسيحظون ببيئة معيشية أكثر أمانًا.
" سوف يكون سوق بناء وبيع وتأجير الشقق الصغيرة معقدًا للغاية في المستقبل القريب، وبالتالي ستكون اللعبة مخصصة للمطورين المحترفين فقط، ويمكن تشكيل شركات محترفة للتخصص في تطوير هذا النموذج. وأكد السيد كويت أن "الأسر الفردية أو المستثمرين الهواة سوف يجدون صعوبة في المشاركة في هذا النوع من الاستثمار ".
وفي حديثه عن هذه القضية، أكد السيد نجوين مان كوي، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء، على أنه من الضروري تنظيم بناء 20 شقة أو أكثر بحيث يكون له مشروع استثماري، مثل أي مشروع عادي لإثبات المسؤولية، بغض النظر عن الحجم أو عدد الشقق. عند البيع، اتبع قانون المعاملات العقارية.
بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يبين تصريح البناء في الوثائق بشكل واضح عدد الشقق التي يمكن بناؤها، وعدد الطوابق، وعدد الشقق في الطابق الواحد، وكم متر مربع لكل شقة.
ويجب أن يستوفي أيضًا معايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ يجب أن تكون الملكية المشتركة للبناء والملكية الخاصة؛ تصاريح البناء مطلوبة في جميع الحالات؛ تصدر مع كل شقة،…
وبحسب اللوائح الجديدة، سيتعين على الأفراد الذين يرغبون في بناء شقق صغيرة (منازل من طابقين أو أكثر، كل طابق يحتوي على شقق، أو طابقين ومقياس 20 شقة أو أكثر) للبيع أو الإيجار، استيفاء الشروط ليكونوا مستثمرين في مشروع بناء سكني.
سيتم بيع أو تأجير أو شراء الشقق المؤهلة للحصول على شهادة بموجب قانون الأراضي (الكتاب الوردي) وفقًا لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.
كما يجب أن يتوافق الاستثمار في الشقق الصغيرة للإيجار مع متطلبات البناء الصادرة عن وزير البناء. يجب أن يستوفي المبنى متطلبات الوقاية من الحرائق ومكافحتها حسبما ينص عليه القانون.
تشاو آنه
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)