يجب إنشاء مشاريع جديدة للبناء والبيع، والشقق الصغيرة معرضة للانحدار

يتضمن قانون الإسكان (المعدل) الذي أقره مجلس الأمة مؤخراً العديد من النقاط الجديدة، أبرزها أن الاستثمار في المنازل التي تحتوي على العديد من الشقق للبيع أو الإيجار (المعروفة باسم الشقق الصغيرة) يتطلب مشروعاً.

وفي تعليقه على ذلك، قال السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، إن تشديد بناء وإدارة الشقق الصغيرة ضروري لأن هذا النوع من الشقق كان يتطور بشكل متفشي لفترة طويلة مع العديد من الانتهاكات.

من المتوقع أن يشهد سوق الشقق الصغيرة تشددا في الفترة المقبلة. (الصورة: كونغ هيو).

من شبه المستحيل بيع الشقق الصغيرة في المستقبل القريب للأشخاص دون وجود مشروع استثماري. وبناء على ذلك، فإن تطوير الشقق الصغيرة سيكون محدودا بشكل كبير بسبب اللوائح الإجرائية الصارمة.

وفي الوقت نفسه، فإن إنشاء مشاريع استثمارية وتلبية الشروط اللازمة للتحول إلى مستثمرين في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن سوف يشكل تحدياً كبيراً. لأن الشقق الصغيرة هي عبارة عن مباني شاهقة الارتفاع، مبنية على مساحة 200 – 300 متر مربع في الغالب، وتقع في أزقة عميقة. لذلك، فإن إنشاء مشروع مثل مبنى سكني تجاري عادي يكاد يكون مستحيلاً.

مع وجود أزقة صغيرة يقل عرضها عن مترين، يستحيل وضع مخطط 1/500 نظرًا لعدم ضمان العديد من العوامل، مثل: الوقاية من الحرائق، والبنية التحتية، ومؤشرات السكان، وتقييم الأثر البيئي. ويُعتبر استيفاء هذه المتطلبات في الشقق الصغيرة الحالية أمرًا شبه مستحيل ، وفقًا للسيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن ترخيص المشروع والتخطيط له في حالة الشقق التجارية قد يستغرق عدة سنوات، بينما في حالة الشقق الصغيرة قد تستغرق هذه الفترة فترة أطول.

تقع العديد من الشقق الصغيرة في أزقة عميقة لا تتوافق مع معايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها. (الصورة: كونغ هيو).

بالإضافة إلى ذلك، يتم بناء الشقق الصغيرة في الغالب في المناطق المركزية، وبالتالي فإن اللوائح المتعلقة بارتفاع البناء صارمة للغاية، وعادةً ما يمكن بناء قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع فقط من حوالي 5 - 6 طوابق. مع هذه الكثافة والارتفاع، لا يستطيع المستثمرون تحقيق الربح، لذلك لن يفعل ذلك أحد.

في الواقع، يتم حاليًا بناء ما يصل إلى 95% من الشقق الصغيرة الموجودة بدون تصاريح، لأنه إذا تم بناؤها وفقًا للأنظمة، فسوف يرى المستثمرون الخسائر قبل أن يبدأوا حتى.

إذا اشتريت قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مقابل 10 مليارات، ولكنك تستطيع بناء 5 طوابق فقط وبناء 70% من المساحة، أي 700 متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي 22 مليون دونج/متر مربع. أما إذا بعتها مقابل 25 مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء 5 طوابق ، كما أوضح السيد توان.

لذلك، بحسب السيد توان، فإن نوع الشقق الصغيرة معرض للانحدار في الفترة المقبلة لأن الاضطرار إلى إنشاء مشروع استثماري جديد سوف يجعل الأمر مستحيلاً بالنسبة للعديد من الناس.

أما بالنسبة للشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط البناء فإن التكلفة ستكون مرتفعة جداً أيضاً، ولن تكون قادرة على المنافسة مع الشقق التجارية لأن تكلفة الاستثمار فيها باهظة للغاية.

ويتفق السيد فو كوونغ كويت، المدير العام لشركة دات زانه مين باك للعقارات والخدمات المساهمة، مع الرأي نفسه، ويؤيد أيضًا وجهة نظر قانون الإسكان القائلة بأنه من الضروري تشديد إدارة الشقق الصغيرة لحماية حقوق والتزامات وسلامة المالكين.

وقال السيد كويت إن إعداد المشروع بشكل طبيعي يستغرق حوالي عامين أو ثلاثة أعوام، وتبلغ تكلفة هذه المرحلة حوالي 5-10% اعتمادًا على حجم وموقع المشروع.

رغم أن هذا المشروع معقد، إلا أنه ليس بإمكان الجميع القيام به بأنفسهم. تقع الشقق الصغيرة في الغالب في الأزقة العميقة، لذا من الصعب ضمان الوقاية من الحرائق ومكافحتها.

في المستقبل، عند بناء شقق صغيرة، سيُجبر مالكوها على تأسيس شركات. حينها، سيكون من المستحيل التهرب من الضرائب كما هو الحال الآن. سيحصل مالكو المنازل على الأراضي، ثم يتقدمون بطلب للحصول على تصريح بناء بأنفسهم ، كما قال السيد كويت.

إن وجود قواعد أكثر شفافية ووضوحًا من شأنه أن يساعد على تطوير الشقق الصغيرة في الاتجاه الصحيح، ولكنها أيضًا تجعل من المستحيل على العديد من الأشخاص تحقيق الربح من هذا النوع من الشقق.

وبحسب السيد كويت، فإن سعر بيع الشقق الصغيرة سيكون أعلى في الفترة المقبلة، ولكن الناس سيكونون محميين بالقانون وسيحظون ببيئة معيشية أكثر أمانًا.

سيشهد سوق بناء وبيع وتأجير الشقق الصغيرة تعقيدًا كبيرًا في المستقبل القريب، لذا ستكون هذه السوق حكرًا على المطورين المحترفين، الذين يمكنهم تأسيس شركات متخصصة في تطوير هذا النموذج. وسيجد الأسر الفردية أو المستثمرون الهواة صعوبة في المشاركة في هذا النوع من المشاريع ، وفقًا للسيد كويت.

وفي حديثه عن هذه القضية، أكد السيد نجوين مان كوي، نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء، على أنه من الضروري تنظيم بناء 20 شقة أو أكثر بحيث يكون له مشروع استثماري، مثل أي مشروع عادي لإثبات المسؤولية، بغض النظر عن الحجم أو عدد الشقق. عند البيع، اتبع قانون المعاملات العقارية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يبين تصريح البناء في الوثائق بشكل واضح عدد الشقق التي يمكن بناؤها، وعدد الطوابق، وعدد الشقق في الطابق الواحد، وكم متر مربع لكل شقة.

ويجب أن يستوفي أيضًا معايير الوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ يجب أن تكون الملكية المشتركة للبناء والملكية الخاصة؛ تصاريح البناء مطلوبة في جميع الحالات؛ تصدر مع كل شقة،…

وبحسب اللوائح الجديدة، سيتعين على الأفراد الذين يرغبون في بناء شقق صغيرة (منازل من طابقين أو أكثر، كل طابق يحتوي على شقق، أو طابقين ومقياس 20 شقة أو أكثر) للبيع أو الإيجار، استيفاء الشروط ليكونوا مستثمرين في مشروع بناء سكني.

سيتم بيع أو تأجير أو شراء الشقق المؤهلة للحصول على شهادة بموجب قانون الأراضي (الكتاب الوردي) وفقًا لقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية.

كما يجب على الاستثمار في الشقق الصغيرة للإيجار أن يتوافق مع متطلبات البناء الصادرة عن وزير البناء. يجب أن يفي المبنى بمتطلبات الوقاية من الحرائق ومكافحتها كما هو منصوص عليه في القانون.

تشاو آنه

مصدر: https://vtc.vn/phai-lap-du-an-moi-duoc-xay-ban-chung-cu-mini-nguy-co-thoai-trao-ar837457.html