ضحايا أزمة العقارات في الصين

[إعلان 1]

في أغسطس/آب، وبعد فترة وجيزة من انتشار الأخبار حول معاناة شركة Country Garden من مشاكل السيولة، ذهبت هوايلان (38 عاماً) على الفور إلى موقع بناء في مقاطعة شاندونغ، حيث لم يكن المنزل الذي اشترته قد اكتمل بعد. المشهد هنا جعلها تشعر بالحزن.

وظلت الرافعات واقفة بلا حراك، وكانت ألواح الخرسانة متناثرة بين العشب الذي يصل إلى الركبة. الوضع خطير.

بالنسبة لتوم تشين، وهو موظف حكومي، كان الخوف من التشرد مصدر قلق دائم بعد أن أوقفت أكبر شركة عقارية في الصين بناء مبنى سكني تم تعويض عائلته عنه في مقاطعة تشجيانغ.

في هذه الأثناء، اضطر فو، وهو عامل في موقع بناء في مقاطعة قوانغدونغ، إلى اختيار الحل الأكثر سلبية، وهو الإضراب بعد شهرين من عدم تلقي راتبه. وقال لمراسلي بلومبرج: "لا يهمني الوضع الصعب الذي تمر به الشركة. أريد استعادة أموالي التي كسبتها بشق الأنفس".

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — مشروع حديقة ريفية في مدينة يانغتشو بمقاطعة جيانجسو (الصورة: بلومبرج).

لقد ساهم مشتري المنازل والعمال ومطورو العقارات والحكومة الصينية في القفزة الاقتصادية على مر السنين.

منذ أكثر من عقدين من الزمن، كان القطاع العقاري محركًا رئيسيًا للنمو، حيث بلغت قيمة القطاع 52 تريليون دولار اعتبارًا من عام 2019، مما ساهم بنسبة 25٪ من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. وسارع المستثمرون العالميون أيضًا إلى الاستثمار، حيث ضخوا أكثر من 180 مليار دولار لشراء السندات.

لكن خلال السنوات الثلاث الماضية، كانت الحكومة الصينية عازمة على تقليل اعتماد سوق العقارات على الديون، مما تسبب في سقوط السوق في فترة صعبة للغاية حيث فقدت "مصدر حياتها الرئيسي".

تعد شركة Country Garden واحدة من أبرز الشركات في فترة الرخاء ولكنها أيضًا الأكثر صعوبة عندما ينخفض السوق.

في ذروتها، وظفت الشركة 130 ألف شخص ووفرت السكن لعشرات الآلاف من الأسر في جميع أنحاء البلاد. والآن، لا تستطيع الشركة حتى سداد الفائدة على سند بقيمة بضع عشرات الملايين من الدولارات، والذي استحق في الأسبوع الماضي، وهو ما يعني عملياً أنها متخلفة عن السداد.

وقالت أليسيا جارسيا هيريرو، كبيرة الاقتصاديين لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في بنك ناتيكسيس، لوكالة بلومبرج: "مع التخلف الكبير عن سداد الديون من جانب الشركات، إلى جانب انخفاض المبيعات والأسعار في جميع أنحاء السوق، فإن سوق العقارات لم ير النور بعد".

وأضافت أن "كانتري جاردن" هي "ضحية لنفس نموذج تمويل سوق العقارات الذي تبنته الصين لسنوات عديدة".

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — الرئيس يونج كوك كيونج (وسط) في مشروع في قوانغتشو، 2019 (الصورة: أسوشيتد برس).

الطموحات انطفأت

لقد ترسخ في أذهان الملايين من الصينيين توقع ارتفاع أسعار العقارات، والآن أصبح هذا التوقع يسبب مشاكل للعديد من الناس في حياتهم المهنية وأسرهم وآمالهم ومستقبلهم ومواردهم المالية الشخصية. هوايلان ليست استثناء.

ولم يقتصر الأمر على هوايلان فحسب، بل أصبح امتلاك المنازل مصدر إلهام كبير للعديد من الشباب وملايين الأسر بعد أن قامت الحكومة الصينية بإزالة العديد من القيود المفروضة على معاملات العقارات والتي كانت قائمة لعقود من الزمن. وتعد "كونتري جاردن" واحدة من الشركات الرائدة التي "دخلت" هذا المجال.

تأسست شركة Country Garden في عام 1992 في مقاطعة قوانغدونغ، وسرعان ما أصبحت الاسم الأكثر شهرة في السوق مع استراتيجية دمج العديد من المرافق مثل المدارس عالية الجودة والصالات الرياضية، ... داخل مباني المشروع.

أصبح المؤسس يونج كوك كونج قدوة بين رجال الأعمال في مقاطعة قوانغدونغ حيث تم اعتماد نهجه التجاري الفريد من قبل العديد من الشركات الأخرى، بما في ذلك إنشاء شركة إدارة خدمات مستقلة لكل مشروع.

أصبح سوق العقارات في الصين تجارياً بالكامل في عام 1998. وبعد ثلاث سنوات، تم قبول البلاد في منظمة التجارة العالمية. وبحلول عام 2005، تضاعف الناتج المحلي الإجمالي للبلاد.

إلى جانب التطور الاقتصادي السريع، شهدت أنشطة البناء أيضًا "انفجرًا". يتدفق ملايين الأشخاص إلى المدن الكبرى، مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب على السكن. يتم استبدال الحقول والأراضي الخالية تدريجيا بمناطق حضرية جديدة وحديثة.

ارتفعت إيرادات شركة Country Garden بأكثر من خمسة أضعاف في ثلاث سنوات فقط، من عام 2004 إلى عام 2007، مما يجعلها واحدة من أكثر الشركات ربحية في سوق العقارات الصينية في ذلك الوقت.

حتى أن الشركة نجحت في الصمود خلال الأزمة المالية العالمية في عامي 2008 و2009 مع استمرار نمو الاتجاه الحضري في الصين.

ولم تكن هوايلان ترى أية "سحب مظلمة" تلوح في الأفق فوق سوق العقارات في ذلك الوقت. ويفعل المستثمرون الدوليون الشيء نفسه. أصبحت السندات التي أصدرتها شركات العقارات الصينية، بما في ذلك شركة "كانتري جاردن"، "سلعة ساخنة" في السوق.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — مشهد صاخب في معرض للبناء أقيم في بكين عام 1998 (الصورة: Getty Images).

ومع ذلك، بدأ الاقتصاد الصيني في التباطؤ في عام 2015، وتركز أنشطة البناء الآن على تجديد المدن القديمة. كان من المقرر هدم منزل توم تشين، ووعدت الحكومة المحلية بتعويض عائلته بست شقق أخرى في مشروع تبنيه شركة كانتري جاردن، ومن المقرر أن يكتمل في عام 2023. وقد قبلوا العرض بكل سرور.

وقد رافقت عقود من النمو السريع اعتماد متزايد للاقتصاد الصيني على قطاع العقارات. وبحسب دراسة أجريت عام 2020، فإن 80% من أصول المواطنين في البلاد مرتبطة بالعقارات.

وقد أدت الاتجاهات المضاربية السابقة إلى ارتفاع أسعار المساكن في البلاد، مما جعلها بعيدة عن متناول العديد من الشباب، مما أدى إلى تقويض هدف الحكومة المتمثل في تضييق فجوة الثروة. إن ارتفاع معدلات الشيخوخة بين السكان وانخفاض معدلات المواليد يعني أن الصين قد تواجه فائضاً في العرض في المستقبل.

في الواقع، شددت البنوك من إجراءات الإقراض لمطوري العقارات منذ أواخر عام 2020، عندما أعلنت مجموعة تشاينا إيفرجراند إفلاسها.

ويأتي ذلك نتيجة لاستراتيجية الخطوط الحمراء الثلاثة التي أطلقتها الحكومة المركزية بهدف خفض ديون العقارات، مما دفع أكثر من 100 ألف شركة تعمل في هذا المجال إلى وضع صعب. واستمرت مبيعات المساكن في الانخفاض بعد ذلك، وكان جائحة كوفيد-19 هو القشة الأخيرة.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — تراجع الاستثمار في قطاع العقارات بشكل مستمر منذ تخلف شركة إيفرغراند عن سداد ديونها (الصورة: بلومبرج).

عاصفة

في مايو 2021، وسعت شركة Country Garden أعمالها إلى مدينة جووي، بمقاطعة شاندونغ، مسقط رأس هوايلان. لقد شعرت بالذهول من الإعلانات الضخمة عن المجمع الأغلى في المنطقة، والذي يعد بأسلوب حياة 5 نجوم.

"أعجبني تصميم المبنى." شاركت هوايلان. أعتقد أنه المنزل الحقيقي. سيكون لابنتيّ غرفتا نوم خاصتان، قالت.

كان حفل الافتتاح فخمًا للغاية مع الفوانيس الحمراء وكان مزدحمًا بالحضور. وقد نصحتها أيضًا بعدم القيادة إلى الحدث لأنه سيكون من الصعب العثور على موقف للسيارات. تم بيع المشروع بأكمله بسرعة.

ولكنها لم تكن تتوقع أن تتشكل وراء هذا التألق عاصفة من صعوبات السيولة.

قبل بضعة أشهر، وبعد تخلف شركة إيفرغراند عن سداد ديونها، تغيرت النظرة إلى سوق سندات العقارات الصينية التي تبلغ قيمتها 200 مليار دولار بشكل كامل.

في ظل محدودية فرص الحصول على الائتمان وتباطؤ المبيعات، حتى الشركات الأكثر صحة بدأت تعاني من الأمراض.

ولا تشكل شركة Country Garden استثناءً، على الرغم من كونها شركة عقارية تعتبر "وطنية" في الصين. إن استراتيجية التركيز على التنمية في المدن الصغيرة، التي تم تطبيقها لسنوات عديدة، قد أتت بنتائج عكسية في نهاية المطاف. إن نفسية مشتري المنازل في هذه المناطق تهتز بسهولة أكبر من المدن الكبرى، لذا فإن مبيعات المنازل هنا انخفضت "بشكل بائس".

حتى أن شركة كانتري جاردن اضطرت إلى مطالبة حكومة مقاطعة قوانغدونغ بربط مبيعات العقارات بالوحدات المملوكة للدولة بأسعار مخفضة للحصول على المزيد من السيولة.

ومع ذلك، لا يمكن لعمليات الشركة التجارية أن تتعارض مع السوق. في ذروتها، رفض العديد من مشتري المنازل سداد الرهن العقاري على أكثر من 320 مشروعًا غير مكتمل في 100 مدينة في جميع أنحاء البلاد، بما في ذلك مشاريع Country Garden.

في أكتوبر/تشرين الأول، انخفضت أسعار المساكن في الصين بأسرع وتيرة لها في سبع سنوات. واضطرت الحكومة المركزية إلى التدخل بحزمة دعم مكونة من 16 نقطة، لكن القرار اعتبر متأخرا للغاية.

ألقى رئيس مجلس إدارة شركة Country Garden Yeung خطابًا لمدة ساعة لطمأنة العمال. وقال إنه "رأى ضوءًا في نهاية النفق". هل هذا صحيح؟

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — منظر لمشروع حديقة ريفية في مدينة هيوان بمقاطعة قوانغدونغ في سبتمبر 2023. (الصورة: بلومبرج).

الألم لم ينتهي بعد

في سبتمبر/أيلول الماضي، انخفضت مبيعات "كونتري جاردن" بنسبة 81% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. حقيقة محزنة: كان انخفاض مبيعات المجموعة أسرع بمرتين من انخفاض مبيعات نظيراتها في الأشهر الثمانية الأولى من العام.

وبناء على ذلك، تبخرت ثروة يانغ هوي يان، ابنة مؤسس الشركة يونغ كوك كيونغ، التي كانت في السابق أغنى امرأة في الصين، بنسبة 86% لتصل إلى 4.6 مليار دولار فقط، وفقًا لمؤشر بلومبرج للمليارديرات .

بالنسبة لفو، من الصعب على هذا العامل أن يقبل حقيقة أن شركة كبيرة مثل Country Garden ليس لديها ما يكفي من المال لدفع أجور عمالها. إنه ينتظر بفارغ الصبر اليوم الذي سيحصل فيه على 10 آلاف يوان من أجوره غير المدفوعة. وبعد ذلك سيعود على الفور إلى مسقط رأسه كوي تشاو.

"كثير من أهل مدينتي لم يعودوا يرغبون في الخروج للعمل. وأنا أيضًا لا أرغب في ذلك"، هذا ما قاله فو.

القصص مثل قصة فو، وهوايلان، وتشين ليست نادرة في الصين. وعلى شبكة التواصل الاجتماعي Douyin، وهي النسخة الصينية من TikTok، نشر عمال البناء ومشتري المنازل مقاطع فيديو بشكل مستمر يطالبون فيها الحكومة باتخاذ تدابير لإجبار شركة Country Garden على إعادة تشغيل المشاريع غير المكتملة ودفع الأجور للعمال.

وتظاهر عدد كبير منهم خارج مقر الشركة، لكنهم كانوا "عاجزين".

وقال كريستوفر ماركيز، أستاذ في كلية كامبريدج جادج للاقتصاد: "إذا أفلست شركات العقارات الكبيرة أو تخلفت عن سداد ديونها، فسوف يؤثر ذلك بشكل مباشر على البنوك والأفراد المرتبطين بها، وسوف يخلق بشكل خاص دوامات اقتصادية سلبية".

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — حلم الحصول على منزل حقيقي بالنسبة للكثيرين لن يتحقق في أي وقت قريب (صورة: بلومبرج).

ويستمر "الألم" الناجم عن الأزمة في الانتشار. يبدو أن الحكومة غير مهتمة بحماية قطاع العقارات على الرغم من الوضع الصعب الحالي. وبحسب إحصاءات بلومبرج ، بحلول نهاية أكتوبر، كان نحو 100 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل أكثر من 50% من السندات القائمة لشركات العقارات الصينية، قد تخلف عن السداد أو اضطر إلى إعادة الهيكلة.

وقد أدى هذا إلى تآكل ثقة المستثمرين، بما في ذلك في الصناديق الكبيرة مثل شركة باسيفيك إنفستمنت مانجمنت وشركة فيديليتي إنترناشونال المحدودة. وقد تضطر شركة إيفرغراند إلى تصفية الأصول لسداد الديون، وفقًا لحكم محكمة في هونج كونج.

وقال تشين إن الأزمة في سوق العقارات تسببت أيضًا في انخفاض إيرادات الحكومة المحلية. بعض المدارس في المنطقة التي يعيش فيها لا تستطيع حتى دفع رواتب المعلمين.

أما بالنسبة لهويلان، فقد أصبحت أقساط الرهن العقاري الشهرية تشكل عبئًا عليها عندما فقدت وظيفتها في وقت سابق من هذا العام. كما أن المنزل الذي وقعت عقد شرائه خسر ربع قيمته. في حالة رغبتها في البيع، فإن العثور على مشتري أمر صعب للغاية أيضًا.

"عندما سألتني ابنتي متى سننتقل إلى منزلنا الجديد، لم أعرف كيف أجيب"، قالت بحزن. "لو أتيحت لي فرصة ثانية، فلن أثق مرة أخرى في أي شركة عقارية، حتى لو كانت شركة كبيرة مثل Country Garden"، قالت.

[إعلان 2]
مصدر