في أغسطس/آب، وبعد فترة وجيزة من انتشار الأخبار عن أن شركة Country Garden تعاني من مشاكل السيولة، ذهبت هوايلان، 38 عامًا، على الفور إلى موقع بناء في مقاطعة شاندونغ، حيث لم يكن المنزل الذي اشترته مكتملًا بعد. المشهد هنا جعلها تشعر بالحزن.
وقفت الرافعات بلا حراك، وكانت ألواح الخرسانة متناثرة بين العشب الذي يصل إلى الركبة. الوضع خطير للغاية.
بالنسبة لتوم تشين، وهو موظف حكومي، كان الخوف من التشرد مصدر قلق دائم بعد أن أوقفت أكبر شركة عقارية في الصين بناء مبنى سكني تم تعويض عائلته عنه في مقاطعة تشجيانغ.
في هذه الأثناء، اضطر فو، وهو عامل في موقع بناء في مقاطعة قوانغدونغ، إلى اختيار الحل الأكثر سلبية، وهو الإضراب بعد شهرين من عدم تلقي راتبه. وقال لمراسلي بلومبرج "لا أهتم بالوضع الصعب الذي تمر به الشركة. أريد استعادة أموالي التي كسبتها بشق الأنفس".
مشروع حديقة ريفية في مدينة يانغتشو بمقاطعة جيانغسو (الصورة: بلومبرج).
لقد ساهم مشتري المنازل والعمال ومطورو العقارات والحكومة الصينية في القفزة الاقتصادية على مر السنين.
منذ أكثر من عقدين من الزمن، كان القطاع العقاري محركًا رئيسيًا للنمو، حيث بلغت قيمة القطاع 52 تريليون دولار اعتبارًا من عام 2019، مما ساهم بنسبة 25% من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. كما اقترب المستثمرون العالميون بسرعة، حيث ضخوا أكثر من 180 مليار دولار لشراء السندات.
ولكن خلال السنوات الثلاث الماضية، قررت الحكومة الصينية الحد من اعتماد سوق العقارات على الديون، مما تسبب في سقوط السوق في فترة صعبة للغاية حيث فقدت "مصدرها الرئيسي للحياة".
كانت شركة Country Garden واحدة من أبرز الشركات في فترة الرخاء ولكنها أيضًا الأكثر صعوبة عندما ينخفض السوق.
وفي ذروتها، وظفت الشركة 130 ألف شخص ووفرت السكن لعشرات الآلاف من الأسر في جميع أنحاء البلاد. والآن، لا تستطيع الشركة حتى سداد الفائدة على سند تبلغ قيمته بضع عشرات الملايين من الدولارات، والذي استحق في الأسبوع الماضي، وهو ما يعني عملياً أنها متخلفة عن السداد.
وقالت أليسيا جارسيا هيريرو، كبيرة الاقتصاديين لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في بنك ناتيكسيس، لوكالة بلومبرج: "مع التخلف الكبير عن سداد الديون من جانب الشركات، إلى جانب انخفاض المبيعات والأسعار في جميع أنحاء السوق، فإن سوق العقارات لم ير النور بعد".
وأضافت أن "كانتري جاردن" هي "ضحية لنفس نموذج تمويل سوق العقارات الذي تبنته الصين لسنوات عديدة".
الرئيس يونج كووك كيونج (وسط) في مشروع في قوانغتشو، 2019 (الصورة: أسوشيتد برس).
الطموحات انطفأت
لقد ترسخ في أذهان الملايين من الصينيين توقع ارتفاع أسعار العقارات، والآن أصبح هذا التوقع يسبب المتاعب للعديد من الناس في حياتهم المهنية وأسرهم وآمالهم ومستقبلهم ومواردهم المالية الشخصية. هوايلان ليست استثناء.
لم يعد امتلاك المنازل هو مصدر الإلهام الوحيد بالنسبة لشركة هوايلان، بل أصبح أيضًا مصدر إلهام كبير للعديد من الشباب وملايين الأسر بعد أن قامت الحكومة الصينية بإزالة العديد من القيود المفروضة على معاملات العقارات والتي كانت موجودة منذ عقود. وتعتبر شركة Country Garden واحدة من الشركات الرائدة التي "دخلت" هذا المجال.
تأسست شركة Country Garden في عام 1992 في مقاطعة قوانغدونغ، وسرعان ما أصبحت الاسم الأكثر شهرة في السوق مع استراتيجية دمج العديد من المرافق مثل المدارس عالية الجودة والصالات الرياضية،... داخل مباني المشروع.
أصبح المؤسس يونج كووك كيونج نموذجًا يحتذى به بين رجال الأعمال في مقاطعة قوانغدونغ حيث تم اعتماد نهجه التجاري الفريد من قبل العديد من الشركات الأخرى، بما في ذلك إنشاء شركة إدارة خدمات مستقلة لكل مشروع.
أصبح سوق العقارات في الصين تجارياً بالكامل في عام 1998. وبعد ثلاث سنوات، تم قبول البلاد في منظمة التجارة العالمية. وبحلول عام 2005، تضاعف الناتج المحلي الإجمالي للبلاد.
إلى جانب التطور الاقتصادي السريع، شهدت أنشطة البناء أيضاً "انفجراً". يتدفق ملايين الأشخاص إلى المدن الكبرى، مما يؤدي إلى ارتفاع الطلب على السكن. يتم استبدال الحقول والأراضي الخالية تدريجيا بمناطق حضرية جديدة وحديثة.
ارتفعت إيرادات شركة Country Garden بأكثر من خمسة أضعاف في ثلاث سنوات فقط، من عام 2004 إلى عام 2007، مما يجعلها واحدة من أكثر الشركات ربحية في سوق العقارات الصينية في ذلك الوقت.
وتمكنت الشركة من الصمود حتى في وجه الأزمة المالية العالمية في عامي 2008 و2009، في الوقت الذي استمر فيه نمو الاتجاه الحضري في الصين.
ولم تشهد هوايلان أي "سحب مظلمة" تلوح في الأفق فوق سوق العقارات في ذلك الوقت. ويفعل المستثمرون الدوليون نفس الشيء. أصبحت السندات التي أصدرتها شركات العقارات الصينية، بما في ذلك شركة "كونتري جاردن"، "سلعة ساخنة" في السوق.
مشهد صاخب في معرض للبناء أقيم في بكين عام 1998 (الصورة: Getty Images).
ومع ذلك، بدأ الاقتصاد الصيني في التباطؤ في عام 2015، وتركز أنشطة البناء الآن على تجديد المدن القديمة. كان من المقرر هدم منزل توم تشين، ووعدت الحكومة المحلية بتعويض عائلته بست شقق أخرى في مشروع تبنيه شركة كانتري جاردن، ومن المقرر أن يكتمل في عام 2023. وقد قبلوا ذلك بكل سرور.
وقد رافقت عقود من النمو السريع اعتماد متزايد للاقتصاد الصيني على قطاع العقارات. وبحسب دراسة أجريت عام 2020، فإن 80% من أصول المواطنين مرتبطة بالعقارات.
وقد أدت الاتجاهات المضاربية السابقة إلى ارتفاع أسعار المساكن في البلاد، مما جعلها بعيدة عن متناول العديد من الشباب، مما أدى إلى تقويض هدف الحكومة المتمثل في تضييق فجوة الثروة. إن ارتفاع معدلات الشيخوخة بين السكان وانخفاض معدلات المواليد يعني أن الصين تواجه فائضاً في العرض في المستقبل.
في الواقع، شددت البنوك عمليات الإقراض لمطوري العقارات منذ أواخر عام 2020، عندما أعلنت مجموعة China Evergrande Group إفلاسها.
ويأتي ذلك نتيجة لاستراتيجية الخطوط الحمراء الثلاثة التي أطلقتها الحكومة المركزية بهدف خفض ديون العقارات، مما دفع أكثر من 100 ألف شركة تعمل في هذا المجال إلى وضع صعب. واستمرت مبيعات المساكن في الانخفاض بعد ذلك، وكان جائحة كوفيد-19 هو القشة الأخيرة.
تراجع الاستثمار في قطاع العقارات بشكل مستمر منذ تعثر شركة إيفرغراند في سداد ديونها (الصورة: بلومبرج).
عاصفة
في مايو 2021، وسعت شركة Country Garden أعمالها إلى مدينة جووي بمقاطعة شاندونغ، مسقط رأس هوايلان. لقد شعرت بالذهول من الإعلانات الضخمة عن المجمع الأغلى في المنطقة، والذي يعد بأسلوب حياة 5 نجوم.
"أعجبني تصميم المبنى." شاركت هوايلان. "أعتقد أن هذا هو المنزل الحقيقي. سيكون لابنتيّ غرفتي نوم خاصتين بهما"، قالت.
كان حفل الافتتاح فخمًا للغاية بالفوانيس الحمراء وكان مزدحمًا بالحضور. وقد نصحتها أيضًا بعدم القيادة إلى الحدث لأنه كان من الصعب العثور على موقف للسيارات. تم بيع المشروع بأكمله بسرعة.
ولكنها لم تكن تتوقع أن تتشكل وراء هذا التألق عاصفة من صعوبات السيولة.
قبل بضعة أشهر، وبعد تعثر شركة إيفرغراند في سداد ديونها، تغيرت النظرة إلى سوق سندات العقارات الصينية البالغة قيمتها 200 مليار دولار بشكل كامل.
في ظل محدودية فرص الحصول على الائتمان وتباطؤ المبيعات، أصبحت حتى الشركات الأكثر صحة تعاني من الأمراض.
ولا تشكل شركة Country Garden استثناءً، على الرغم من كونها شركة عقارية تعتبر "وطنية" في الصين. إن استراتيجية التركيز على التنمية في المدن الصغيرة التي تم تطبيقها لسنوات عديدة أصبحت في النهاية ذات نتائج عكسية. إن نفسية مشتري المنازل في هذه المناطق تهتز بسهولة أكبر من المدن الكبرى، لذا فإن مبيعات المنازل هنا انخفضت "بشكل بائس".
حتى أن شركة كانتري جاردن اضطرت إلى مطالبة حكومة مقاطعة قوانغدونغ بربط مبيعات العقارات بالوحدات المملوكة للدولة بأسعار مخفضة للحصول على المزيد من السيولة.
ومع ذلك، لا يمكن لعمليات الأعمال التجارية للشركة أن تتعارض مع السوق. في ذروتها، رفض العديد من مشتري المنازل سداد الرهن العقاري على أكثر من 320 مشروعًا غير مكتمل في 100 مدينة في جميع أنحاء البلاد، بما في ذلك مشاريع Country Garden.
وفي أكتوبر/تشرين الأول، انخفضت أسعار المساكن في الصين بأسرع وتيرة لها في سبع سنوات. وأُرغمت الحكومة المركزية على التدخل بحزمة دعم مكونة من 16 نقطة، لكن القرار اعتبر متأخرا للغاية.
ألقى رئيس مجلس إدارة شركة Country Garden يونج خطابًا لمدة ساعة لطمأنة العمال. وقال إنه "رأى ضوءًا في نهاية النفق". هل هذا صحيح؟
منظر لمشروع حديقة ريفية في مدينة هيوان بمقاطعة قوانغدونغ في سبتمبر 2023. (الصورة: بلومبرج).
الألم لم ينتهي بعد
وفي سبتمبر/أيلول الماضي، انخفضت مبيعات "كونتري جاردن" بنسبة 81% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. حقيقة محزنة: كان انخفاض مبيعات المجموعة أسرع بمرتين من انخفاض مبيعات نظيراتها في الأشهر الثمانية الأولى من العام.
وبحسب مؤشر بلومبرج للمليارديرات ، فإن ثروة يانغ هوي يان، ابنة المؤسس يونج كووك كيونج، التي كانت في السابق أغنى امرأة في الصين، "تبخرت" بنسبة 86% لتصل إلى 4.6 مليار دولار فقط.
بالنسبة لـ "فو"، من الصعب على هذا العامل أن يقبل حقيقة أن شركة كبيرة مثل "كونتري جاردن" لا تملك أموالاً كافية لدفع أجور عمالها. إنه ينتظر بفارغ الصبر اليوم الذي سيحصل فيه على 10 آلاف يوان من أجوره غير المدفوعة. وبعد ذلك سيعود فورًا إلى مسقط رأسه كوي تشاو.
"قال فو: "الكثير من الناس في مسقط رأسي لم يعودوا يرغبون في الخروج للعمل. وأنا أيضًا لا أرغب في ذلك".
القصص مثل قصة فو، وهوايلان، وتشين ليست نادرة في الصين. على شبكة التواصل الاجتماعي Douyin، النسخة الصينية من TikTok، نشر عمال البناء ومشتري المنازل مقاطع فيديو بشكل مستمر يطالبون فيها الحكومة باتخاذ تدابير لإجبار Country Garden على إعادة تشغيل المشاريع غير المكتملة ودفع الأجور للعمال.
وتظاهر عدد كبير منهم خارج مقر الشركة، لكنهم كانوا "عاجزين".
وقال كريستوفر ماركيز، أستاذ في كلية كامبريدج جادج للاقتصاد: "إذا أفلست شركات العقارات الكبيرة أو تخلفت عن سداد ديونها، فسوف يؤثر ذلك بشكل مباشر على البنوك والأفراد المرتبطين بها، وسوف يخلق بشكل خاص دوامات اقتصادية سلبية".
حلم الحصول على منزل حقيقي بالنسبة للكثيرين لن يتحقق في أي وقت قريب (صورة: بلومبرج).
ويستمر "الألم" الناجم عن الأزمة في الانتشار. يبدو أن الحكومة غير مهتمة بحماية قطاع العقارات رغم الوضع الصعب الحالي. وبحسب إحصاءات بلومبرج ، بحلول نهاية أكتوبر، كان نحو 100 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل أكثر من 50% من السندات القائمة لشركات العقارات الصينية، قد تعثرت عن السداد أو اضطرت إلى إعادة الهيكلة.
وقد أدى هذا إلى تآكل ثقة المستثمرين، بما في ذلك في الصناديق الكبيرة مثل شركة باسيفيك إنفستمنت مانجمنت وشركة فيديليتي إنترناشونال المحدودة. وقد تضطر شركة إيفرغراند إلى تصفية بعض أصولها لسداد الديون، بحسب حكم صادر عن محكمة في هونج كونج.
وقال تشين إن الأزمة في سوق العقارات تسببت أيضًا في انخفاض إيرادات الحكومة المحلية. بعض المدارس في المنطقة التي يعيش فيها لا تستطيع حتى دفع رواتب المعلمين.
أما بالنسبة لهويلان، فقد أصبحت أقساط الرهن العقاري الشهرية تشكل عبئًا عليها عندما فقدت وظيفتها في وقت سابق من هذا العام. كما أن سعر المنزل الذي وقعت عقد شرائه خسر ربع قيمته. في حالة رغبتها في البيع، فإن العثور على مشتري أيضًا أمر صعب للغاية.
"عندما سألتني ابنتي متى سننتقل إلى منزلنا الجديد، لم أعرف كيف أجيب"، شاركت بحزن. وقالت "لو أتيحت لي فرصة ثانية فلن أثق مرة أخرى في أي شركة عقارية، حتى لو كانت شركة كبيرة مثل Country Garden".
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)