المصانع الجاهزة تحظى بشعبية كبيرة بين المستأجرين

ويستمر ارتفاع الاستثمار الأجنبي في فتح الفرص أمام سوق المستودعات والمصانع الجاهزة.

ويستمر ارتفاع الاستثمار الأجنبي في فتح الفرص أمام سوق المستودعات والمصانع الجاهزة.

يزداد العرض ، وترتفع معدلات الإشغال

علق السيد دينه هواي نام، مدير إدارة تطوير الأعمال وتطوير المشاريع في شركة إس إل بي فيتنام، على أن ثقة المستهلك تعززت مرة أخرى مع تعافي الطلب الاستهلاكي بعد صدمة جائحة كوفيد-19. إلى جانب الحاجة إلى تخزين البضائع لنهاية العام، شهد سوق المستودعات الجاهزة تحسنات كبيرة في الاستيعاب وزاد بشكل مطرد على مدى الأشهر. يعتبر متوسط ​​ارتفاع أسعار الإيجار في منطقة الجنوب أكثر إيجابية من الشمال.

علاوة على ذلك، يواصل حجم الاستثمار الأجنبي في فيتنام الارتفاع بقوة، جنبًا إلى جنب مع الالتزام الاستثماري لـ "ملكات النحل"، مما يساعد على إبقاء معدل إشغال المصانع الجاهزة عند مستوى جيد. وعلى وجه الخصوص، شهد الشمال دخول الشركات الصينية وتوسع "ملكات النحل" في صناعة الإلكترونيات مثل سامسونج، وإل جي، وفوكسكون...، إلى جانب سلاسل التوريد ذات الصلة، مما يجعل سوق المصانع الجاهزة أكثر حيوية.

وتظهر بيانات كوشمان آند ويكفيلد أنه مع نمو صناعة التجارة الإلكترونية وزيادة الاستثمار الأجنبي، يرتفع الطلب على المستودعات والمساحات الصناعية الجاهزة بشكل حاد. بلغ إجمالي الاستيعاب الصافي للمصانع الجاهزة في الربع الثالث من عام 2024 أكثر من 245 ألف متر مربع، بزيادة قدرها 43% على أساس ربع سنوي، وهو ضعف ما تم تحقيقه في نفس الفترة من العام الماضي.

وبالمثل، سجلت شركة CBRE فيتنام أن متوسط ​​معدل إشغال المستودعات في الربع الثالث من عام 2024 ارتفع بنسبة 4% مقارنة بالربع الثاني من عام 2024، ليصل إلى 65%؛ ارتفع معدل إشغال المصانع بنسبة 7% على أساس ربع سنوي، ليصل إلى 88%. في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، استأجر سوق المستوى الأول الجنوبي ما يقرب من 357 ألف متر مربع من المستودعات و700 ألف متر مربع من المصانع، وهو ما يقرب من ثلاثة أضعاف العدد الذي استأجره في نفس الفترة من العام الماضي. ويأتي الطلب على المستودعات الجاهزة في الجنوب من الشركات المصنعة في قطاعات التكنولوجيا الفائقة والمكونات الإلكترونية والخدمات اللوجستية، بالإضافة إلى توسع الشركات في قطاع التجارة الإلكترونية.

كما أن معدل الامتصاص الجيد للمصانع يجعل سوق المستودعات يسجل تحولاً وظيفياً أساسياً. وقالت شركة جيه إل إل فيتنام إنه في الربع الثالث من عام 2024، سيستمر اتجاه تحويل وظائف الأصول في سوق العقارات في المنطقة الصناعية الجنوبية. سجلت المنطقة الشمالية لمقاطعة بينه دونغ تحويل أكثر من 18 ألف متر مربع من مشروع مستودع مبني مسبقًا إلى مصنع مبني مسبقًا. ويأتي التحول في خطط تطوير المستودعات الجاهزة استجابة لواقع العرض الزائد، في حين أدى تباطؤ الطلب إلى خفض المعروض من المستودعات الجاهزة الجديدة بشكل كبير.

تتوقع شركة كوشمان آند ويكفيلد أن سوق المصانع الجاهزة سيستقبل إمدادات مستقبلية تبلغ حوالي مليون متر مربع في الفترة 2024 - 2027. وفي سياق انخفاض الطلب على المستودعات الجاهزة، قد يستمر اتجاه التحول من المستودعات الجاهزة إلى المصانع الجاهزة في المستقبل القريب، مما يتسبب في أن يكون المعروض من المصانع الجاهزة التي تدخل السوق أعلى من المتوقع.

وترتفع الإيجارات تبعا لذلك

بشكل عام، من المتوقع أن يستمر الطلب المتزايد على الإيجار في الربع الثالث من عام 2024 في دفع أسعار الإيجار إلى الارتفاع. وقالت السيدة ترانج بوي، المدير العام لشركة كوشمان آند ويكفيلد، إن متوسط ​​سعر الإيجار للمصانع الجاهزة سجل 4.8 دولار أمريكي/م2/شهرياً، بزيادة طفيفة بنسبة 0.3% ربع سنوية و1.1% سنوياً.

ويأتي ارتفاع أسعار الإيجارات نتيجة للمشاريع الجديدة التي ترتفع أسعار إيجاراتها عن متوسط ​​السوق. ومع ذلك، على مستوى المشروع، لا يزال معظم المستثمرين يحافظون على استقرار أسعار الإيجار للحفاظ على القدرة التنافسية.

ومن بين المقاطعات في المنطقة الاقتصادية الرئيسية الجنوبية، تتصدر بينه دونغ من حيث الامتصاص الصافي لمساحة المصانع الجاهزة في الربع الثالث من عام 2024 بمساحة 159 ألف متر مربع، وهو ما يمثل 65% من المساحة الإجمالية، تليها دونغ ناي بنسبة 27%. ويأتي الطلب على المصانع الجاهزة من صناعات مثل المعدات الكهربائية والأثاث والمنتجات الورقية.

وتشارك شركة CBRE Vietnam نفس الرأي وتتوقع أنه في السنوات الثلاث المقبلة، سترتفع أسعار إيجار المستودعات/المصانع الجاهزة قليلاً بنسبة تتراوح بين 1% و4% سنوياً، حيث سيشهد قطاع المصانع الجاهزة معدل زيادة أعلى في الأسعار.

وسيكون الطلب الإيجابي من صناعات الإلكترونيات وأشباه الموصلات والسيارات وقطع الغيار بمثابة قوة دافعة مهمة لتطوير سوق العقارات الصناعية الشمالية بشكل عام وقطاع المصانع الجاهزة بشكل خاص.

وفيما يتعلق بأسعار الإيجار، قال السيد دينه هواي نام إن أسعار الإيجار تعكس العلاقة بين العرض والطلب في السوق. يأتي الطلب على تأجير المستودعات والمصانع بشكل رئيسي من الشركات ذات الاستثمار الأجنبي، مع متطلبات عالية على جودة المنتج والموقع، مما أدى إلى ارتفاع أسعار الإيجار.

كما أن التحسن في الطلب الاستهلاكي المحلي وزيادة متطلبات وقت التسليم يشجع الشركات أيضًا على اختيار استئجار مستودعات بالقرب من المركز، ذات جودة جيدة، حتى بأسعار أعلى. ومن المتوقع أن تستمر هذه العوامل في الهيمنة ودعم معدل امتصاص السوق في المستقبل.

ومع ذلك، فإن سعر الإيجار لا يشكل سوى عامل صغير في تحديد معدل الإشغال. وأكد ممثل شركة SLP Vietnam أن الموقع هو العامل الأول الذي يأخذه العملاء في الاعتبار عند اختيار الاستئجار، مثل ضرورة وجود المستودعات في مواقع مرورية ملائمة، وبالقرب من المناطق السكنية أو مناطق الإنتاج، والاتصال بسهولة بمناطق العبور مثل الموانئ البحرية والمطارات. العامل الثاني هو جودة المنتج.

ولا يتجلى ذلك فقط من خلال القدرة على العمل بشكل مستمر ودون انقطاع، بل أيضًا من خلال الأدوات والميزات التي تساعد على تحسين العمليات واستخدام الموارد بشكل فعال. على سبيل المثال، ستساعد المستودعات التي تحتوي على 2 إلى 4 عناصر استيراد وتصدير على زيادة القدرة التشغيلية، وهي مناسبة جدًا للشركات اللوجستية أو التجارة الإلكترونية.

وبالإضافة إلى ذلك، يولي المستأجرون أيضًا اهتمامًا لعامل "المستودع الأخضر". وغالباً ما يأخذون في الاعتبار الشهادات والتدابير البيئية مثل أنظمة الطاقة الشمسية على أسطح المنازل، وإعادة استخدام المياه، وما إلى ذلك، وبالتالي اتخاذ قرارات الإيجار بما يتماشى مع اتجاهات التنمية المستدامة.

المصدر: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html