لا يزال مستثمرو العقارات "يرون الكثير ويشترون القليل"

ورغم أن سوق العقارات يبدو أنه يتعافى، مع استئناف العديد من أنشطة المبيعات وطرح المشاريع، إلا أن السيولة لا تزال بطيئة.

يظهر تقرير بحثي حديث للسوق صادر عن Batdongsan.com.vn أنه في مايو 2024، شهد سوق العقارات في مدينة هوشي منه العديد من التغييرات في أسعار البيع في بعض القطاعات، لكن الطلب على الشراء انخفض وزاد الطلب على الإيجار.

وعلى وجه التحديد، يبلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق في مدينة هوشي منه حوالي 50 مليون دونج/م2، وهو ما يمثل زيادة قدرها مليون دونج/م2 مقارنة بسعر البيع في أبريل/نيسان السابق. وعلى وجه الخصوص، ارتفع سعر بيع المنازل المطلة على الشوارع في مدينة هوشي منه بقوة أكبر، من متوسط ​​214 مليون دونج/م2 في أبريل/نيسان 2024، إلى 217 مليون دونج/م2.

وارتفع الطلب على البحث وعدد العقارات المعروضة للبيع في مدينة هوشي منه بشكل طفيف مقارنة بالشهر السابق. وبناء على ذلك، ارتفع الطلب على العقارات في مدينة هوشي منه بنسبة 3%، كما ارتفع عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 9% مقارنة بالشهر السابق. وشهدت أقوى زيادة في الإعلانات في قطاع المنازل الخاصة (بزيادة بنسبة 10%) والشقق والأراضي (كلاهما ارتفع بنسبة 6%).

الفيلات هي نوع العقارات التي شهدت انخفاضًا بنسبة 2٪ في القوائم الشهر الماضي. ولم يسجل هذا القطاع أيضًا أي عرض جديد. وحافظت أنواع أخرى من العقارات مثل الأراضي والبيوت على اتجاهها الثابت، في حين انخفض عدد عمليات البحث عن المنازل الخاصة والبيوت المعروضة للبيع بنسبة 4% مقارنة بالشهر السابق.

وعلى النقيض من الطلب على البيع والشراء، واصلت عمليات البحث عن العقارات للإيجار نموها السريع خلال الشهر الماضي. وبناء على ذلك، ارتفعت أعداد الإعلانات العقارية المعروضة للإيجار في معظم الفئات (الشقق ارتفعت بنسبة 12%، والتاون هاوس والبيوت المشتركة ارتفعت بنسبة 8%، والمكاتب للإيجار ارتفعت بنسبة 10% مقارنة بشهر أبريل).

وفي تفسيره لهذه الظاهرة، قال الرئيس التنفيذي لشركة دونج تاي لاند المساهمة، السيد نجوين ثاي بينه، إنه في الوقت الحالي، وبسبب الطلب المرتفع على المساكن الحقيقية، في حين يفتقر السوق إلى المعروض من المنتجات، يضطر العديد من الناس إلى استئجار منازل.

وبحسب السيد بينه، في سنوات السوق الجيدة مثل 2018 - 2021، لا يهتم العملاء بسعر البيع (كم من المال لكل متر مربع)، بل بمقدار المال الذي يحتاجون إلى إنفاقه أولاً لشراء العقارات. لأن عند شراء شقة يدفع العميل 30% مقدما ويقترض الـ70% المتبقية.

ومن ثم، لجذب المزيد من المستثمرين، قدم المستثمرون سياسة مفادها أن العملاء يحتاجون فقط إلى دفع 25% مقدماً واقتراض 75%، وقد تم تعديل هذه النسبة بعد ذلك إلى 20-80%، 15-85%، 10-90%. حتى عندما حدثت جائحة كوفيد-19، شهد السوق مفهوم شراء منزل مقابل 0 دونج، مما يعني أن العملاء لا يحتاجون إلى الدفع مقدمًا، مع تطبيق هذه السياسة في 3 مشاريع على الأقل.

ومع ذلك، عندما يتباطأ السوق، يبدأ العملاء في النظر عن كثب إلى أسعار الوحدات. على سبيل المثال، شقة في مدينة هوشي منه بسعر وحدة يزيد عن 50 مليون دونج/م2، بها غرفتا نوم وسعر يزيد عن 3 مليارات دونج، من الصعب جدًا بيعها في الوقت الحالي. إذا كان سعر الشقة أقل من 2.5 مليار دونج، فسيكون بيعها أسهل.

"في هذه المرحلة، يتردد العملاء كثيرًا في اختيار أصغر سعر إجمالي، وعند حساب سعر الوحدة، يجب أن يكون معقولًا أيضًا. وقال الرئيس التنفيذي لشركة دونج تاي لاند المساهمة: "إنها مشكلة صعبة بالنسبة للمستثمرين".

أظهر مسح أجراه معهد خدمات دات زانه للاقتصاد - التمويل - العقارات (DXS-FERI) من العرض الجديد في أسواق هانوي ومدينة هوشي منه وبينه دونج ودا نانغ ونها ترانج أن عدد الشقق التي يتراوح سعرها بين 2.5 - 3.5 مليار دونج تمثل 27٪؛ وتمثل الشقق التي تتراوح قيمتها بين 3.5 إلى 5 مليار دونج نسبة 26%؛ تشكل الشقق التي تزيد قيمتها عن 5 مليارات دونج ما نسبته 24%، و16% فقط من الشقق لديها سعر بيع أقل من 2.5 مليار دونج. وفي الوقت نفسه، أبدى ما يصل إلى 67% من أكثر من 1000 عميل شملهم الاستطلاع اهتمامهم بالشقق التي تقل قيمتها عن 2.5 مليار دونج.

في الواقع، لا يستطيع المستثمرون خفض سعر بيع المشاريع الجديدة لأن تكاليف الاستثمار ارتفعت بشكل كبير، بما في ذلك تكاليف الأرض، وتكاليف البناء، وتكاليف الاستثمار، وتكاليف تنفيذ الأعمال، والتكاليف المالية، وما إلى ذلك.

وفي توقعهم لاتجاه تعافي سوق العقارات، يقول الخبراء إن أنواع العقارات التي تخدم احتياجات الإسكان الحقيقية سوف تتعافى بشكل أفضل من أنواع العقارات المضاربة.

وبحسب السيد نجو كوانج فوك، المدير العام لمجموعة فو دونج، فمن الآن وحتى نهاية عام 2024، ستظل القدرة الشرائية تركز فقط على المجموعات التي لديها احتياجات سكنية حقيقية. قد تكون هناك مجموعة صغيرة من المستثمرين تعود إلى السوق، ولكن ليس بما يكفي لإحداث اختراق في السيولة. ومن المتوقع أن يكون التعافي هنا قويا في قطاعات الشقق ذات الأسعار التي ستكون في متناول الأغلبية. على سبيل المثال، تعتبر المساكن الاجتماعية والشقق المتوسطة والمعقولة السعر مطلوبة بشكل كبير وبأسعار معقولة بالنسبة لغالبية مشتري المنازل. وسيتم التحكم في الأنواع الأخرى من خلال إمكانات النمو الاقتصادي.

ويعتقد السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، أن أنواع العقارات التي يعيش فيها الناس بالفعل، مثل الشقق والمنازل الخاصة، تلعب دورًا رائدًا في السوق. ومع ذلك، لا يزال سوق العقارات يواجه صعوبات في التدفق النقدي ويحتاج إلى مزيد من الوقت لحل المشكلة.

"إن التدفقات النقدية الحالية كثيرة جدًا في السندات والمشاريع التي لم تحل القضايا القانونية الخاصة بها. في الوقت الحالي، هناك حاجة إلى سياسات لتحفيز التدفق النقدي إلى السوق. لا تزال مدخرات الناس كبيرة للغاية. وإذا لم يتم حل هذه المشكلة، فلن تتمكن السوق من التعافي بشكل كامل. وأضاف السيد كوك آنه "بعد حل المشكلة، سوف يدخل السوق حقا في فترة من الازدهار والاستقرار".

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html