لا يزال مستثمرو العقارات "يرون الكثير ويشترون القليل"

ورغم أن سوق العقارات يبدو أنه يتعافى، مع استئناف العديد من أنشطة المبيعات وإطلاق المشاريع، إلا أن السيولة لا تزال بطيئة.

يُظهر تقرير بحثي حديث للسوق صادر عن Batdongsan.com.vn أنه في مايو 2024، شهد سوق العقارات في مدينة هوشي منه العديد من التغييرات في أسعار البيع في بعض القطاعات، لكن الطلب على الشراء انخفض وزاد الطلب على الإيجار.

وعلى وجه التحديد، يبلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق في مدينة هوشي منه حوالي 50 مليون دونج/م2، وهو ما يمثل زيادة قدرها مليون دونج/م2 مقارنة بسعر البيع في أبريل/نيسان السابق. وعلى وجه الخصوص، ارتفع سعر بيع المنازل المطلة على الشوارع في مدينة هوشي منه بقوة أكبر، من متوسط ​​214 مليون دونج/م2 في أبريل/نيسان 2024، إلى 217 مليون دونج/م2.

وارتفع الطلب على البحث وعدد العقارات المعروضة في مدينة هوشي منه بشكل طفيف مقارنة بالشهر السابق. وبناء على ذلك، ارتفع الطلب على العقارات في مدينة هوشي منه بنسبة 3%، كما ارتفع عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 9% مقارنة بالشهر السابق. وسجلت أقوى زيادة في القوائم في قطاع المنازل الخاصة (بزيادة بنسبة 10%) والشقق والأراضي (كلاهما ارتفع بنسبة 6%).

الفيلات هي نوع العقارات التي شهدت انخفاضًا بنسبة 2٪ في القوائم الشهر الماضي. ولم يسجل هذا القطاع أيضًا أي إمدادات جديدة. وحافظت أنواع أخرى من العقارات مثل الأراضي والمنازل على اتجاه ثابت، في حين انخفض عدد عمليات البحث عن المنازل الخاصة والمنازل المعروضة للبيع بنسبة 4% مقارنة بالشهر السابق.

وعلى النقيض من الطلب على الشراء والبيع، استمرت عمليات البحث عن العقارات للإيجار في النمو بسرعة خلال الشهر الماضي. وبناء على ذلك، ارتفعت أعداد قوائم تأجير العقارات في معظم الأنواع (الشقق ارتفعت بنسبة 12%، والتاون هاوس والبيوت الداخلية ارتفعت بنسبة 8%، والمكاتب للإيجار ارتفعت بنسبة 10% مقارنة بشهر أبريل).

وفي شرحه لهذه الظاهرة، قال الرئيس التنفيذي لشركة دونج تاي لاند المساهمة، السيد نجوين ثاي بينه ، إنه في الوقت الحالي، وبسبب الطلب المرتفع على المساكن الحقيقية، في حين يفتقر السوق إلى المعروض من المنتجات، يضطر العديد من الناس إلى استئجار منازل.

وبحسب السيد بينه، في سنوات السوق الجيدة مثل 2018 - 2021، لا يهتم العملاء بسعر البيع (كم من المال لكل متر مربع)، بل بمقدار المال الذي يحتاجون إلى إنفاقه أولاً لشراء العقارات. لأن عند شراء شقة يدفع العميل 30% مقدماً ويقترض الـ 70% المتبقية.

ومن ثم، لجذب المزيد من المستثمرين، قدم المستثمرون سياسة مفادها أن العملاء يحتاجون فقط إلى دفع 25% مقدماً واقتراض 75%، ثم تم تعديل هذه النسبة إلى الأسفل في اتجاه 20-80%، 15-85%، 10-90%. حتى عندما حدثت جائحة كوفيد-19، شهد السوق مفهوم شراء منزل مقابل 0 دونج، مما يعني أن العملاء لا يحتاجون إلى الدفع مقدمًا، مع تطبيق 3 مشاريع على الأقل لهذه السياسة.

ومع ذلك، عندما يتباطأ السوق، يبدأ العملاء في النظر عن كثب إلى أسعار الوحدات. على سبيل المثال، شقة في مدينة هوشي منه بسعر وحدة يتجاوز 50 مليون دونج/م2، مع غرفتي نوم وسعر يتجاوز 3 مليارات دونج، من الصعب جدًا بيعها في الوقت الحالي. إذا كان سعر الشقة أقل من 2.5 مليار دونج، فسيكون بيعها أسهل.

في هذه المرحلة، يتردد العملاء بشدة في اختيار أقل سعر إجمالي، وعند حساب سعر الوحدة، يجب أن يكون معقولاً أيضاً. وهذه مشكلة صعبة للمستثمرين، كما صرّح الرئيس التنفيذي لشركة دونغ تاي لاند المساهمة.

أظهر مسح أجراه معهد دات زانه للخدمات الاقتصادية والمالية والعقارية (DXS-FERI) من العرض الجديد في أسواق هانوي ومدينة هوشي منه وبينه دونج ودا نانغ ونها ترانج أن عدد الشقق التي يتراوح سعرها بين 2.5 - 3.5 مليار دونج يمثل 27٪؛ وتمثل الشقق التي تتراوح قيمتها بين 3.5 إلى 5 مليار دونج نسبة 26%؛ تشكل الشقق التي تزيد قيمتها عن 5 مليارات دونج 24%، و16% فقط من الشقق لديها سعر بيع أقل من 2.5 مليار دونج. وفي الوقت نفسه، أبدى ما يصل إلى 67% من أكثر من 1000 عميل شملهم الاستطلاع اهتمامهم بالشقق التي تقل قيمتها عن 2.5 مليار دونج.

في الواقع، لا يستطيع المستثمرون خفض سعر بيع المشاريع الجديدة لأن تكاليف الاستثمار ارتفعت بشكل كبير، بما في ذلك تكاليف الأرض، وتكاليف البناء، وتكاليف الاستثمار، وتكاليف تنفيذ الأعمال، والتكاليف المالية، وما إلى ذلك.

وفي توقعهم لاتجاه تعافي سوق العقارات، يقول الخبراء إن أنواع العقارات التي تخدم احتياجات الإسكان الحقيقية سوف تتعافى بشكل أفضل من أنواع العقارات المضاربة.

وبحسب السيد نجو كوانج فوك، المدير العام لمجموعة فو دونج، فمن الآن وحتى نهاية عام 2024، ستظل القدرة الشرائية تركز فقط على المجموعات التي لديها احتياجات سكنية حقيقية. قد تكون هناك مجموعة صغيرة من المستثمرين تعود إلى السوق، ولكن ليس بالقدر الكافي لإحداث اختراق في السيولة. ومن المتوقع أن يكون التعافي هنا قويا في قطاعات الشقق ذات الأسعار التي ستكون في متناول الأغلبية. على سبيل المثال، تعتبر المساكن الاجتماعية والشقق المتوسطة والمعقولة السعر مطلوبة بشدة وبأسعار معقولة بالنسبة لغالبية مشتري المنازل. وسوف تخضع الأنواع الأخرى لإمكانات النمو الاقتصادي.

وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن أنواع العقارات التي يعيش فيها الناس بالفعل، مثل الشقق والمنازل الخاصة، تلعب دورًا رائدًا في السوق. ومع ذلك، لا يزال سوق العقارات يواجه صعوبات في التدفق النقدي ويحتاج إلى مزيد من الوقت لحل المشكلة.

حاليًا، يوجد تدفق نقدي كبير في السندات والمشاريع التي لم تُحل بعد القضايا القانونية المتعلقة بها. حاليًا، هناك حاجة إلى سياسات لتحفيز التدفق النقدي في السوق. لا تزال ودائع الادخار لدى الأفراد ضخمة جدًا، وإذا لم تُحل هذه المشكلة، فلن يتعافى السوق تمامًا. بعد حل هذه المشكلة، سيدخل السوق فترة ازدهار واستقرار حقيقية، كما أشار السيد كوك آنه.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html