مفارقة السوق، النقص والفائض؛ السبب وراء تدفق "موجات" الاستثمار إلى العديد من المناطق

تجذب السوق في المحافظات والمدن رؤوس الأموال الاستثمارية، والمخزونات تتزايد، وتم تقصير موعد إصدار الكتاب الأحمر الأول منذ الأول من أغسطس... هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث العقارات: منظور مشروع مركز ميناء هاي فونج. (المصدر: شركة فندق سيلك باث المحدودة)

إطلاق مشاريع جديدة بشكل مستمر في المحليات

استقبلت هاي فونج مؤخرًا مشروعًا جديدًا، وهو مركز الميناء، الذي يقع في 3 شارع لي لاي، منطقة نجو كوين. يتضمن المشروع 74 قطعة أرض متجاورة، ومنازل تجارية (تاون هاوس تجاري)، بمقياس 5 طوابق، ومساحة إجمالية صالحة للاستخدام تبلغ حوالي 400 متر مربع. حيث تتراوح مساحة الأرضية من 68.6 إلى 161.8 متر مربع، والواجهة المشتركة من 6 إلى 13.8 متر. تبلغ المساحة الإجمالية للمشروع أكثر من 11 ألف متر مربع، مستثمرة من قبل شركة Silk Path Hotel Company Limited.

رحبت هونغ ين بمشروع جديد، The Fibonan - وهو مبنى متعدد الاستخدامات مكون من 32 طابقًا مع 3 طوابق سفلية ينتمي إلى مشروع فيلا ومسكن هونغ ثينه - بلدية Cuu Cao، منطقة Van Giang (هونغ ين). تم استثمار المشروع من قبل شركة An Phu Invest. تبلغ مساحة مشروع فيبونان 20,992 متر مربع، منها مساحة أرض البناء 4,370 متر مربع مع 656 شقة، بمساحات متنوعة من 43 إلى 96 متر مربع.

لدى ها نام مشروع جديد يسمى Sun Urban City Ha Nam. يقع المشروع في المركز الجديد لمدينة فو لي بمساحة تزيد عن 400 هكتار، منها 200 هكتار لتطوير سطح المياه، و19 هكتارًا لمنتزه صن وورلد، و17 هكتارًا لبحيرة المناظر الطبيعية، و28 هكتارًا للإدارة الجديدة، و13 هكتارًا للمنتزه الداخلي، و60 هكتارًا للمشروع. من حيث أنواع المنتجات، يتنوع المشروع بين الشقق والمحلات التجارية والفيلات مع 40 مبنى بارتفاع 9 طوابق تضم حوالي 15 ألف شقة و4500 تاون هاوس تجاري و1200 فيلا شبه منفصلة ومنفصلة.

ورحب ثانه هوا أيضًا بإمدادات المشروع الجديدة من مشروع Central Riverside. يقع المشروع في منطقة دونج هاي، مدينة ثانه هوا، وهو مستثمر من قبل شركة تاسيكو لاند. ومن المعروف أن سنترال ريفرسايد تبلغ مساحته 15.6 هكتارًا ويضم 493 منتجًا. تتضمن 339 تاون هاوس بمساحات تتراوح بين 80-134 متر مربع، و94 متجرًا بمساحات تتراوح بين 104-197 متر مربع، و60 فيلا بمساحات تتراوح بين 180-361 متر مربع.

لدى باك جيانج مشروع جديد يسمى The Terra – Bac Giang من قبل المستثمر Van Phu – Invest. يقع المشروع في المنطقة الحضرية الجنوبية، جناح دينه كي (مدينة باك جيانج). تم بناء المشروع على مساحة 45,059 متر مربع ويضم برجين بارتفاع 28 طابق بإجمالي 688 شقة و66 فيلا و43 تاون هاوس.

وقال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGOHomes، إن شقق هانوي لا تزال تحافظ على جاذبيتها ولا تزال تهيمن على السوق السكنية والاستثمارية. ومع ذلك، منذ الربع الثاني من هذا العام، بدأ هذا القطاع في تقاسم كعكة الاستثمار مع قطاعات وأسواق أخرى بسبب الطفرة القوية التي شهدتها العقارات الإقليمية. وبالإضافة إلى ازدهار المشاريع الجديدة في السوق الإقليمية، فإن السبب الحقيقي ينبع أيضًا من حقيقة أن أسعار العقارات في هانوي في جميع القطاعات مرتفعة للغاية حاليًا، مما يجعل المستثمرين لا يجدونها جذابة.

بدأت موجة الهجرة في مارس 2024 وتزداد قوة. وفي موجة الهجرة، يسعى المستثمرون إلى البحث عن فرص على طول المحاور الاقتصادية المرتبطة بالمتنزهات الصناعية، والمقاطعات ذات الاقتصادات المتقدمة، وعلى طول محاور المرور المتقدمة مثل باك نينه - باك جيانج؛ هونغ ين - هاي دونج - هاي فونج - كوانج نينه.

المخزون ينمو

وبحسب المعلومات الواردة على موقع "كافيبيز"، فإن بيانات وزارة البناء تظهر أن سوق العقارات أصبح نشطًا تدريجيًا مرة أخرى في الأشهر الأولى من العام، كما زاد عدد العملاء الباحثين والمتداولين. ارتفع حجم المعاملات العقارية في أوائل عام 2024 بنحو 30% مقارنة بنهاية عام 2023.

ومع ذلك، لا يزال سوق العقارات يواجه العديد من الصعوبات. ومن بين هذه المشاريع، انخفض عدد المشاريع المنجزة، والمشاريع المرخصة حديثًا، والمشاريع المؤهلة للبيع المستقبلي، مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023. والجدير بالذكر أن مخزون العقارات لا يزال كبيرًا جدًا، ويتألف بشكل رئيسي من منازل فردية وقطع أراضي، مع 19,323 منتجًا، بزيادة قدرها 43% مقارنة بنهاية العام الماضي.

وأظهرت التقارير المالية لـ 10 شركات عقارية تعمل في تطوير المساكن والمدرجة في البورصة أيضًا أن إجمالي قيمة المخزون حتى 31 يونيو بلغ أكثر من 269.135 مليار دونج، بزيادة قدرها 3٪ تقريبًا عن نفس الفترة. في الواقع، خلال السنوات الأخيرة، لم تنخفض قيمة مخزون العديد من الشركات، بل إنها "تضخمت" بشكل متزايد.

يتم تسجيل مخزون المنشأة على شكل بندين هما العقارات الجاهزة والعقارات غير الجاهزة. بالنسبة للعقارات الجاهزة، وفي سياق السوق الصعبة، قامت العديد من الشركات بتأجيل خططها لإطلاق البضائع حتى يسخن السوق، مما أدى إلى عدم انخفاض قيم المخزون في بعض الشركات.

بالنسبة للعقارات غير المكتملة، هذا هو النوع الرئيسي من المخزون لشركات العقارات. السبب وراء الزيادة المستمرة في مخزون العقارات غير المكتملة هو أن القضايا القانونية في العديد من المشاريع ظلت عالقة لسنوات عديدة. ومن الواضح أنه بعد فترة انفجار العرض في السوق (2018)، بدأ أيضًا تباطؤ الموافقة على مشاريع الإسكان في المناطق الحضرية، بسبب المشاكل الإجرائية القانونية المتزايدة العمق. ويؤدي هذا إلى انخفاض المعروض في السوق بشكل مطرد على مر السنين، وخاصة في المدن الكبرى مثل مدينة هوشي منه وهانوي.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن السبب الآخر وراء المخزون المرتفع هو أن السوق يمر بفترة من التطوير الساخن، حيث يضخ العديد من المستثمرين الكثير من الأموال في المحافظات لتطوير مشاريع مضاربة واستثمارية مثل الأراضي والعقارات المنتجعية وما إلى ذلك.

حتى الآن، شهد سوق الاستثمار تباطؤًا، مما جعل من الصعب العثور على مشترين وعدم القدرة على التصفية حتى بعد الانتهاء. مع هذا النوع من المخزون، ستجد الشركات صعوبة في التعامل معه في سياق السوق العام الذي لم يعد نشطًا بعد.

وأشار تقرير Batdongsan.com.vn أيضًا إلى أنه على الرغم من أن السوق يفتقر إلى العرض الجديد، فإن مخزونات شركات العقارات المدرجة لا تزال كبيرة، مما يدل على أن المنتجات لا تتناسب مع الاحتياجات الفعلية للسوق.

مدينة هوشي منه تتكيف، ولم تقم ببناء قائمة أسعار الأراضي الجديدة بعد

سيتم بناء قائمة أسعار الأراضي الجديدة لمدينة هوشي منه وتطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026. حاليًا، تطبق المدينة قائمة الأسعار المعدلة وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024.

تم تقديم المعلومات المذكورة أعلاه من قبل مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة نجوين توان ثانج في الاجتماع الاجتماعي والاقتصادي بعد ظهر يوم 1 أغسطس.

مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، نجوين توان ثانغ، في الاجتماع الاجتماعي والاقتصادي للمدينة في الأول من أغسطس. (تصوير: فان آنه)

وبحسب السيد تانغ، فإنه في تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024 (المعدل)، يُسمح للجنة الشعبية الإقليمية بالنظر في قائمة أسعار الأراضي القديمة أو استخدامها أو تعديلها. وعلى هذا الأساس، تطبق مدينة هوشي منه سياسة التعديل، ولكنها لم تضع بعد قائمة أسعار جديدة.

تتكون عملية تعديل قائمة أسعار الأراضي من 7 خطوات، وقد أنجزت الوزارة حتى الآن 6 خطوات. تم معايرة جميع البيانات التي تم جمعها من قبل وحدة الاستشارة في جميع أنحاء المنطقة ونقلها إلى فريق العمل التابع لمجلس الشعب في مدينة هوشي منه للمراجعة والتقييم.

وتقوم الوزارة بتعديل وتحديث أسعار معاملات الأراضي الحالية وأسعار التعويض المعتمدة وأسعار السوق المحددة لضمان عدم حدوث أي خسارة في سياق كون قائمة الأسعار القديمة منخفضة للغاية.

أعطى السيد نجوين توان ثانغ مثالاً، في المنطقة توجد بعض الطرق بقائمة أسعار قديمة تبلغ فقط 1-2 مليون دونج/م2. وفي الوقت نفسه، يصل سعر الصفقة الفعلي إلى ما بين 100 إلى 200 مليون دونج/متر مربع. ولذلك، تحتاج المدينة إلى إعادة المعايرة للحصول على قائمة الأسعار الأكثر ملاءمة للاستخدام خلال هذه الفترة.

في شهر يوليو، استمر عدد سجلات الأراضي في مدينة هوشي منه في الارتفاع مع وصوله إلى ما يقرب من 40 ألف سجل، وكانت الأغلبية منها لا تزال سجلات بيع ورهن عقاري. بلغت إيرادات الأراضي في مدينة هوشي منه أكثر من 12 مليار دولار خلال الأشهر السبعة الماضية.

وقال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه فو فان هوان إن الناس والرأي العام مهتمون للغاية بقائمة أسعار الأراضي الجديدة. ولذلك، ينبغي مناقشة هذه المعلومات ودراستها بعناية.

تستكمل إدارة الموارد الطبيعية والبيئة الخطوات النهائية لتقديمها إلى لجنة الشعب في مدينة هوشي منه لإصدار قائمة أسعار الأراضي المحلية وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024.

تقصير مدة إصدار الكتاب الأحمر الأول اعتبارًا من الأول من أغسطس

أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 101/2024/ND-CP (المرسوم 101) الذي ينظم المسوحات الأساسية للأراضي، وتسجيل شهادات حقوق استخدام الأراضي، وملكية الأصول المرتبطة بالأراضي ونظام معلومات الأراضي. يسري هذا المرسوم اعتبارا من الأول من أغسطس.

وعلى وجه الخصوص، ينص المرسوم رقم 101 بوضوح على أن الوقت اللازم للتسجيل الأول للأراضي والأصول المرتبطة بها لا يتجاوز 20 يوم عمل.

مدة إصدار أول شهادة حق استخدام الأرض (الكتاب الأحمر) وشهادة ملكية العقار المرفقة بالأرض (الكتاب الوردي) لا تتجاوز 3 أيام عمل.

وفقًا للوائح المذكورة أعلاه، فإن العملية الكاملة لتسجيل الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض لأول مرة وإصدار الكتب الحمراء والكتب الوردية لأول مرة لا تستغرق أكثر من 23 يوم عمل.

بالنسبة للبلديات الجبلية والجزر والمناطق النائية والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة بشكل خاص، يتم زيادة وقت معالجة إجراءات إصدار الكتاب الأحمر الأول بمقدار 10 أيام عمل.

في هذه الأثناء، ووفقاً للوائح السابقة، فإن مدة تنفيذ إجراءات إصدار الكتاب الأحمر الأول لا تتجاوز 30 يوماً من تاريخ استلام الوثائق الصالحة ولا تتجاوز 40 يوماً للمناطق النائية.

وبذلك، قامت الحكومة في المرسوم الجديد الذي أصدرته، بتقصير مدة إجراءات التسجيل وإصدار الكتب الحمراء والوردية لأول مرة.

يتم حساب مدة إصدار الكتاب الأحمر الأول من تاريخ استلام الملف كاملاً ومتكاملاً كما هو منصوص عليه في الفقرة (أ) البند 1 المادة 19 المرسوم 101.

إلى جانب ذلك، ينظم المرسوم رقم 101 على وجه التحديد تسجيل الأراضي والأصول المرتبطة بالأرض.

وبموجب هذا المرسوم يتم تنفيذ مواعيد تسجيل التغيرات في الأراضي والأصول الملحقة بها ومنح شهادات حقوق الانتفاع بالأرض وملكية الأصول الملحقة بالأرض على النحو التالي:

- في حالة تحويل حقوق استخدام الأراضي الزراعية دون اتباع خطة توحيد الأراضي أو تبادل القطع، أو في حالة النقل أو الميراث أو التبرع بحقوق استخدام الأراضي أو ملكية الأصول الملحقة بالأرض أو المساهمة في رأس المال باستخدام حقوق استخدام الأراضي أو ملكية الأصول الملحقة بالأرض، لا يجوز تجاوز 10 أيام عمل.

- في حالة بيع أو المساهمة برأس مال مرتبط بأرض مستأجرة من الدولة بإيجار سنوي للأرض، يجب ألا تتجاوز 10 أيام عمل ولا تدخل ضمن مدة تحديد ثمن الأرض وتوقيع عقد إيجار الأرض.

- في حالة تأجير أو إعادة تأجير حقوق الانتفاع بالأراضي في مشاريع البنية التحتية والمشاريع التجارية، لا تتجاوز 5 أيام عمل.

- في حالة إلغاء تسجيل عقد الإيجار أو التأجير من الباطن لحقوق استخدام الأراضي في مشاريع البنية التحتية والمشاريع التجارية، لا يجوز أن تتجاوز 3 أيام عمل.

تتضمن محتويات التسجيل الأول للأراضي والممتلكات المرتبطة بالأرض ما يلي: معلومات حول مستخدمي الأراضي؛ مالك العقار الملحق بالأرض؛ يشمل الشخص المخصص للإدارة الأرض الاسم والوثائق الشخصية والوثائق القانونية وعنوان مستخدم الأرض ومالك العقار الملحق بالأرض والشخص المخصص للإدارة الأرض.

تتضمن معلومات قطعة الأرض رقم القطعة ورقم خريطة الأرض والعنوان والمساحة ونوع الأرض ونموذج استخدام الأرض ومصدر استخدام الأرض وغيرها من المعلومات حول قطعة الأرض.

تتضمن المعلومات المتعلقة بالأصول المرتبطة بالأرض نوع الأصل والعنوان ومساحة البناء ومساحة الأرضية والمساحة القابلة للاستخدام وشكل الملكية وفترة الملكية وغيرها من المعلومات المتعلقة بالأصول المرتبطة بالأرض.

متطلبات تسجيل حقوق استخدام الأراضي والأصول الملحقة بالأرض أو حقوق إدارة الأراضي أو إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول الملحقة بالأرض بالنسبة لقطع الأراضي والأصول الملحقة بالأرض.

الطلبات الأخرى المقدمة من مستخدمي الأراضي وأصحاب الأصول الملحقة بالأرض والأشخاص المخصص لهم إدارة الأراضي وفقاً لأحكام قانون الأراضي (إن وجدت).

فيما يتعلق بمكان استلام الملفات وإرجاع نتائج إجراءات تسجيل الأراضي والعقارات الملحقة بها، تنص المادة 101 على أن: تشمل الجهة التي تستلم الملفات وإرجاع النتائج قسم الشباك الواحد وفقاً للوائح اللجنة الشعبية للمحافظة بشأن استلام الملفات وإرجاع نتائج الإجراءات الإدارية على مستوى المحافظة والمديرية والبلدية؛ سجل الأراضي؛ فرع مكتب السجل العقاري.

يمكن للمتقدمين اختيار تقديم طلباتهم بالطرق التالية: مباشرة في الهيئات المحددة، أو عن طريق الخدمة البريدية، أو في مكان يتم الاتفاق عليه بين المتقدم ومكتب تسجيل الأراضي، أو على بوابة الخدمة العامة الوطنية أو بوابة الخدمة العامة الإقليمية.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html