الفرص تتشابك مع التحديات
وبحسب المكتب العام للإحصاء، في عام 2024، سيصل إجمالي رأس المال الاستثماري الأجنبي المسجل في فيتنام (بما في ذلك رأس المال المسجل حديثا ورأس المال المعدل ومساهمة رأس المال في شراء الأسهم) إلى 38.2 مليار دولار أمريكي، بانخفاض 3% مقارنة بالعام السابق. وعلى عكس الوضع العام، ارتفع تدفق رأس المال إلى قطاع الأعمال العقارية بأكثر من 35% ليصل إلى 6.3 مليار دولار أميركي، محافظاً على المركز الثاني بعد قطاع المعالجة والتصنيع.
ومع ذلك، فإن خطر اندلاع حرب تجارية عالمية أصبح وشيكاً. في اجتماع حكومي عقد مؤخرا، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه أن يكون هناك سيناريو استجابة لاحتمال اندلاع حرب تجارية هذا العام.
ويقول الخبراء إن اندلاع حرب تجارية من شأنه أن يؤدي إلى مواجهة قطاع العقارات للتحديات والفرص على حد سواء، لكن الأمر الأكثر وضوحا هو أن تدفقات رأس المال الاستثماري سوف تتأثر. قد يتوقف المستثمرون الأجانب عن الاستثمار أو ينتقلون إلى أسواق أخرى أكثر أمانًا.
وفي حديثه لصحيفة دان تري ، قال الدكتور دينه ذي هين - الخبير الاقتصادي - إنه في حالة حدوث حرب تجارية عالمية، فإن فيتنام سيكون لديها العديد من الفرص للتطور، ولكن ستكون هناك أيضًا تحديات يجب مواجهتها.
وعلى المدى القصير، قد تؤثر المخاطر على البلدان ذات الانفتاح الاقتصادي الكبير مثل فيتنام. وعلى وجه التحديد، فإن السلع الصينية الرخيصة التي يصعب تصديرها إلى الولايات المتحدة سوف تتدفق إلى دول مثل فيتنام، مما يتسبب في الإغراق. وسوف يواجه الإنتاج والاستهلاك المحلي صعوبات تؤثر بشكل مباشر على سوق العقارات.
علاوة على ذلك، يمكن أن تؤدي اضطرابات سلسلة التوريد أيضًا إلى التضخم، مما يجبر البنوك على رفع أسعار الفائدة، مما يؤثر سلبًا على سوق العقارات.
وفي الأمد المتوسط، ستكون أمام فيتنام العديد من الفرص. عندما تندلع الحرب التجارية، سوف تعمل الشركات والمؤسسات على تسريع عملية نقل المصانع من الصين إلى الدول المجاورة، بما في ذلك فيتنام. ومن هناك، سوف تستقبل فيتنام رؤوس الأموال الأجنبية المباشرة الوفيرة لتطوير المصانع وورش العمل. هذا الأساس الجيد سوف يدعم سوق العقارات في المناطق الديناميكية ذات الاتصالات المتزامنة للبنية التحتية.
وشاركت السيدة ترانج بوي - المدير العام لشركة كوشمان آند ويكفيلد فيتنام - الرأي نفسه قائلة إن صناعة العقارات الفيتنامية تواجه فرصًا وتحديات في سياق حرب تجارية عالمية محتملة.
من المتوقع أن تزداد تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر مع بحث الشركات عن مواقع جديدة لإنشاء المصانع ومرافق التصنيع، وتعد فيتنام وجهة جذابة. ومنذ ذلك الحين، شهد قطاع العقارات الصناعية نمواً ملحوظاً، مع تزايد الطلب على تأجير الأراضي والمصانع في المناطق الصناعية بشكل حاد، وخاصة في المناطق القريبة من الموانئ البحرية والمطارات ومراكز الخدمات اللوجستية.
وبحسب السيدة ترانج، فإن أحد التأثيرات غير المباشرة ولكن المهمة للحرب التجارية على العقارات هو التقلبات القوية في أسعار مواد البناء. ونتيجة لعدم اليقين في سلسلة التوريد العالمية، فإن أسعار الصلب والأسمنت والطوب والمواد الخام الأخرى آخذة في الارتفاع.
ونتيجة لذلك، ارتفعت تكاليف بناء المشاريع العقارية بشكل كبير، مما وضع ضغوطاً على أسعار المساكن. ارتفعت تكاليف البناء في فيتنام بنحو 10-15% في السنوات الأخيرة، مما أجبر المستثمرين على تعديل استراتيجيات التسعير الخاصة بهم أو تأخير المشاريع الجديدة.
وفي رده على مراسل صحيفة دان تري ، قال السيد فو هونغ ثانغ - نائب المدير العام لمجموعة DKRA - إن فيتنام تقف عند مفترق طرق مهم في مواجهة التغيرات العالمية الكبرى. ويعتبر قطاع العقارات أحد القطاعات الرئيسية المتأثرة بشكل مباشر بالتغيرات الاقتصادية العالمية، ويلعب دوراً كقوة دافعة للنمو الاقتصادي المستقبلي.
ومن حيث الفرص، تتمتع فيتنام بالقدرة على أن تصبح وجهة جذابة لتدفقات رأس المال الأجنبي المباشر بفضل موجة التحولات في سلسلة التوريد من البلدان المتضررة من الحرب التجارية، وخاصة من الصين إلى منطقة جنوب شرق آسيا.
ومن هنا، تنفتح آفاق قوية لتنمية العقارات الصناعية لتلبية الطلب المتزايد على الإنتاج والتصدير. وبالإضافة إلى ذلك، فإن دخول الشركات الأجنبية يعزز أيضًا الطلب على السكن والمكاتب والخدمات العقارية، مما يساهم في خلق زخم لتطوير السوق.
ومع ذلك، قال السيد تانج إن فيتنام تواجه أيضًا العديد من التحديات. أولا، يمكن للمخاطر الناجمة عن تقلبات أسعار الفائدة وأسعار الصرف وتكاليف المواد الخام بسبب تأثير سلسلة التوريد العالمية أن تضع ضغوطا على أعمال العقارات.
وعلاوة على ذلك، فإن المنافسة الشرسة بشكل متزايد من الدول الإقليمية مثل تايلاند وإندونيسيا وماليزيا تتطلب من فيتنام تحسين بيئة الاستثمار بشكل كبير وترقية بنيتها التحتية للحفاظ على جاذبيتها. علاوة على ذلك، فإن السياسات الحمائية الاقتصادية التي تنتهجها القوى الكبرى يمكن أن تؤدي إلى خفض الطلب على الصادرات، مما يؤثر سلباً بشكل غير مباشر على تطوير سوق العقارات المحلية.
يواجه قطاع العقارات فرصًا وتحديات في سياق حرب تجارية عالمية محتملة (الصورة: ترينه نجوين).
نقطة مضيئة في مجال العقارات الصناعية
وبحسب شركة سي بي آر إي فيتنام، واصل قطاع العقارات الصناعية كونه نقطة مضيئة في سوق العقارات بشكل عام في العام الماضي.
أعلنت العديد من شركات التصنيع العالمية الكبرى مثل سامسونج، وإل جي، وفوكسكون، وهيوسونج، ونستله عن خططها لتوسيع ونشر العديد من المشاريع في مناطق مختلفة في فيتنام. ويتجلى الالتزام القوي لهذه الشركات بتوسيع الإنتاج من خلال الإنفاق القياسي لرأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر، والذي وصل إلى 25 مليار دولار أمريكي.
في المقابل، ونتيجة لمحدودية المعروض من الأراضي الصناعية في الأسواق الرئيسية، بلغت مساحة الاستيعاب في المنطقة الجنوبية 265 هكتارًا فقط، بانخفاض 52٪ مقارنة بالعام السابق. وتتركز المعاملات الرئيسية بشكل رئيسي في با ريا - فونج تاو ولونج آن.
وتعتقد شركة CBRE فيتنام أنه من المتوقع أن ترتفع أسعار إيجار الأراضي الصناعية خلال السنوات الثلاث المقبلة بنسبة 4-8% سنويا في الشمال وبنسبة 3-7% سنويا في الجنوب. وستتركز المناطق الصناعية الجديدة في الأسواق المحتملة مثل هاي فونج، وفينه فوك (الشمال)، وبينه دونج، ودونج ناي، ولونج آن (الجنوب). ومن المتوقع أيضًا أن تقوم المقاطعات الوسطى مثل ثانه هوا، ونغي آن، وها تينه، وكوانج نام بتطوير مناطق صناعية جديدة، وذلك بفضل مشاركة المستثمرين المحترفين.
وفي سياق الاقتصاد العالمي المليء بالعديد من الأمور المجهولة وإمكانية نشوب حرب تجارية، يعتقد الدكتور دينه ذي هين أن قطاع العقارات الصناعية سوف يستفيد أكثر من غيره، يليه قطاع العقارات السكنية المجاورة. وبالإضافة إلى ذلك، فإن قطاعات مثل العقارات المنتجعية والشقق الفندقية التي يستأجرها الخبراء الأجانب سوف تستفيد أيضاً على المدى المتوسط والطويل.
وقال السيد هين إن تطوير العقارات في المنطقة الصناعية ليس بالأمر السهل، وليس كل شركة قادرة على الاستثمار فيها بل يتطلب الخبرة ورأس المال الكبير. ما يميز هذا القطاع هو الاستثمار لجمع التدفق النقدي، وليس مجرد بناء البنية التحتية ثم تقسيم الأرض إلى قطع للبيع. تستغرق عملية إنشاء الحديقة الصناعية من لحظة إنشاء المشروع حتى لحظة تشغيله حوالي 3 سنوات على أقصى تقدير. في الوقت الحاضر، يتعين الحصول على موافقة وزارة التخطيط والاستثمار لإنشاء المناطق الصناعية المحلية، ثم رفعها إلى رئيس مجلس الوزراء للموافقة عليها.
ومع ذلك، من المتوقع هذا العام أن يتم رفع مخطط قانون المنطقة الصناعية إلى رئيس الوزراء لتقديمه إلى الجمعية الوطنية لتطويره في قانون منفصل. ومن المتوقع أن يتم نقل صلاحية الموافقة على المناطق الصناعية إلى المحليات، الأمر الذي سيختصر العملية القانونية في المستقبل.
وقال "لدينا ميزة تعزيز تطوير البنية التحتية وأنظمة الموانئ والمطارات وما إلى ذلك. إن فرصة تطوير العقارات في المناطق الصناعية في فيتنام واضحة للغاية. يجب على مطوري العقارات في المناطق الصناعية تعزيز قدرتهم المالية وضمان التطوير المنهجي والمهني للتنافس مع البلدان الأخرى في المنطقة".
العقارات الصناعية تشكل نقطة مضيئة في ظل تزايد رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر (الصورة: ترينه نجوين).
وقال السيد فو هونغ ثانغ، إن العقارات في المناطق الصناعية تعتبر نقطة مشرقة، مشيرا إلى أن الطلب على تأجير الأراضي الصناعية وتطوير البنية التحتية في المناطق الصناعية يتزايد بفضل تدفق رأس المال الأجنبي المباشر إلى فيتنام. بفضل المزايا التي تتمتع بها في الموقع الجغرافي وتكاليف العمالة التنافسية والسياسات التفضيلية، تؤكد فيتنام تدريجياً نفسها كمركز تصنيع إقليمي جديد، مما يساهم في تعزيز التنمية الاقتصادية المستدامة.
يواجه القطاع العقاري الصناعي في فيتنام فرصاً وتحديات في الفترة المقبلة، وخاصة في سياق التقلبات الاقتصادية العالمية وتحول تدفقات رأس المال الاستثماري.
وفيما يتعلق بالفرص، قال ثانج إن اتجاه تحويل سلاسل التوريد العالمية يخلق تدفقات استثمارية قوية إلى البلدان، حيث أصبحت فيتنام وجهة جذابة.
كما تعمل اتفاقيات التجارة الحرة التي وقعتها فيتنام على فتح مزايا التعريفات الجمركية والأسواق المفتوحة، مما يخلق زخماً لتطوير المناطق الصناعية. علاوة على ذلك، فإن السكان الشباب وموارد العمالة الوفيرة وتكاليف العمالة التنافسية هي أيضًا عوامل جذب للمستثمرين الأجانب.
ومع ذلك، يواجه السوق أيضًا بعض تحديات المنافسة الإقليمية المتزايدة، حيث تعمل بلدان أخرى أيضًا على جذب الاستثمار الأجنبي المباشر بشكل نشط. إن ربط البنية التحتية في بعض المناطق ليس متزامنًا بعد، مما يؤدي إلى ازدحام لوجستي، مما يسبب صعوبات للشركات العاملة في المناطق الصناعية.
وفي حديثها لمراسل صحيفة دان تري ، قالت السيدة ترانج بوي إن العقارات الصناعية سوف تتطور بقوة. ارتفعت أسعار إيجارات الأراضي الصناعية في فيتنام بنسبة 10-15٪ في الفترة 2019-2023، وخاصة في المناطق القريبة من الموانئ البحرية والمطارات ومراكز الخدمات اللوجستية.
ومن الواضح أن انتقال الإنتاج من الصين إلى فيتنام أفاد المناطق الصناعية مثل بينه دونج، ولونج آن، وباك نينه، وهاي فونج. أصبحت العقارات الصناعية "نقطة ساخنة" للاستثمار، حيث تبحث العديد من الشركات الأجنبية عن فرص لتوسيع الإنتاج، مما يؤدي إلى تطوير الخدمات اللوجستية والمستودعات الذكية والمناطق الحضرية التابعة لها.
وبحسب السيدة ترانج، فإن الحرب التجارية قد تخلق دفعة كبيرة لقطاع العقارات الصناعية في فيتنام. مع مغادرة الشركات الأجنبية للصين، فإنها تحتاج إلى البحث عن أسواق بديلة بتكاليف معقولة وسياسات مواتية. وستكون فيتنام، بموقعها الجغرافي الملائم وقوتها العاملة الوفيرة وحوافز الاستثمار الجذابة، وجهة مشرقة.
وبالإضافة إلى ذلك، فإن تحول الشركات المتعددة الجنسيات يؤدي أيضاً إلى زيادة الطلب على السكن للخبراء الأجانب، مما يخلق الظروف الملائمة لتطور قطاع الشقق الراقية والعقارات التجارية في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه وباك نينه وبينه دونغ.
ومع ذلك، يواجه سوق العقارات الصناعية أيضًا العديد من التحديات. وقالت السيدة ترانج إن السوق قد يدخل في فترة من نقص جديد في الإمدادات بسبب تأخر إجراءات الموافقة والمشاكل القانونية.
إن القدرة التنافسية لفيتنام في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر تضعف تدريجيا في المنطقة، خاصة وأن البلدان الأخرى تطبق سياسات ضريبية أكثر تفضيلية. قد ترتفع أسعار مواد البناء مثل الصلب والأسمنت والطوب بسبب حالة عدم اليقين في سلسلة التوريد العالمية، مما يضع ضغوطاً على تكاليف البناء وأسعار العقارات.
تحتاج المناطق الصناعية في فيتنام إلى الاستثمار وتحديث البنية الأساسية للنقل (صورة: فوك توان).
كيف نجعل العقارات الصناعية "تنطلق"؟
ومن أجل اغتنام الفرص والحد من المخاطر في العقارات الصناعية، قالت السيدة ترانج بوي إن فيتنام بحاجة إلى مواصلة الاستثمار في البنية التحتية للنقل وترقيتها، وخاصة الطرق السريعة والموانئ البحرية والمطارات، لتسهيل نقل البضائع وجذب الاستثمار. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري تعزيز إصلاح الإجراءات الإدارية، وتقليص الوقت والتكاليف بالنسبة للشركات في عملية الترخيص وتنفيذ المشاريع.
ومن الأمور المهمة الأخرى النظر في تطبيق سياسات ضريبية تفضيلية لزيادة القدرة التنافسية في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر، خاصة في سياق تطبيق بلدان أخرى لتدابير مماثلة. إن اغتنام الفرص والتغلب على التحديات سيتطلب المرونة واستراتيجيات العمل المناسبة من شركات العقارات في فيتنام.
وفي مواجهة التحديات والفرص الناجمة عن الحرب التجارية، قال الدكتور دينه ذي هين إن الدولة بحاجة إلى ضمان رأس المال الاستثماري العام ومواصلة تعزيز بناء البنية التحتية المتزامنة في المناطق ذات الإمكانات لتطوير العقارات في المناطق الصناعية.
وبالإضافة إلى ذلك، يمكن للدولة أن تنظر في السماح للمستثمرين بدفع رسوم استخدام الأراضي مقدماً أو على أقساط حتى لا يقعوا تحت ضغط رأس المال. لأن الاستثمار في المناطق الصناعية ليس مجرد قضية تجارية، بل هو أيضًا تطوير للاقتصاد العام، وخلق ميزة للتنافس مع البلدان الأخرى.
وقال السيد فو هونغ ثانغ إنه من أجل اغتنام الفرص والحد من المخاطر، تحتاج فيتنام إلى التركيز على عدد من الحلول المهمة. أولا، يتعين على الدولة تعزيز الاستثمار في البنية الأساسية للنقل والكهرباء والمياه والتكنولوجيا لدعم تطوير المناطق الصناعية وضمان الاتصال المريح.
وتحتاج الحكومة أيضًا إلى تطوير استراتيجية انتقائية لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر، مع إعطاء الأولوية للصناعات عالية التقنية والصديقة للبيئة لزيادة قيمة المناطق الصناعية. وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على الحكومة وقطاع الأعمال التنسيق بشكل وثيق لتبسيط الإجراءات الإدارية وتحسين بيئة الاستثمار، وخلق الظروف المواتية للمستثمرين.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm
تعليق (0)