إزالة "العقبة" في إدارة الشقق الصغيرة، المزيد من الفرص لمشتري المنازل

[إعلان 1]

لأنه اعتبارًا من 1 أغسطس، عندما يدخل قانون الإسكان 2023 حيز التنفيذ رسميًا، سيتم منح أصحاب الشقق الصغيرة الذين يستوفون الشروط شهادة ملكية المنازل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض وفقًا لقانون الأراضي ويمكنهم البيع أو التأجير أو الشراء بالتقسيط.

على مدى السنوات العشر الماضية، كانت إدارة واستخدام الشقق الصغيرة دائمًا قضية ساخنة تجذب اهتمامًا خاصًا من السكان والخبراء والمديرين... تلقت الشقق الصغيرة مثل هذا الاهتمام الخاص لأنه خلال هذا الوقت، كانت هناك العديد من أوجه القصور، ولا توجد لوائح واضحة في الوثائق القانونية، مما يؤدي إلى سوء الإدارة؛ تواطأ بعض الأشخاص مع بعض المسؤولين في أجهزة الدولة للتغطية على مخالفات نظام البناء (التعدي على المساحات المشتركة، زيادة ارتفاع البناء...) والوقاية من الحرائق ومكافحتها... مما أدى إلى عواقب وخيمة عديدة تسببت في أضرار جسيمة في أرواح وممتلكات الأشخاص القاطنين في تلك المشاريع.

لا تزال القصص المؤلمة حاضرة أمام أعيننا، مثل الحريق الذي اندلع في مبنى الشقق الصغيرة رقم 37، الزقاق 29/70، شارع كونغ ها (حي كونغ دينه، منطقة ثانه شوان) والذي أسفر عن مقتل 56 شخصًا في 13 سبتمبر 2023. هذا المبنى السكني الصغير مرخص لـ 3 طوابق و 1 علية، لكن المستثمر بناه إلى 9 طوابق؛ بعد حوالي 8 أشهر فقط، وقع حريق آخر في شقة صغيرة ذات عواقب كارثية في رقم 1، الزقاق 43/98/31، شارع ترونغ كينه (حي ترونغ هوا، منطقة كاو جياي)، مما أسفر عن مقتل 14 شخصًا، بما في ذلك عائلة صاحب المنزل والمستأجرين.

بالإضافة إلى ذلك، مع "غموض" لوائح ملكية الشقق الصغيرة في الوثائق القانونية، وتحديداً في البند 3، المادة 43، المرسوم 71/2010/ND-CP الذي يسمح ببناء منازل فردية للأسر والأفراد، والذي تم تقنينه لاحقًا في المادة 46، قانون الإسكان لعام 2014. لقد ازدهر هذا الخط الإنتاجي بشكل لا يمكن السيطرة عليه، فالمستثمرون لا يعصون اللوائح المتعلقة بالتصميم الوظيفي والارتفاع والوقاية من الحرائق ومكافحتها فحسب... بل ينظمون أيضًا المعاملات والتحويلات من خلال اتفاقيات مكتوبة بخط اليد، لأنها لا تفي بالشروط القانونية؛ لقد تقبل الأشخاص ذوو الموارد المالية المحدودة هذا المنتج كأمر طبيعي.

"يتم بناء العديد من المباني السكنية الصغيرة بشكل غير قانوني في المدن الكبرى على قطع أرض في عمق المناطق السكنية، مع حركة مرورية صعبة، ولا تضمن الجودة أو السلامة من الحرائق؛ عدم المؤهلات اللازمة لفصل الكتاب الأحمر عن المشتري، مما يسبب النزاعات والشكاوى وانعدام الأمن الاجتماعي. ومع ذلك، فقد قبل العديد من الناس هذا المنتج كقاعدة حتمية، لأنه يلبي الشروط في نفس الوقت: قريب من المركز، وأرخص من منتجات الإسكان الأخرى... بسبب القيود المالية" - نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام - الدكتور نجوين فان دينه، محللاً.

منذ صدور المرسوم 71/2010/ND-CP وإضفاء الشرعية عليه في قانون الإسكان في عام 2014، تطورت الشقق الصغيرة بقوة على مستوى البلاد، وخاصة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه... المناطق ذات الأراضي المحدودة والسكان المزدحمين ونقص المنتجات السكنية، مما يتسبب في ارتفاع أسعار المساكن كل ربع سنة وكل عام، مما يجعل من الصعب على ذوي الدخل المنخفض امتلاك منزل. وأمام هذا الوضع، تعتبر الشقق الصغيرة بمثابة المنقذ بالنسبة للعديد من هؤلاء الأشخاص.

وفقًا لضرورة السوق، عندما يزداد الطلب، يزداد العرض ويتم تطوير منتجات الشقق الصغيرة كضرورة لاقتصاد السوق. وفقًا للإحصاءات الأولية، يوجد في هانوي حاليًا حوالي 2000 مبنى شقق صغيرة؛ وفي مدينة هو تشي منه، فإن العدد أكبر بكثير ليصل إلى نحو 42 ألف شقة صغيرة. ولكن في مواجهة العيوب والقيود والتشوهات في إدارة واستخدام الشقق الصغيرة، دارت مناقشات كثيرة على مدى السنوات العشر الماضية حول ما إذا كان ينبغي السماح بوجود الشقق الصغيرة أم لا.

"مع تزايد موجة الهجرة إلى المدن الكبرى للعمل وكسب لقمة العيش. لا يستطيع العمال العاديون وأصحاب الدخل المنخفض والظروف المالية المحدودة الوصول إلى منتجات الإسكان الباهظة الثمن، لذا يلجؤون إلى الشقق الصغيرة، لذلك يعتبر هذا أيضًا منتجًا نموذجيًا للاقتصاد السوقي. وقال الخبير في إدارة المدن المهندس المعماري تران هوي آنه: "على الرغم من إدراك أن هذا المنتج ينطوي على العديد من المخاطر المحتملة فيما يتعلق بجودة البناء وكذلك القضايا القانونية، إلا أن عددًا كبيرًا من الناس ما زالوا يقبلونه بكل سرور".

في مواجهة أوجه القصور في إدارة واستخدام الشقق الصغيرة، قدم قانون الإسكان لعام 2023 لوائح محددة لهذا الخط من المنتجات. وبناءً عليه، اعتبارًا من الأول من أغسطس/آب، عندما يدخل القانون حيز التنفيذ رسميًا، سيتم منح أصحاب الشقق الصغيرة التي تستوفي الشروط، شهادة ملكية المنازل والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض (المعروفة باسم الكتب الوردية) وفقًا لقانون الأراضي، وسيكونون قادرين أيضًا على البيع أو التأجير أو الشراء بالتقسيط.

وبناءً على ذلك، فإن الشقق الصغيرة التي تتوفر فيها شروط الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وتتوفر فيها طرق تضمن وصول سيارات الإطفاء إلى أسفل المشروع، وتتمتع بحقوق الانتفاع بالأرض، وتتوفر فيها الشروط اللازمة لتكون مستثمرة في مشاريع الإسكان؛ وفي الوقت نفسه، يجب عليهم الالتزام باللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية التابعة لوزارة البناء (ستصدر وزارة البناء معايير ولوائح منفصلة بشأن إدارة وتشغيل الشقق الصغيرة)... ثم يُسمح لهم بممارسة الأعمال التجارية وفقًا لأحكام القانون الحالي.

"أقدر هذا التنظيم في قانون الإسكان 2023، لأنه يزيل الكثير من الاختناقات في إدارة وتشغيل المباني السكنية الصغيرة. وهذا هو نتاج اقتصاد السوق حيث يوجد الطلب والعرض، لأن الطلب في السوق على منتجات الإسكان منخفض التكلفة في الوقت الحالي كبير جدًا. وقال نجوين ذي ديب، نائب رئيس نادي هانوي للعقارات: "لا يمكننا حظرها لمجرد أننا لا نستطيع إدارتها. إن السماح بوجودها بشكل قانوني سيكون الأساس للسلطات على كافة المستويات للسيطرة عليها عن كثب، وخلق العدالة للشقق الصغيرة مثل منتجات الإسكان الأخرى".