أسعار الشقق المرتفعة في هانوي، كيف تستفيد من فرصة "المال الرخيص"، يمكن للفيتناميين شراء المنازل والأراضي مباشرة

البنك المركزي يعلن عن الإقراض لشراء المساكن في المستقبل، الخبراء ينصحون بكيفية الاستفادة من فرصة "الأموال الرخيصة" في عام 2024، يمكن للشعب الفيتنامي شراء المنازل والأراضي بشكل مباشر... هي أحدث أخبار العقارات.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

لا يزال القطاع العقاري من أهم الأسواق التي يهتم الناس بالاستثمار فيها في الوقت الحاضر. في الصورة: منظور تخطيط منطقة الحديقة الخضراء الحضرية. (المصدر: الحديقة الخضراء)

لا يوجد حظر على الإقراض لشراء المساكن المستقبلية

رداً على المخاوف بشأن حظر القروض لشراء المساكن في المستقبل، قال ممثل البنك المركزي إن التعميم 22/2023/TT-NHNN المعدل للتعميم 41/2016/TT-NHNN، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 يوليو 2024، والذي ينظم نسب كفاية رأس المال للبنوك وفروع البنوك الأجنبية، لا يقيد الحق في شراء المساكن في المستقبل.

وعلى وجه التحديد، لا يغير التعميم رقم 22 القواعد المتعلقة بالإقراض لهذا النوع من الإسكان، ولا يحد من حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن في المستقبل.

وفقاً للأنظمة الحالية، فإن القروض لشراء وتنفيذ مشاريع عقارية ومضمونة بالعقار نفسه، والمشاريع المكونة من القرض، تُعرف بأنها قروض مضمونة بالعقار. يتم تعريف القرض على أنه قرض رهن عقاري للمنزل الذي يجب أن يستوفي الشروط التالية: مصدر السداد ليس من دخل الإيجار للمنزل المكون من القرض، تم الانتهاء من المنزل للتسليم وفقًا لعقد البيع، يجب تقييم المنزل المكون من القرض بشكل مستقل...

وبناءً على ذلك، تطبق قروض شراء العقارات والإسكان والرهن العقاري باستخدام الأصول المستقبلية معامل مخاطر يتراوح بين 30% إلى 120% اعتمادًا على نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، والتي يتم حسابها كنسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان.

وبحسب ممثل بنك الدولة، فإن التعميم الجديد يقلل من معامل المخاطرة عند الإقراض بغرض شراء مسكن اجتماعي مقارنة بالإقراض لشراء العقارات والمساكن الأخرى. وعليه، سيتم تخصيص معامل مخاطرة أقل للقروض المخصصة لشراء المساكن الاجتماعية عند حساب نسبة أمان رأس المال للبنوك. وتهدف هذه الخطوة إلى توفير المساحة وتشجيع البنوك على صرف القروض لشراء المساكن الاجتماعية وفقا لسياسات ومشاريع الحكومة.

بالإضافة إلى ذلك، يعمل التعميم رقم 22 أيضًا على خفض معامل المخاطر لمنح الائتمان لتمويل مشاريع الأعمال العقارية في المناطق الصناعية من 200% إلى 160%. وتخضع القروض المخصصة للأغراض الزراعية والتنمية الريفية أيضًا لمعامل مخاطرة بنسبة 50%.

وفيما يتعلق بقواعد قروض العقارات وغيرها من المساكن، أكد البنك المركزي أنها بقيت دون تغيير مقارنة بالسابق.

وبحسب اللوائح الجديدة للبنك المركزي، فإن شرط المنازل المكتملة بموجب عقد شراء المنزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي يتم تطبيقها بمعامل مخاطرة أقل مقارنة بقروض الرهن العقاري الأخرى).

في حال احتاجت منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء منزل مستقبلي وقام برهن المنزل المستقبلي، فسيكون ذلك في حالة قرض مضمون بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.

وبذلك يؤكد بنك الدولة أن هذا القرار لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا يتعارض مع الأنظمة السارية (القانون المدني، قانون الإسكان، قانون الأعمال العقارية، قانون الاستثمار 2020، قانون مؤسسات الائتمان 2024).

أسعار الشقق مرتفعة للغاية

وبحسب وزارة البناء، فإنه في الربع الرابع من عام 2023، ووفقًا للتقارير المجمعة للمناطق ومعلومات المسح لمنظمات أبحاث السوق، ستستمر أسعار الشقق في الارتفاع في المدينتين الرئيسيتين هانوي ومدينة هوشي منه، وخاصة في المناطق المركزية.

لا توجد مشاريع تقريبًا في قطاع الشقق بأسعار معقولة (السعر أقل من 25 مليون دونج/م2) في السوق، ولكن بشكل رئيسي في قطاع الشقق المتوسطة المدى (السعر 25-50 مليون دونج/م2) المؤهلة لتعبئة رأس المال والتجارة.

على وجه التحديد، في هانوي، في الربع الرابع من عام 2023، وفقًا لتقرير موجز، شهدت بعض المشاريع زيادة في الأسعار المتوسطة في مناطق مثل: زادت منطقة ثانه شوان بنحو 3.5٪؛ ارتفعت منطقة ها دونج بنحو 3.7٪؛ ارتفعت منطقة هوانغ ماي بنحو 3.8%؛ ارتفعت منطقة نام تو ليم بنحو 4.1%...

حيث يبلغ سعر بيع الشقق ذات الأسعار المعقولة 25-35 مليون دونج/م2؛ تتراوح أسعار الشقق متوسطة المدى من 35 إلى 50 مليون دونج/م2؛ سعر بيع الشقق الفاخرة يتجاوز 50 مليون دونج/م2، وعادة ما يتراوح بين 60 إلى 70 مليون دونج/م2.

وفي تعليقه على هذه القضية، قال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) - إن أسعار الشقق في هانوي في السوق الأولية ترتفع باستمرار لأن هناك عددًا قليلًا جدًا من المستثمرين الذين لديهم مشاريع خلال هذه الفترة. إن المستثمرين الذين لديهم العرض في هذه المرحلة هم في الغالب مستثمرون كبار ليس لديهم صعوبات مالية، وبالتالي فإن سعر العرض مرتفع لتحقيق أقصى قدر من الأرباح. متوسط سعر الشقق في هانوي في السوق الأولية هو 51.7 مليون دونج/م2.

وبحسب السيد دينه، من الصعب خفض مستوى الأسعار الأولية بسبب تكاليف المدخلات (حيث ترتفع أسعار مؤشر الإسكان ومواد البناء بنحو 6% سنويا). إلى جانب ذلك، ترتفع معدلات التضخم وأسعار الفائدة. علاوة على ذلك، فإن عدد مشاريع الإسكان التجاري المعتمدة حديثا أصبح نادرا على نحو متزايد، كما أن أموال الأراضي في المناطق المركزية لم تعد كثيرة أيضا.

وبالإضافة إلى ذلك، أشار هذا الخبير إلى أنه على الرغم من أن أسعار الشقق في هانوي في السوق الأولية لم تنخفض، فإن مشتري المنازل ما زالوا يستفيدون من سياسات تفضيلية غير مسبوقة في سباق السياسات للمستثمرين.

يمكن للمشترين الدفع بالتقسيط، والاستفادة من أسعار فائدة تفضيلية، وفترات سماح لسداد أصل الدين أطول بمرتين إلى ثلاث مرات من السنوات السابقة. وهذا يعزز سيولة قطاع الشقق في السوق الأولية، كما أشار السيد دينه.

لا يزال العقار يشكل قناة استثمارية مثيرة للاهتمام.

وفي تعليقه على ملاحظات مشتري المنازل للاستفادة من فرصة "المال الرخيص" في عام 2024، علق السيد مان كوان، المؤسس المشارك لمنتدى مشتري المنازل، قائلاً إنه إلى جانب الأسواق الأخرى مثل الأسهم والذهب، لا يزال سوق العقارات أحد أهم الأسواق التي يهتم الناس بالاستثمار فيها في الوقت الحاضر. على الرغم من عدم استعداد الناس لدفع الأموال على الفور، إلا أنهم ما زالوا مهتمين للغاية بسوق العقارات حتى يتمكنوا من اتخاذ القرارات في المستقبل.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

شقة في منطقة ثو ثيم الحضرية، مدينة هو تشي منه. (المصدر: VNA

ويشهد السوق تطورات جديدة، خاصة فيما يتعلق بالتدفقات النقدية. في الوقت الحالي، ووفقًا لاتجاه السياسة النقدية للدولة، فإن أسعار الفائدة لدى البنوك منخفضة للغاية، حتى أن بعض البنوك لا تتجاوز 3% سنويًا، وهو أقل من هدف التضخم.

هذا يعني أن إيداع الكثيرين أموالهم في البنوك لا يُدرّ فائدة فحسب، بل يُؤدي أيضًا إلى انخفاض قيمتها، لذا سيضطرون إلى البحث عن قنوات استثمارية جديدة، بما في ذلك العقارات بالطبع. لذلك، سيهتمون بمشاريع عقارية جديدة، وخاصةً مشاريع الشقق. بدلًا من إيداع الأموال في البنوك، يجب عليهم إيجاد قنوات استثمارية للحفاظ على قيمة أموالهم، كما قال السيد مانه كوان.

وفقًا لمركز One Mount Real Estate لأبحاث السوق ورؤى العملاء، ارتفعت أسعار الشقق الأساسية في هانوي في عام 2023 بنسبة 16.3% مقارنة بالعام الماضي في جميع القطاعات الثلاثة: بأسعار معقولة، ومتوسطة المدى، وعالية الجودة. وهذا لا يعكس فقط أنشطة الاستثمار من أجل التجارة المربحة، بل يظهر أيضاً الاحتياجات السكنية الحقيقية للناس.

وفي السنوات الأخيرة، أظهرت الأرقام المعلنة وجود عرض محدود، وعدد قليل جدًا من مشاريع الشقق المكتملة في هانوي، مع وجود عدد قليل فقط من المشاريع بسبب بطء تراخيص البناء. ارتفاع أسعار الشقق أمر لا مفر منه أيضًا.

وعلق السيد كوان قائلاً: "على الرغم من ارتفاع أسعار الشقق، فإن الأشخاص الذين لديهم ظروف دخل أو احتياجات أساسية لا يمكن تأجيلها - مثل تكوين أسرة جديدة أو فصل الأسر - ما زالوا يقررون الشراء".

من ناحية أخرى، من ارتفاع أسعار الشقق في الأشهر الأخيرة، وفقًا لملاحظة السيد كوان، يُظهر السوق تحولًا جديدًا، حيث يتحول العديد من الأشخاص إلى اختيار المنازل الأرضية والأراضي السكنية لأن هذا النوع من العقارات في بعض المواقع، لا يزال السعر لكل مساحة قابلة للاستخدام أقل من الشقق ولم ترتفع أسعار العقارات كثيرًا - تظهر جميع التقارير عن سوق العقارات هذا.

قال السيد كوان إن هذا التحول مفهوم أيضًا، نظرًا لارتفاع أسعار الشقق، مما يدفع الناس إلى تغيير خياراتهم. شراء منزل أو أرض سكنية ليس خيارًا سيئًا. نظرًا لأن الأراضي السكنية لها سجل أحمر دائم، فإن العديد من الأشخاص يرغبون أيضًا في الشراء لأن سعر هذا النوع من العقارات مستقر، حتى أنه يعد شكلًا من أشكال الملكية المستقبلية التي يمكن تركها لأجيال عديدة.

يستطيع الشعب الفيتنامي شراء المنازل والأراضي بشكل مباشر.

في 18 يناير/كانون الثاني، أقر المجلس الوطني الخامس عشر رسميا قانون الأراضي المعدل. أحد المحتويات التي ينتبه إليها الكثير من الناس هي التغييرات المتعلقة بحقوق مستخدمي الأراضي.

يتم الحفاظ على حقوق مستخدمي الأراضي بشكل أساسي وفقًا لقوانين الأراضي الحالية. وينص قانون الأراضي المعدل على تعديلات وإضافات وتوسيع حقوق مستخدمي الأراضي، بما في ذلك ذوي الأصول الفيتنامية.

على وجه التحديد، فيما يتعلق بالحقوق والالتزامات المتعلقة باستخدام الأراضي للفيتناميين المقيمين في الخارج: أكمل التوجيه بأن الفيتناميين المقيمين في الخارج الذين يحملون الجنسية الفيتنامية والذين هم مواطنون فيتناميون لديهم حقوق كاملة تتعلق بالأرض (وليس فقط حقوق الأراضي السكنية) مثل المواطنين الفيتناميين في البلاد (الأفراد المحليون) والحفاظ على نفس السياسات والقوانين الحالية للأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج للمساهمة في تعزيز الاستثمار وجذب التحويلات المالية من المواطنين الفيتناميين المقيمين في الخارج إلى البلاد.

وفقًا للبند 4، المادة 3 من قانون الجنسية الفيتنامية، فإن الأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج هم أشخاص فيتناميون كانوا يحملون الجنسية الفيتنامية، والذين تم تحديد جنسيتهم عن طريق سلالة الدم عند الولادة، والذين يقيم أطفالهم وأحفادهم ويعيشون بشكل دائم في الخارج.

وبالتالي، يمكن أن نفهم ببساطة أن أحفاد الأشخاص الذين كانوا يحملون الجنسية الفيتنامية في الخارج، حتى لو لم يكن لديهم الجنسية الفيتنامية، لا يزال لديهم كامل الحقوق المتعلقة بالأرض مثل المواطنين الفيتناميين في البلاد.

وبما أن الأشخاص الذين يتمتعون بحقوق استخدام الأراضي يتوسعون، فإن القانون يتوسع أيضًا في الحالات التي تخصص فيها الدولة الأراضي برسوم استخدام الأراضي. استناداً إلى وراثة الأشخاص الذين تخصص لهم الدولة أراضي برسوم الانتفاع المنصوص عليها في المادة 55 من قانون الأراضي لسنة 2013، فقد استكملت المادة 119 من قانون الأراضي المعدل عدداً من الأشخاص الذين تخصص لهم الدولة أراضي برسوم الانتفاع.

بما في ذلك حالتين تتعلقان بأشخاص من أصل فيتنامي:

أولاً، يتم تخصيص الأراضي للأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج والمنظمات الاقتصادية ذات رأس المال الاستثماري الأجنبي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري وفقًا لأحكام قانون الإسكان؛ استخدام الأراضي نتيجة استلام تحويلات المشاريع العقارية وفقاً لأحكام قانون تنظيم الأعمال العقارية في الحالات التي تخصص فيها الدولة الأراضي مع تحصيل رسوم استخدام الأراضي.

ثانياً، يتم تخصيص الأراضي للأسر والأفراد والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج بسبب التعويض عن الأرض عندما تسترد الدولة الأرض وفقًا لأحكام قانون الأراضي المعدل.

وينص القانون أيضًا على أن اللجنة الشعبية للمنطقة تصدر شهادات لمستخدمي الأراضي وأصحاب الأصول المرتبطة بالأرض من الأفراد والمجتمعات السكنية والأشخاص من أصل فيتنامي المقيمين في الخارج.

[إعلان 2]
مصدر