أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخل سكان هانوي لا يستطيع مواكبة ذلك

[إعلان 1]

أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخل سكان هانوي لا يستطيع مواكبة ذلك

وبحسب تقرير صادر عن شركة سافيلز فيتنام، فإن الربع الثاني من عام 2023 هو الربع الثامن عشر على التوالي الذي ترتفع فيه أسعار الشقق في هانوي. يبلغ متوسط سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي حاليًا 53 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 73% مقارنة بأربع سنوات مضت (2019).

وأوضحت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات في شركة سافيلز هانوي: إن الزيادة المستمرة في أسعار الشقق الأولية في هانوي ترجع إلى الزيادة الكبيرة في أسعار الأراضي وتكاليف البناء.

ترتفع أسعار المساكن، لكن دخل سكان هانوي لا يزال غير كافٍ لمواكبة الزيادة في عدد الأشخاص في المدينة. الصورة 1 — أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخول سكان هانوي تتراجع. (الصورة: TTX)

بالإضافة إلى ذلك، فإن الحاجة إلى الاستثمار في تحسين جودة المنتجات والبنية التحتية والمرافق المحيطة، والمشاريع الداخلية تؤدي أيضًا إلى أن تكون أسعار السوق الأولية، أو أسعار المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا، أعلى دائمًا من مستوى السوق العام للشقق المعروضة للبيع.

وبحسب دراسة أجرتها شركة سافيلز، فإن الطلب على شراء المنازل في هانوي يواصل الارتفاع كل عام، بسبب الزيادة المطردة في معدل الهجرة. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يصل عدد الأسر الإضافية في هانوي إلى 157 ألف أسرة خلال الفترة من 2023 إلى 2025.

ومع ذلك، فإن المعروض من الشقق منخفض للغاية، حيث من المتوقع أن يتضمن المستقبل 59 ألف شقة من جميع الأنواع، و9 آلاف منزل منخفض الارتفاع، و18700 منزل اجتماعي فقط، والتي من المتوقع أن تُفتح للبيع. هناك نقص في 70.300 منزل.

يُظهر تقرير سافيلز أن هانوي تسعى جاهدة لتحقيق متوسط دخل للفرد يبلغ 150 مليون دولار أمريكي سنويًا بحلول عام 2023. وبالمقارنة مع عام 2019، يبلغ متوسط معدل نمو الدخل 6% سنويًا. في حين يبلغ معدل نمو أسعار الشقق من عام 2019 إلى النصف الأول من عام 2023 نحو 13% سنويا.

وعلقت السيدة هانغ بأن الواقع هو أن النمو في دخل الفرد في هانوي أقل من النمو في أسعار الشقق. وهذا مثال يوضح أن ملكية المسكن سوف تستغرق وقتا أطول إذا استمرت هذه الفجوة في الاتساع.

وقالت السيدة هانج: "إذا لم يقترب هذان الرقمان من بعضهما البعض، فسوف يجعل ذلك امتلاك المنازل للأشخاص بشكل عام، وأولئك الذين يعيشون في هانوي وأولئك القادمين من المقاطعات الأخرى والذين يرغبون في الحصول على منزل في هانوي للعمل أو لأطفالهم أطول وأكثر صعوبة".

ناهيك عن منتجات الإسكان المنخفضة الارتفاع، فعندما يكون السعر مرتفعًا، سينظر المشترون أيضًا إلى معقولية السعر بالإضافة إلى ما إذا كان مناسبًا للقيمة الحقيقية للمنتج أم لا. ويؤدي هذا إلى اتخاذ قرارات أبطأ وأطول من قبل المشتري.

قطعة نادرة بخصم، لكنها ليست مخصصة للعامة

وعلى النقيض من قطاع الشقق، يشهد قطاع الفلل والمنازل المتوسطة انخفاضاً طفيفاً. وعلى وجه التحديد، انخفضت أسعار الفلل الأولية بنسبة 10% ربع سنويًا إلى 100 مليون دونج/م2 من الأراضي المخزونة في مي لينه. انخفضت أسعار المحلات التجارية بنسبة 7٪ على أساس ربع سنوي. في المقابل، سجلت الأسعار المجاورة زيادة ربع سنوية بنسبة 4%، لتصل إلى 173 مليون دونج/م2. ورغم انخفاضها، إلا أن هذه الفئة لا تناسب الأغلبية بسبب ارتفاع أسعارها.

وقالت السيدة هانغ إن انخفاض أسعار الفلل والتاون هاوس يعود إلى إطلاق مشاريع بعيدة عن المركز بأسعار معقولة، ما أدى إلى انخفاض مستوى السوق أيضاً.

في الواقع، لا يزال سعر قطاع المباني المنخفضة مرتفعًا، خاصة في المناطق المجاورة للطريق الدائري الثاني والطريق الدائري الثالث في هانوي والمناطق المتطورة ذات البنية التحتية الاجتماعية المستقرة وتخطيط البنية التحتية للمرور، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية.

أسعار المساكن ترتفع ولكن دخل سكان هانوي لا يزال غير كافٍ، الصورة 2 — الفيلات هي قطاع نادر يتمتع بخصومات، ولكن ليس للأغلبية. (الصورة: دي بي)

وبحسب السيدة هانغ، فإن المنتجات ذات الأسعار المعقولة والمشاريع المخططة جيدًا في سوق الفلل والمنازل ستظل تجذب المشترين. ويتجلى هذا في حقيقة أن معاملات قطاع المباني المنخفضة الارتفاع في هانوي كانت تميل إلى التحسن بعد الربع الأول الكئيب، حيث تم بيع 106 وحدات، بزيادة 20% على أساس ربع سنوي.

وقالت السيدة هانغ: "هذه إحدى العلامات الإيجابية المسجلة في نهاية الربع الثاني من عام 2023، عندما كان السوق يحتوي على مشاريع منخفضة الارتفاع مع منتجات معروضة بأسعار تبلغ حوالي 10 مليارات دونج/وحدة".

وبحسب السجلات في الربع الثاني من عام 2023 في هانوي، شكلت المشاريع التي تقل أسعارها الأولية عن 10 مليارات دونج 39% من المعاملات، وشكلت الشقق من 10 إلى 20 مليار دونج 28%، وشكلت الشقق التي تزيد عن 30 مليار دونج 13% فقط. تظهر البيانات أنه كلما كان سعر المنتج معقولاً، كلما كان معدل مبيعاته أفضل.

العرض الأولي محدود، لكن الميزة بالنسبة لمشتري المنازل في سوق هانوي اليوم هي أنه يمكنهم اختيار السوق الثانوية - مع العديد من المنتجات التي تم تطويرها مسبقًا، وهي مضمونة قانونيًا ولها أسعار أكثر معقولية. وفي ظل الظروف الحالية، لا تزال أسعار السوق الثانوية قادرة على التنافس مع أسعار السوق الأولية.

عادةً، وفقًا لسجلات سافيلز في الربع الثاني من عام 2023، فإن أسعار العرض الثانوي للمنتجات منخفضة الارتفاع أقل بنسبة 20% من الوحدات الأساسية. لا يوجد في السوق الأولي العديد من الخيارات بينما يوجد في السوق الثانوي خيارات أكثر من حيث السعر، على الرغم من أن المنتج لم يعد جديدًا ولكن في المقابل يمكن للمشتري أن يكون جاهزًا للاستخدام أو يمكنه استخدامه على الفور.

وعلى وجه الخصوص، قامت هانوي في الآونة الأخيرة بتعزيز صرف الاستثمارات العامة. ويعتبر هذا عاملاً مساعداً لتعزيز الأنشطة الاقتصادية في هانوي بشكل عام والأنشطة الأخرى بما في ذلك الأعمال العقارية بشكل خاص.

ومن المتوقع أن يؤدي البدء مؤخراً في بناء الطريق الدائري الرابع إلى تعزيز التنمية في المناطق الضواحي مثل مي لينه، ودان فونج، وهوآي دوك، وسوك سون، وها دونج، وثانه أواي، وثانه تري. عندما يفتح الطريق الدائري الرابع أمام حركة المرور في عام 2027. ومن المتوقع أن يزيد المعروض من المساكن في المناطق المحيطة بالطريق الدائري الرابع بنسبة 36% مقارنة بالوضع الحالي.

وبمجرد تطوير البنية التحتية بشكل متزامن، فسوف تدعم إمدادات الطاقة المتوازنة في جميع المناطق. بفضل وسائل النقل المريحة، سيكون الأشخاص المحتاجون على استعداد للانتقال إلى مناطق ذات أسعار أكثر معقولية.

وعلقت السيدة هانغ قائلة: "يعتبر هذا أحد العوامل التي تحل المشكلة التي ظهرت مؤخرًا، حيث شهدت منطقة وسط المدينة أو المنطقة القريبة من الطريق الدائري رقم 3 في سوق هانوي مستويات أسعار مرتفعة جديدة، مما تسبب في عوائق أمام الناس في الوصول إلى شراء المنازل".

[إعلان 2]
مصدر