أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخل سكان هانوي لا يستطيع مواكبة ذلك

[إعلان 1]

أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخل سكان هانوي لا يستطيع مواكبة الارتفاع

وبحسب تقرير صادر عن شركة سافيلز فيتنام، فإن الربع الثاني من عام 2023 هو الربع الثامن عشر على التوالي الذي ترتفع فيه أسعار الشقق في هانوي. يبلغ متوسط سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي حاليًا 53 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 73% مقارنة بما كان عليه الحال قبل 4 سنوات (2019).

وأوضحت السيدة دو تو هانج، المديرة الأولى لقسم الاستشارات في شركة سافيلز هانوي: إن الزيادة المستمرة في أسعار الشقق الأولية في هانوي ترجع إلى الزيادة الكبيرة في أسعار الأراضي وتكاليف البناء.

أسعار المساكن في ارتفاع لكن دخل سكان هانوي لا يزال غير كاف لمواكبة الزيادة في عدد السكان في المدينة. الصورة 1 — أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، ودخول سكان هانوي تتراجع. (الصورة: TTX)

وبالإضافة إلى ذلك، فإن الحاجة إلى الاستثمار في تحسين جودة المنتجات والبنية التحتية والمرافق المحيطة، والمشاريع الداخلية تؤدي أيضًا إلى أن تكون أسعار السوق الأولية، أو أسعار المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا، أعلى دائمًا من مستوى السوق العام للشقق المعروضة للبيع.

وبحسب دراسة أجرتها شركة سافيلز، فإن الطلب على شراء المنازل في هانوي يواصل الارتفاع كل عام، بسبب الزيادة المطردة في معدل الهجرة. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يصل عدد الأسر الإضافية في هانوي إلى 157 ألف أسرة خلال الفترة من 2023 إلى 2025.

ومع ذلك، فإن المعروض من الشقق منخفض للغاية، حيث يتضمن المستقبل فقط 59 ألف شقة من جميع الأنواع، و9 آلاف منزل منخفض الارتفاع، و18700 منزل اجتماعي من المتوقع أن تُفتح للبيع. هناك نقص في 70.300 منزل.

وأظهر تقرير سافيلز أن هانوي تسعى جاهدة لتحقيق متوسط دخل للفرد يبلغ 150 مليون دولار أميركي سنويا بحلول عام 2023. وبالمقارنة بعام 2019، بلغ متوسط معدل نمو الدخل 6% سنويا. في حين يبلغ معدل نمو أسعار الشقق من عام 2019 إلى النصف الأول من عام 2023 نحو 13% سنويا.

وعلقت السيدة هانج بأن الواقع هو أن النمو في دخل الفرد في هانوي أقل من النمو في أسعار الشقق. وهذا مثال يوضح أن ملكية المسكن سوف تستغرق وقتا أطول إذا استمرت هذه الفجوة في الاتساع.

وقالت السيدة هانج: "إذا لم يقترب هذان الرقمان من بعضهما البعض، فسيؤدي ذلك إلى جعل ملكية المنازل للأشخاص بشكل عام، وأولئك الذين يعيشون في هانوي وأولئك القادمين من المقاطعات الأخرى الذين يرغبون في الحصول على منزل في هانوي للعمل أو لأطفالهم أطول وأكثر صعوبة".

ناهيك عن منتجات الإسكان المنخفضة الارتفاع، فعندما يكون السعر مرتفعًا، سينظر المشترون أيضًا إلى معقولية السعر بالإضافة إلى ما إذا كان مناسبًا للقيمة الحقيقية للمنتج أم لا. ويؤدي هذا إلى اتخاذ قرارات أبطأ وأطول من قبل المشتري.

تم تخفيض سعر القطعة النادرة، ولكنها ليست مخصصة للجماهير

وعلى النقيض من قطاع الشقق، يشهد قطاع الفلل والمنازل السكنية تراجعاً طفيفاً. وعلى وجه التحديد، انخفضت أسعار الفلل الأولية بنسبة 10% ربع سنويًا إلى 100 مليون دونج/م2 من الأراضي المخزونة في مي لينه. انخفضت أسعار المساكن بنسبة 7% على أساس ربع سنوي. في المقابل، سجلت الأسعار المجاورة زيادة ربع سنوية بنسبة 4%، لتصل إلى 173 مليون دونج/م2. ورغم انخفاضه، إلا أن هذا القطاع لا يناسب الأغلبية بسبب ارتفاع سعره.

وقالت السيدة هانغ إن انخفاض أسعار الفلل والتاون هاوس يعود إلى إطلاق مشاريع بعيدة عن المركز بأسعار معقولة، ما تسبب في انخفاض مستوى السوق أيضاً.

في الواقع، لا يزال سعر قطاع المباني المنخفضة الارتفاع مرتفعًا، وخاصة في المناطق المجاورة للطريق الدائري الثاني والطريق الدائري الثالث في هانوي والمناطق المتطورة ذات البنية التحتية الاجتماعية المستقرة وتخطيط البنية التحتية للمرور، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية.

أسعار المساكن ترتفع لكن دخل سكان هانوي لا يزال غير كاف، الصورة 2 — الفيلات هي قطاع نادر يتمتع بخصومات، ولكن ليس للأغلبية. (الصورة: دي بي)

وبحسب السيدة هانج، فإن المنتجات ذات الأسعار المعقولة والمشاريع المخططة جيدًا في سوق الفلل والمنازل ستظل تجذب المشترين. يتجلى هذا في حقيقة أن معاملات قطاع المباني المنخفضة الارتفاع في هانوي تميل إلى التحسن بعد الربع الأول الكئيب، مع بيع 106 وحدة، بزيادة 20% على أساس ربع سنوي.

وقالت السيدة هانج: "هذه واحدة من العلامات الإيجابية المسجلة في نهاية الربع الثاني من عام 2023، عندما كان السوق لديه مشاريع منخفضة الارتفاع مع منتجات معروضة بأسعار تبلغ حوالي 10 مليارات دونج / وحدة".

وبحسب السجلات في الربع الثاني من عام 2023 في هانوي، شكلت المشاريع التي تقل أسعارها الأولية عن 10 مليارات دونج 39% من المعاملات، وشكلت الشقق من 10 إلى 20 مليار دونج 28%، وشكلت الشقق التي تزيد عن 30 مليار دونج 13% فقط. تشير البيانات إلى أنه كلما كان سعر المنتج معقولاً، كلما كانت نسبة مبيعاته أفضل.

العرض الأولي محدود، ولكن الميزة بالنسبة لمشتري المنازل في سوق هانوي اليوم هي أنه يمكنهم اختيار السوق الثانوية - مع العديد من المنتجات التي تم تطويرها مسبقًا، والتي مضمونة قانونيًا ولها أسعار أكثر معقولية. في ظل الظروف الحالية، لا تزال أسعار السوق الثانوية قادرة على التنافس مع أسعار السوق الأولية.

عادةً، فإن المنتجات منخفضة الارتفاع، وفقًا لسجلات سافيلز في الربع الثاني من عام 2023، تتمتع بأسعار العرض الثانوي أقل بنسبة 20% من الوحدات الأساسية. السوق الأولي لا يوجد به الكثير من الخيارات بينما السوق الثانوي به خيارات أكثر من حيث السعر، بالرغم من أن المنتج لم يعد جديدا ولكن في المقابل يمكن للمشتري أن يكون جاهزا للاستخدام أو يمكنه استخدامه على الفور.

وعلى وجه الخصوص، قامت هانوي في الآونة الأخيرة بتعزيز صرف الاستثمارات العامة. ويعتبر هذا عاملاً إيجابياً لتعزيز الأنشطة الاقتصادية في هانوي بشكل عام والأنشطة الأخرى بما في ذلك الأعمال العقارية بشكل خاص.

ومن المتوقع أن يؤدي البدء مؤخراً في بناء الطريق الدائري الرابع إلى تعزيز التنمية في المناطق الضواحي مثل مي لينه، ودان فونج، وهوآي دوك، وسوك سون، وها دونج، وثانه أواي، وثانه تري. عندما يفتح الطريق الدائري الرابع أمام حركة المرور في عام 2027. ومن المتوقع أن يزيد المعروض من المساكن في المناطق المحيطة بالطريق الدائري الرابع بنسبة 36% مقارنة بالوضع الحالي.

وبمجرد تطوير البنية التحتية بشكل متزامن، فإنها سوف تدعم إمدادات الطاقة المتوازنة في جميع المناطق. بفضل توفر وسائل النقل المريحة، سيكون الأشخاص المحتاجون على استعداد للانتقال إلى مناطق ذات أسعار أكثر معقولية.

وعلقت السيدة هانج قائلة: "يعتبر هذا أحد العوامل التي تحل المشكلة التي حدثت مؤخرًا، حيث أنشأت منطقة وسط المدينة أو المنطقة القريبة من الطريق الدائري الثالث لسوق هانوي مستويات أسعار مرتفعة جديدة، مما تسبب في عقبات أمام الناس للوصول إلى شراء المنازل".

[إعلان رقم 2]
مصدر