وفي حديثها في ندوة "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025" التي نظمتها مؤخرا صحيفة نجوي لاو دونج، شددت السيدة دانج ثي كيم أونه، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أونه العقارية المساهمة، على الصعوبات التي يواجهها سوق العقارات، وخاصة في قطاع الإسكان الاجتماعي.
نظرة عامة على مناقشة "تحديد سوق العقارات في نهاية عام 2024 وبداية عام 2025" لصحيفة نجوي لاو دونج
الطلب على السكن ضخم للغاية.
وقالت السيدة أونه إن مجموعة كيم أونه شهدت أكثر من 16 عامًا من التطور في قطاع العقارات. في الماضي، حققت الشركة نجاحًا كبيرًا في العديد من المشاريع الكبيرة في بينه دونج، ودونج ناي، ومدينة هوشي منه، وبا ريا فونج تاو. عندما أعلنت الحكومة عن مشروع بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية، أدركت مجموعة كيم أونه أن الدولة كانت تجري العديد من التغييرات السياسية في إنشاء سوق عقارية صحية ومستدامة.
"في الوقت نفسه، نعتقد أيضًا أن السوق سيشهد تغييرات إيجابية اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، عندما تدخل ثلاثة قوانين جديدة حيز التنفيذ رسميًا. وللتحضير لهذه التغييرات، خططت مجموعة كيم أونه بشكل استباقي لتطوير مشاريع واسعة النطاق، لا تركز فقط على المناطق الحضرية القياسية ولكن أيضًا تهدف إلى مشاريع الإسكان الاجتماعي، وخدمة الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والأسر التي لا تملك سكنًا" - قالت السيدة أونه.
وقال رئيس مجموعة كيم أونه إن الطلب على المساكن الاجتماعية في المناطق ذات التنمية الصناعية القوية مثل بينه دونج ودونج ناي وبا ريا - فونج تاو مرتفع للغاية في الوقت الحالي. وتجتذب هذه المقاطعات مئات الآلاف من العمال المهاجرين للعمل، ولكن العرض الحالي من المساكن الاجتماعية غير قادر على تلبية الطلب.
وتحدثت السيدة دانج ثي كيم أونه، رئيسة مجلس إدارة شركة كيم أونه العقارية المساهمة، في الندوة.
وفي هذا السياق، سعت المجموعة إلى إيجاد حلول فعالة، والاستفادة من نماذج الإسكان الاجتماعي في البلدان المتقدمة. وعبرت السيدة أونه على وجه الخصوص عن انطباعها عن نجاح نموذج الإسكان الاجتماعي في سنغافورة، حيث يعيش 90% من السكان في مناطق سكنية اجتماعية مبنية بمعايير عالية وحداثة وراحة وخضرة.
وقالت السيدة أونه إن رغبتنا هي إنشاء مشاريع إسكان اجتماعي بمستوى سنغافورة للأسر الفيتنامية، وأضافت أن المجموعة وقعت اتفاقية تعاون استراتيجي مع مجموعة سوربانا جورونغ - وهي اسم كبير في مجال تطوير الإسكان الاجتماعي في سنغافورة والعالم. ومن خلال هذا التعاون، من المتوقع أن تقدم مجموعة كيم أونه إلى سوق العقارات الفيتنامية مشاريع الإسكان الاجتماعي عالية الجودة.
وبحسب الخطة، ستقوم مجموعة كيم أونه بتطوير 26 مشروعا للإسكان الاجتماعي بإجمالي 40 ألف شقة. تبلغ المساحة الإجمالية للأراضي المخصصة للإسكان الاجتماعي 107 هكتارًا. في نوفمبر، ستطلق مجموعة كيم أونه أول مشروع إسكان اجتماعي لها في مدينة بينه دونغ الجديدة، على مساحة 26.69 هكتارًا.
لا يلبي هذا المشروع المعايير الفنية والجودة العالية فحسب، بل يعد أيضًا بإحداث انطباع قوي في السوق بفضل شهادة EDGE الخضراء، مع دمج مئات من وسائل الراحة الحديثة لخدمة السكان. وعلى وجه الخصوص، فإن سعر بيع شقق السكن الاجتماعي في هذا المشروع يبلغ حوالي 50% فقط مقارنة بالمشاريع في نفس القطاع في السوق.
صعوبات صندوق الأراضي
ومع ذلك، أشارت السيدة كيم أونه بصراحة إلى الصعوبات التي تواجهها الشركات التي تستثمر في الإسكان الاجتماعي. أولاً، صندوق الأراضي يشكل عقبة كبيرة. وفقًا للوائح، يجب على مشاريع الإسكان الاجتماعي تخصيص 20% من صندوق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية. ومع ذلك، فإن تخصيص هذا الصندوق العقاري للمؤسسات أو المحليات لا يزال يعاني من العديد من النواقص.
وتعتقد السيدة أونه أنه ينبغي إسناد المهمة إلى الشركة، مع ضمان أن الشركة سوف تتحمل المسؤولية إذا فشلت في إكمال المهمة في الموعد المحدد. وأضافت "إذا لم تقم الشركات بالأمر بشكل صحيح، فيجب عليها أن تتحمل المسؤولية، ومن ثم ستصبح أسعار المساكن أكثر معقولية، وهو ما يعود بالنفع على العملاء".
وهناك قضية أخرى تتعلق بأسعار الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان الاجتماعي. واقترحت السيدة أوانه ضرورة وجود وضوح وشفافية في تقييم الأراضي بين صناديق الأراضي المخصصة من قبل الدولة وصناديق الأراضي التي تشتريها الشركات نفسها. وأشار إلى مشروع الإسكان الاجتماعي لمجموعة كيم أونه في بينه دونج، على الرغم من أن الشركة اشترته قبل 8 سنوات، إلا أن تكلفة الاستثمار والأرباح تبلغ الآن حوالي 1000 مليار دونج.
وطرحت السيدة أونه العديد من المشاكل والصعوبات في تنفيذ الإسكان الاجتماعي خلال الندوة.
أصل هذه الأرض هي أرض منطقة صناعية تمت الموافقة على فصلها إلى منطقة سكنية وتمت الموافقة عليها 1/500. وإذا تم حسابها على أساس أرض المنطقة الصناعية بمساحة 170 دولارا أمريكيا للمتر المربع، فإن القيمة تزيد أيضا عن 1000 مليار دونج. ولكن إذا تم تطبيق سعر الأرض الحالي على الإسكان التجاري، فقد يصل الرقم إلى أكثر من 3000 مليار دونج، مما يسبب صعوبات في تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي.
ولذلك اقترحت أن تقوم الدولة بالتمييز بشكل واضح بين أنواع الأراضي المخصصة لها أو التي تشتريها الشركات بنفسها لتحديد أسعار واضحة ومعقولة. وهذا أيضًا يمنع الشركات من الوقوع في أخطاء أثناء عملية الاستثمار، ويشجع الشركات أيضًا على مرافقة الدولة في تطوير السكن الاجتماعي.
هناك مشكلة أخرى تواجهها الشركات وهي الإجراءات القانونية. وأشارت السيدة أونه إلى أنه على الرغم من وجود لوائح منفصلة للإسكان الاجتماعي، إلا أنه في الواقع لم يتم اختصار الإجراءات الإدارية، مما أدى إلى إطالة وقت استكمال المشروع. وهذا يؤثر على كفاءة الاستثمار في المؤسسة. واقترحت إجراء إصلاح إجرائي لتخفيف العبء على الشركات وتسريع التقدم في بناء المساكن الاجتماعية.
علاوة على ذلك، فإن قضية هامش الربح تشكل أيضًا عائقًا كبيرًا أمام الشركات. وبحسب اللوائح، لا يُسمح للشركات بالاستمتاع إلا بحد أقصى للربح قدره 10%، في حين تمثل تكاليف المبيعات 6%، ما يجعل الربح الفعلي 6% فقط. وهذا يجعل من الصعب جذب الشركات الكبيرة للاستثمار في هذا المجال. ودعت السيدة أونه الحكومة إلى وضع سياسات تحفيزية أكثر وضوحا لتحفيز الشركات على المشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي.
وفيما يتعلق بتبادل صناديق الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية، فبالرغم من أن القانون الجديد ينص على أنه يجوز للمستثمرين اقتراح التبادلات، إلا أنه يتعين عليهم امتلاك صناديق الأراضي في نفس نوع المنطقة الحضرية أو نفس الشركة.
في الواقع، من الصعب جدًا تلبية هذا الطلب، لأن ليس كل مستثمر لديه الكثير من الأراضي في نفس النوع من المناطق الحضرية. على سبيل المثال، في الوقت الحالي، ترغب العديد من الشركات في تبادل المشاريع القديمة بعد التعديل ولكنها لا تستطيع القيام بذلك لأن صندوقي الأراضي ليسا في نفس المدينة وليسا في نفس الشركة على الرغم من أنهما ينتميان لنفس المجموعة.
القيود الرأسمالية
علاوة على ذلك، يواجه اقتراض رأس المال لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي أيضًا العديد من الصعوبات. وبحسب السيدة أونه، يُسمح للشركات فقط باقتراض قروض تفضيلية تبلغ حوالي 15% من إجمالي رأس مال استثمار المشروع من صندوق الاستثمار التنموي في المقاطعات والمدن.
ولكن هذا لا يكفي لتغطية التكاليف، في حين أن القروض من البنوك التجارية، على الرغم من أسعار الفائدة التفضيلية، لا تزال عند مستوى 8.2% إلى 9% سنويا - وهو أعلى بكثير من أسعار الفائدة التي يمكن للشركات قبولها عند تطوير المساكن الاجتماعية.
لا تواجه الشركات الصعوبات فحسب، بل يواجه الأشخاص أيضًا العديد من العقبات عند شراء المساكن الاجتماعية. وأعطت السيدة أونه مثالاً لسعر الفائدة على القروض لشراء المساكن الاجتماعية، قبل الأول من أغسطس/آب 2024 كان 4.8% سنوياً من بنك السياسة الاجتماعية ولكن بعد الأول من أغسطس/آب ارتفع إلى 6.6% سنوياً - وهو ما يعادل تقريباً سعر القرض التجاري. وهذا يجعل العمال، الذين لديهم بالفعل دخل منخفض، يخافون من اقتراض المال لشراء منزل.
وقالت السيدة أونه "إن العديد من مشتري المنازل، على الرغم من استيفائهم لمتطلبات الدخل، لا يزالون غير قادرين على اقتراض المال لأن عملية الموافقة معقدة للغاية، وخاصة متطلبات إثبات الدخل في الأشهر الثلاثة الماضية".
علاوة على ذلك، لا تزال إجراءات إثبات دخل المقترضين معقدة، مما يسبب صعوبات لكثير من الأشخاص ذوي الاحتياجات الحقيقية. وأضافت السيدة أوهان: "لقد دفع العديد من عملاء مجموعة كيم أوهان 20-30% من قيمة المنزل مقدمًا ولكنهم لا يزالون غير قادرين على استلام المنزل لأن البنك لا يصرف الأموال في الوقت المناسب".
ناهيك عن أن القواعد المنظمة للدخل عند شراء المساكن الاجتماعية بها العديد من العيوب أيضًا. على وجه التحديد، إذا كان الشخص الواحد يحتاج إلى دخل قدره 15 مليون دونج، وكان الزوجان يحتاجان إلى دخل قدره 30 مليون دونج، فلن يؤخذ في الاعتبار حتى الفارق الذي يبلغ مليونًا واحدًا فقط، مثل 29 مليونًا أو 31 مليونًا. ويؤدي هذا إلى حرمان العديد من الأشخاص من فرصة شراء منزل، حيث يتعين عليهم رهن شقتهم وتحمل مسؤولية سداد أصل القرض والفائدة للبنك.
وأثارت السيدة أونه أيضًا قضية مفادها أن معظم الشركات التي تعمل في مجال الإسكان الاجتماعي حاليًا لا تهدف إلى الربح. لذلك فإن بعض الوحدات لديها عقلية بناء منازل منخفضة التكلفة وبأسعار رخيصة، وبالتالي فإن الجودة ليست جيدة. فالمباني السكنية لا يزيد ارتفاعها عن 5 طوابق ولا تحتوي على مصاعد. والشقق بها مساحات صغيرة قليلة، وتفتقر إلى المرافق والأمان... لذلك فإن المنازل تتدهور بسرعة، وتكلف الكثير من المال لإصلاحها، والمنطقة السكنية رثة للغاية.
وفي الوقت نفسه، تنتج سنغافورة شققًا بمساحات مختلفة، من غرفة نوم واحدة إلى أربع غرف نوم للعيش لعدة أجيال. وهذا مناسب كما أنهم يبنون بجودة عالية جدًا بحيث يمكن استخدام الشقة لفترة طويلة، وتنتقل إلى أجيال عديدة للعيش فيها دون الحاجة إلى شراء منزل آخر. وبالإضافة إلى ذلك، على الرغم من أنه سكن اجتماعي، فإنه لا يزال يحتوي على العديد من المرافق الحديثة لتلبية احتياجات الناس.
وقد قامت مجموعة كيم أونه بإجراء دراسة استقصائية وأقرت بأن هذا هو أسلوب جيد للقيام بالأشياء، وهي عازمة على التعلم من الخبرة وتطوير مساكن اجتماعية عالية الجودة على غرار سنغافورة للشعب الفيتنامي. "إننا نعتقد أنه إذا تمكنت الحكومة من حل الصعوبات المذكورة أعلاه بالنسبة للشركات، فضلاً عن توفير أسعار فائدة تفضيلية مناسبة للقروض وتبسيط عملية مراجعة الطلبات لمشتري الإسكان الاجتماعي، فإن إكمال مشروع الحكومة لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية سيكون نجاحًا باهرًا. وسوف يتمتع عمالنا بمزيد من الظروف لاستقرار حياتهم في منازل فسيحة ونظيفة ومفروشة بالكامل للعمل براحة البال والمساهمة في التنمية الاقتصادية"، كما تعتقد السيدة أوان.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
تعليق (0)