ارتفاع أسعار الأراضي في المزادات العقارية وإلغاء الودائع أصبح أمرا "شائعا"

(CLO) لا تزال مزادات الأراضي مستمرة مع وجود مؤشرات على وجود مخالفات في أسعار الفوز وعدد طلبات التسجيل، وذلك بسبب استمرار النفسية المضاربية وتوقعات ارتفاع أسعار العقارات.

في السابق، في شهر أغسطس/آب، كان الرأي العام يتعرض للإثارة باستمرار بسبب مزادات الأراضي في المناطق الضواحي في هانوي مثل ثانه أواي وهواي دوك، مع عدد كبير من التسجيلات وأوقات المزاد الطويلة والعطاءات الفائزة المرتفعة، والتي كانت أعلى بعشرات المرات من السعر الابتدائي. ويستمر هذا التطور والنتيجة في الحدوث في المزادات العقارية الأخيرة في ها دونج وثونج تين.

وبناء على ذلك، نجحت منطقة ها دونج في بيع 27 قطعة أرض في مناطق فو لونغ، وين نغيا، ودونغ نوي بالمزاد العلني في 19 أكتوبر/تشرين الأول. والجدير بالذكر أنه بعد 14 جولة، تم تحديد العميل صاحب أعلى سعر فائز بما يصل إلى 262 مليون دونج/م2، أي 8 مرات أعلى من السعر الابتدائي؛ وكان أقل سعر رابح أعلى أيضًا بمقدار 5.8 مرة، ليصل إلى 133 مليون دونج/م2.

أقيم مزاد للأراضي في ها دونج في 19 أكتوبر. (الصورة: VV)

في 22 أكتوبر، في ثونغ تين، بعد 16 ساعة من المزاد العنيف، تم أيضًا بيع 19/40 قطعة أرض سكنية تابعة لمشروع البنية التحتية الفنية للأرض التي تم بيعها في مزاد علني في بلدية فان دييم، منطقة ثونغ تين، هانوي بنجاح مع أعلى سعر فائز بمبلغ 52،864 مليون دونج/م2؛ أقل سعر هو 24,384 مليون دونج/م2 مع سعر ابتدائي 3,864 مليون دونج/م2. هناك 21 قطعة أرض لم تنجح عملية بيعها بالمزاد العلني بسبب مخالفة المشاركين في المزاد للأنظمة.

أسعار الأراضي المرتفعة في المزادات تليها عمليات إلغاء الودائع أصبحت "أمرًا شائعًا"

وقالت جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام إنه على الرغم من تدخل السلطات، فإن المزادات لم تتغير في النهاية، وحتى أسعار الأراضي المعروضة في المزاد تستمر في الارتفاع.

أولاً، حول السعر الابتدائي. السعر الابتدائي لا يزال منخفضا للغاية، وأقل بكثير من سعر السوق الذي تم تحديده بالامتثال الكامل للأنظمة الحالية، والذي يتم حسابه عن طريق ضرب معامل K في قائمة أسعار الأراضي في المدينة.

لا تزال اللجنة الشعبية المحلية تعتمد على قائمة أسعار الأراضي القديمة لعام 2020، والتي ستسري حتى 31 ديسمبر 2025. ولن يتغير السعر الابتدائي إلا عندما تصدر هانوي قائمة أسعار جديدة للأراضي، وفقًا لبيانات هيئة الأراضي الفيتنامية.

ثانياً، تستمر أسعار الأراضي في المزادات في الارتفاع لأن الطلب على العقارات، وخاصة المنتجات التي تتمتع بضمانات قانونية وإمكانات نمو واضحة، مثل الأراضي المعروضة في المزادات، مرتفع للغاية.

في الواقع، في مناطق مثل هوآي دوك أو ها دونج، فإن إمكانات التنمية الحضرية جنباً إلى جنب مع تطوير البنية الأساسية تخلق توقعات كبيرة للمستثمرين. إن العديد من المستثمرين على استعداد لدفع أسعار مرتفعة لامتلاك هذه المنتجات ذات الكمية المحدودة، حتى لو كان السعر يتجاوز بكثير القيمة الفعلية للأرض.

بالإضافة إلى ذلك، ومع توقع استمرار ارتفاع قيمة الأرض في المستقبل، قد يقبل المشترون أسعاراً أعلى بكثير من التقييم الطبيعي.

ويرجع ارتفاع الأسعار بشكل خاص إلى حقيقة أن سوق العقارات في هانوي ينمو "بشكل سريع" مع العرض المحدود، حيث يحدد السعر الأساسي باستمرار مستوى مرتفعًا جديدًا جنبًا إلى جنب مع التوقعات بشأن توسع المدينة والبنية التحتية للمرور.

هناك سبب مهم آخر لارتفاع سعر الفوز وهو سلوك دفع سعر أعلى ثم التنازل عن الوديعة، وعدم دفع العرض الفائز، وحتى الاستعداد لتجاهل المخاطر، والوفاء بالالتزامات في المزاد لإضفاء الشرعية على السعر الفائز بهدف "تضخيم السعر"، وإنشاء مستوى سعر "افتراضي" كأساس لرفع سعر قطع الأراضي ذات الصلة لتحقيق الربح.

ورغم أن السلطات تدخلت للتفتيش، فإن هذا الإجراء يهدف بالأساس إلى ضمان الشفافية وقانونية عملية المزاد، ومن الصعب التدخل في أسعار السوق.

أصبحت أسعار الأراضي المرتفعة في المزادات ثم إلغاء الودائع أمرًا "شائعًا". (الصورة: ST)

لأن في اقتصاد السوق، الأطراف المشاركة في معاملات البيع والشراء تتبع مبدأ المشتري الراغب والبائع الراغب. بإمكانهم التخلي عن الوديعة بشكل كامل دون إثبات. ومن المحتم أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع الأسعار عندما تصبح أي سلعة نادرة في السوق.

"إنّ وصف هذه السلوكيات حاليًا بالمضاربة وتضخم الأسعار يستند أيضًا إلى العواطف. ولا تملك فيتنام أي وثائق قانونية تُعرّف هذا السلوك كأساس للتعامل معه"، وفقًا لـ VARs.

وعلاوة على ذلك، بموجب اللوائح الحالية، فإن الشخص الذي يفوز في مزاد ولكنه يفشل في دفع المبلغ بالكامل خلال 120 يومًا يتعرض لعقوبة "خفيفة إلى حد ما"، حيث يتم إلغاء النتيجة فقط وخسارة الوديعة - وهي منخفضة للغاية بسبب السعر المبدئي المنخفض.

شدد قانون مزادات العقارات المُعدّل ضوابطَ الفائزين بمزادات حقوق استخدام الأراضي، لكن هذه اللوائح لن تدخل حيز التنفيذ قبل الأول من يناير/كانون الثاني 2025. ومع ذلك، حتى مع دخول اللوائح الجديدة حيز التنفيذ، ومع وضع العرض والطلب الحالي واحتدام سوق العقارات في هانوي، فإن احتمالية استمرار تسجيل أسعار قياسية جديدة في المزادات القادمة مرتفعة للغاية، وستصبح تدريجيًا "أمرًا يوميًا في المنطقة". لأن النفسية المضاربية لا تزال موجودة والتوقعات بارتفاع أسعار العقارات لا تزال قائمة.

إننا بحاجة إلى اتخاذ تدابير أقوى.

ولضمان عدالة وشفافية عملية المزاد، والحد من المضاربة والتضخم في الأسعار، تقترح VARS عددا من التوصيات.

أولاً، يجب على منظمي المزادات مراجعة جميع عمليات وإجراءات المزاد عن كثب والتأكد من امتثالها للأنظمة القانونية الحالية.

ثانياً، يتعين على وكالات إدارة الدولة مواصلة مراقبة كل "خطوة" في المزادات عن كثب لاتخاذ التدابير التصحيحية في الوقت المناسب عند اكتشاف علامات "عدم الاستقرار".

وفي الوقت نفسه، ينبغي النظر في إدخال التعديلات اللازمة على الآليات والسياسات واللوائح الأكثر صرامة المتعلقة بهذا النشاط على وجه السرعة لتوجيه هذا النشاط في الاتجاه الصحيح.

وعلى وجه الخصوص، ينبغي النظر إلى عقوبة التخلي عن الوديعة على أنها أعلى. وبالتالي، زيادة "الاعتبار" بين "المكاسب والخسائر" للأفراد المشاركين في المزاد، والحد إلى حد ما من "الاتجاه المضاربي" من خلال أنشطة المزاد.

ثالثا، يتعين على الدولة أيضا أن تتخذ تدابير أقوى ضد الحالات التي يتم فيها بيع الفائزين بالمزاد خلال فترة قصيرة من الزمن. وعلى وجه الخصوص، فإن الأمر الأكثر أهمية، وفقا لـVARS، لا يزال يكمن في عنق الزجاجة في المعروض من المساكن.

لا بد من اتخاذ تدابير إيجابية وعملية مبكرة "لفتح" باب المعروض من المساكن. وعلى وجه الخصوص، فإن مراجعة المشاريع التي تواجه مشاكل قانونية وحلها هي أسرع طريقة للمساعدة في ضخ المزيد من العرض في السوق.

وأكد خبراء القيمة العقارية أنه "عندما يتوافق العرض مع الطلب تدريجيا فإن السوق سوف يتكيف تلقائيا وسوف يكون سعر الإصدار بشكل عام وسعر المزاد بشكل خاص أقرب إلى القيمة الحقيقية للعقار".

المصدر: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html