هل يجب التخلي عن أسلوب الفائض في تقييم الأراضي؟

[إعلان 1]

وباعتبارها الطريقة الأكثر شيوعاً والتي تعكس بوضوح الطبيعة المالية للمشاريع العقارية، فإن إلغاء طريقة الفائض يعد خطوة إلى الوراء في تقييم الأراضي، مما يسبب عواقب طويلة الأمد على العرض وسوق العقارات، بحسب الخبراء.

وفي تعليقه على هذه القضية، قال الدكتور نجوين تين ثوا، رئيس جمعية التقييم في فيتنام، إن هذا ليس خطأ، ولكنه صحيح جزئيا فقط. لأن الأهم من ذلك، عندما تسمح الدولة للأراضي ذات الإمكانات التنموية بتحقيق أعلى وأفضل استخدام، يجب عليها أيضاً أن تعرف سعر الأرض وفقاً لمبادئ السوق لتحقيق هذا الهدف، كأساس لتحديد الالتزامات المالية بين الدولة والمنظمات والأفراد الذين يستخدمون الأرض. والطريقة المناسبة لتقييم هذا النوع من أراضي التطوير هي طريقة الفائض.

وأكد الدكتور ثوا أنه " لتحديد السعر، يجب أن يكون ذلك على أساس قانوني (التخطيط، الترخيص...) وبيانات السوق الموضوعية المتاحة، وليس بيانات حسابية لا أساس لها من الصحة ".

ويقول الخبراء إنه لا ينبغي التخلي عن أسلوب الفائض في تقييم الأراضي.

وفي مزيد من التفاصيل حول هذا الجانب، قال أحد الخبراء القانونيين في مجال العقارات إن طريقة الفائض تعكس بوضوح الطبيعة المالية للمشروع العقاري: ما هي التكلفة، ما هو الإيراد، ما هو الربح، بطريقة علمية وموضوعية للغاية. وتعكس هذه الطريقة بشكل واضح طريقة استغلال وتخصيص وتقاسم "فرق إيجار الأرض". وهذه أيضًا طريقة حديثة لتقييم العقارات، وفقًا للممارسات الدولية.

تعتقد هيئة الصياغة أنه نظرًا لنقص قاعدة بيانات التقييم، يجب أن يستند التقييم إلى عوامل افتراضية، ونقص الدقة، لذا فإن التخلي عن هذه الطريقة، في رأيي، غير مُقنع. إذا كانت المشكلة تكمن في نقص قاعدة البيانات، فيجب أن يكون الحل هو إنشاء قاعدة بيانات عالية الجودة وموثوقة، بدلًا من التخلي عن أسلوب الفائض (تدمير آلية الإنتاج). لذلك، إذا أصبح التخلي عن أسلوب الفائض واقعًا، فسيكون ذلك تراجعًا في أعمال تقييم الأراضي ، كما علق.

ينبغي الإبقاء على طريقة الفائض.

مع اقتراح إلغاء طريقة الفائض، فإن مشروع المرسوم المعدل للمرسوم 44 يحتوي على 3 طرق فقط: المقارنة، والدخل، ومعامل تعديل سعر الأرض. ومع ذلك، يمكننا أن نرى على الفور أن هذه الأساليب الثلاثة ليست كافية لتحل محل طريقة الفائض عند تقييم الأراضي ذات إمكانات التطوير.

وفي تحليل محدد، أشار الخبراء إلى ثلاثة عيوب: أولا، يتم تحديد سعر الأرض على أساس الاستخدام المستقبلي المحتمل، وليس على أساس الاستخدام الحالي كما يتم حسابه من خلال طريقة المقارنة وطريقة الدخل.

ثانياً، لا تحتوي أنواع الأراضي ذات إمكانات التطوير المشتركة على أصول متشابهة ومتماثلة تم تداولها بنجاح في السوق لتطبيق طريقة المقارنة (بشرط وجود 3 أصول قابلة للمقارنة على الأقل، إلا في حالات استثنائية)، وبالتالي لا يمكن تطبيق طريقة المقارنة للتقييم.

ثالثا، طريقة الدخل هي طريقة تحدد الدخل المستقبلي بافتراض أن الدخل مستقر ودائم وأن خطر الدخل المستقبلي ثابت. في حين أن طريقة الفائض هي العكس تماما. لذلك، لا يمكن استخدام طريقة الدخل بدلاً من طريقة الفائض.

وبحسب الخبير القانوني العقاري، إذا تم إلغاء طريقة الفائض، ستظهر فجوة في تقييم الأراضي. ما هي الطريقة التي ينبغي للجهات الحكومية استخدامها لتقييم الأراضي عند تخصيصها للمستثمرين لتنفيذ مشاريع دون مزاد؟ حاليًا، في الغالبية العظمى من مشاريع العقارات، عند تخصيص الأراضي للمستثمرين، تطبق الجهات الحكومية طريقة الفائض لتقييم الأراضي (باستثناء بعض صناديق الأراضي منخفضة القيمة التي تطبق طريقة معامل التعديل)؛ وحتى في حالة طرح حقوق الانتفاع بالأراضي في المزاد، يجب تحديد السعر الابتدائي وفقًا لطريقة الفائض .

وفي معرض تعليقه على هذه القضية، قال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إنه من الضروري إزالة أسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي من أساليب تقييم الأراضي والحفاظ على أسلوب الفائض أو إضافته لتقييم مشاريع التطوير العقاري على الأراضي.

وعليه فإن طريقة معامل تعديل سعر الأرض هي ببساطة عملية ضرب بين القيمة المدرجة في قائمة أسعار الأرض التي تحددها اللجنة الشعبية للمقاطعة ومعامل تقرره أيضاً اللجنة الشعبية للمقاطعة. أكد البروفيسور فو أن "سعر الأرض المناسب للسوق هو قيمة موضوعية، ولا يمكن اشتراط أن يكون مساويًا لحاصل ضرب قيمتين ذاتيتين تنظمهما وتقررهما اللجنة الشعبية للمقاطعة. وبالتالي، يمكن الاستنتاج أن هذه طريقة لتحديد أسعار الأراضي دون أي نظرية علمية".

وأصدر رئيس الوزراء مؤخرا برقية يطلب فيها من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة ورؤساء المحافظات والمدن سرعة إزالة الصعوبات والعقبات في مجال تقييم الأراضي. على وجه الخصوص، هناك محتوى مهم حول ضرورة قيام وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بتقديم مرسوم إلى الحكومة قبل 31 يوليو للنظر فيه وإصداره لتعديل واستكمال المرسوم رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي، بالإضافة إلى استكمال تعديل واستكمال التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT الذي يوضح بالتفصيل طرق تقييم الأراضي والبناء وتعديل جداول أسعار الأراضي وتقييم الأراضي المحددة واستشارات تحديد أسعار الأراضي.
ومع ذلك، وبحسب الخبراء، فإن تعديل المرسوم 44 والتعميم 36 يعاني من نواقص كبيرة، مما سيؤدي إلى عواقب كبيرة على تقييم الأراضي وكذلك على تطوير سوق العقارات. أي أن هيئة الصياغة ألغت أسلوب الفائض في تقييم الأراضي، وهو الأسلوب الأكثر عملية، ويتمتع بقاعدة بيانات معلوماتية كاملة ومستقرة وشفافة.

هاي آنه

مفيد
العاطفة
مبدع
فريد
الغضب