سماسرة الأراضي "يحدثون ضجة" ويثيرون الفوضى في سوق العقارات

تعافي سوق العقارات بشكل إيجابي

وبحسب تقرير جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARs)، أظهر الربع الثالث من عام 2024 على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 بشكل عام انتعاشًا إيجابيًا لسوق العقارات بعد فترة صعبة. ويرجع ذلك جزئيا إلى استقرار الاقتصاد والسياسات الحكومية الداعمة.

وعلى وجه الخصوص، فإن قانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 وقانون الأراضي 2024 تدخل حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من اللوائح السابقة، مما يساهم في إتقان الممر القانوني لسوق العقارات وفتح دورة جديدة للسوق في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة. وتظهر قطاعات العقارات، من الإسكان إلى العقارات التجارية والصناعية، جميعها علامات نمو إيجابي مع تنفيذ العديد من المشاريع الجديدة.

في الآونة الأخيرة، أظهر سوق العقارات علامات "التسخين". (الصورة: ST)

قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، إن سوق العقارات السكنية بدأ يظهر علامات "التسخين".

وبناءً على ذلك، أصبحت قصة مزاد الأراضي "أكثر سخونة" من أي وقت مضى، حيث تُعقد المزادات "بين عشية وضحاها"، حيث يسجل مئات، بل وآلاف الأشخاص، قبولهم "الأكل والانتظار" للتنافس على مكان. كما أن السعر الفائز هو أيضًا أعلى مستوى قياسي، وهو ما يعادل أرض المشروع ذات البنية الأساسية المستثمرة بشكل جيد.

ويقود قطاع الشقق أيضًا حرارة السوق، حيث تسجل الأسعار باستمرار مستويات مرتفعة جديدة، في كل من السوقين الأولية والثانوية. وقد أدى الطلب المرتفع إلى تلقي آلاف من أصحاب الشقق مكالمات منتظمة تطلب بيع منازلهم. وعلى الرغم من أسعار البيع المرتفعة، فقد سجلت مشاريع الشقق التي تم إطلاقها حديثًا معدلات استيعاب جيدة للغاية.

إلى جانب نوع الشقق، سجلت بعض المشاريع الجديدة منخفضة الارتفاع التي أطلقها كبار المستثمرين أيضًا عددًا "قياسيًا" من الحجوزات على الرغم من ارتفاع الأسعار. تتمتع العديد من الشقق بمواقع جيدة، ولا تقتصر أسعارها على الارتفاع، ولكن لشرائها، يتعين على العملاء/المستثمرين أيضًا قبول دفع الفرق.

سماسرة الأراضي "يحدثون ضجة"

بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "التسخين". وينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، وخلق معاملات عقارية غير شفافة.

"ويدخل العديد من صغار المستثمرين السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. كما تظهر علامات "التسخين" بشكل واضح في قطاع الشقق مع ارتفاع سعر الشقق المنقولة بشكل متزايد، بسبب "مساعدة" بعض المجموعات المضاربة. وتنبع كل هذه العلامات من نقص العرض، على الرغم من تحسنه"، كما قالت السيدة مين.

بالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "التسخين". (الصورة: VOV)

وعلى وجه التحديد، قالت السيدة مين إن سوق العقارات السكنية في الربع الثالث من عام 2024 استمر في تسجيل عرض يبلغ 22412 منتجًا معروضًا في السوق، مع حوالي 14750 منتجًا تم افتتاحه حديثًا، بانخفاض 25٪ مقارنة بالربع السابق، ولكن بزيادة 60٪ مقارنة بنفس الفترة في عام 2023. وعلى الرغم من انخفاض الكمية وفقًا للإحصاءات، إلا أن العرض في الربع الثالث لا يزال يُظهر "نموًا" عندما ظهر عدد من المشاريع الجديدة، خاصة مع وجود مشاريع واسعة النطاق بدأت في الانتشار، مما يجعل السوق أكثر "حيوية".

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع. لا يزال العرض يسجل تمايزًا قويًا. وبناءً على ذلك، فإن 70% من العرض الجديد يأتي من قطاع الشقق. ومن بينها، تشكل المنتجات التي يبلغ سعر بيعها 50 مليون دونج/م2 أو أكثر الغالبية العظمى. السوق خالي تقريبا من الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة. وعلى الصعيد الإقليمي، تصدرت منطقة الشمال الإمدادات الجديدة بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29% والجنوب بنسبة 25%.

وتظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعات السلع الفاخرة والراقية، فقد سجل السوق بأكمله حوالي 10400 معاملة ناجحة في الربع الثالث، وهو ما يعادل معدل امتصاص بنسبة 51%. يعكس هذا اهتمام السوق بمنتجات العقارات الجديدة، على الرغم من اكتمال جزء كبير من العرض الجديد وفقًا لمعايير عالية وارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.

انخفض حجم المعاملات ومعدل الامتصاص بنسبة 25٪ ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنة بالربع السابق لكنه زاد بنسبة 80٪ و 28 نقطة مئوية على التوالي مقارنة بنفس الفترة في عام 2023. ومن بينها، ظل حجم معاملات الشقق "ساحقًا"، حيث مثل 71٪ من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل امتصاص متوسط ​​​​بلغ 75٪. حتى أن مشاريع الشقق في هانوي سجلت معدل امتصاص يصل إلى 90٪ بعد وقت قصير من افتتاحها للبيع.

يتضح بشكل متزايد اتجاه تطوير الشقق الصغيرة لتقليل القيمة الإجمالية للشقة، لتناسب بشكل أفضل احتياجات وقدرات الأفراد والعائلات الشابة المالية. وهذا أيضًا هو أفضل شكل لتسجيل السيولة.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 30.589 صفقة ناجحة، أي أعلى بمقدار 2.5 مرة من نفس الفترة في عام 2023. كما سجلت العديد من المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في نهاية سبتمبر، والتي بدأت في تلقي الحجوزات، قدرًا كبيرًا من الاهتمام والودائع "الضخمة".

ومن حيث أسعار البيع، لا تزال أسعار المساكن "راسخة" عند مستوى مرتفع، سواء في السوق الأولية أو الثانوية، وخاصة في قطاع الشقق. ويزداد الخلل بين العرض والطلب خطورة على نحو متزايد، حيث لا يزال من الصعب تلبية الطلب على الرغم من تحسن العرض. وبالإضافة إلى ذلك، لا يزال معظم المعروض الجديد يكتمل بمستوى مرتفع مع ارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأرض.

وعلى وجه التحديد، استمر مستوى الأسعار الأولية في هانوي في الارتفاع في الربع الثالث ولم يُظهر أي علامات على التوقف، في حين تحسن العرض تدريجياً. ولا تزال المشاريع الجديدة، من المنتجات المنخفضة الارتفاع إلى المنتجات الشاهقة الارتفاع، وخاصة في قطاعات المنتجات الراقية والفاخرة، تحظى باهتمام قوي من السوق. وقد أدى هذا إلى خلق قوة دافعة لبقاء أسعار الشقق الثانوية مرتفعة، على الرغم من استقرار السيولة تدريجيا بعد فترة من النمو "الساخن".

وفي دا نانغ، سجل المستوى الأساسي لأسعار الشقق أيضًا زيادة "قياسية"، مع تسعير أكثر من 50% من العرض الجديد بأكثر من 80 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، لا يزال السوق يستوعب بشكل جيد بفضل الطلب الاستثماري من المشترين من خارج المقاطعة، وخاصة المستثمرين من هانوي. وعلاوة على ذلك، تحسنت الأسعار الثانوية أيضاً في جميع المجالات، مع ارتفاع أسعار الأراضي السكنية في بعض المناطق بنسبة تتراوح بين 10% و25% خلال نفس الفترة.

بالنسبة لمدينة هوشي منه، يظل مستوى الأسعار الأولية مستقراً عند مستوى مرتفع بسبب العرض القادم بشكل أساسي من المشاريع الجارية. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأسعار الأولية في المقاطعات والمدن الواقعة على مشارف مدينة هوشي منه بشكل طفيف، وتراوحت بين 3-5%، مع ارتفاع أسعار البيع للإمدادات الجديدة.

كما يظهر البحث حول مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس تقلبات متوسط ​​أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر البيع لمجموعة المشاريع العينة في هانوي ما يقرب من 60 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 64.0٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. ارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، وهو ما يعكس زيادة قدرها 30.6% مقارنة بالفترة الأساسية. وفي مدينة دا نانغ، أظهر مؤشر أسعار السوق في دا نانغ زيادة بنسبة 46.2% في الربع الثالث، وهو أعلى من الزيادة في مدينة هوشي منه.

وأكدت السيدة مين أن "الطلب على العقارات، بما في ذلك احتياجات الإسكان والاستثمار، يستمر في التحول إلى المناطق الضواحي والمقاطعات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين والسوق الثانوية مع العديد من الخيارات بأسعار أكثر معقولية. ويجري البحث بقوة عن الشقق والمنازل التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج في هانوي ومدينة هو تشي منه".

المصدر: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html