ردًا على أخبار VTC ، أكد السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، أن الشقق الصغيرة حاليًا هي عبارة عن تبادل مفاهيمي لنوع من الإسكان غير منظم بالقانون.
لا يوجد أساس قانوني للاعتراف بالشقق الصغيرة كنوع من المساكن للبيع. في الواقع، يقوم معظم الأفراد بشراء الأراضي بأنفسهم، ثم يتقدمون بطلب للحصول على تصريح لبناء منازل فردية، ثم يقسمونها إلى شقق مستقلة للبيع. هذا اتفاق مدني وليس عقد بيع لأنه لا يوجد أي بند يسمح ببيع جزء من العقار.
استشهد السيد توان بمثال شخص يملك قطعة أرض مساحتها حوالي ٢٠٠-٣٠٠ متر مربع. عند بناء أبراج سكنية وبيع شقق، لا يُمنح مالكو هذه الشقق سجلات ملكية منفصلة، بل تُجمع أسماؤهم في سجل ملكية واحد، على شكل أصول مشتركة.
وقال السيد توان " إذا تم منح أي مبنى سكني صغير شهادة، فهذا يعني أنه في شكل مشروع سكني تجاري عادي، ويجب إنشاء مشروع، والحصول على سياسة استثمار، ودفع رسوم استخدام الأراضي ... ".
ويقول خبراء العقارات إن الشقق الصغيرة لا يوجد لها أساس قانوني للاعتراف بها كنوع من المساكن للبيع. (الصورة: كونغ هيو)
وعلق السيد توان أيضًا بأن ما يصل إلى 95٪ من الشقق الصغيرة في السوق اليوم يتم بناؤها بدون تصاريح، والمستثمرون مرخصون لبناء منازل فردية لكنهم ينتهكون القانون. لأن إذا تم ذلك وفقا للقواعد، فإن المستثمرين سوف يرون الخسائر قبل أن يبدأوا حتى.
إذا اشتريت قطعة أرض مساحتها 200 متر مربع مقابل 10 مليارات، ولكنك تستطيع بناء 5 طوابق فقط، وبناء 70% من مساحتها، أي 700 متر مربع، فإن تكلفة الأرض والبناء تبلغ حوالي 22 مليون دونج/متر مربع. أما إذا بنيت 10 طوابق، ومساحة البناء 1400 متر مربع، فإن تكلفة المتر المربع تبلغ 14 مليون دونج فقط. أما إذا بعتها بسعر 25 مليون دونج/متر مربع، فمن الواضح أن المستثمر لن يحقق ربحًا من بناء 5 طوابق، ولكن بناء 10 طوابق سيحقق ربحًا كبيرًا ، كما حلل السيد توان.
ومع ذلك، إذا تقدمت بطلب للحصول على تصريح لبناء 10 طوابق، فأنت ملزم بالحصول على الحماية من الحرائق، ولكن تكلفة الحماية من الحرائق مرتفعة للغاية ومن الصعب جدًا الحصول على الموافقة. وتحديداً، وفقاً للوائح، إذا تجاوزت مساحة الطابق 1200 متر مربع، يشترط على المستثمر وجود وسائل مكافحة الحرائق، وبالتالي سيتحايل المستثمرون على القانون بالتقدم بطلب ترخيص لمساحة أقل من 1200 متر مربع لاعتبارها منزلاً عادياً ولا يحتاج إلى وسائل مكافحة الحرائق.
أعتقد أن انتشار الشقق الصغيرة على نطاق واسع في الآونة الأخيرة يعود إلى تراخي السلطات على جميع المستويات. وكما ذكرتُ، تصل نسبة المخالفات إلى 95% من الشقق الصغيرة، لكنها لا تزال موجودة بشكل صارخ بسبب غضّ السلطات الطرف عنها. فريق إدارة أوامر البناء في الأحياء شديد الصرامة، فما عليك سوى إحضار أكياس الرمل وأكياس الأسمنت إلى منزلك، وسيأتي إليك أحدهم ليسألك فورًا، ناهيك عن "فيلة" الشقق الصغيرة التي تبني وتدير أعمالها بهدوء ، كما أوضح السيد توان.
كما علق العديد من خبراء العقارات على أن نوع الشقق الصغيرة لم يتم تنظيمه بشكل محدد حتى الآن، وهناك حالتان عند شراء الشقق الصغيرة.
في الحالة الأولى، إذا كانت المنتجات عبارة عن شقق تم وضعها موضع التنفيذ، فيجب على المستثمر إنشاء مشروع ويجب أن يلتزم بأحكام قانون الاستثمار والبناء والتخطيط والأراضي والأعمال العقارية. يستغرق الأمر عادة من المستثمرين من 2 إلى 5 سنوات لإكمال المشروع حتى يكون مؤهلاً للتشغيل التجاري.
وفي الحالة الثانية قام المستثمر ببناء مبنى سكني صغير لكنه لم يستوف الشروط القانونية المتعلقة بالبناء والوقاية من الحرائق ومكافحتها وما إلى ذلك، لذلك لم يتم منحه الترخيص. في هذه الحالة، يمكن لمشتري الشقة الصغيرة أن يسجل اسمه في السجل الأحمر مع المستثمر والآخرين.
والأقل حظا أن العديد من الناس يشترون ويبيعون بأوراق مكتوبة بخط اليد ولا يتم ذكر أسمائهم في الكتاب الأحمر. هناك حالات حيث عاش الناس هناك لمدة 10 سنوات تقريبا ولكن لا يزال ليس لديهم كتاب أحمر. وهذا أمر محفوف بالمخاطر للغاية في حالة وجود نزاع.
حاليًا، ووفقًا للقانون، يمكن لمشتري الشقق الصغيرة الحصول على الاعتراف بحقوق ملكيتهم من قبل الدولة لكل شقة في المنزل. ومع ذلك، للحصول على الكتاب الأحمر وتقسيم الكتاب الأحمر، يجب على الشقق الصغيرة ضمان الامتثال الكامل للوائح القانونية الصارمة.
وفي الوقت نفسه، فإن معظم الشقق الصغيرة في هانوي لا تلبي هذه اللوائح وبالتالي فهي غير مؤهلة للحصول على شهادات منفصلة لكل شقة.
تنتشر الشقق الصغيرة في كل مكان بالمدن الكبرى. (الصورة: كونغ هيو)
من الناحية القانونية، قالت المحامية نجوين ثي مينه تو - مكتب محاماة هوب نهات ذ.م.م - نقابة المحامين في هانوي، إن القانون الحالي لا يتضمن مفهوم الشقق الصغيرة. نظرًا لعدم وجود سجل لهذا النموذج كنوع من مشاريع الإسكان التجاري، تعتبر الشقق الصغيرة بمثابة منازل فردية.
وفقًا لأحكام الفقرة 2، المادة 6 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP للحكومة الذي يوجه اللوائح التفصيلية وتنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان لعام 2014، يتم منح المنظمات والأسر الفردية التي لديها منازل قانونية، بما في ذلك المنازل الفردية المصممة والمبنية بالعديد من الطوابق والعديد من الشقق، بمساحة لا تقل عن 30 مترًا مربعًا أو أكثر، والمصممة بأسلوب مغلق، وتلبي متطلبات المباني السكنية، شهادة ملكية من وكالة حكومية مختصة لمالك كل شقة لضمان حقوق ومصالح المالكين المشروعة.
في حالة قيام المالك ببيع أو تأجير أو التبرع أو توريث شقة في هذا المنزل لمنظمة أخرى أو أسرة أو فرد مؤهل لامتلاك مسكن في فيتنام، فإن حق استخدام الأرض الملحقة بهذا المنزل ينتمي إلى الاستخدام المشترك للأشخاص الذين اشتروا أو استأجروا أو تلقوا الهدية أو ورثوا الشقة.
" وبالتالي، بالنسبة لنوع الشقة الصغيرة - السكن الفردي، إذا استوفت الشروط المحددة، تُمنح شهادة لكل شقة. أما إذا لم تستوفِ الشقة الصغيرة الشروط المحددة، فتُمنح شهادة واحدة فقط للمبنى بأكمله، وقد تحمل أسماء المالكين المشتركين"، هذا ما صرّح به المحامي ثو.
وبحسب المحامي مينه تو، فإن الشقق الصغيرة، على الرغم من أنها على شكل منازل فردية، يجب أن تلبي المعايير القانونية لضمان امتثال أعمال البناء للتخطيط والسلامة من الحرائق. إذا انتهك البناء قواعد الوقاية من الحرائق ومكافحتها مما أدى إلى عواقب وخيمة (أضرار للأشخاص والممتلكات)، فإن بائع الشقة/المؤجر يجب أن يكون مسؤولاً عن الأضرار التي تلحق بالأشخاص والممتلكات بسبب انتهاكه.
في عام 2020، أصدرت وزارة البناء رسالة رسمية تطلب من المحليات تشديد إدارة المنازل الفردية المصممة بالعديد من الطوابق والعديد من الشقق. ويشير إلى العواقب مثل: ارتفاع خطر الحرائق والانفجارات، وزيادة الكثافة السكانية التي تسبب ازدحام المرور، وعدم ضمان النظافة البيئية والجماليات الحضرية... ومع ذلك، بدون عقوبات ولوائح محددة، لا تزال الإدارة صعبة. تستمر العديد من الشقق الصغيرة الجديدة في الظهور.
تشاو آنه
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)