ما هي مسؤوليات مستثمري المشاريع العقارية؟

[إعلان 1]

مسؤوليات جديدة لمستثمري المشاريع العقارية

وفي حديثه لصحيفة "كينه تي ودو ثي" حول المسؤوليات الجديدة لمستثمري المشاريع العقارية، قال المحامي فام ثي بيتش هاو - مدير شركة دوك آن للمحاماة المحدودة، إنه وفقًا لأحكام المادة 17 من قانون الأعمال العقارية، لا يجوز تفويض منظمات أو أفراد آخرين لتوقيع عقود إيداع أو شراء أو بيع أو نقل أو إيجار أو شراء منازل أو أعمال بناء أو مساحة أرضية للبناء في أعمال البناء أو حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشاريع العقارية. يأتي هذا التنظيم لتجنب المخالفات في الوحدات المصرح لها بتوقيع عقود الإيداع والنقل.

ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على: أن الوديعة لشراء منزل في المستقبل لا تزيد عن 5٪ من سعر البيع — ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على ما يلي: يجب ألا يتجاوز الوديعة لشراء المنزل المستقبلي 5٪ من سعر البيع.

وفي الوقت نفسه، يجب أن يتوافق بناء المنازل وأعمال البناء وأعمال البنية التحتية الفنية والبنية التحتية الاجتماعية في المشروع مع التخطيط التفصيلي والتصميم المعتمد ورخصة البناء ومحتوى سياسة الاستثمار في المشروع وموافقة الوكالة الحكومية المختصة؛ الالتزام بلوائح البناء. وتهدف هذه اللائحة الجديدة مقارنة بقانون تنظيم مهنة العقارات لعام 2014 أيضاً إلى منع بعض المستثمرين من بناء منازل لا تتوافق مع التصاميم المعتمدة وتراخيص البناء.

يدخل قانون الأعمال العقارية 2023 (المكون من 10 فصول و 83 مادة) حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025 ويحل محل قانون الأعمال العقارية 2014.

بعض اللوائح الجديدة بشأن الدفع، شراء الإيجار للمنازل، أعمال البناء التي تشكل في المستقبل وفقًا للبند 2، المادة 25 من قانون الأعمال العقارية 2023: يتم الدفع في شراء الإيجار للمنازل، أعمال البناء، مساحة أرضية البناء في أعمال البناء التي تشكل في المستقبل على أقساط متعددة، لا يتجاوز القسط الأول 30٪ من قيمة العقد بما في ذلك الوديعة، يجب أن تكون الأقساط اللاحقة متسقة مع تقدم البناء حتى تسليم المنزل، أعمال البناء، مساحة أرضية البناء في أعمال البناء إلى المستأجر، ولكن لا يتجاوز إجمالي مبلغ الدفعة المقدمة للمؤجر 50٪ من قيمة عقد شراء الإيجار للمنازل، أعمال البناء، مساحة أرضية البناء في أعمال البناء. ويتم احتساب المبلغ المتبقي كإيجار يتم دفعه للمؤجر خلال فترة محددة كما هو متفق عليه في العقد.

نقطة جديدة في قانون الأعمال العقارية في المادة 29 بشأن ضرورة ممارسة الأعمال التجارية بحقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية. وعليه فإن المشاريع العقارية التي يتم تنفيذها والتي تتضمن حقوق استخدام الأراضي والبنية التحتية التقنية يجب أن تلبي المتطلبات التالية:

المتطلبات المنصوص عليها في المادة 11 من هذا القانون؛ تم الانتهاء من الاستثمار في إنشاء أعمال البنية التحتية الفنية وفقًا للتخطيط التفصيلي المعتمد، وتمت الموافقة على تقدم المشروع من قبل الجهة الحكومية المختصة وفقًا لأحكام قانون البناء وقانون التخطيط الحضري وقانون الاستثمار؛ ضمان توفير خدمات الكهرباء وإمدادات المياه والصرف الصحي وجمع النفايات ومعالجة مياه الصرف الصحي؛ التأكد من الاتصال بشبكة البنية التحتية المشتركة للمنطقة قبل نقل أو تأجير أو تأجير حقوق استخدام الأراضي؛ يجب أن يكون نقل وتأجير وتأجير من الباطن لحقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية متوافقاً مع أهداف الاستثمار ومحتوى المشروع الاستثماري المعتمد من قبل الجهة الحكومية المختصة.

نقاط جديدة تستحق الملاحظة للأطراف المشاركة في المعاملات

وبحسب المحامي فام ثي بيتش هاو، فيما يتعلق بلوائح الودائع في أعمال الإسكان وأعمال البناء المستقبلية، لضمان الطبيعة الحقيقية للوديعة وفي الوقت نفسه الحد من المخاطر للمشتري والمستأجر، الذي غالبًا ما يكون الطرف الأضعف، ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على: يجب ألا تتجاوز الوديعة لشراء منزل تم تشكيله في المستقبل 5٪ من سعر البيع.

لا ينظم قانون الأعمال العقارية الحالي لعام 2014 الودائع بشكل محدد عند شراء أو بيع أو تأجير العقارات التي سيتم إنشاؤها في المستقبل.

وفقًا للوائح الجديدة في البند 5 من المادة 23 من قانون الأعمال العقارية لعام 2023، فإن المحتوى هو كما يلي: يُسمح لمستثمري المشاريع العقارية بتحصيل ودائع لا تزيد عن 5٪ من سعر البيع وسعر الإيجار المستحق للمنازل وأعمال البناء ومساحة أرضية البناء في أعمال البناء من العملاء فقط عندما تفي المنازل وأعمال البناء بجميع شروط بدء العمل وفقًا لأحكام هذا القانون. يجب أن ينص عقد الإيداع بشكل واضح على سعر البيع وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل وأعمال البناء ومساحة أرضية أعمال البناء.

وبناء على ذلك، لا يجوز لمستثمري المشاريع العقارية تحصيل دفعات أولى تتجاوز 5% من سعر البيع أو سعر الإيجار أو الشراء للمنازل أو أعمال البناء المستقبلية إلا عند استيفائهم لشروط طرحها في السوق.

يجب أن ينص عقد الإيداع بشكل واضح على سعر البيع وسعر الإيجار المنتهي بالتمليك للمنزل ومشروع البناء ومساحة الطابق لمشروع البناء.

لا يجوز البدء في تنفيذ أعمال الإسكان والبناء التي يتم إنشاؤها في المستقبل إلا بوجود إحدى الوثائق التالية الخاصة بحقوق استخدام الأراضي؛ رخصة البناء؛ إشعار ببدء البناء؛ وثائق قبول استكمال بناء البنية التحتية التقنية...

توسيع حقوق المستثمرين الفيتناميين المقيمين في الخارج

قالت المحامية فام تي بيتش هاو إن هناك نقطة جديدة ملحوظة أخرى في قانون الأعمال العقارية لعام 2023 وهي تعديل اللوائح المتعلقة بشكل ونطاق الأعمال العقارية للفيتناميين المقيمين في الخارج.

في المادة 10، الأشخاص المسموح لهم بممارسة الأعمال التجارية هم الفيتناميون المقيمون في الخارج والذين هم مواطنون فيتناميون وفقًا لأحكام قانون الجنسية ويُسمح لهم بدخول فيتنام ويُسمح لهم بممارسة الأعمال العقارية بالنماذج الموصوفة للمنظمات المحلية والأفراد الذين يمارسون الأعمال العقارية. يُسمح للمواطنين الفيتناميين المقيمين في الخارج والذين ليسوا مواطنين فيتناميين وفقًا لأحكام قانون الجنسية والمسموح لهم بدخول فيتنام بممارسة الأعمال العقارية بالأشكال التالية:

يجب أن يتوافق الاستثمار في بناء المساكن وأعمال البناء المرتبطة بحقوق استخدام الأراضي للبيع أو الإيجار أو التأجير المنتهي بالتمليك من خلال المشاريع العقارية مع شكل وغرض ومدة استخدام الأرض وفقًا لما ينص عليه قانون الأراضي؛

يجب أن يتوافق الاستثمار في إنشاء البنية التحتية التقنية في المشاريع العقارية لغرض نقل أو تأجير أو إعادة تأجير حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية مع شكل وهدف ومدة استخدام الأرض وفقًا لما ينص عليه قانون الأراضي؛

أشكال الأعمال العقارية المنصوص عليها في البندين (د) و(ز) من الفقرة (1) من هذه المادة.

وقال المحامي فام ثي بيتش هاو: "بالمقارنة مع قانون الأعمال العقارية الحالي، يوفر القانون الجديد لوائح أكثر تفصيلاً بشأن أشكال الأعمال العقارية للفيتناميين المقيمين في الخارج، مما يوسع حقوق المستثمرين الذين هم من الفيتناميين المقيمين في الخارج لجذب رأس المال لسوق العقارات".

[إعلان 2]
مصدر