كلما ابتعدت عن المركز، كلما كانت قائمة أسعار الأراضي مختلفة عن الواقع.

في بعض ضواحي هانوي، أصبحت أسعار السوق أعلى بنسبة تتراوح بين 300% و600% من الأسعار المحددة في قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وفي الوقت نفسه، في المناطق الأساسية، لا يتجاوز الفارق 30% أو أقل.

في بعض ضواحي هانوي، أصبحت أسعار السوق أعلى بنسبة تتراوح بين 300% و600% من الأسعار المحددة في قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وفي الوقت نفسه، في المناطق الأساسية، لا يتجاوز الفارق 30% أو أقل.

مقارنة بين سعر الأرض المنظم وسعر السوق في المناطق. الرسومات: ثانه فو

فرق السعر يصل إلى 600٪

وبحسب تحقيق مراسل صحيفة الاستثمار فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تعكس بشكل أوثق سعر السوق في منطقة وسط المدينة. هانوي مثل مناطق هوان كيم وهاي با ترونج ودونغ دا. ومع ذلك، في مناطق ها دونج، وثانه شوان، ولونج بين، أو دونج آنه، وهوآي دوك، وتشونغ مي، لا تزال الفجوة بين السعر المنظم والسعر الفعلي كبيرة.

على سبيل المثال، في شارع هانغ داو (منطقة هوان كيم)، يبلغ سعر الأرض 695.3 مليون دونج/م2 - وهذا أيضًا أعلى رقم مسجل في قائمة أسعار الأراضي الجديدة. وبالمقارنة بالواقع، فإن فارق السعر ليس كبيرا للغاية، ويتراوح بين 700 مليون دونج إلى مليار دونج/م2، أي أعلى بنسبة 1-30% فقط من السعر المنظم.

وبالمثل، فإن سعر الأرض في شارع فان دينه فونج (منطقة با دينه) بعد التحديث هو 450.84 مليون دونج/م2. في الوقت الحالي، يتم عرض المنازل للبيع بمبلغ يتراوح بين 480 - 650 مليون دونج/م2، وهو أعلى بنسبة تتراوح بين 5 - 30% من السعر المنظم.

بالنسبة لمنطقة دونج دا، سجل شارع كات لينه سعرًا جديدًا قدره 264.13 مليون دونج/م2. هذا الرقم أقل بنسبة 2 - 28% فقط من سعر السوق، حيث يتم عرض بعض المنازل هنا للبيع بمبلغ 270 - 370 مليون دونج/م2.

ستكون قائمة أسعار الأراضي الحالية "قطعة" مهمة في فترة الانتقال، قبل أن تقوم المدينة ببناء قائمة أسعار الأراضي السنوية. ويمنح قانون الأراضي لعام 2024 سلطة إصدار قوائم أسعار الأراضي على مستوى المنطقة، الأمر الذي سيساعد في جعل أسعار الأراضي أقرب إلى الواقع.

ومن الواضح أن قائمة أسعار الأراضي في المناطق الأربع المركزية القديمة في هانوي لا تختلف كثيراً عن سعر السوق، ولكن هذا لا يحدث في المناطق الموسعة. على سبيل المثال، في شارع فو تونغ فان (منطقة ثانه شوان)، يبلغ سعر الأرض المنظم 85.96 مليون دونج/متر مربع فقط، لكن السكان المحليين قالوا إنه لا يوجد منزل معروض للبيع بأقل من 120 مليون دونج/متر مربع، وهو أعلى بنحو 40% من قائمة أسعار الأرض.

تعتبر منطقة ها دونج أيضًا مكانًا به فروق كبيرة في أسعار الأراضي. وقالت المستثمرة ثو هواي إن سعر الأرض هنا هو نصف سعر السوق فقط. لقد قامت للتو ببيع قطعة أرض بها ممر لوقوف السيارات عند الباب في منطقة ين نجيا، مقابل 48 مليون دونج/م2. وبحسب قائمة الأسعار فإن سعر الأرض في الموقع 2 (الزقاق من 3.5 متر أو أكثر) هنا هو 23.2 مليون دونج/م2، أي أقل من نصف السعر الفعلي.

ويستمر هذا الأمر بالتكرار مع قطع الأراضي الواقعة في شارع تو دينه (منطقة لونغ بيان). وبناءً على ذلك، فإن سعر الأرض في الجدول هو 38.8 مليون دونج/م2، ولكن عندما طلبنا من الوسيط أن يجد لنا قطعة أرض بهذا السعر، هزوا جميعًا رؤوسهم، "مستسلمين". لأن سعر الأراضي المطلة على الشارع يزيد عن 110 مليون دونج/م2، أي أعلى بنسبة 183% من السعر المنظم.

وفي المناطق الحضرية، تكون الفجوة أكبر. وفقًا للسيد دوك تونغ (بلدية هوانغ فان ثو، مقاطعة تشونج مي)، فقد أبدى شخص مؤخرًا استعداده لدفع وديعة وشراء قطعة أرضه هنا مقابل 15 مليون دونج/م2. ولكن في قائمة أسعار الأراضي، تكلف هذه المنطقة السكنية الريفية حوالي 2.3 مليون دونج/م2 فقط، أي أقل بنسبة 300% إلى 500% من سعر الصفقة.

في منطقة دونج آنه - وهي منطقة تستعد للتحول إلى منطقة - تختلف أسعار الأراضي "على الورق" وفي السوق بشكل كبير. وبحسب قائمة أسعار الأراضي المنظمة، فإن سعر الأرض على الطريق في بلدية شوان كانه يبلغ 13.39 مليون دونج/م2 - وهذا الرقم أقل بنحو 640% من السعر الفعلي. وباعتبارها موقعًا لمشروع عقاري ضخم، فقد ارتفعت أسعار الأراضي هنا بشكل "صاروخي" في الآونة الأخيرة. في الوقت الحالي، تجاوزت قيمة قطع الأراضي الواقعة على واجهات الشوارع هنا 100 مليون دونج/م2. وتبلغ تكلفة قطع الأراضي في الزقاق أيضًا ما يصل إلى 70 مليون دونج/م2.

أما بالنسبة لمنطقة هوآي دوك - حيث تقام مزادات للأراضي بمليارات الدولارات - فإن قائمة أسعار الأراضي المنظمة أقل بكثير من سعر الأراضي السكنية وسعر الأراضي المعروضة في المزاد. وبناء على ذلك، تم تخصيص الأرض الواقعة في شارع تيان لي (بلدية تيان ين) من قبل لجنة الشعب بالمدينة. تم تحديد هانوي عند 12.66 مليون دونج/م2. لكن سكان محليين قالوا إن أسعار الأراضي ارتفعت بسرعة منذ أن مر الطريق الدائري الرابع عبر هذه المنطقة. في الوقت الحالي، يتم تداول المنازل والأراضي في الزقاق في هذه المنطقة بمبلغ يتراوح بين 50 إلى 60 مليون دونج/م2. بالنسبة للعقارات في الشارع، يصل السعر إلى 70 - 90 مليون دونج/م2.

بالنسبة للأراضي التي تم بيعها بالمزاد، كان أعلى سعر فائز مسجل في بلدية تيان ين هو 133 مليون دونج/متر مربع، كما سجلت قطع أخرى من الأراضي أيضًا متوسط ​​سعر فائز يصل إلى 80 - 90 مليون دونج/متر مربع. وبالمقارنة بأسعار الأراضي المحددة في الجدول الجديد، فإن سعر السوق أعلى بنسبة 480% إلى 730%.

  أسعار الأراضي ستكون أكثر واقعية

وفي حديثه إلى مراسلي صحيفة داو تو، قال مدير إحدى شركات العقارات إن البيانات التي جمعتها الشركة أظهرت أيضًا نتائج مماثلة، فكلما ابتعدت المنطقة عن المناطق الأساسية، كلما اختلفت قائمة أسعار الأراضي عن سعر السوق.

هذه القائمة لا تعكس بدقة الصورة العامة لسوق العقارات في هانوي. شخصيًا، أعتقد أن أسعار الأراضي المُنظّمة قريبة فقط من المستوى الفعلي للمناطق المركزية. كلما ابتعدنا عن الضواحي، زاد تفاوت الأسعار.

قال السيد تران دات خانه، الرئيس التنفيذي لشركة بيجي - منصة تحليل معلومات العقارات، إن هناك فجوة كبيرة بين الأسعار المنظمة وأسعار السوق. ويرجع السبب إلى أن قائمة الأسعار الحالية يتم تحديدها من قبل اللجان الشعبية في المحافظات/المدن. وهذا يجعل أسعار الأراضي تفتقر إلى المرونة بشكل غير مرئي ولا تعكس القيمة السوقية الحقيقية.

يمنح قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ سلطة إصدار قوائم أسعار الأراضي على مستوى المناطق، مما سيساعد على إبقاء أسعار الأراضي أقرب إلى الواقع. ويكتسب هذا أهمية أكبر، إذ تتجاوز أسعار معاملات الأراضي الفعلية بكثير سقف إطار أسعار الأراضي الحضرية الحالي، وفقًا للسيد خان.

بحسب لجنة الشعب بالمدينة. هانوي، ستكون قائمة أسعار الأراضي الحالية "قطعة" مهمة في فترة الانتقال، قبل أن تقوم المدينة ببناء قائمة أسعار الأراضي السنوية. وسيتم تحديث التعديلات والمكملات لضمان الاستقرار والملاءمة مع الوضع الفعلي، وفي الوقت نفسه تلبية متطلبات التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html