أكد السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة EZ للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة (EZ Property)، أن الشقق الصغيرة حاليًا هي عبارة عن تبادل مفاهيمي لنوع من الإسكان غير منظم بالقانون. لذلك، ينفق الكثير من الناس مليارات الدولارات لشراء منزل، لكنه لا يزال لا يحمل أي معنى للملكية، فهم ما زالوا يستأجرون شققهم الخاصة فقط.
وبحسب المحللين، فإن الشقق الصغيرة لا تملك أي أساس قانوني للاعتراف بها كنوع من المساكن للبيع. في الواقع، يقوم معظم الأفراد بشراء الأراضي بأنفسهم، ثم يتقدمون بطلب للحصول على تصريح لبناء منازل فردية، ثم يقسمونها إلى شقق مستقلة للبيع.
هذا اتفاق مدني وليس عقد بيع لأنه لا يوجد أي بند يسمح ببيع جزء من العقار.
استشهد السيد توان بمثال شخص يملك قطعة أرض مساحتها حوالي ٢٠٠-٣٠٠ متر مربع. عند بناء أبراج سكنية وبيع شقق، لا يُمنح مالكو هذه الشقق سجلات ملكية منفصلة، بل تُجمع أسماؤهم في سجل ملكية واحد، على شكل أصول مشتركة.
" لذلك، على الرغم من أن أصحاب الشقق الصغيرة ينفقون مليارات الدولارات لشراء منزل، فإنهم لا يحصلون في الواقع على شهادة منفصلة، بل يحملون فقط نسخة مصورة من الكتاب الأحمر الذي يستخدم للمبنى بأكمله، ولا يختلف الأمر عن استئجار منزل"، كما قال السيد توان.
ستكون الشقق الصغيرة التي لا تحتوي على كتب حمراء محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمشترين. (صورة توضيحية: كونغ هيو).
وفي رأي مماثل، قالت المحامية نجوين ثي مينه تو - من شركة هوب نهات للمحاماة المحدودة، نقابة المحامين في هانوي، إن القانون الحالي لا يتضمن مفهوم الشقق الصغيرة. نظرًا لعدم وجود سجل لهذا النموذج كنوع من مشاريع الإسكان التجاري، لا تزال الشقق الصغيرة تعتبر منازل فردية. لا يتم إصدار شهادة منفصلة للمشتري، بل شهادة للمبنى بأكمله فقط.
وفقًا لأحكام الفقرة 2 من المادة 6 من المرسوم رقم 99/2015/ND-CP للحكومة الذي يوجه اللوائح التفصيلية وتنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان لعام 2014، يتم منح المنظمات والأسر الفردية التي لديها مساكن قانونية، بما في ذلك المنازل الفردية المصممة والمبنية بالعديد من الطوابق والعديد من الشقق، بمساحة لا تقل عن 30 مترًا مربعًا أو أكثر، والمصممة بأسلوب مغلق، وتلبي متطلبات المباني السكنية، شهادة ملكية من وكالة حكومية مختصة لمالك كل شقة لضمان حقوق ومصالح المالكين المشروعة.
في حالة قيام المالك ببيع أو تأجير أو التبرع أو توريث شقة في هذا المنزل لمنظمة أخرى أو أسرة أو فرد مؤهل لامتلاك مسكن في فيتنام، فإن حق استخدام الأرض الملحقة بهذا المنزل ينتمي إلى الاستخدام المشترك للأشخاص الذين اشتروا أو استأجروا أو تلقوا الهدية أو ورثوا الشقة.
" وبالتالي، بالنسبة لنوع الشقة الصغيرة - السكن الفردي، إذا استوفت الشروط المحددة، تُمنح شهادة لكل شقة. أما إذا لم تستوفِ الشقة الصغيرة الشروط المحددة، فتُمنح شهادة واحدة فقط للمبنى بأكمله، وقد تحمل أسماء المالكين المشتركين"، هذا ما صرّح به المحامي ثو.
وبحسب السيدة ثو، فإن معظم الشقق الصغيرة في هانوي حاليا لا تفي بالشروط اللازمة لإصدار شهادات لكل شقة. لذلك، لا يُمنح مشتري الشقق الصغيرة الكتب الحمراء، بل يحتفظون فقط بنسخة مصورة من الكتاب الأحمر، والتي لا يمكن استخدامها كضمان للحصول على قروض بنكية لأغراض تجارية.
تقع العديد من الشقق الصغيرة في أعماق الأزقة ولا تلبي متطلبات PCC. (الصورة: كونغ هيو).
وفيما يتعلق بشرعية الشقق الصغيرة، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) إنه في الوقت الحالي، لا يتم ذكر الشقق الصغيرة في القانون إلا في شكل مساكن خاصة رخيصة، ولكن لا يوجد مفهوم للشقق الصغيرة.
وبحسب السيد تشاو، فإن قانون الإسكان لعام 2005 والمرسوم 90/2006/ND-CP لا يتضمنان أي لوائح قانونية تسمح "بتطوير المساكن الفردية والعائلية"، المصممة على طراز الشقق الصغيرة، مع العديد من الطوابق والعديد من الشقق في المناطق الحضرية. يجب أن يتوافق تطوير المساكن الفردية والعائلية مع التخطيط؛ لديك رخصة بناء؛ يجب ضمان متطلبات الاتصال مع نظام البنية التحتية التقنية العامة للمدينة.
ولم يكن الأمر كذلك إلا في عام 2010، عندما حل المرسوم 71/2010/ND-CP محل المرسوم 90/2006/ND-CP، مما سمح "بتطوير المساكن الفردية للأسر والأفراد"، المصممة على شكل شقق صغيرة، ذات العديد من الطوابق والعديد من الشقق الصغيرة في المناطق الحضرية.
هذه اللائحة غير مناسبة ومخالفة لقانون الإسكان لعام ٢٠٠٥. عندما كان المرسوم ٧١/٢٠١٠/ND-CP لا يزال مسودة، علّقت هيئة الإسكان والتنمية الريفية ولجنة مدينة هو تشي منه واقترحتا عدم السماح "بتطوير مساكن فردية للأسر والأفراد"، مصممة كشقق صغيرة، متعددة الطوابق والشقق في المناطق الحضرية، خشية أن يؤدي ذلك إلى بناء غير قانوني وغير مرخص وغير مصرح به، مما يُعيق التخطيط ويزيد الضغط على منظومة البنية التحتية الحضرية.
"هذا هو الأساس القانوني لتطوير المباني السكنية الصغيرة في الآونة الأخيرة وتم استغلاله لبناء المباني السكنية الصغيرة بشكل غير قانوني "، قال السيد تشاو.
وبما أن هذه الشقق لم "تولد" و"تتحايل على القانون" من خلال البناء بشكل غير قانوني، فبالإضافة إلى انتهاك التخطيط، فإنها تزيد أيضًا من الضغط على نظام البنية التحتية الحضرية، ولا تضمن السلامة من الحرائق، وبالتالي لا تلبي الشروط اللازمة لمنح الكتب الحمراء للمشترين.
وقال المحامي نجوين كوانج نجوك، مدير شركة ثين فيت الدولية للمحاماة (VIETSKY)، إن عدم وجود كتاب أحمر جعل العديد من الأشخاص الذين يشترون شققًا صغيرة يشعرون وكأنهم يستأجرون منازلهم الخاصة. وبما أن الشقة لا تحصل على شهادة، فهذا يعني أيضًا أن المشتري لا يتمتع بحقوق ملكية قانونية ولا يمكنه رهنها أو استخدامها كمساهمة رأسمالية عند الضرورة أثناء الاستخدام.
وعلى وجه الخصوص، في حالة استصلاح أرض المشروع لتنظيف الموقع، فإن حقوق المشتري سوف تتأثر بشكل كبير وستعتمد بشكل كبير على البائع لأنه سيشارك باعتباره الشخص الذي يتم استصلاح ممتلكاته.
ومن الواضح أن المشترين ينفقون مليارات الدونغ لشراء شقة، ولكن في الواقع لا يمكنهم إلا العيش فيها، وحقوقهم في امتلاك تلك الممتلكات والتصرف فيها محدودة للغاية. لا يختلف مشتري المنازل عن المستأجرين على المدى الطويل، حيث يدفعون مبلغًا كبيرًا من المال ويبقون على المدى الطويل.
تشاو آنه
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)