قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه مناسبة للواقع

وأكد رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه أن قائمة أسعار الأراضي المعدلة تتوافق مع اللوائح القانونية، وتتناسب مع الوضع العملي للمدينة، وتضمن الانسجام بين مصالح الأطراف الثلاثة.

في يوم 22 أكتوبر، أعلنت اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه عن القرار رقم 79/2024 بتاريخ 21 أكتوبر 2024 بشأن تعديل واستكمال القرار رقم 02/2020 للجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بشأن تنظيم قائمة أسعار الأراضي في المنطقة. قائمة أسعار الأراضي المعدلة سارية المفعول من 31 أكتوبر إلى 31 ديسمبر 2025.

تأثير 12 جسمًا

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي المعدلة، فإن أعلى سعر موجود في شوارع دونج كوي، لو لوي، نجوين هوي (المنطقة 1) بـ 687 مليون دونج/م2، وهو أعلى بأربع مرات من قائمة أسعار الأراضي وفقًا للقرار 02/2020 البالغ 162 مليون دونج/م2؛ سعر شارع هام نغي هو 429 مليون دونج/م2، أي بزيادة حوالي 4 مرات. في منطقة هوك مون، تبلغ تكلفة الطريق السريع الوطني 22 الموازي (الجزء من نجوين آنه ثو إلى لي ثونج كيت) 32 مليون دونج/متر مربع، والسعر وفقًا للقرار 02/2020 هو 1.4 مليون دونج/متر مربع؛ وارتفع سعر الجزء الموازي المتبقي 38 مرة، بعدما كان في السابق 780 ألف دونج/م2 فقط.

سيتم تقسيم الأراضي الزراعية إلى ثلاث مناطق وثلاثة مواقع. حيث تشمل المنطقة 1 المقاطعات: 1، 3، 4، 5، 6، 10، 11، بينه ثانه، فو نهوان. تتضمن المنطقة 2 المقاطعات: 7، 8، 12، تان بينه، تان فو، بينه تان، جو فاب، مدينة ثو دوك. المنطقة 3 تشمل المقاطعات: بينه تشانه، هوك مون، كو تشي، ناها بي، كان جيو.

بالنسبة للأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية، بما في ذلك: الأراضي المخصصة لزراعة الأرز والأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية الأخرى؛ أرض معمرة؛ الأراضي الحرجية، بما في ذلك الأراضي الحرجية ذات الاستخدام الخاص، والأراضي الحرجية الواقية، والأراضي الحرجية الإنتاجية؛ أراضي تربية الأحياء المائية، وأراضي الثروة الحيوانية المركزة؛ أرض مالحة؛ أراضي زراعية أخرى مقسمة إلى 3 مواقع. الموقع 1: ملاصق للطريق (الطريق المذكور في قائمة أسعار الأراضي) على مسافة 200 متر؛ الموقع 2: غير مجاور للطريق (الطريق المذكور في قائمة أسعار الأراضي) على مسافة 400 متر؛ المركز 3: المراكز المتبقية.

قال السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، إن قائمة أسعار الأراضي المعدلة الصادرة بموجب القرار رقم 79/2024 تتضمن 6 أنواع من قوائم أسعار الأراضي. حيث أن قائمة أسعار الأراضي الزراعية لها نفس مستوى التحصيل كما في السابق. وتتمتع الأراضي الزراعية في المناطق الزراعية ذات التقنية العالية أيضًا بنفس معدل التحصيل كما كان من قبل: 1140 دونج/م2/سنة.

قائمة أسعار الأراضي في 22 منطقة ومدينة ثو ديوك مناسبة للوضع الحالي وتأخذ في الاعتبار الموضوعات المتأثرة بتعديل قائمة أسعار الأراضي في المنطقة، وخاصة حالات تغيير غرض استخدام الأراضي للأسر والأفراد. قائمة أسعار الأراضي التجارية؛ الأرض المخصصة للإنتاج والأعمال غير الزراعية ليست أرضًا تجارية أو خدمية؛ الأراضي التجارية والخدمية في المناطق ذات التكنولوجيا العالية؛ تظل الأراضي الإنتاجية والتجارية غير الزراعية التي لا تعتبر أراضي خدمات تجارية في الحديقة التكنولوجية العالية كما هي من قبل.

ستكون قائمة أسعار الأراضي وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024 أساسًا للتطبيق في 12 حالة. ومن بينها 4 حالات لا تزال تطبق قائمة أسعار الأراضي المشابهة لقانون الأراضي لعام 2013؛ 1 حالة تطبيقية تشبه إلى حد كبير قانون الأراضي لعام 2013 (ولكن بغض النظر عما إذا كانت ضمن الحد أو خارجه، فهي تحسب رسوم استخدام الأراضي عندما تعترف الدولة بالحق في استخدام الأراضي السكنية لعائلة أو فرد؛ تغير غرض استخدام الأراضي لأسرة أو فرد)؛ 7 حالات تطبيق جديدة كلياً مقارنة بقانون الأراضي لسنة 2013.

ضمان الانسجام بين المصالح

وأكد مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه أيضًا أن فوائد قائمة أسعار الأراضي المعدلة تركز بشكل أساسي على المحتويات التالية:

أولاً، يتم الإعلان عن الرسوم والضرائب ورسوم استخدام الأراضي والالتزامات المالية على أراضي مستخدمي الأراضي، بما في ذلك المنظمات والأفراد، وخاصة الأسر والأفراد، بشكل علني وشفاف وعادل. ثانياً، تم تشديد العقوبات على المخالفات العقارية مما ساهم في الردع والحد من المخالفات، مما ساهم في تنظيف وتنمية سوق العقار بشكل صحي. ثالثا، يتم تحديد السعر الابتدائي لبيع حقوق استخدام الأراضي في قطع الأراضي ذات البنية التحتية التقنية المكتملة بشكل أسرع، مما يخلق الظروف لتحسين الوصول إلى الأراضي للأفراد والمنظمات المحتاجة. رابعا، بالنسبة للأشخاص الذين يتم استرداد أراضيهم، فإن تحديد أسعار إعادة التوطين سيكون أكثر علنية وشفافية وسرعة من ذي قبل، مما يضمن العدالة في أسعار استرداد الأراضي وأسعار بيع أراضي إعادة التوطين.

نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه بوي شوان كوونغ يطلع على قائمة أسعار الأراضي المعدلة. تصوير: كووك آنه

وبالإضافة إلى التأثيرات الإيجابية المذكورة أعلاه، فإن تعديل قائمة أسعار الأراضي له تأثير على الطلب على تحويل غرض استخدام الأراضي من قبل بعض السكان المحليين. ولحل هذه المشكلة، ووفقاً للضوابط الخاصة بالإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي المنصوص عليها في قانون الأراضي لسنة 2024، كلف رئيس مجلس الوزراء وزارة المالية بإعداد وتقديم المشورة للحكومة لإصدار مرسوم ينظم الإعفاء وتخفيض رسوم استخدام الأراضي للحالات غير المنصوص عليها بعد في قانون الأراضي لسنة 2024، بما في ذلك حالات تغيير غرض استخدام الأراضي للأسر والأفراد.

قال السيد بوي شوان كوونغ، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه، إن قائمة أسعار الأراضي المعدلة مهمة وحساسة ومعقدة المحتوى، وتتضمن نطاقًا كبيرًا من الموضوعات الخاضعة للتعديل؛ التأثير على المنظمات والأفراد الذين يستخدمون الأرض والوضع الاقتصادي والاجتماعي للمدينة. قائمة أسعار الأراضي وفقاً للقرار 02/2020 لم تعد متوافقة مع الأنظمة والممارسات البلدية الحالية.

وأكد رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه على روح قائمة أسعار الأراضي الجديدة في المنطقة التي تقترب تدريجياً من سعر السوق، مما يخلق الظروف للأنشطة الاجتماعية والاقتصادية، وتجنب الازدحام في حل سجلات الالتزامات المالية للأراضي للمنظمات والأفراد، والمساهمة في التنفيذ المبكر للمشاريع والأعمال...

"أصدرت المدينة القرار 79/2024 بعناية شديدة ودقة، واستمعت واستوعبت بشكل شامل ... لتقليل التأثير على الحقوق المشروعة للشعب، وفقًا لشعار ضمان الانسجام بين مصالح الدولة ومستخدمي الأراضي والمستثمرين" - قال السيد بوي شوان كوونج.

وفي عملية تنفيذ القرار 79/2024، طلب السيد بوي شوان كوونغ من الإدارات والفروع مواصلة تعزيز الدعاية ونشر اللوائح الجديدة، وخاصة في الحالات المتضررة والمتأثرة؛ المعلومات واضحة جدًا، وعلنية، وشفافة، ومحددة، وشاملة... إذا كان هناك أي محتوى ينشأ، فيرجى مناقشته للتطبيق، وتجسيد السياسة قريبًا.

وقال مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه نجوين توان ثانج إنه في الحالات التي تلقت فيها الوكالات الحكومية المختصة ملفات مستخدمي الأراضي قبل سريان القرار 79/2024، فإن أسعار الأراضي لحساب الالتزامات المالية وضرائب الأراضي ستستمر في التنفيذ وفقًا للوائح في وقت تقديم الملف.

في انتظار رد فعل السوق

وفي أحدث وثيقة، أفادت وزارة المالية أن قائمة أسعار الأراضي المنقحة وأسعار أراضي إعادة التوطين الإضافية في مدينة هوشي منه تهدف إلى تعزيز تقدم التعويضات لإزالة الازدحام في مشاريع الاستثمار العام في مدينة هوشي منه مثل المشروع الذي يربط الطريق الدائري 2 والطريق الدائري 3 وقناة شوين تام ومترو رقم 2 والضفة الشمالية للقناة المزدوجة...

وقال صاحب شركة لديها مشروع إنه مع احتساب وتطبيق سعر الأرض الجديد فإن معدل الضريبة الذي يتعين على هذه الشركة دفعه أعلى من المعدل القديم بنحو 25%. إذا حسبنا التكاليف الإجمالية حتى الآن، فقد تم بيع منتجات الشركة بخسارة فادحة. وهذا لا يظهر أي علامات إيجابية للشركات التي تعاني من تعثر مشاريعها.

قال السيد تا ترونغ كين، نائب مدير شركة واوهوم العقارية، إن وجود قائمة أسعار جديدة للأراضي قريبة بشكل أساسي من سعر السوق سيكون مناسبًا للشركات عند تنفيذ المشاريع. وسوف يقومون بأخذ التكاليف في الاعتبار منذ البداية، ويمكنهم تقدير التكاليف المختلفة. قد يرتفع سعر بيع المنتج للعملاء بعد خصم التكاليف مقارنة بما كان عليه من قبل، بسبب تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، لكن يمكن للمستثمرين موازنتها من خلال احتساب الفائض. بالنسبة لمستثمري المشاريع الذين قاموا بتسليم الشقق للعملاء، إذا كانت هناك قائمة أسعار جديدة للأراضي، فسوف يفهمون التكاليف ويقومون بسرعة بإعداد الدفاتر للعملاء. ولكن إذا كانت الضريبة مرتفعة فإنهم يضطرون إلى دفع مبالغ كبيرة، في حين أن العقار هو الشقة التي تم تسليمها للعميل، فيشعرون بالثقل وعدم المعقولية.

وبحسب السيد كين، فإن المشاريع المستقبلية للمستثمر سوف تشمل بالتأكيد كافة تكاليف الإدخال، بما في ذلك ضريبة استخدام الأراضي. ستكون جميع الأسعار المحدثة أعلى من الأسعار السابقة.

وفيما يتعلق بالمشروع الجديد بالنسبة للشعب، قال السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لشركة المساهمة العامة لمجموعة DKRA، إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة على المدى القصير سترتفع كثيرًا وسيكون لها تأثير نفسي مختلط بين الإيجابي والسلبي. يجب على الأشخاص الذين يرغبون في التحويل من أرض أخرى إلى أرض سكنية أن يدفعوا ضرائب عالية، على الأقل 10 مرات. وخاصة في الضواحي، لأن الأراضي الزراعية تتركز بشكل رئيسي في الضواحي. هؤلاء هم الأشخاص الذين يشعرون بالقلق من تأثير الفصل وتغيير استخدام الأراضي، وفي بعض الأحيان يكون مبلغ المال الذي يتعين دفعه أعلى من سعر الأرض الزراعية التي تم شراؤها مسبقًا.

ومع ذلك، إذا نظرنا إلى الجانب الإيجابي، فإن إصدار أسعار للأراضي قريبة من أسعار السوق من شأنه أن يساعد في التفاوض على مستويات التعويض بسرعة، مما يؤدي إلى تقصير الوقت اللازم لإخلاء الموقع. وعلى وجه الخصوص، يتم تخفيض التكاليف المالية بشكل كبير. لأن تمديد المشروع لمدة عام واحد يعني زيادة التكاليف. عندما تكون التخليصات جيدة، سيتم نشر مشاريع الاستثمار العام وإكمالها قريبًا، مما يجلب فوائد كبيرة للبلاد والمجتمع.

قالت السيدة دو ثي تو جيانج، مديرة خدمات استشارات سافيلز في مدينة هوشي منه، إن فارق الأسعار المستمر منذ فترة طويلة أدى إلى إنشاء نظام "السعرين"، مما أدى إلى العديد من العواقب. وخاصة صعوبة إدارة الأراضي، وفي نفس الوقت يواجه تطوير المشاريع العقارية أيضًا العديد من الصعوبات، وخاصة في مراحل الاستحواذ على الأراضي وتطهير الموقع.

وقد أدى التعويض المبني على قوائم أسعار الأراضي التي لا تقترب من أسعار السوق إلى التأخير والسخط والخسائر المالية للمتضررين، مما أدى إلى نزاعات طويلة الأمد على الأراضي والدعاوى القضائية.

لكن الأسعار في اللائحة الجديدة أعلى بكثير من قائمة الأسعار القديمة، ومن المقترح تطبيقها لفترة قصيرة من الزمن، مما يخلق ضغوطا مالية كبيرة على الفئات المتضررة. ومن ثم لا بد من التفكير مليا في تحقيق التوازن بين مصالح جميع الأطراف، وخاصة إعطاء الأولوية لضمان حقوق الشعب.

إصدار وثائق التنفيذ الكاملة قبل 31 أكتوبر

في 22 أكتوبر/تشرين الأول، وقع رئيس الوزراء فام مينه تشينه على النشرة الرسمية رقم 109/CD-TTg التي تطلب من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة والمحليات تعزيز تركيزها على توجيه وتنفيذ قانون الأراضي.

وقال رئيس الوزراء إن المحافظات والمدن أصدرت وثائق تفصيلية لتنفيذ قانون الأراضي وفقاً لصلاحياتها؛ وقد استكملت العديد من المقاطعات والمدن العمل بشكل أساسي، باستثناء مقاطعة هاي فونج ومقاطعات لانج سون، وخانه هوا، وداك لاك، وبين تري، وسوك ترانج، التي أصدرت 2-5 فقط من إجمالي 20 محتوى مخصصًا.

ووجه رئيس مجلس الوزراء انتقادات شديدة لرؤساء المجالس الشعبية ورؤساء اللجان الشعبية بالمحليات بسبب تأخرهم وطلب إعادة النظر وتوضيح المسؤوليات.

وبحسب رئيس الوزراء فإن عدم إصدار وثائق كاملة تحت سلطته أدى إلى الحد من فعالية إنفاذ القانون، مما أثر على حقوق الأشخاص والشركات والإجراءات الإدارية وفعالية تنفيذ السياسات الجديدة لقانون الأراضي. لذلك، يجب إصدار جميع المحتويات المخصصة قبل 31 أكتوبر 2024.

في. دوان

افتتاح العرض المبكر

وبحسب جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، يوجد بالمدينة حاليا أكثر من 158 مشروعا معلقا، حيث تتسبب المشاكل التي لم يتم حلها في ركود المشاريع لسنوات عديدة. وفي حال تقسيمها إلى عدة مجموعات، سيتم حل بعض المجموعات فيما يتعلق بدفع الضرائب، بما في ذلك المشاريع التي يمكنها الوفاء بالالتزامات المالية وإصدار الكتب الوردية للعديد من السكان.

وبالإضافة إلى ذلك، وفقًا لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، من الآن وحتى نهاية العام، سيكون هناك 22 قطعة أرض ومشاريع قيد التقييم برسوم استخدام أراضي إجمالية كبيرة تصل إلى 25483 مليار دونج. هذه مجرد أرقام مقدمة من الإدارات والفروع؛ إذا كانت الشركة راضية وتفي بالتزاماتها المالية بفتح الإمدادات والمنتجات للسوق قريبًا، فهذا أمر إيجابي للغاية. ومع ذلك، ينتظر السوق المزيد من ردود الفعل بعد التطبيق العملي.

وعلى وجه الخصوص، قال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، مؤخراً، إن الحكومة قدمت إلى الجمعية الوطنية مشروع قرار تجريبي يسمح للمستثمرين بالتفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي للأراضي غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.

سيعمل هذا المشروع، في حال إقراره، على خلق الظروف للمستثمرين والمؤسسات للحصول على الأراضي من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي غير السكنية لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري على أساس اتفاقيات طوعية "مشترين وبائعين راغبين" بين الأشخاص والمؤسسات، دون نزاعات أو دعاوى قضائية، بالإضافة إلى طرق الحصول على الأراضي من خلال طرح حقوق استخدام الأراضي بالمزاد العلني أو المزايدة لاختيار المستثمرين للمشاريع باستخدام الأراضي، مما يساعد على زيادة المعروض من المشاريع ومنتجات الإسكان التجاري للمساهمة في خفض أسعار المساكن.

المصدر: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm