مليون شقة سكنية اجتماعية عالقة في صندوق رأس المال والأراضي

عنق الزجاجة في العرض

في 19 مايو، عقدت وزارة الإنشاءات مؤتمرا لنشر المشروع للاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية (CH) لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية (IPs) في الفترة 2021 - 2030 (المشروع). وبحسب وزارة البناء، فإن تنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي كشف عن بعض القصور في التخطيط وتخصيص أموال الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي؛ آليات وسياسات تشجيع تطوير السكن الاجتماعي وسكن العمال... قدمت وزارة البناء وأصدر رئيس الوزراء مشروعًا يحدد تطوير السكن الاجتماعي لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية كواحدة من المهام الرئيسية في التنمية الاجتماعية والاقتصادية في البلاد. الهدف هو السعي لتحقيق إجمالي يبلغ حوالي مليون CH بحلول عام 2030.

إن المعروض من السكن الاجتماعي نادر، وبالتالي فإن حزمة الائتمان التفضيلية البالغة 120 ألف مليار دونج لم تولد أي ديون مستحقة.

ومن بينها، سيتم خلال الفترة 2021 - 2025 إكمال حوالي 428 ألف وحدة سكنية؛ المرحلة 2025 - 2030 تكتمل بـ 634,200 وحدة سكنية تقريباً. وفي الوقت نفسه، تحديد أهداف محددة لاستكمال الإسكان الاجتماعي في المناطق في كل فترة (2022 - 2025 و2025 - 2030). ولتنفيذ المشروع بنجاح، من الضروري تحديد الصعوبات والعقبات لإيجاد الحلول، "العثور على المرض المناسب لإيجاد الدواء المناسب للعلاج".

وفي المؤتمر، قال السيد نجوين شوان باك، نائب مدير إدارة الائتمان القطاعي الاقتصادي في بنك الدولة، إن الحكومة وافقت على حزمة ائتمان بقيمة 120 ألف مليار دونج، مما يوفر قروضًا تفضيلية للمستثمرين والمشترين للإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي، ولكن بعد شهرين من التنفيذ، لم تتمكن من صرفها. حتى الآن، لم يتلق البنك المركزي قائمة المشاريع وفقًا لتعليمات وزارة البناء، وبالتالي لم يكن هناك أي ديون متبقية بموجب برنامج القروض البالغة 120 ألف مليار دونج.

وبحسب السيد باك، فإن اللوائح الحالية الخاصة بشروط شراء السكن الاجتماعي تواجه أيضًا العديد من الشكاوى مثل: شروط الإقامة وشروط الدخل التي لا تخضع لضريبة الدخل الشخصي لم تعد مناسبة في سياق ارتفاع أسعار المساكن بشكل متزايد. وستكون هذه الصعوبات والمشاكل أيضًا الأسباب الرئيسية التي تؤثر على القدرة على استيعاب برنامج الائتمان البالغ 120 مليار دونج.

ولتنفيذ حزمة الـ120 مليار دونج، طلب ممثل البنك المركزي من الوزارات والفروع مراجعة وتعديل الوثائق القانونية ذات الصلة لإزالة العقبات القانونية والإجراءات والشكليات في الاستثمار وبناء المساكن الاجتماعية والصناعية، وزيادة المعروض من هذا القطاع العقاري في السوق، وتلبية الاحتياجات الحقيقية للشعب. يجب على اللجان الشعبية في المحافظات والمدن الاهتمام بترتيب صناديق الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي؛ الإعلان المبكر عن قائمة المشاريع حتى يتمكن المستفيدون من الحصول على القروض من البنوك التجارية؛ تعزيز الدعاية بين مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي وكذلك السكان المحليين حول برنامج القروض بقيمة 120 ألف مليار دونج.

في هذه الأثناء، أشارت وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إلى أن سبب نقص الإسكان الاجتماعي يعود إلى تخصيص 20% من صندوق الأراضي في المناطق العمرانية الجديدة ومشاريع الإسكان التجاري التي لم يتم تنفيذها بشكل جيد أو لم يتم استغلالها في الغرض الصحيح. لا يزال النقص في الأراضي المخصصة للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية في المواقع المفضلة في المدن الكبرى والمتنزهات الصناعية أمرا شائعا. ولم تول العديد من اللجان الشعبية الإقليمية اهتماما حقيقيا بأموال الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان الاجتماعي، لذا فمن الضروري تحميل القيادة مسؤولية هذه القضية. حاليا، ينص مشروع قانون الأراضي المعدل على إعفاء مشاريع الإسكان الاجتماعي في الحالات التي تستصلح فيها الدولة الأراضي من أجل التنمية، من أجل المصلحة الوطنية، من رسوم الانتفاع. في حالة الإعفاء من رسوم استخدام الأراضي، ليست هناك حاجة لإجراء إجراءات المزاد، وحساب رسوم استخدام الأراضي... وبالتالي سيكون الأمر أكثر ملاءمة.

إن العرض من المساكن الاجتماعية في هانوي نادر، لذا فإن مشروع الإسكان الاجتماعي المسمى NHS Trung Van في منطقة نام تو ليم لديه آلاف الطلبات للشراء، مما يتطلب من الناس الوقوف في طوابير طويلة.

يشكو السكان المحليون من العديد من الصعوبات.

وفي المؤتمر، قال السيد تران هوانج كوان، مدير إدارة البناء في مدينة هوشي منه، إن تطوير الإسكان الاجتماعي في المدينة لا يزال يواجه العديد من المشاكل مثل إجراءات الاستثمار المعقدة؛ إجراءات الموافقة على التخطيط التفصيلي بمقياس 1/500، وتخصيص الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي. وبالإضافة إلى ذلك، بالإضافة إلى تنفيذ إجراءات إعفاء رسوم استخدام الأراضي والودائع مثل الإسكان التجاري، يجب على مشاريع الإسكان الاجتماعي تنفيذ إجراءات إضافية مثل تقييم أسعار البيع، وتأكيد المشترين، والمشترين الإيجاريين، ومراجعة التكاليف لتحديد الأرباح القياسية... في مشاريع الإسكان التجاري والمناطق الحضرية التي تخصص 20٪ من صندوق الأراضي لبناء الإسكان الاجتماعي، لا توجد لوائح توجه تحديد تكاليف تعويض إخلاء الموقع وتكاليف الاستثمار في البنية التحتية وتخصيص هذه التكاليف لصندوق الأراضي لبناء الإسكان الاجتماعي...

من المقرر أن تبدأ أسعار الشقق في بينه دينه من 500 مليون دونج فقط

في صباح يوم 19 مايو، أقامت اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دينه حفل وضع حجر الأساس لمشروع إسكان في منطقة تخطيط المؤسسة النقابية. وحضر حفل وضع حجر الأساس السيدة ترونغ ثي ماي، عضو المكتب السياسي، والعضو الدائم في الأمانة العامة، ورئيسة لجنة التنظيم المركزية، إلى جانب قادة اللجنة المركزية ومقاطعة بينه دينه.

يعد مشروع الإسكان في منطقة المؤسسة النقابية التجارية الإقليمية في بينه دينه هو المشروع الوحيد الذي طوره الاتحاد العام للعمال في فيتنام في بينه دينه، مع شركة المساهمة المشتركة للاستثمار الكهروميكانيكي والبناء IEC كمستثمر؛ تم بناؤه في منطقة لونغ فان الحضرية، حي تران كوانغ ديو (مدينة كوي نون) بمساحة إجمالية قدرها 37،617 مترًا مربعًا، بإجمالي استثمارات تزيد عن 1،100 مليار دونج. يهدف المشروع إلى بناء مناطق سكنية مخصصة حصريًا للعمال وأعضاء النقابات والعمال العاملين في المناطق الصناعية. تم تشكيل المشروع في إطار مشروع "الاستثمار في بناء المؤسسات النقابية في المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات" الذي وافق عليه رئيس الوزراء ونفذه الاتحاد العام للعمال في فيتنام.

يتضمن المشروع 4 كتل شاهقة الارتفاع تضم 1500 شقة، وتم تصميم مساحة الشقق بشكل مرن من 50 إلى 70 مترًا مربعًا، مع أسعار بيع مقابلة تتراوح من 500 إلى 700 مليون دونج/شقة. ومن المتوقع تسليم أول دفعة من الشقق في الربع الرابع من عام 2024.

وأضاف السيد فام آن توان، رئيس اللجنة الشعبية الإقليمية لمقاطعة بينه دينه: "في الفترة المقبلة، ستواصل المقاطعة تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي وفقًا للخطة، وخاصة الإسكان للعمال؛ مصممة على الاستثمار في بناء حوالي 12900 وحدة سكنية اجتماعية في الفترة حتى عام 2025، أي قبل 5 سنوات من الموعد المحدد الذي حدده رئيس الوزراء لمقاطعة بينه دينه في مشروع الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون وحدة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021 - 2030 المعتمد في 3 أبريل 2023".

ثانه كوان

وبحسب السيد كوان، فإن أعمال التعويض وإخلاء المواقع في بعض مشاريع الإسكان الاجتماعي صعبة للغاية وتستغرق وقتا طويلا، كما أن تقدم المشروع بطيء، أو حتى مستحيل. - رأس المال الطويل الأجل ذو أسعار الفائدة التفضيلية لدعم المستثمرين في الاقتراض للاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، وإقراض المستفيدين من سياسات الإسكان الاجتماعي لشراء المساكن، غير مستقر، وغير منتظم، وإجراءاته معقدة للغاية، ويصعب استيفاء المعايير. إن إجراءات تعديل مخططات تقسيم المناطق على مقياس 1/2000 والمخططات التفصيلية على مقياس 1/500 صعبة للغاية وتستغرق وقتاً طويلاً. ولا تتوفر الدولة على آلية لتعبئة الموارد من المواطنين المحتاجين للسكن الاجتماعي لتكوين رأس مال استثماري لبناء السكن الاجتماعي من خلال البنوك أو صناديق الائتمان أو نماذج صناديق الادخار السكني...

وفيما يتعلق بالحلول، قال السيد كوان إن مدينة هوشي منه تقوم بمراجعة وتخطيط خطط استخدام الأراضي لضمان وجود أموال كافية من الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الصناعي وفقًا لأحكام القانون؛ تقديم صناديق أراضي الاستثمار في الإسكان الاجتماعي علنًا للشركات لإجراء البحوث وتقديم مقترحات الاستثمار. وأصدرت المدينة أيضًا حلولاً وإجراءات محددة لتقصير الإجراءات الإدارية لتخصيص الأراضي وتأجيرها وتحويل أراضي زراعة الأرز وبعض أنواع الأراضي الأخرى (غير الأراضي السكنية) لغرض تنفيذ مشاريع استثمارية لبناء المساكن الاجتماعية.

قال نائب رئيس لجنة شعب هانوي السيد دونج دوك توان إن مدينة هانوي حددت هدفًا لتطوير حوالي 1.2 مليون متر ^مربع من مساحات الإسكان الجديدة بحلول عام 2025، وتستعد للاستثمار في عدد من مناطق الإسكان الاجتماعي المركزة. وأشار السيد توان إلى أن التنظيم الإلزامي بشأن حجز الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي لا يزال يعاني من العديد من النواقص. على سبيل المثال، المشاريع التي تقع بعيداً عن مركز هانوي مثل مناطق با في، وأونغ هوا، ومي دوك... ليست مناسبة لترتيبات الإسكان الاجتماعي. أو أن مشروع سكني تجاري يزيد حجمه عن 2 هكتار ولا يزال يتعين عليه تخصيص 20% من الأرض للإسكان الاجتماعي هو مشروع غير مناسب ومجزأ. ومع ذلك، إذا كنت لا ترغب في الحصول على هذا الترتيب، فلا يزال يتعين عليك إبلاغ رئيس الوزراء للنظر في دفع رسوم استخدام الأراضي بدلاً من بناء منزل، مما يؤدي إلى إجراءات طويلة دون داع. ترغب هانوي في الترتيب بشكل استباقي لصناديق الأراضي البديلة لبناء المساكن الاجتماعية لهذه المشاريع في مناطق الإسكان الاجتماعي المركزة. وفي الوقت نفسه، تم تفويض مدينة هانوي بتعديل تخطيط المناطق الصناعية ومناطق معالجة الصادرات لتكملة أموال الأراضي لبناء المساكن الاجتماعية للإيجار.

لم يتم تحقيق ذلك بعد، والحوافز أقل جاذبية

اعترف وزير البناء نجوين ثانه نغي بأن هدف تطوير الإسكان الاجتماعي لم يتحقق في الآونة الأخيرة مقارنة بالهدف. إن آلية السياسة المنظمة لتطوير الإسكان الاجتماعي تحتوي على بعض المحتويات التي لا تستجيب للواقع، ولا تواكبه، وتحتاج إلى استكمالها على الفور. تتم إجراءات بناء الاستثمار وإدارة البيع والشراء وسياسات البيع والشراء من خلال العديد من الخطوات والمراحل، وتستغرق وقتا طويلا لتنفيذها. إن سياسات التحفيز للمستثمرين ليست جذابة بما فيه الكفاية، ولا تزال ميزانية الدولة تواجه صعوبات في ترتيب القروض التفضيلية، والمحليات بحاجة إلى إيلاء المزيد من الاهتمام. وتعمل الوزارة على صياغة قرار بشأن الإسكان الاجتماعي لتقديمه إلى الحكومة والأمانة العامة لإصداره لتعزيز قيادة الحزب في مجال تطوير الإسكان لذوي الدخل المنخفض والعمال.

---

المحليات بحاجة إلى الاهتمام أكثر بالإسكان الاجتماعي

تحتاج المحليات إلى آليات وحلول محددة لتقصير الإجراءات الإدارية لإنشاء المشاريع، والموافقة عليها، وتخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، وتطهير الموقع، وإجراءات الاستثمار في البناء، وما إلى ذلك. وموازنة وتخصيص الميزانيات المحلية لتشجيع وتوفير حوافز إضافية لدعم وتشجيع وجذب الشركات للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية. كما تحتاج المحليات إلى المراجعة والتنسيق مع الوزارات والفروع المعنية لحل المشاريع التي واجهت مشاكل قانونية في الفترة الأخيرة من أجل تحرير هذه الموارد، وخاصة المشاريع التي تتمتع بأراضي نظيفة ويمكنها الانتقال فوراً إلى مرحلة البناء، مما يخلق العرض للسوق.

نائب وزير البناء نجوين فان سينه

لا توجد تعليمات حول كيفية استخدام الأموال لسداد التزامات السكن الاجتماعي.

ولم يتضمن القانون حتى الآن تعليمات بشأن استخدام الأموال التي يتم جمعها من المشاريع التجارية التي تفي بالتزاماتها في تطوير السكن الاجتماعي من خلال دفع الأموال. ومن ثم، يتعين على الوزارات المركزية والفروع إصدار التعليمات في أقرب وقت بشأن إدارة واستخدام هذه الأموال. يجب أن تكون هناك عملية لتقصير مدة اختيار المستثمرين لمشاريع الإسكان بشكل عام ومشاريع الاستثمار في بناء الإسكان الاجتماعي بشكل خاص. في حالة اختيار المستثمرين عن طريق المزايدة، يجب أن تكون هناك أنظمة منفصلة لعملية المزايدة (تبسيط الإجراءات وتقصيرها ومدة التنفيذ) لنوع الإسكان الاجتماعي.

السيد دونج دوك توان، نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي

هناك العديد من النواقص في تطوير السكن الاجتماعي

إن الطلب على السكن الاجتماعي ومساكن العمال المحليين كبير جدًا، لكن آلية تطوير هذا النوع من السكن لا تزال تعاني من العديد من النواقص مثل ضيق نطاق المستفيدين وإجراءات معقدة لشراء وبيع السكن الاجتماعي. إن تحديد سعر السكن الاجتماعي قبل مشاريع البيع أو التأجير أو الإيجار بالتقسيط التي يتم استثمارها برأس مال من ميزانية الدولة يجب أن يتم تقييمه من قبل الوكالات الإقليمية، وهو أمر يستغرق وقتا طويلا ومكلفا. يواجه حشد رأس المال لمشاريع الإسكان الاجتماعي العديد من الصعوبات بسبب محدودية رأس مال الدعم الحكومي وصعوبة آليات حصول مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي على التمويل...

السيد نجوين فان دانه، نائب رئيس اللجنة الشعبية لمقاطعة بينه دونج

---

وقال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إن الوزارة أكملت مشروع قانون الإسكان المنقح، الذي وافقت عليه الحكومة، وسيتم تقديمه إلى الجمعية الوطنية في الدورة الخامسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة. وبناء على ذلك، اقترحت وزارة الإنشاءات أن تتقدم الحكومة بطلب إلى الجمعية الوطنية للسماح بدخول سياسات الإسكان الاجتماعي حيز التنفيذ بعد وقت قصير من سريان قانون الإسكان المعدل (المتوقع اعتبارًا من 1 يناير 2024)، بما في ذلك مجموعة من السياسات بشأن: المستفيدين والشروط؛ التخطيط وتخصيص الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي؛ اختيار المستثمرين؛ إجراءات تنفيذ المشروع؛ السياسات التفضيلية للدولة... وفي الوقت نفسه هناك سياسات منفصلة بشأن سكن العمال وإسكان القوات المسلحة لتوفير آليات تحفيزية وحوافز للتنمية.

"في الفترة المقبلة، ستواصل الوزارات والفروع التنسيق مع وكالات الجمعية الوطنية لاستكمال وإصدار قانون الإسكان المعدل بما يتماشى مع قانون الأراضي المعدل وقانون المزايدة المعدل وقانون الضرائب وما إلى ذلك. تقديم تقرير إلى رئيس الوزراء لتقديمه إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية للنظر في واستكمال خطة الاستثمار العام متوسطة الأجل للفترة 2021 - 2025 والفترة 2026 - 2030 لتنفيذ سياسة الإسكان الاجتماعي. التوجيه والتنسيق لتوجيه المحليات ومؤسسات الائتمان للإقراض والصرف بسرعة، مع التركيز على المجالات الرئيسية والموضوعات المناسبة للأعمال والمشاريع العقارية التي تلبي الشروط وفقًا للقانون؛ إعطاء الأولوية لمحفظة القروض لمشاريع الإسكان الاجتماعي لضمان الأمن الاجتماعي"، قال السيد سين.

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm