(แดน ตรี) - จากการสำรวจของสำนักงานสถิติแห่งชาติ พบว่ากลุ่มที่มีรายได้สูงในฮานอยและโฮจิมินห์ก็ประสบปัญหาในการเป็นเจ้าของบ้านเช่นกัน ซึ่งหมายความว่ากลุ่มที่มีรายได้น้อยแทบไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านเลย
ปัญหาการซื้อบ้านสำหรับผู้มีรายได้สูงที่สุด
การสำรวจมาตรฐานการครองชีพของประชากร พ.ศ. 2566 โดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ (GSO) ประกาศระดับรายได้ของ 5 กลุ่มประชากรในท้องที่หลัก
ทั้งนี้ กลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด คิดเป็นร้อยละ 20 ของประชากร (กลุ่ม 5) มีรายได้เฉลี่ยต่อคนต่อเดือนเท่ากับ 14.47 ล้านดองในฮานอย 13.8 ล้านดองในเมืองดานัง ในโฮจิมินห์ 13.26 ล้านดอง 13.9 ล้านดองในด่งนาย และ 18.38 ล้านดองในบิ่ญเซือง
สมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประเมินว่ากลุ่มนี้คาดว่าจะสามารถเป็นเจ้าของบ้านในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ซิตี้ ได้โดยไม่ต้องได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงเมื่อต้องเผชิญกับปัญหาการเป็นเจ้าของบ้านในสองเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้น แม้แต่กลุ่มนี้เองก็ประสบกับอุปสรรคมากมาย
หน่วยนี้ถือว่าครัวเรือนมีผู้คนในวัยทำงาน 2 คน ซึ่งทั้งคู่อยู่ในกลุ่มรายได้สูงที่สุด ดังนั้นรายได้เฉลี่ยของครอบครัวนี้จะอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดอง/เดือน รายได้ต่อปีเทียบเท่า 360 ล้านดอง
กฎทางการเงินทั่วไปที่ผู้เชี่ยวชาญมักแนะนำเพื่อให้แน่ใจว่ามีความมั่นคงทางการเงินก็คือค่าที่อยู่อาศัยไม่ควรเกิน 1/3 ของรายได้ ดังนั้น ครอบครัว 2 คนที่มีรายได้สูงในกลุ่มสำรวจควรใช้จ่ายสำหรับค่าที่อยู่อาศัยเพียงไม่เกิน 180 ล้านดองเท่านั้น
ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์แต่ละแห่งในเมืองใหญ่ที่กล่าวมาข้างต้นมีราคาอยู่ระหว่าง 40-70 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับพื้นที่และกลุ่ม อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กประมาณ 60 ตารางเมตร จะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 2.5-3.5 พันล้านดอง
หากครัวเรือนข้างต้นตัดสินใจซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาด 60 ตรม. ในราคาประมาณ 3.5 พันล้านดอง และกู้ยืมเงินจากธนาคาร 70% ของมูลค่าบ้าน หรือ 2.45 พันล้านดอง อัตราดอกเบี้ย 8% ต่อปี เป็นเวลา 20 ปี โดยค่าผ่อนต่อเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 25-27 ล้านดอง หรือเทียบเท่าปีละ 300 ล้านดองขึ้นไป VARS สรุปว่าด้วยการชำระเงินสูงสุด 80 ล้านดองต่อปี กลุ่มนี้แทบจะไม่สามารถซื้อบ้านได้
อาคารอพาร์ทเมนท์ในกรุงฮานอย (ภาพ: ฮาฟอง)
ราคาที่อยู่อาศัยเกินกว่าที่ประชาชนจะจ่ายได้
เมื่ออธิบายถึงเหตุผลที่ราคาที่อยู่อาศัยลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หน่วยงานนี้ได้ระบุเหตุผลหลัก 3 ประการ
ประการแรกราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่เกินขีดความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ไปมาก และเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเติบโตของรายได้หลายเท่า
โดยเฉพาะภายหลังสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยพุ่งขึ้นแตะระดับใหม่ 30% เมื่อเทียบกับปี 2562
ขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยต่อหัวในเขตเมืองในปี 2566 เพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 4% เมื่อเทียบกับสถิติของ GSO ในปี 2562 ส่วนรายได้เฉลี่ยของกลุ่มรายได้สูงสุดในฮานอยและดานังในปี 2566 เพิ่มขึ้นเพียง 3% และ 7% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2562
แม้แต่รายได้เฉลี่ยของกลุ่มนี้ในนครโฮจิมินห์ยังมีอัตราการเติบโตติดลบถึง 8% ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างรายได้และราคาที่อยู่อาศัยกว้างขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครัวเรือนชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับบน
ประการที่สองเกิดจากการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม อุปทานที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับกลางและระดับไฮเอนด์เป็นหลัก แม้ว่าความต้องการในกลุ่มนี้จะสูงมาก แต่ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงเป็นความต้องการหลักของตลาด โครงการบ้านพักอาศัยเพียงไม่กี่โครงการที่มีราคาต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้คนส่วนใหญ่ แม้แต่กลุ่มที่มีรายได้สูงที่สุด ก็ไม่มีทางเลือกที่เหมาะสม
VARS ยังเชื่ออีกว่านักลงทุนบางส่วนกำลังใช้ประโยชน์จากการขาดแคลนอุปทานในตลาดเพื่อเพิ่มราคาขายอย่างไม่สมเหตุสมผล ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น แม้แต่ในพื้นที่ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์มากนักก็ตาม นอกจากนี้ยังทำให้คนที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริงๆ ประสบความยากลำบากอีกด้วย
ประการที่สามเป็นผลมาจากพฤติกรรมการคาดเดา ในบริบทของช่องทางการลงทุนอื่นๆ ที่ยังคงมีความผันผวนมาก จิตวิทยาในการสะสมทรัพย์สินและความคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเพิ่มขึ้น ทำให้คนจำนวนมากซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้ตั้งใจใช้งานจริง คนเหล่านี้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ได้ใช้ รอให้ราคาเพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลให้ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์เลวร้ายยิ่งขึ้น
นอกจากนี้ปัจจัยอีกประการหนึ่งที่มักถูกกล่าวถึงน้อยกว่าแต่มีผลกระทบมากเท่าๆ กันก็คือต้นทุนทางการเงิน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงแล้ว แต่ผู้ซื้อบ้านยังต้องจ่ายอัตราดอกเบี้ยลอยตัวหลังจากได้รับการสนับสนุนประมาณ 10% หรือมากกว่านั้น นอกจากนี้ยังสร้างแรงกดดันทางการเงินไม่น้อยอีกด้วย
ต้นทุนทางการเงินควบคู่ไปกับต้นทุนการลงทุนและต้นทุนที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลกระทบต่อกระบวนการพัฒนาโครงการของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยโดยตรง
ในระยะยาว VARS เชื่อว่านอกเหนือจากการวิจัยและนำนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษด้านที่ดิน ภาษี และเงินกู้สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดไปใช้อย่างต่อเนื่องแล้ว รัฐต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเชื่อมโยงและขยายการพัฒนาเมืองตามโมเดล TOD ซึ่งเป็นโมเดลการพัฒนาเมืองที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะอย่างต่อเนื่อง นี่เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยของชาวเวียดนามในเมือง
ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)