เวียดนามจับตานักลงทุนต่างชาติ สินค้าหายากถูกขายมากขึ้น กฎเกณฑ์กองทุนบำรุงรักษาอพาร์ตเมนต์

เวียดนามน่าดึงดูดนักลงทุนต่างชาติมากขึ้นเรื่อยๆ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยพุ่งสูงขึ้น การทำธุรกรรมเงียบสงบ กฎเกณฑ์เกี่ยวกับกองทุนบำรุงรักษาอาคารอพาร์ตเมนต์... คือข่าวอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดที่ดีที่สุด

ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลกที่ต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย เวียดนามได้กลายมาเป็นประเทศที่มีนโยบายและความคิดริเริ่มเชิงบวกมากมายเพื่อปรับปรุงความโปร่งใส การปฏิบัติตามกฎหมาย ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางธุรกิจโดยทั่วไป (ภาพ : ฮวง ฮา)

ราคาที่ดินและบ้าน 1 ตร.ม. ในย่านเมืองเก่าฮานอยเท่ากับราคาอพาร์ตเมนต์

ตามรายงานของ VietNamNet อสังหาริมทรัพย์บนถนน "สีทอง" ในเขตฮว่านเกี๋ยม (ฮานอย) เช่น Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang หม้อ… มักจะมีราคาขายค่อนข้างสูง ตั้งแต่หลายร้อยล้านไปจนถึงพันล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับสถานที่

ยังมีบ้านอีกหลังตั้งอยู่บนถนน "สีทอง" สองสาย โดยราคาเสนอขายสูงถึง 2 พันล้านดองต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น บ้าน 3 ชั้นบนถนน Dinh Tien Hoang และ Cau Go พื้นที่ 210 ตารางเมตร หน้ากว้าง 8 เมตร กำลังเสนอขายในราคา 420 พันล้านดอง โดยราคาดังกล่าวราคาต่อตารางเมตรเท่ากับ 2 พันล้านดองเลยทีเดียว

หรือบ้านพื้นที่ 65 ตารางวา หน้ากว้าง 6 เมตร บนถนนดิงห์เตียนฮวง ขายได้ราคา 7 หมื่นล้านดอง เทียบเท่ากับมากกว่า 1 พันล้านดอง/ตร.ม. ตามคำบอกเล่าของผู้ขายบ้านหลังนี้มีหนังสือปกแดงในนามของเจ้าของ สามารถทำธุรกรรมได้ทันที

ขายบ้านเดี่ยว 8 ชั้น พื้นที่ 100ตรว. พร้อมลิฟต์ บนถนนโหลวซู ราคาที่ขอขายคือ 86 พันล้านดอง หรือ 860 ล้านดอง/ตร.ม. และสามารถต่อรองได้ ตามข้อมูลจากผู้ขายบ้านหลังนี้มีหนังสือปกแดงในชื่อเจ้าของและปัจจุบันให้เช่าเพื่อทำธุรกิจ

บ้าน 4 ชั้นบนถนนหางเบ พื้นที่ 32 ตรม. ก็ขายไปในราคา 25,000 ล้านดอง หรือประมาณ 781 ล้านดอง/ตรม. หรือบ้านเนื้อที่ 250ตรว. หน้ากว้าง 7.5ม. อยู่ติดถนนหางบัค ขายราคา 120,000ล้านดอง หรือราว 480 ล้านดอง/ตรว.

ในทำนองเดียวกันบ้านบนถนนหางโบมีพื้นที่ 260 ตารางเมตร โดยมีราคาเสนอขาย 135 พันล้านดอง หรือประมาณ 520 ล้านดอง/ตารางเมตร ตามโฆษณาบ้านหลังนี้มีเจ้าของคนเดียวและมี "สมุดปกแดง" หนึ่งเล่ม ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงามมาก มีค่าที่สุดบนถนน ทางเท้ากว้าง...

ตัวแทนของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (มีนาคม เมษายน และพฤษภาคม 2566) ราคาขายบ้านติดถนนในย่านเมืองเก่าของฮานอยอยู่ที่ประมาณ 597 ล้านดองต่อตารางเมตร

จำนวนการค้นหาทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยลดลงประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะเดียวกันราคาขายบ้านติดถนนในเขตเมืองเก่าฮานอย แม้ว่าจะลดลงร้อยละ 11 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ยังคงเพิ่มขึ้นร้อยละ 8 เมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 (2562)

ตัวอย่างเช่น ข้อมูลเฉลี่ยในช่วงสามเดือน คือ มีนาคม เมษายน และพฤษภาคม 2566 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่ผ่านมาในถนนสายเก่าบางสายของฮานอย พบว่าราคาขายบ้านบนถนนโหลวซูในปี 2566 อยู่ที่ 1.058 พันล้านดอง /ตรม. และปี 2019 อยู่ที่ 972 ล้านดองต่อตรม. หรือถนนหางบัวม ราคาขายเฉลี่ยในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 924 ล้านดอง/ตรม. ในขณะที่ปี 2562 อยู่ที่ 706 ล้านดอง/ตรม....

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าบ้านเรือนในย่านเมืองเก่าของฮานอยส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์เพื่อการจัดเลี้ยง โรงแรม และบริการด้านการท่องเที่ยวสำหรับแขกในประเทศและต่างประเทศ ดังนั้นหนึ่งในสัญญาณที่แสดงถึง “สุขภาพ” ของกลุ่มอสังหาฯ นี้ ก็คือ จำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ

“จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาในปัจจุบันดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยังไม่ฟื้นตัวกลับไปสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19” ในไตรมาสแรกของปี 2023 ฮานอยได้ต้อนรับนักท่องเที่ยวเกือบ 5.9 ล้านคน ในขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันของปี 2019 ตัวเลขดังกล่าวอยู่ที่เกือบ 7.5 ล้านคน

ด้วยแนวโน้มดังกล่าว ฉันคาดการณ์ว่าในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้า ระดับราคาของทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยจะยังคงอยู่ที่ระดับเดิม และปริมาณธุรกรรมจะแทบไม่ดีขึ้นเลย

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว 3-5 ปีนับจากนี้ เมื่อเศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวพัฒนาแข็งแกร่งมากขึ้น ทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มที่มีศักยภาพ ระดับราคาและธุรกรรมจะเติบโตดีขึ้น" นาย Quoc Anh กล่าว

นักลงทุนต่างชาติกำลังแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

ตามรายงานของ Zing ในระหว่างการเดินทางไปทำธุรกิจที่ประเทศเวียดนามเมื่อไม่นานนี้ นาย Matthew Bouw ซีอีโอประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (APAC) ของบริษัท Cushman & Wakefield ยืนยันว่าเวียดนามกำลังน่าดึงดูดนักลงทุนสถาบันต่างๆ ทั่วโลกมากขึ้นเรื่อยๆ

ในเดือนมีนาคม บริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นเจ้าภาพจัดงานที่สำนักงานใหญ่ในสิงคโปร์ โดยมีนักลงทุนสถาบันที่ใหญ่ที่สุดของโลก 80 ราย โดยหลายรายมาจากเอเชีย เมื่อสำรวจผู้นำบริษัทเกี่ยวกับตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาชื่นชอบ Cushman & Wakefield ได้รับคำตอบส่วนใหญ่ที่ระบุชื่อประเทศ ได้แก่ ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย และเวียดนาม

นายแมทธิว บูว์ กล่าวว่า นักลงทุนสถาบันมักมุ่งหวังตลาดที่มีเสถียรภาพและเชื่อถือได้อยู่เสมอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลกที่ต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย เวียดนามจึงกลายเป็นประเทศที่มีนโยบายและความคิดริเริ่มเชิงบวกมากมายเพื่อปรับปรุงความโปร่งใส การปฏิบัติตามกฎหมาย ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางธุรกิจโดยทั่วไป

ในเวลาเดียวกัน กระแสการลงทุนจากบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่หลายแห่ง อาทิ Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp... ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกเช่นกัน เพราะผู้เช่าจะไปที่ไหน นักลงทุนสถาบันก็จะติดตามไปด้วย

เมื่อมองไปข้างหน้า Matthew Bouw เน้นย้ำว่านักลงทุนมักมองหาพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโต เช่น ตัวชี้วัดเศรษฐกิจเชิงบวก ประชากรวัยหนุ่มสาว ชนชั้นกลางที่เติบโต และกระบวนการขยายเมืองอย่างรวดเร็ว

“เวียดนามมีคุณลักษณะทั้งหมดดังกล่าว รวมถึงอัตราการเติบโตของ GDP ที่สูง ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้เป็นแรงผลักดันในการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกภาคส่วน เวียดนามมีตัวขับเคลื่อนการเติบโต การเติบโต และสามารถกลายเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่น่าดึงดูดยิ่งขึ้นได้หาก “เรายังคงมุ่งมั่นที่จะปรับปรุงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจต่อไป” หัวหน้าของ Cushman & Wakefield APAC กล่าว

เบื้องหลังคลื่นอสังหาฯ สุดหายากที่ประกาศขายในฮานอย

เมื่อเร็วๆ นี้ อสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีข่าวลือหนาหูเกี่ยวกับการขายวิลล่า 4 ชั้น 5 หลัง บนถนน Quang An, Tay Ho พื้นที่ 1,263 ตร.ม. มูลค่ารวม 660 พันล้านดอง

โดยเฉพาะอย่างยิ่งนายหน้าเน้นย้ำว่านี่คือที่ดินที่สวยที่สุดในย่านกวางอัน และมีคนขายน้อยมาก นอกจากนี้ บนถนนกวางอัน เมื่อไม่นานนี้ นายหน้ารายหนึ่งได้ลงประกาศขายบ้าน "หลังใหญ่โตหรูหรา พื้นที่ใช้สอย 1,270 ตร.ม. ราคาเพียง 6 แสนล้านดอง" เพื่อดึงดูดความสนใจ นายหน้ารายนี้จึงเน้นย้ำว่านี่คืออสังหาริมทรัพย์ที่ "มีราคาแพงมาก" . หายาก "มีเล่มแดงชื่อเจ้าของที่ดิน ที่ดินทั้งหมดเป็นที่อยู่อาศัย ใช้ระยะยาว...

สังเกตได้ว่าในช่วงหลังนี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่โฆษณาขายในราคาหลายแสนล้านดองปรากฏให้เห็นเป็นจำนวนมาก ไม่เพียงแต่ในเขตเมืองเก่าที่เรียกกันว่าทำเลเพชรในฮานอยเท่านั้น แต่ยังปรากฏอยู่ตามถนนสายหลักหลายสายด้วย

เช่นอาคาร 9 ชั้นบนถนน Ton Duc Thang (ด่งดา) พื้นที่ 528 ตร.ม. ราคา 485 พันล้านดอง อาคารถนนไทฮา (ด่งดา) พื้นที่ 1,869 ตร.ม. ขาย 518 พันล้านดอง บ้านติดถนนซาดาน(ด่งดา) พื้นที่ 183ตรว. ขาย 118ล้านดอง...

จากการสำรวจราคาบ้านบนถนน Cau Giay พบว่ามีบ้านหลายหลังที่มีการประกาศขาย โดยราคาขายอยู่ที่ 550 - 750 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนน Trung Kinh มีบ้านขายอยู่ราคา 500 - 600 ล้านดองต่อตรม.

ในขณะเดียวกัน บนถนน Tran Duy Hung ก็มีการโฆษณาขายทาวน์เฮาส์หลายหลังในราคาตั้งแต่ 500 ล้านไปจนถึงกว่า 700 ล้านดองต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ 4 ชั้นขนาด 200 ตร.ม. ขายได้ในราคา 145 พันล้านดอง หรือ 725 ล้านดองต่อตร.ม. ผู้ขายบอกว่าบ้านหลังนี้ให้เช่าเดือนละ 250 ล้านดอง…

ไม่เพียงแต่เพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น วิลล่าในเขตเมืองหลายแห่งยังถูกขายในราคาหลายแสนล้านดองอีกด้วย

ในเว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ วิลล่าในเขต Hoang Lan ของโครงการ Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) มีราคาสูงกว่า 650 ล้านดองต่อตร.ม. พื้นที่กว่า 300ตรม. มูลค่าทั้งหลัง 2แสนล้านบาท

จากการสำรวจพบว่าราคาขายของโครงการได้ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 600-700 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคาขายรวมของห้องชุดที่มีวิวดีที่สุดนั้นไม่ต่ำกว่า 10 ล้านเหรียญสหรัฐ

การขายบ้านมูลค่านับร้อยพันล้านดองในฮานอยไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ การขึ้นราคาอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนหน้านี้ส่งผลให้ตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าเกิดภาวะซบเซาและสภาพคล่องต่ำ เจ้าของบ้านจำนวนมากจำเป็นต้องขายบ้าน และบางรายต้องลดราคาลงเพื่อหวังว่าจะขายทรัพย์สินของตนได้ในเร็วๆ นี้

อย่างไรก็ตามราคาขายของกลุ่มนี้ยังคงสูงมาก ไม่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ เช่นเดียวกับวิลล่านอกถนนวงแหวนที่ 3 ราคาขายก็บันทึกไว้ที่หลายแสนล้านดอง นี่เป็นระดับที่ก่อนหน้านี้ปรากฏเฉพาะในเขตศูนย์กลางเท่านั้น

ผู้ที่อยู่ในวงการกล่าวว่า ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยธนาคารอยู่ในระดับสูง การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ไม่มีอีกต่อไป และความต้องการที่แท้จริงในปัจจุบันก็คือผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพงและเป็นที่นิยมโดยทั่วไป ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก สินค้ามูลค่านับร้อยพันล้านดองกลับขายไม่ออกเพิ่มมากขึ้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ กลุ่มที่มีการเก็งกำไรสูง เช่น ทาวน์เฮาส์ วิลล่า... กำลังเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูที่แข็งแกร่ง ตลาดในระยะนี้กำลังเคลื่อนตัวเข้าสู่กลุ่มตลาดที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในวงจรที่ยากลำบากแต่เป็นช่วงที่จำเป็นในการกำจัดธุรกิจที่อ่อนแอและไม่ดี ขณะเดียวกันยังต้องการให้รัฐบาลพัฒนานโยบายสถาบันใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง

กฎเกณฑ์เกี่ยวกับกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุด

ตามกฎระเบียบ คณะกรรมการบริหารอาคารชุดจะเปิดบัญชีเฉพาะในสถาบันสินเชื่อที่ดำเนินการในเวียดนามเพื่อบริหารและใช้กองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดและกองทุนบำรุงรักษา รวมถึงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดทั้งหมด

ปัจจุบันการบังคับใช้บทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุดในข้อ 6 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 30/2021/ND-CP ลงวันที่ 26 มีนาคม 2564 ของรัฐบาลแก้ไขเพิ่มเติม บทความของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ที่ให้คำแนะนำในการบังคับใช้บทความต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัย กำหนดว่า: "คณะกรรมการบริหารของอาคารชุดมีหน้าที่เปิดบัญชีเพื่อรับเงินค่าบำรุงรักษา ส่วนเจ้าของร่วมคือ มอบให้โดยผู้ลงทุนตามข้อกำหนดการบริหารจัดการและการใช้งานอาคารชุดที่ออกโดยกระทรวงก่อสร้าง”

นอกจากนี้ ในข้อ ก. วรรค 3 มาตรา 36 ของหนังสือเวียนหมายเลข 02/2016/TT-BXD ลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 ของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง ประกาศใช้ระเบียบเกี่ยวกับการจัดการและการใช้ตึกอพาร์ตเมนต์ (แก้ไขเพิ่มเติมในมาตรา 12) (มาตรา 3 ของหนังสือเวียนหมายเลข 28/2016/TT-BXD ลงวันที่ 15 ธันวาคม 2016) กำหนดว่า: "คณะกรรมการบริหารอาคารชุดเปิดบัญชีเฉพาะที่สถาบันสินเชื่อที่ดำเนินการในเวียดนาม ซึ่งดำเนินการในเวียดนามเพื่อจัดการและใช้กองทุนบำรุงรักษาสำหรับ ทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด และกองทุนบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดทั้งหมด

ในส่วนของกองทุนบำรุงรักษาอพาร์ทเม้นท์ ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างยังได้ส่งเอกสารตอบไปยังคณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ทเม้นท์อีโคกรีนซิตี้ (ฮานอย) เกี่ยวกับการดำเนินการตามกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับกองทุน กองทุนบำรุงรักษาอพาร์ทเม้นท์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงการก่อสร้างได้สั่งการให้คณะกรรมการบริหารอาคารชุดอีโคกรีนซิตี้ เปรียบเทียบบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวกับกรณีเฉพาะที่ต้องบังคับใช้ ในขณะเดียวกัน โปรดทราบว่าในระหว่างกระบวนการดำเนินการ หากมีปัญหาหรือความยากลำบากใด ๆ คณะกรรมการบริหารจะต้องติดต่อหน่วยงานจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐในพื้นที่ ซึ่งก็คือ กรมก่อสร้างฮานอย เพื่อขอความช่วยเหลือ คำแนะนำ การแก้ไขปัญหาตาม สู่ผู้มีอำนาจ

แหล่งที่มา