 |
| ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลกกำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย เวียดนามจึงกลายเป็นประเทศที่มีนโยบายและความคิดริเริ่มเชิงบวกมากมายเพื่อปรับปรุงความโปร่งใส การปฏิบัติตามกฎหมาย ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางธุรกิจโดยทั่วไป (ภาพ : ฮวง ฮา) |
ราคาที่ดินและบ้าน 1 ตรม. ในย่านเมืองเก่าฮานอยเท่ากับราคาอพาร์ทเม้นท์
ตามรายงานของ VietNamNet อสังหาริมทรัพย์บนถนน "สีทอง" ในเขตฮว่านเกี๋ยม (ฮานอย) เช่น Dinh Tien Hoang, Cau Go, Lo Su, Hang Ngang, Hang Dao, Hang Bac, Hang Be, Hang Buom, Hang Bong, Hang Bo... มักจะถูกนำมาเสนอขายในราคาค่อนข้างสูง ตั้งแต่หลายร้อยล้านดองไปจนถึงพันล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
ยังมีบ้านอีกหลังตั้งอยู่บนถนน "สีทอง" สองสายที่มีราคาขายสูงถึง 2 พันล้านดองต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น บ้าน 3 ชั้นบนถนน Dinh Tien Hoang และ Cau Go พื้นที่ 210 ตารางเมตร หน้ากว้าง 8 เมตร กำลังเสนอขายในราคา 420 พันล้านดอง โดยราคาดังกล่าว คิดเป็นตารางเมตรละ 2 พันล้านดอง
หรือบ้านพื้นที่ 65ตรว. หน้ากว้าง 6ม. บนถนนดิงห์เตียนฮวง ขายได้ 70,000 ล้านดอง เทียบเท่ากับมากกว่า 1 พันล้านดอง/ตร.ม. ตามคำบอกเล่าของผู้ขายบ้านหลังนี้มีหนังสือปกแดงในนามของเจ้าของ ทำธุรกรรมได้ทันที
ขายบ้านเดี่ยว 8 ชั้น พื้นที่ 100ตรว. พร้อมลิฟต์ บนถนนโหลวซู ราคาที่ขอขายคือ 86 พันล้านดอง หรือ 860 ล้านดอง/ตร.ม. และสามารถต่อรองได้ ตามข้อมูลจากผู้ขายบ้านหลังนี้มีหนังสือปกแดงในชื่อเจ้าของและปัจจุบันให้เช่าเพื่อทำธุรกิจ
บ้าน 4 ชั้นบนถนนหางเบ พื้นที่ 32 ตรม. ก็ขายไปในราคา 25,000 ล้านดอง หรือประมาณ 781 ล้านดอง/ตรม. หรือบ้านเนื้อที่ 250ตรว. หน้ากว้าง 7.5ม. อยู่ติดถนนหางบัค ขายราคา 120,000ล้านดอง หรือราว 480 ล้านดอง/ตรว.
ในทำนองเดียวกันบ้านบนถนนหางโบมีพื้นที่ 260 ตารางเมตร โดยมีราคาเสนอขาย 135 พันล้านดอง หรือประมาณ 520 ล้านดอง/ตารางเมตร ตามโฆษณาบ้านหลังนี้มีเจ้าของคนเดียวและมี "สมุดปกแดง" หนึ่งเล่ม ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงามมาก มีค่าที่สุดบนถนน ทางเท้ากว้าง...
ตัวแทนของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา (มีนาคม เมษายน และพฤษภาคม 2566) ราคาขายบ้านติดถนนในย่านเมืองเก่าของฮานอยอยู่ที่ประมาณ 597 ล้านดองต่อตารางเมตร
จำนวนการค้นหาทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยลดลงประมาณ 30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะเดียวกันราคาขายบ้านติดถนนในเขตเมืองเก่าฮานอย แม้ว่าจะลดลงร้อยละ 11 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ยังคงเพิ่มขึ้นร้อยละ 8 เมื่อเทียบกับระดับก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 (2562)
ตัวอย่างเช่น ข้อมูลเฉลี่ยในช่วงสามเดือน คือ เดือนมีนาคม เมษายน และพฤษภาคม พ.ศ. 2566 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนๆ ในถนนสายเก่าบางสายของฮานอย แสดงให้เห็นว่าราคาขายบ้านบนถนนโหลวซู่ในปี 2566 อยู่ที่ 1.058 พันล้านดอง/ตร.ม. และในปี 2562 อยู่ที่ 972 ล้านดอง/ตร.ม. หรือถนนหางบัวม ราคาขายเฉลี่ยในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 924 ล้านดอง/ตรม. ในขณะที่ปี 2562 อยู่ที่ 706 ล้านดอง/ตรม....
นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่าบ้านเรือนในย่านเมืองเก่าของฮานอยส่วนใหญ่มีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการอาหาร โรงแรม และบริการด้านการท่องเที่ยวสำหรับแขกในประเทศและต่างประเทศ ดังนั้นหนึ่งในสัญญาณที่แสดงถึง “สุขภาพ” ของกลุ่มอสังหาฯ นี้ ก็คือ จำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ
“จำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาในปัจจุบันดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยังไม่ฟื้นตัวกลับไปสู่ระดับก่อนเกิดโควิด-19” ในไตรมาสแรกของปี 2023 ฮานอยได้ต้อนรับนักท่องเที่ยวเกือบ 5.9 ล้านคน ในขณะที่ช่วงเวลาเดียวกันของปี 2019 ตัวเลขดังกล่าวอยู่ที่เกือบ 7.5 ล้านคน
ด้วยแนวโน้มดังกล่าว ฉันคาดการณ์ว่าในช่วง 3-6 เดือนข้างหน้า ระดับราคาของทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยจะยังคงอยู่ที่ระดับเดิม และปริมาณธุรกรรมจะแทบไม่ดีขึ้นเลย
อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว 3-5 ปีนับจากนี้ เมื่อเศรษฐกิจกลับมาเป็นปกติ อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวพัฒนาแข็งแกร่งมากขึ้น ทาวน์เฮาส์ในย่านเมืองเก่าของฮานอยยังคงเป็นหนึ่งในกลุ่มที่มีศักยภาพ ระดับราคาและธุรกรรมจะเติบโตดีขึ้น" นาย Quoc Anh กล่าว
นักลงทุนต่างชาติกำลังแสวงหาอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม
ตามรายงานของ Zing ในระหว่างการเดินทางไปทำธุรกิจที่ประเทศเวียดนามเมื่อไม่นานนี้ นาย Matthew Bouw ซีอีโอประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก (APAC) ของ Cushman & Wakefield ยืนยันว่าเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนสถาบันต่างๆ ทั่วโลกเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ
ในเดือนมีนาคม บริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นเจ้าภาพจัดงานที่สำนักงานใหญ่ในสิงคโปร์ โดยมีนักลงทุนสถาบันที่ใหญ่ที่สุดของโลก 80 ราย โดยหลายรายมาจากเอเชีย เมื่อสำรวจผู้นำบริษัทเกี่ยวกับตลาดการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่พวกเขาชื่นชอบ Cushman & Wakefield ได้รับคำตอบส่วนใหญ่ที่ระบุชื่อประเทศ ได้แก่ ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย และเวียดนาม
นายแมทธิว บูว์ กล่าวว่า นักลงทุนสถาบันมักมุ่งหวังตลาดที่มีเสถียรภาพและเชื่อถือได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลกที่ต้องเผชิญกับความท้าทายมากมาย เวียดนามจึงกลายเป็นประเทศที่มีนโยบายและความคิดริเริ่มเชิงบวกมากมายเพื่อปรับปรุงความโปร่งใส การปฏิบัติตามกฎหมาย ตลอดจนสภาพแวดล้อมทางธุรกิจโดยทั่วไป
ในเวลาเดียวกัน กระแสการลงทุนจากบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่หลายแห่ง อาทิ Lego, Panasonic, Samsung, LG, Sharp... ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกเช่นกัน เพราะผู้เช่าจะไปที่ไหน นักลงทุนสถาบันก็จะตามไปที่นั่นด้วย
เมื่อมองไปข้างหน้า นายแมทธิว บูว กล่าวว่า นักลงทุนมักมองหาพื้นที่ที่มีแนวโน้มเติบโต เช่น ตัวชี้วัดเศรษฐกิจเชิงบวก ประชากรวัยหนุ่มสาว ชนชั้นกลางที่เติบโต และการขยายตัวของเมืองที่รวดเร็ว
“เวียดนามมีคุณลักษณะเหล่านี้ทั้งหมด รวมถึงอัตราการเติบโตของ GDP ที่สูง ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้เป็นแรงผลักดันในการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ทุกภาคส่วน เวียดนามมีปัจจัยกระตุ้นการเติบโต และสามารถกลายเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่น่าดึงดูดใจยิ่งขึ้นได้ หากยังคงพยายามปรับปรุงสภาพแวดล้อมทางธุรกิจต่อไป” หัวหน้า Cushman & Wakefield APAC กล่าว
เบื้องหลังคลื่นอสังหาฯ สุดหายากที่ประกาศขายในฮานอย
เมื่อเร็วๆ นี้ อสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีข่าวลือหนาหูเกี่ยวกับการขายวิลล่า 4 ชั้น 5 หลัง บนถนน Quang An, Tay Ho พื้นที่ 1,263 ตร.ม. มูลค่ารวม 660 พันล้านดอง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งนายหน้าเน้นย้ำว่านี่คือที่ดินที่สวยที่สุดในย่านกวางอัน และมีคนขายน้อยมาก นอกจากนี้ บนถนนกวางอัน เมื่อไม่นานนี้ นายหน้ารายหนึ่งได้ลงประกาศขายบ้านหรูหลังใหญ่ขนาด 1,270 ตร.ม. ราคาเพียง 6 แสนล้านดอง เพื่อดึงดูดความสนใจ นายหน้ารายนี้จึงเน้นย้ำว่านี่คืออสังหาริมทรัพย์ "หายากมาก" ที่มีหนังสือรับรองสีแดงในชื่อของเจ้าของ ที่ดินทั้งหมดเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ใช้ในระยะยาว...
ในช่วงไม่นานมานี้ ผลิตภัณฑ์อสังหาฯ ที่โฆษณาขายในราคาหลายแสนล้านดองปรากฏให้เห็นเป็นจำนวนมาก ไม่เพียงแต่ในเขตเมืองเก่าที่เรียกกันว่าทำเลเพชรในฮานอยเท่านั้น แต่ยังปรากฏอยู่ตามถนนสายหลักหลายสายอีกด้วย
เช่นอาคาร 9 ชั้นบนถนน Ton Duc Thang (ด่งดา) พื้นที่ 528 ตร.ม. ราคา 485 พันล้านดอง อาคารถนนไทฮา (ด่งดา) พื้นที่ 1,869 ตร.ม. ขาย 518 พันล้านดอง บ้านติดถนนซาดาน(ด่งดา) พื้นที่ 183ตรว. ขาย 118ล้านดอง...
จากการสำรวจราคาบ้านบนถนน Cau Giay พบว่ามีบ้านหลายหลังที่มีการประกาศขาย โดยราคาขายอยู่ที่ 550 - 750 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนน Trung Kinh มีบ้านขายอยู่ราคา 500 - 600 ล้านดองต่อตรม.
ในขณะเดียวกัน บนถนน Tran Duy Hung ก็มีการโฆษณาขายทาวน์เฮาส์หลายหลังในราคาตั้งแต่ 500 ล้านไปจนถึงกว่า 700 ล้านดองต่อตารางเมตร ตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์ 4 ชั้นขนาด 200 ตร.ม. ขายได้ในราคา 145 พันล้านดอง หรือ 725 ล้านดองต่อตร.ม. ผู้ขายบอกว่าบ้านหลังนี้ให้เช่าเดือนละ 250 ล้านดอง…
ไม่เพียงแต่เพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น วิลล่าในเขตเมืองหลายแห่งยังถูกขายในราคาหลายแสนล้านดองอีกด้วย
ในเว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ วิลล่าในเขต Hoang Lan ของโครงการ Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) มีราคาสูงกว่า 650 ล้านดองต่อตร.ม. พื้นที่กว่า 300ตรม. มูลค่าทั้งหลัง 2แสนล้านบาท
จากการสำรวจพบว่าราคาขายปัจจุบันของโครงการได้ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับจุดสูงสุดในปีก่อน ซึ่งอยู่ที่ 600-700 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคารวมของห้องชุดที่มีวิวดีที่สุดนั้นไม่ต่ำกว่า 10 ล้านเหรียญสหรัฐ
การขายบ้านมูลค่านับร้อยพันล้านดองในฮานอยไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อไม่นานมานี้ การขึ้นราคาอย่างรวดเร็วในช่วงก่อนหน้านี้ส่งผลให้ตลาดทาวน์เฮาส์และวิลล่าเกิดภาวะซบเซาและมีสภาพคล่องต่ำ เจ้าของบ้านจำนวนมากจำเป็นต้องขายบ้าน และบางรายต้องลดราคาลงเพื่อหวังว่าจะขายทรัพย์สินของตนได้ในเร็วๆ นี้
อย่างไรก็ตามราคาขายของกลุ่มนี้ยังคงสูงมาก ไม่ตรงกับความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่ เช่นเดียวกับวิลล่านอกถนนวงแหวน 3 ที่มีราคาขายบันทึกอยู่หลายแสนล้านดอง นี่เป็นระดับที่ก่อนหน้านี้ปรากฏเฉพาะในเขตศูนย์กลางเท่านั้น
ผู้ที่อยู่ในวงการกล่าวว่า ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยธนาคารอยู่ในระดับสูง การเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ไม่มีอีกต่อไป และความต้องการที่แท้จริงในปัจจุบันก็คือผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่แพงและเป็นที่นิยมโดยทั่วไป ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก สินค้ามูลค่านับร้อยพันล้านดองกลับขายไม่ออกเพิ่มมากขึ้น
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ กลุ่มที่มีการเก็งกำไรสูง เช่น ทาวน์เฮาส์ วิลล่า... กำลังเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูที่แข็งแกร่ง ตลาดในระยะนี้กำลังเคลื่อนตัวเข้าสู่กลุ่มตลาดที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในวงจรที่ยากลำบากแต่เป็นช่วงที่จำเป็นในการกำจัดธุรกิจที่อ่อนแอและไม่ดี ขณะเดียวกันยังต้องการให้รัฐบาลพัฒนานโยบายสถาบันใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง
กฎเกณฑ์เกี่ยวกับกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุด
ตามกฎระเบียบ คณะกรรมการบริหารอาคารชุดจะเปิดบัญชีเฉพาะในสถาบันสินเชื่อที่ดำเนินการในเวียดนามเพื่อบริหารและใช้กองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดและกองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดทั้งหมด
ปัจจุบันการบังคับใช้บทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับกองทุนบำรุงรักษาอาคารชุด ในมาตรา 1 วรรค 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 30/2021/ND-CP ลงวันที่ 26 มีนาคม 2021 ของรัฐบาลที่แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราหลายมาตราของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ที่ให้คำแนะนำการบังคับใช้มาตราหลายมาตราของกฎหมายที่อยู่อาศัย กำหนดว่า "คณะกรรมการบริหารอาคารชุดมีหน้าที่เปิดบัญชีเพื่อรับเงินบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางที่ส่งมอบโดยผู้ลงทุน ตามระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุดที่ออกโดยกระทรวงก่อสร้าง"
นอกจากนี้ ในข้อ a ข้อ 3 มาตรา 36 ของหนังสือเวียนหมายเลข 02/2016/TT-BXD ลงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 ของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการก่อสร้าง ประกาศใช้ระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดการและการใช้งานอาคารชุด (แก้ไขและเพิ่มเติมในข้อ 12 ข้อ 3 ของหนังสือเวียนหมายเลข 28/2016/TT-BXD ลงวันที่ 15 ธันวาคม 2559) กำหนดว่า: "คณะกรรมการจัดการอาคารชุดเปิดบัญชีเฉพาะที่สถาบันสินเชื่อที่ดำเนินการในเวียดนามเพื่อจัดการและใช้กองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดและกองทุนบำรุงรักษาสำหรับทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดทั้งหมด"
ในส่วนของกองทุนบำรุงรักษาห้องชุด ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างยังได้ส่งเอกสารตอบไปยังคณะกรรมการบริหารอาคารชุดอีโคกรีนซิตี้ (ฮานอย) เกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎหมายที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้องกับกองทุนบำรุงรักษาห้องชุดอีกด้วย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงการก่อสร้างได้สั่งการให้คณะกรรมการบริหารอาคารชุดอีโคกรีนซิตี้ เปรียบเทียบบทบัญญัติทางกฎหมายข้างต้นกับกรณีเฉพาะที่ต้องนำไปปฏิบัติ พร้อมกันนี้ โปรดทราบว่าในระหว่างกระบวนการดำเนินการ หากมีปัญหาหรือความยากลำบากใดๆ คณะกรรมการบริหารจะต้องติดต่อหน่วยงานบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐในพื้นที่ ซึ่งก็คือ กรมก่อสร้างฮานอย เพื่อขอคำแนะนำและวิธีแก้ไขตามที่มีอำนาจ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)